Економіка нерухомості Шпаргалка: коротко, найголовніше

Безкоштовна технічна бібліотека

КОНСПЕКТИ ЛЕКЦІЙ, ШПАРГАЛКИ
Безкоштовна бібліотека / Довідник / Конспекти лекцій, шпаргалки

Економіка нерухомості Шпаргалка: коротко, найголовніше

Конспекти лекцій, шпаргалки

Довідник / Конспекти лекцій, шпаргалки

Коментарі до статті

Зміст

Нерухомість як об'єкт інвестування
Типи нерухомості та її класифікація
Характеристика нерухомості як товару
Життєвий цикл об'єктів нерухомого майна
Характеристика ринку нерухомості
Правові основи ринку нерухомості
Ринок нерухомості як частина фінансового ринку
Учасники процесу фінансування нерухомості
Право власності на нерухоме майно
Види угод з нерухомістю
Інвестування у нерухомість
Система та утримання договорів щодо операцій з нерухомістю
Виникнення іпотеки
Виникнення та розвитку іпотеки у Росії
Особливості іпотечного кредитування
Іпотека (застава) житла
Укладання договору про іпотеку
Державна реєстрація іпотеки
Особливості іпотеки підприємств
Особливості іпотеки земельних ділянок
Операції з житловими приміщеннями
Приватизація та оренда житлових приміщень
Оцінка нерухомості у ринковій економіці
Види вартості нерухомості
Неринкові види вартості
Принципи оцінки нерухомості
Процес оцінки нерухомості
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
Витратний підхід
Методи оцінки при витратному підході
знос
Застосування витратного підходу
Основні положення прибуткового підходу
Аналіз доходів та витрат
Застосування доходного підходу під час фінансування нерухомості
Оцінка землі
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі
категорії земель
Земельне законодавство та земельні відносини в Росії
Використання міських земель
Кадастровий облік
Методи оцінки землі
Ліс як нерухоме майно
Звіт про оцінку нерухомості
Права та обов'язки оцінювача. Відповідальність оцінювача
Державна реєстрація прав на нерухомість
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним
Форми державного регулювання ринку нерухомості
Основні засади оподаткування нерухомого майна
Податок на майно фізичних осіб
Податок на майно організацій
Земельний податок
Страхування нерухомості
Управління об'єктами нерухомості
Управління ринком нерухомістю

1. Нерухомість як об'єкт інвестування

К нерухомості можна віднести землю та об'єкти, які були створені на ній: будинки, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

У Росії її за часів правління Петра I термін " нерухоме і рухоме майно " вперше виник Указі від 23 березня 1714 р. " Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах " . У той час до нерухомого майна належали: земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, торгові крамниці, а також корисні копалини та інші будівлі (наприклад шахти, мости, греблі)

З погляду економіки нерухомість сприймається як матеріальний актив, інструмент, з допомогою якого можна отримати дохід, як об'єкт інвестування. У Росії існує розподіл майна на рухоме та нерухоме Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації (ДК РФ) до "нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси багаторічні насадження, будинки, споруди". До нерухомості відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Ознаки нерухомості як об'єкта інвестицій:

1) нерухомість нерухома її неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;

2) існує міцний фізичний та юридичний зв'язок із землею

3) кожна одиниця нерухомості за своїми фізичними характеристиками та з погляду інвестиційної привабливості неповторна;

4) нерухомість неможливо викрасти або завдати їй будь-якої шкоди;

5) вартість нерухомості в даний час дуже висока;

6) доступність до повної та достовірної інформації про угоди невелика;

7) довговічність об'єкта інвестування;

8) втрата споживчих властивостей чи перенесення вартості у процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;

9) здатність задовольняти потребу людини в житловій та іншій площі визначається корисністю нерухомого майна;

10) нове будівництво особливо впливає на вартість поряд земель, будівель, споруд, що знаходяться;

11) вартість нерухомого майна поступово (згодом) зростає;

12) нерухомому майну притаманні деякі ризики – це ризик фізичного пошкодження під впливом природних чи техногенних факторів, ризик накопичення функціонального та зовнішнього зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами орендної плати;

13) нерухомістю, портфелем інвестицій потрібно постійно керувати, щоб отримувати доходи;

14) для проведення угод знадобиться дуже високий рівень витрат;

15) необхідно дотримуватись при вчиненні певних видів угод (наприклад, купівля землі, будівель, споруд) встановлені державою процедури.

2. Типи нерухомості та її класифікація

Соціальна роль нерухомості – це задоволення всіх потреб людини (психологічних, фізіологічних, інтелектуальних).

Існує три основні типи нерухомості - Це земля, житло та нежитлові приміщення.

Основою об'єкту нерухомості є земля.

Земля - це основний чинник у будь-якій комерційній діяльності, яка опосередковано чи прямо бере участь у виробництві товарів чи наданні послуг

Земля поділяється на:

1) земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей використання;

2) природні комплекси, призначені для їх експлуатації (родовища тощо)

Житло - це будова з усіма зручностями, призначена для проживання людини.

Житло буває: елітним, типовим, міським заміським та ін.

Нерухомість неоднорідна за своїм складом, здатністю задовольнити різні потреби людини та за її функціями.

Нерухомість підрозділяється за функціональною ознакою на житлову та нежитлову.

У нежитловій виділяють промислову, комерційну, рекреаційну нерухомість, інституційну, мотелі готелі та нерухомість, яка призначена для змішаного використання.

Під промисловою нерухомістю розуміють промислові споруди, заводи, складські приміщення.

Рекреаційна нерухомість призначена для відпочинку – це споруди на територіях курортів, стадіони, клуби, плавальні басейни та інші споруди, призначені для розваг.

Інституційна нерухомість - це будинки для урядових чи муніципальних органів, лікарень, санаторіїв та інших функцій спеціального призначення.

Майно змішаного призначення - це комбінація перелічених типів нерухомого майна.

Види нерухомості за ступенем готовності до експлуатації:

1) споруди, введені в експлуатацію;

2) будівлі, які потребують капітального ремонту чи реконструкції;

3) незавершене будівництво.

За рівнем відтворюваності в натуральній формі виділяють нерухомість:

1) невоспроизводимую - це родовища з корисними копалинами;

2) відтворювану – це споруди, будівлі. За ступенем спеціалізації розрізняють:

1) спеціалізовану: хімічні та нафтопереробні заводи; музеї та інші будівлі, що належать до культури.

2) неспеціалізовану – це інша нерухомість, на яку є попит на відкритому ринку для інвестування.

За характером використання нерухомість необхідна житла, комерційної діяльності, сільськогосподарських потреб, спеціальних цілей (школи, церкви).

За цілями володіння вона призначена для бізнесу, проживання власника, як інвестицій, для розвитку та освоєння, як товарні запаси, для споживання ресурсів, які в даний час виснажені.

3. Характеристика нерухомості як товару

Об'єктом будь-яких угод (купівля-продаж, застава та ін.) виступає нерухомість - товар, що задовольняє різні потреби, певні якісні та кількісні характеристики.

До нерухомого майна відносять земельні ділянки, відокремлені об'єкти, тобто те, що тісно пов'язане із землею

Нерухомість має низку властивостей.

1. Корисність. Об'єкти нерухомого майна повинні максимально задовольняти потреби власника у виробничій площі або в житловій, екологічності чи комфортності приміщення в даному місці або протягом певного періоду часу.

2. Фундаментальність. За звичайних умов нерухомість неможливо втратити, зламати чи викрасти.

3. Довговічність. Залежно від будівельного матеріалу основних конструкцій (стін, фундаментів, перекриттів) об'єкти нерухомості поділяють на шість груп із нормативними термінами служби від 15 до 150 років. Оскільки підприємства є майновими комплексами, вони зазвичай завжди створюються на безстроковий період.

4. Стаціонарність. Об'єкти нерухомості тісно пов'язані із землею, їхнє переміщення неможливо без нанесення об'єкту, що розглядається, певної шкоди. Якщо землю розглядати як товар, можна сказати, що кількість запропонованої над ринком землі обмежена природою.

5. Неповторність. Кожен об'єкт нерухомості унікальний і має індивідуальні (певні) властивості, які притаманні тільки цьому об'єкту і відрізняють його від інших об'єктів нерухомості.

Три характеристики, що відрізняють ринок нерухомості від інших ринків:

1) дуже високий рівень витрат, пов'язані з пошуком потрібного товару та контрагента угоди;

2) період для продажу товару на ринку нерухомості набагато більший, ніж на інших ринках;

3) обмежена кількість товару, який здатний задовольняти запити покупця та, отже, обмежена кількість покупців для продавців цього товару. Ця обмеженість призводить до формування індивідуальних цін.

6. Керованість. Будь-який (кожний) об'єкт нерухомості, що приносить прибуток, потребує управління. Управління нерухомістю – це проведення ремонту, профілактичних робіт, надання комунальних послуг, контроль над надходженням платежів тощо.

7. Детальна регламентація операцій із нерухомістю державними органами, органами місцевого самоврядування. Це тим, що об'єкт нерухомості - частина інфраструктури та її використання зачіпає інтереси багатьох фізичних і юридичних.

8. Стійка тенденція до зростання вартості. Вартість нерухомості як товару з часом неухильно зростає через дефіцит нерухомості та інші фактори.

9. Ліквідність. На ринку нерухомості низька ліквідність товару сприяє високому рівню витрат у продавця та покупця, що формуються в умовах здійснення угоди.

4. Життєвий цикл об'єктів нерухомого майна

Так як об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування зазнають економічних, фізичних, правових змін, то будь-яка нерухома річ (за винятком землі) проходить наступні стадії життєвого циклу:

1) формування - це будівництво, т. е. створення нового підприємства, купівля чи виділення земельної ділянки;

2) експлуатація - включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію

3) припинення існування - це знос, природна руйнація чи ліквідація.

Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з погляду власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, за Г. Харрісоном - це термін фізичний, економічний, хронологічний і термін економічного життя, що залишився.

До терміну фізичного життя об'єкта належить час, як у існуючому будинку чи споруді можна жити чи працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним та збільшуватись за рахунок поліпшення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, закінчується термін фізичного життя.

До терміну економічного життя відносять період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи - при цьому прибуток, ці поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не роблять певний внесок у вартість об'єкта нерухомості через те, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.

Під хронологічним віком розуміють період, що минув від дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.

На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, що впливають на загальну вартість об'єкта, започатковано ефективний вік.

Ефективний вік це вік, що відповідає певному фізичному стану об'єкта та враховує можливість його реалізації.

Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.

Нормативний термін служби - це термін служби будівель чи споруд, визначений у нормативних актах.

Під терміном економічного життя, що залишилося будівлі розуміють період із дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Цей період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін економічного життя об'єкта, що залишилося, збільшують його модернізацію або ремонт.

Усі розглянуті вище стадії життєвого циклу та термін життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна та його збереження, має враховуватись знаходження нерухомості у певній (будь-якій) стадії життєвого циклу.

5. Характеристика ринку нерухомості

Під ринком нерухомості мається на увазі сукупність відносин, які створюються навколо операцій із об'єктами нерухомості. Ринок нерухомості - це певна сфера вкладення коштів у систему економічних відносин, що виникають при угодах з нерухомістю, та об'єкти нерухомості.

Під сегментацією нерухомого майна розуміють розподіл нерухомості на певні однорідні групи показників.

Ринок нерухомості можна розділити за такими ознаками:

1) географічна ознака. До нього належать такі види ринків нерухомості: міський, місцевий, регіональний, світовий та національний;

2) на вигляд об'єкта. Це ринки будівель, споруд, підприємств, приміщень та інших об'єктів;

3) функціональне призначення. Ринки виробничих будівель, житлових, невиробничих будівель та приміщень;

4) за рівнем готовності до експлуатації ринки існуючих об'єктів, незавершене будівництво, нове будівництво;

5) за типом учасників: індивідуальних продавців та покупців, проміжних продавців, комерційних фірм, муніципальних утворень;

6) за видом угод: купівля-продаж, оренда, речові права, іпотека;

7) галузева приналежність: промисловість об'єктів, громадських будівель та сільськогосподарських об'єктів;

8) за формою власності: державних та муніципальних об'єктів, приватних об'єктів;

9) спосіб здійснення угод: первинний та вторинний ринок, організований та неорганізований, традиційний та комп'ютеризований, біржовий та позабіржовий.

Основні сегменти ринку нерухомості – це ринок житла, ринок землі та ринок нежитлових приміщень. Ринок житла поділяється на:

1) міський житловий фонд, який, у свою чергу, поділяється на житло низької якості, типове житло, будинки покращеного планування, забудови сталінських часів, елітне житло;

2) ринок заміського житла, його формування пов'язане із зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво.

Ринок нежитлових приміщень. На цьому ринку кількість операцій набагато менша, але у зв'язку з дуже високою вартістю об'єктів нерухомості вона є привабливою для осіб, які працюють на цьому ринку.

Земля - це складова у будь-якому об'єкті нерухомого майна.

Особливості ринку нерухомості:

1) локальність;

2) невисока взаємозамінність об'єктів;

3) сезонні коливання цін;

4) угоди необхідно надавати державній реєстрації;

5) вкладення капіталу нерухомість.

У Росії ринок нерухомості почав формуватися після введення на початку 1990-х р. права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації, у зв'язку з цим держава стала не єдиним власником об'єктів нерухомості.

Ринки різних регіонів нерухомості мають суттєві відмінності. Ці відмінності обумовлені економічними чи природними умовами, регіональною правовою базою, що формується місцевою владою.

6. Правові основи ринку нерухомості

Законодавство у сфері нерухомого майна - це сукупність законів та інших нормативних правових актів, з яких державні органи можуть встановлювати, змінювати чи скасовувати відповідні правові норми.

У сфері нерухомості права та інтереси поділяються як на приватні, так і на громадські

До суспільних прав відносять:

1) декларація про податок, т. е. майнове оподаткування;

2) право відчужувати за компенсацію нерухомість для суспільних потреб;

3) право поліцейської влади - обмеження, встановлені суспільством для захисту власних інтересів (запровадження обмежень у галузі дорожнього руху, будівництва тощо);

4) право забирати майно до скарбниці. Наприклад, майно, що належить певному власнику, може перейти у власність держави після смерті власника у таких випадках, якщо у власника немає законних спадкоємців, якщо він заздалегідь не подбав про заповіти.

До приватних прав відносять:

1) можливість володіння майном фізичних чи юридичних;

2) довічне майнове право;

3) права на нерухомість відповідно до закону. Виділяють три групи, на які поділяються

джерела права:

1) федеральні закони та інші нормативні правові акти прийняті у сфері нерухомості;

2) закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ;

3) закони про місцеве самоврядування та місцеві нормативні правові акти.

Правовий основний у розвиток всього російського законодавства є Конституція РФ, що має вищу чинність і пряме вплив. Усі існуючі правові акти повинні повністю відповідати Конституції РФ.

Принципи, викладені у Конституції РФ, визначають законне та цивілізоване управління нерухомістю в Росії. Конституція гарантує "єдність економічного простору, вільне переміщення товарів, послуг та фінансових засобів, підтримку конкуренції та свободу економічної діяльності", при цьому "визнаються та захищаються приватна, державна, муніципальна та інші форми власності". "Кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноосібно, так і спільно з іншими особами". Відповідно до ст. 36 і 40 Конституції РФ громадяни та його об'єднання вправі мати у приватній власності землю, кожен має право житло.

У Цивільному кодексі Російської Федерації (ДК РФ) міститься ряд розділів, які регулюють відносини у сфері управління нерухомістю як єдиним об'єктом, у тому числі відносини пов'язані з угодами з нерухомим майном, наприклад, міна, дарування, купівля-продаж, оренда та ін.

7. Ринок нерухомості як частина фінансового ринку

Нерухомість - це фінансовий актив. Він створюється шляхом вкладення капіталу і працею людини. Розвиток нерухомості відбувається з високими витратами, внаслідок цього виникає необхідність залучення позикових коштів і т.п. ринок нерухомості - це один із секторів фінансового ринку

Складною економічною системою, що включає сукупність певних процедур та інститутів, спрямованих на взаємодію покупців та продавців, виступає фінансовий ринок.

Під фінансовим ринком розуміють сферу прояву економічних відносин з розподілу створеної вартості та її реалізації методом обміну грошей на фінансові активи.

В якості фінансових активів виступають інвестиційні цінності та кошти. Інструментом освіти коштів є цінні папери, гроші, депозити, позиковий (позиковий) капітал, дорогоцінні метали та каміння, нерухомість

Особливості фінансового ринку:

1) шляхом реалізації визнається споживча вартість фінансового актива;

2) процес реалізації фінансового активу відбувається через створення певних фінансових інституцій;

3) фінансове забезпечення процесу споживання та інвестування створенням умов накопичення капіталу та взяття його в борг;

4) вплив на грошовий обіг у результаті створення умов для безперервного руху грошей.

Фінансовий ринок - це система окремих самостійних ринків.

Усі ринки взаємопов'язані. Один і той самий фінансовий актив може стати товаром на кількох ринках. Ринок нерухомості є одним із найважливіших складових частин фінансового ринку. Частину фінансового ринку, де відбувається перерозподіл позикового капіталу, забезпеченого заставою нерухомості, називають ринком іпотечного капіталу. У Західній Європі приблизно 70% кредитів видається під заставу нерухомості, причому ринку житла - понад 90%.

У Росії дуже слабко розвинена система іпотечного кредитування.

У Росії її досить дорогі позикові кошти, а внутрішні ресурси орієнтовані кредитування експортно-імпортних операцій, валютних операцій та операцій з приносять високий дохід цінними паперами.

В даний час ризик вкладень у нерухомість високий через її низьку ліквідність і тривалість терміну окупності вкладених коштів.

Держава керує на ринку нерухомості процесом активізації інвестицій, сприяє залученню коштів у реконструкцію, модернізацію чи створення нових основних фондів. Ринок державних цінних паперів поглинає фінансові ресурси, і тому вони стають дорогими.

Існує взаємозв'язок між ринком нерухомості та фінансовим ринком. Зростають вкладення нерухомість - ринок пожвавлюється, зменшуються - ринок затихає. Кредиторів та інвесторів стримує економічна нестабільність. Державна підтримка необхідна активізації фінансування інвестицій у нерухомість.

8. Учасники процесу фінансування нерухомості

До учасників процесу фінансування нерухомості відносяться місцеві та федеральні органи влади та управління, кредитно-фінансові установи, інвестори та ін. Економіко-правові відносини, що створюються між учасниками процесу фінансування нерухомості, забезпечує або держава, або громадські організації майна. Воно контролює та встановлює дотримання правил та певних норм, які тісно пов'язані з функціонуванням ринку нерухомості; регулює містобудівний розвиток та реєстрацію прав власності на певні об'єкти нерухомості; встановлює пільги чи накладає обмеження на інвестиції у нерухомість.

Кредитори - це кредитно-фінансові організації, які надають капітал тим інвесторам, які не мають у своєму розпорядженні достатніх коштів.

Інвесторами можуть виступати фізичні та юридичні особи, які набувають нерухомість та підтримують її в придатному стані. Інвестори вирішують, який проект, коли та скільки інвестувати

Існує два типи інвесторів:

1) активні інвестори займаються будівництвом чи фінансують його, розвивають об'єкт чи керують ним;

2) пасивні інвестори лише фінансують проект та беруть подальшу участь у ньому.

Усіх учасників на ринку нерухомості можна

об'єднати у три групи:

1) продавці. Продавцями може бути громадяни, підприємства, іноземні особи, які є власниками нерухомих об'єктів;

2) покупці-інвестори, вони вкладають позикові, власні кошти у формі капіталу та забезпечують цільовий розподіл капіталу; 3) професійні учасники – це інфраструктурні підприємства, за допомогою яких забезпечується функціонування ринку відповідно до встановлених норм. Учасники ринку нерухомості - це професійні посередники, що реалізують об'єкти нерухомості: брокери, юридичні фірми, маклери, ріелтори, дилери, страхові компанії, уповноважені особи.

Ріелтор - особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи при цьому різні види правочинів з нерухомим майном та правами на нього. Рієлтори продають лише свої послуги.

В даний час ключовою фігурою на ринку нерухомості є девелопмент, що виконує діяльність, пов'язану з управлінням інвестиційним проектом у сфері нерухомості. Девелопер - організатор, що перетворює землю для її використання.

Діяльність девелопера можна розбити на три етапи:

1) на початковому етапі аналізується можливість реалізації проекту;

2) на другому етапі розробляється план реалізації проекту;

3) третьому етапі відбувається реалізація інвестиційного проекту.

Девелопер намагається організувати створення об'єкта нерухомості так, щоб окупити всі ресурси, які були інвестовані у цей об'єкт нерухомості. Кінець кінцем його головною метою є отримання прибутку від реалізації об'єкта.

9. Право власності на нерухоме майно

Під правом власності на нерухоме майно розуміють правомочність певної особи на володіння, розпорядження та користування майном у своїх інтересах.

Під правом володіння розуміють можливість мати певну річ. Право володіння може здійснюватись лише відповідно до законодавства. Заснована на законі експлуатація майна та отримання прибутку чи корисних властивостей – це право користування

Під правом розпорядження розуміють надання власнику змогу вчинення певних дій які юридично визначають подальшу долю майна.

Юридичний зміст права власності складає сукупність перерахованих вище факторів.

Законом встановлюються основні особливості набуття чи припинення права власності на майно. Користування, володіння чи розпорядження майном залежить від цього, у якій власності воно перебуває, т. е. у власності громадянина чи юридичної особи, у власності суб'єкта РФ чи власності РФ тощо.

Види майна, які можуть перебувати лише у муніципальної чи державної власності, визначено законом. Права власників захищаються державою.

Відповідно до ст. 213 ГК РФ у власності громадян та юридичних осіб може бути будь-яке майно, за винятком окремих видів майна, яке відповідно до закону не може належати громадянам або юридичним особам.

Комерційні і некомерційні організації є власниками майна, переданого їм як вкладів засновників, і навіть майна, придбаного цими юридичними особами з інших підстав.

Відповідно до ст. 214 ДК РФ Державною власністю в Російській Федерації є майно, що належить на праві власності Російської Федерації, та майно, що належить на праві власності суб'єктам Російської Федерації - республікам, краям, областям, містам федерального значення, автономної області, автономним округам. Земля та інші природні ресурси є державною власністю.

У статті 217 ДК РФ йдеться про те, що майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у власність громадян та юридичних осіб у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна.

При приватизації державного та муніципального майна передбачені цим Кодексом положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше.

Загальна власність грає особливу роль, оскільки виникає необхідність визначення частки кожного власника у праві власності на майно, що перебуває у власності двох чи більше осіб.

У законі передбачено утворення спільної власності, воно настає під час вступу більше двох осіб у власність на майно, яке не поділяється без зміни його призначення.

10. Види операцій із нерухомістю |

Угода - це дія юридичної чи фізичної особи, спрямоване встановлення, зміна чи припинення цивільних правий і обов'язків.

Укладення угоди - це підписання документів про дії, спрямовані на встановлення, припинення чи зміну правовідносин фізичних чи юридичних осіб, а також про перехід банківських документів цінних паперів, грошей від однієї особи до іншої.

Кожна угода має правову мету, яка називається підставою (каузою). Кауза має бути законною та здійсненною. Угода визнається здійсненною, якщо дотримуються такі умови:

1) правочин укладено дієздатними громадянами;

2) правочин здійснено з урахуванням свідомого волевиявлення сторін і спрямовано конкретний результат;

3) правочин здійснюється відповідно до цілей, які відповідатимуть статутній діяльності.

Угоди можна поділити на кілька видів:

1) за кількістю сторін: односторонні, двосторонні, багатосторонні

2) за формою вчинення: нотаріально засвідчені; у простій письмовій формі.

Усі форми мають бути зареєстровані у Державному реєстрі;

3) за моментом виникнення: реальні; формальні;

4) за обов'язками сторін: відплатні; безоплатні;

5) за визначеністю взаємних зобов'язань сторін під час укладання угоди: комунікативні - конкретно визначено обсяг, рівень та відношення взаємних зобов'язань; умовні - виникнення та припинення зобов'язань залежить від умови, настання якої наперед невідоме;

6) за способом укладання: особи, що укладаються особисто; що укладаються на пред'явника за дорученням;

7) за місцем вчинення: угоди на організованому ринку (конкурс, аукціон); угоди на неорганізованому ринку;

8) за законністю змісту: дійсні; недійсні.

Угоди визнають недійсними, якщо вони не відповідають вимогам закону. Недійсні угоди бувають двох видів: нікчемні та заперечні, тобто абсолютно і відносно недійсні.

Оспорювана угода недійсна за рішенням суду.

Незначна недійсна від початку її вчинення.

Реституція тягне за собою визнання недійсності.

Розрізняють такі види реституції:

1) двостороння - коли кожна зі сторін повертає іншій усе придбане за угодою у грошовій чи натуральній компенсації;

2) одностороння - коли все виконане назад отримує лише сумлінна сторона, а друга – передає у дохід держави.

Відповідно до ст. 131 Цивільного кодексу Російської Федерації всі угоди з нерухомим майном підлягають державної реєстрації речових, яка постає як єдиний доказ існування прав на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, переходу та припинення. Недотримання цих вимог тягне за собою недійсність угоди незалежно від визнання її такою судом.

11. Інвестування у нерухомість

Ринок нерухомості тісно пов'язаний із інвестиційною діяльністю. Інвестиції здійснюються на первинних та вторинних ринках нерухомості

Інвестиції - накопичені заощадження інвестором, які вкладаються у придбання власності та мають потенційну здатність приносити дохід чи інший корисний результат.

Інвестиційною діяльністю називають виконання інвестором дій щодо вкладення своїх накопичених заощаджень або залучених коштів з боку на придбання власності, яка в майбутньому приноситиме інвестору дохід.

Існують відмінності регіональних ринків нерухомості, які викликані економічними, природними, соціальними та політичними особливостями різних регіонів, існують відмінності у регіональній інвестиційній привабливості. Для прийняття будь-яких рішень щодо інвестування потенційному інвестору потрібно проаналізувати інформацію про інвестиційний клімат у регіоні. Чинники, які стримують розвиток ринку нерухомості: невідповідність високої вартості нерухомості фінансовим можливостям покупців; Нестача довгострокових інвестиційних ресурсів для залучення в нерухомість.

Основними цілями тих, хто інвестує в нерухомість,

1) отримання грошових доходів;

2) приріст капіталу за рахунок збільшення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкових цін розвитку чи реконструкції об'єктів;

3) тривала експлуатація об'єкта

4) отримання доходу від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння.

Існує три основні напрями інвестування в нерухомість: житло, земельні ділянки та нерухомість, яка в майбутньому приноситиме дохід.

Якщо вкладати кошти у земельні ділянки, то висока залежність від зовнішніх факторів, тобто від рішень місцевої влади, економічних факторів, екології, змін у земельному законодавстві.

Інвестиції у житло забезпечують приріст коштів за рахунок зростання цін на житло. Високий попит на житло виникає у зв'язку з гострою житловою проблемою, тому що в даний час приплив біженців тільки зростає, і тому цей напрямок інвестування є перспективним і привабливим.

Якщо інвестування в нерухомість приносить дохід, цей напрямок є найприбутковішим.

Методи інвестування на ринку нерухомості бувають прямими та непрямими:

1) прямі - це придбання нерухомості на торгах за приватним договором;

2) непрямі - це купівля цінних паперів компаній, що спеціалізуються на інвестиціях у нерухомість.

Вкладення у нерухомість є довгостроковими.

На джерела та величину інвестицій у нерухомість впливає ставка банківського відсотка, очікуваний дохід на інвестиції, податкова політика в інвестиційній сфері, темпи інфляції, рівень ризику інвестицій у нерухомість.

У Росії її найбільшою привабливістю інвестування користується житло, та його вартість часто перевищує доходи більшості населення Росії, тому потрібно довгострокова позичка, а система іпотечного кредитування розвинена мало добре.

12. Система та зміст договорів щодо операцій з нерухомістю

У цивільному праві договір є угодою двох або більше осіб, яка спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків

Договір - це цивільне правовідносини; це документ, у якому викладається зміст правочину, він полягає у письмовій формі

Договір дає змогу врахувати основні особливості, які виникають при взаємовідносинах сторін узгодити їх індивідуальні інтереси. Договір дозволяє створити юридичні гарантії його учасників.

Існують такі види договорів:

1) возмездные договори, їх сутність у тому, кожен із учасників договору отримує благо: права чи майно

2) безоплатні, до них належать договори дарування, спадщини тощо;

3) консенсуальні, для них потрібна лише угода сторін;

4) реальні, для них достатньо фактичної передачі майна, що є предметом договору;

5) остаточний договір дозволяє наділяти сторони обов'язками та правами, які будуть спрямовані на досягнення цілей, що їх цікавлять;

6) попередній договір, він допомагає сторонам укласти договір у майбутньому чи погодити його деякі умови;

7) відкритий договір, у ньому узгоджуються суттєві умови;

8) ділимим називають договір, якщо у ньому міститься кілька незалежних друг від друга зобов'язань, інакше укладається неподільний договір.

Структурна побудова договорів може змінюватись залежно від умов. Але практично кожен договір має 10 або більше розділів: реквізити договору, предмет договору, преамбула, предмет договору, термін договору, умови передачі об'єктів нерухомості, ціна договору та порядок розрахунку, права та обов'язки обох сторін, заключні положення.

Відповідно до ЦК України ст. 427 передбачає можливість використання зразкових умов договорів, які не є для сторін обов'язковими та можуть застосовуватися ними добровільно.

Договір починають із назви, далі йде номер, місце та дата його підписання. Датою укладання є дата набрання чинності договором.

Преамбула - це вступна частина, що містить відомості про сторони, що вступають у договірні відносини, їх правовий статус із зазначенням скороченого та повного найменувань.

Різноманітність умов, які включені до договорів з операцій з нерухомістю, об'єднані у три групи: суттєві, звичайні та випадкові.

Умови, необхідних укладання угоди щодо нерухомого майна і виражають його природу, називають істотними.

Умови, що визначають окремі питання договірних відносин, що випливають із специфіки виду договору, називають додатковими.

Випадковими називають умови, які набувають юридичної сили лише тоді, коли вони включаються до договору.

Вид договору, вид та різновид нерухомого майна зазначаються у предметі договору.

13. Виникнення іпотеки

Іпотека - слово давньогрецьке, яке перекладається як "основа", "запорука" (Словник античності. М., 1989 р. с. 230). Її виникнення було визначено появою приватної власності та головним чином земельні ділянки. Ці процеси найактивніше розвивалися у Стародавню Грецію, що й стало причиною розвитку заставного права. Так, при заставі рухомих речей вони передавалися у володіння кредитора і перебували в нього до сплати боргу. У разі несплати боргу кредитор продавав їх задоволення своїх вимог.

Система іпотечного кредитування - це складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права, починаючи з часів Стародавнього Риму та Стародавньої Греції. Роль іпотеки постійно зростає, оскільки стан економіки нині незадовільний. Продумана та ефективна іпотечна система може сприяти зниженню інфляції та вирішити економічні та соціальні проблеми.

Виникнення іпотеки. На думку істориків, перша згадка про іпотеку припадає на VI ст. до зв. е. У Греції під словом "іпотека" розумілася відповідальність боржника перед кредитором певними земельними володіннями. На межі певної земельної території, яка належала боржнику, якщо оформлялося зобов'язання, ставився стовп, який отримав назву "іпотека". У цьому стовпі відзначалися борги власника землі. Пізніше замість стовпів застосовували спеціальні книги, які називалися "іпотечними" У Стародавній Греції первісні форми іпотеки забезпечували гласність: будь-яка зацікавлена особа могла переконатися у стані земельної власності.

У Стародавній Греції виник інститут іпотеки, він дуже впливав на розвиток римського громадянського права, у ньому вироблялося кілька форм речових забезпечень, які надалі ставали фундаментом для подальшого розвитку інституту застави. Фідуція була первісною формою застави у Стародавньому Римі, її сутність у цьому, що боржник у забезпечення свого боргу міг передати у володіння чи власність кредитору будь-яке майно, а кредитор мав обов'язково повернути це майно боржнику після того, як останній погасить свій борг. Надалі з'явився пигнус. При пінгусі майно передавалося до тимчасового володіння до виплати боргу.

Кредитор мав право самостійного продажу предмета застави лише тоді, коли боржник прострочить виконання свого зобов'язання. Римське право сприйняло іпотеку, яка була вироблена в Греції, як форму застави, при ній не потрібно віддавати закладене майно у володіння заставоутримувачу.

У Росії вперше поняття "іпотека" було введено в 1992 р. законом Російської Федерації "Про заставу", який закріпив можливість іпотеки як засобу забезпечення зобов'язань.

14. Виникнення та розвитку іпотеки у Росії

Перші акти про заставу у Росії з'явилися торік у XIII-XIV ст., а законодавчі норми - наприкінці XIV чи початку XV ст. в Псковській Судній Грамоті. У той час у російському праві виникла нова форма застави, яка забезпечувалася гарантіями для кредиторів і дозволяла скористатися закладеним майном замість відсотків на кредит.

У Росії її наприкінці XVII в. складалася система іпотечного кредитування дворянства, проводилася реорганізація банку дворянства, збільшувався капітал Дворянського банку, розмір позичок, термін надання позичок і передбачалися додаткові гарантії збереження маєтків їх власниками. У 1787 р. створено Державний позиковий банк, він був наближений до стандартного іпотечного банку

Наприкінці XVIII ст. у Росії відбувався випуск нових цінних паперів – іпотечних облігацій.

У ХІХ ст. порядок оформлення застави визначався Положенням про нотаріальну частину, що набула чинності закону 14 квітня 1866 р., та Правил, затверджених Міністерством юстиції 31 травня 1891 р., у яких визначався порядок ведення реєстру кріпаків.

Наприкінці XIX – на початку XX ст. активно відбувався процес кредитування під заставу земельних ділянок, які збирався придбати позикоодержувач.

З 1922 по 1961 р. у Росії діяв Цивільний кодекс РРФСР; відповідно до ст. 85 застава - це право вимоги, воно дозволяє кредитору у разі невиконання боржником зобов'язання одержати переважне перед іншими кредиторами задоволення позову за рахунок вартості закладеного майна.

Реєстрація нерухомості регулюється Федеральним законом від 21.07.1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Реалізація прав банку з іпотеки можлива у рамках Закону "Про виконавче провадження".

У 1998 р. прийнято Федеральний закон "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 2 вищевказаного закону "Іпотека може бути встановлена на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом" . Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладання договорів. Кредит – різновид договору позики.

З виникненням Закону "Про заставу нерухомості" з'явився заставний цінний папір, що вільно звертається на ринку. Заставний цінний папір є іменним, він засвідчує право власника використовувати його за грошовим зобов'язанням, яке забезпечує іпотека майна, зазначена в договорі про іпотеку, без надання інших доказів існування зобов'язання та права застави.

15. Іпотека як засіб забезпечення зобов'язань

Відповідно до Закону "Про іпотеку" (ст. 5) за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, зазначене у ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно, у тому числі

1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 63 Федерального закону;

2) підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

3) житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

Предмет застави в іпотеці житла має відповідати вимогам:

1) мати окрему від інших будинків або квартир кухню та санвузол;

2) має бути електричне, парове або газове опалення, яке забезпечить подачу тепла до житлового приміщення;

3) повинен бути забезпечений гарячим та холодним водопостачанням у ванній кімнаті та на кухні;

4) сантехнічне обладнання, двері, вікна та дах повинні мати справний стан.

У договорі про іпотеку вказується предмет іпотеки, результати оцінки його вартості, істота та термін виконання договору, що забезпечується іпотекою.

У договорі визначається предмет іпотеки із зазначенням найменування, місце знаходження із описом. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до Закону "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" за згодою заставника з заставоутримувачем.

Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації з того моменту, з якого він набирає чинності. Договір має бути нотаріально засвідчений.

Іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача у тому обсязі, у якому вони є на момент задоволення за рахунок закладеного имущества.

Запорука нерухомості обособлюється в окрему категорію, яка отримала назву "іпотека". Переваги нерухомості як об'єкт застави по відношенню до інших об'єктів заставного забезпечення полягають у наступному:

1) вартість закладеної нерухомості може зростати в залежності від рівня інфляції;

2) хорошим стимулом до виконання боржником своїх зобов'язань виступає реальна небезпека втратити майно.

Нерухомість можна використовувати як заставу, якщо кредит є довгостроковим і значним за сумою, тому що нерухомість довговічна, а її вартість дуже висока. Збільшення вартості нерухомості може прогнозуватись.

Довгостроковий кредит надається під заставу з передачею заставоутримувачу закладеного майна: дорогоцінних металів та виробів з них, під заставу надійних цінних паперів, ціна на які відрізняється особливою стабільністю. У світовій практиці більшість довгострокових кредитів видається під заставу нерухомого майна. Іпотека стає найбільш пріоритетним способом забезпечення виконання зобов'язань у Росії.

16. Особливості іпотечного кредитування

Іпотека - це запорука нерухомого майна.

Іпотечний кредит - це кредит, що забезпечується нерухомою власністю.

Іпотечне кредитування - це надання кредиту під заставу нерухомого майна.

Створити систему іпотечного кредитування можна з урахуванням розвитку первинного і вторинного ринків іпотечного капіталу.

Склад первинного ринку іпотечного капіталу: 1) кредитори – вони надають позиковий капітал; 2) позичальники-інвестори, які купують нерухомість

для використання чи інвестування у комерційній діяльності.

Вторинний ринок - це процес купівлі-продажу заставних цінних паперів, випущених на первинному ринку. Забезпечити первинних кредиторів можливістю реалізувати первинний заставний цінний папір, але в отриманий дохід надати інший кредит цьому ж ринку - головне завдання вторинного ринку іпотечного капіталу.

Кредитор може розпорядитися нерухомістю на власний розсуд, якщо позичальник не повертає кредит, у цьому полягає перевага іпотечного кредитування. Нерухомість довговічна та її ціна стабільна.

Залучення фінансових ресурсів на основі іпотеки отримало найбільший розвиток на ринку нерухомості, тому що вартість нерухомості не відповідає фінансовим можливостям потенційних покупців, але кредит, отриманий на купівлю нерухомості, може служити як забезпечення - зобов'язання щодо його повернення.

Основною проблемою іпотечного кредитування є брак довгострокових фінансових ресурсів. Джерелом довгострокових коштів можуть стати внески приватних осіб.

У 1998 р. фінансово-економічна криза привела до зменшення реальних доходів населення і знецінила їх заощадження, сприяла відтоку приватних вкладів в Ощадбанк. Однією з проблем є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, виходячи з реальних доходів.

Офіційні доходи потенційних позичальників невисокі, тому що частка тіньового сектора економіки дуже велика, це ускладнює комерційними банками приймати рішення щодо кредитування. Добре продумана державна податкова політика іпотечного кредитування населення дозволить вивести реальні доходи з тіні.

Розвиток системи іпотечного кредитування - основний напрямок усунення дисбалансу, що спостерігається, високої вартості нерухомості та фінансових можливостей більшої частини населення. За рахунок іпотеки можна фінансувати більшість операцій, що пов'язані з нерухомістю у багатьох країнах. Довгостроковий кредит під низький процент дозволить прискорити процес придбання житла населенням. В даний час населення змушене дуже довго відкладати кошти на придбання житла в повному обсязі. p align="justify"> Дуже широко використовуються традиційні походи до оцінки нерухомості при прийнятті рішень про фінансування інвестицій у нерухомість, при визначенні вартості об'єктів, які використовуються як застава при наданні іпотечних кредитів.

17. Іпотека (застава) житла

Процес іпотеки регламентується Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в ред. Федеральних законів від 30.12.2004 р. № 216-ФЗ).

За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням за рахунок вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони - заставника переважно над іншими кредиторами заставника за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні (третя особа).

Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставника у його володінні та користуванні.

До застави нерухомого майна, що виникає на підставі федерального закону при настанні зазначених у ньому обставин, відповідно застосовуються правила про заставу, що виникає через договір про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше.

Іпотека може бути встановлена на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, в тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряд іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо є юридичними особами, у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про бухгалтерський облік.

Іпотека забезпечує сплату заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку.

Іпотека, встановлена на забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами).

Якщо в договорі про іпотеку зазначено загальну тверду суму вимог заставоутримувача, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставоутримувачем у частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою.

За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним, у тому числі:

1) земельні ділянки;

2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

Частина майна, розподіл якого у натуральному вигляді неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.

18. Укладання договору про іпотеку

Порядок укладання договору про іпотеку визначено у Федеральному законі "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в ред. Федеральних законів від 30.12.2004 р № 216-ФЗ).

Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладання договорів та положень вищезгаданого закону № 216

У договорі про іпотеку вказується предмет іпотеки його оцінка, сутність розмір та термін виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою.

Предмет іпотеки визначається у договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження та достатнім для ідентифікації цього предмета описом.

У договорі про іпотеку вказується право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставнику, та найменування органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, який зареєстрував це право заставника.

Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст 67 ФЗ "Про іпотеку" та вказується в договорі про іпотеку у грошовому вираженні.

При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом, або у визначеному їм порядку.

У разі застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, що перебуває у державній чи муніципальній власності, здійснюється оцінка ринкової вартості цього майна.

Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути названо у договорі про іпотеку із зазначенням його суми, підстави виникнення та строку виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання ґрунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата та місце його укладання. Якщо сума зобов'язання, що забезпечується іпотекою, підлягає визначенню в майбутньому, у договорі про іпотеку повинні бути зазначені порядок та інші необхідні умови її визначення.

Якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, підлягає виконанню частинами, у договорі про іпотеку повинні бути зазначені терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Якщо права заставоутримувача відповідно до ст. 13 ФЗ "Про іпотеку" засвідчуються заставною, це вказується в договорі про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці через закон.

Договір про іпотеку укладається у письмовій формі та підлягає державній реєстрації.

Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з його державної реєстрації.

При включенні угоди про іпотеку до кредитного чи іншого договору, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, щодо форми та державної реєстрації цього договору мають бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку.

19. Державна реєстрація іпотеки

Відповідно до Федеральних законів від 29 червня 2004 р. № 58-ФЗ і ФЗ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів РФ у зв'язку із здійсненням заходів щодо вдосконалення державного управління" і ФЗ від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ "Про іпотеку (заставу майна)" іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі спільної заяви заставника та заставоутримувача.

Для державної реєстрації іпотеки мають бути представлені:

1) договір про іпотеку та її копія;

2) документи, зазначені в договорі про іпотеку як додатки;

3) документ про сплату державного мита;

4) інші документи, необхідних державної реєстрації речових іпотеки відповідно до законодавством Російської Федерації про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і угод із нею.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється без подання окремої заяви та без сплати державного мита. Державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється одночасно із державною реєстрацією права власності особи. Права заставоутримувача з іпотеки можуть бути засвідчені заставною.

Заява про державну реєстрацію застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, що становлять іпотечне покриття, частка у праві спільної власності на яке засвідчується іпотечним сертифікатом участі, представляється керуючим іпотечним покриттям. На державну реєстрацію застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, що становлять таке іпотечне покриття, крім інших необхідних відповідно до Федерального закону "Про іпотечні цінні папери" та Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" документів, надаються:

1) ліцензія управління іпотечним покриттям;

2) правила довірчого керування іпотечним покриттям.

Іпотека має бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію прав.

Датою державної реєстрації іпотеки є день здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним. Реєстраційні записи в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюються у черговості, яка визначається на підставі дат надходження всіх необхідних документів до органу, який здійснює ведення зазначеного реєстру.

За державну реєстрацію договору про іпотеку та іпотеки як обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно державне мито сплачується один раз за всі зазначені дії у розмірах та порядку, які встановлені законодавством Російської Федерації про податки та збори.

20. Особливості іпотеки підприємств

Згідно з Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)", при іпотеці підприємства як майнового комплексу право застави поширюється на все майно, що входить до його складу. Іпотека будівлі або споруди допускається тільки з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, що функціонально забезпечує закладений об'єкт, або належить заставнику права оренди цієї ділянки або її відповідної частини.

На право постійного користування земельною ділянкою, що належить заставнику, на якому знаходиться підприємство, будівля або споруда, право застави не поширюється.

Передача підприємства в іпотеку допускається за наявності згоди власника майна, що належить до підприємства, або уповноваженого органу.

Якщо предметом іпотеки є підприємство, то до складу закладеного майна входять матеріальні та нематеріальні активи, що відносяться до даного підприємства, в тому числі будівлі споруди обладнання інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, виняткові права.

Склад майна, що передається в іпотеку, та оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації даного майна. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс та висновок незалежного аудитора про склад та вартість майна, що належить до підприємства, є обов'язковими додатками до договору про іпотеку.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості майна, що належить до підприємства.

Іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше ніж через рік після укладання договору про іпотеку.

Заставодавець має право продавати, обмінювати, здавати в оренду, надавати в позику майно, що відноситься до підприємства, переданого в іпотеку, та іншим чином розпоряджатися зазначеним майном, а також вносити зміни до складу цього майна, якщо це не тягне за собою зменшення зазначеної в договорі про іпотеку загальної вартості майна, що належить до підприємства, а також не порушує інших умов договору про іпотеку.

У разі неприйняття заставником підприємства заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективного використання цього майна, що може призвести до зменшення вартості підприємства, заставоутримувач має право звернутися до суду з вимогою про дострокове виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або запровадження іпотечного контролю за діяльністю заставника.

У разі невиконання заставником зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, стягнення на закладене майно може бути звернене лише за рішенням суду.

До покупця, який придбав на прилюдних торгах підприємство, переходять право і обов'язки власника підприємства, що належать до останнього, з моменту державної реєстрації права власності на придбане майно.

21. Особливості іпотеки земельних ділянок

Земля є найнадійнішим об'єктом застави, оскільки згодом вона зношується, а вартість її постійно зростає

У договорі про іпотеку, якщо закладається земельна ділянка, необхідно вказати предмет договору іпотеки, його сутність, оцінну вартість строку та розмір виконання зобов'язань, які забезпечені іпотекою. До договору "Про іпотеку" прикладаються копії креслень меж ділянки, які були видані комітетом із земельних ресурсів та землеустрою. У договорі предмет іпотеки необхідно описувати таким чином, щоб без особливих зусиль можна було встановити його місцезнаходження, найменування.

Закон "Про іпотеку" дозволяє заставу

1) якщо земельні ділянки перебувають у власності у громадян та юридичних осіб;

2) якщо земельні ділянки надані для садівництва, городництва, гаражного чи дачного будівництва

3) присадибних земельних ділянок особистого підсобного господарства;

4) земельні ділянки, на яких вже збудовані будівлі та споруди;

5) земельних ділянок, що перебувають у спільній, спільній або частковій власності, які були виділені в натурі.

Іпотека повинна забезпечувати вимоги в тому обсязі, який вона має на момент свого задоволення, - це відсотки, відшкодування збитків, неустойка, прострочення виконання або неналежне виконання зобов'язань, а найголовніше - відшкодування витрат заставоутримувача, які відбулися внаслідок звернення стягнення на закладене майно .

Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання.

При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється на споруджені чи споруджувані на земельній ділянці споруди або будівлі заставника.

Земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку.

Заставоутримувачем у цій заставі є банк чи інша кредитна організація чи інша юридична особа, які надали кредит чи цільову позику придбання земельної ділянки чи права оренди земельної ділянки.

Оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до законодавства, що регулює оцінну діяльність у Російській Федерації.

Заставна вартість земельної ділянки, що передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем.

Договір іпотеки вважається укладеним і набирає чинності з його державної реєстрації. Реєстрація здійснюється виключно за місцезнаходженням земельної ділянки в певних межах міста чи району.

22. Операції з житловими приміщеннями

У житловій сфері до нерухомості належить нерухоме майно із встановленими правами володіння, розпорядження та користування у межах майна, які включають: земельні ділянки та збудовані на них житлові будинки які мають нежитлові та житлові приміщення господарські споруди, зелені насадження; житлові будинки житлові приміщення у цих будинках та інших будівлях квартири, всі вони придатні для постійного чи тимчасового проживання; споруди із елементами інженерної інфраструктури житлової сфери. У житловій сфері нерухомість може перебувати у приватній, державній, муніципальній, колективній та іншій власності

Мотивом для здійснення угод із житловими приміщеннями є набуття права власності або права користування цими приміщеннями.

До операцій з житловими приміщеннями відносяться:

1) приватизація житлових приміщень - це безплатна передача у власність громадянам Росії на добровільній основі займаних ними житлових приміщень у державному та муніципальному житлових фондах;

2) купівля-продаж житлових приміщень - дуже поширений вид угоди у сфері нерухомого майна. При купівлі-продажу житлового приміщення складається договір, який укладається виключно у письмовій формі шляхом складання одного документа. Договір підписується обома сторонами

3) аукціони-продажу. Організації будівельного комплексу РФ мають право проводити аукціони продажу квартир, які були збудовані за рахунок коштів даного підприємства та за рахунок банківського кредиту

4) житлові сертифікати - це цінні папери або зобов'язання, які номіновані в одиницях загальної площі житла та мають індексовану номінальну вартість, виражену у грошовому еквіваленті, розміщені вони серед юридичних осіб або громадян та дають право їх власникам вимагати від емітента їх погашення методом обміну на висновок договору купівлі-продажу житлових приміщень або будівництва, що фінансувалося за рахунок коштів, отриманих від обігу цих цінних паперів або зобов'язань;

5) оренда - право користуватися чужою нерухомістю на певних умовах;

6) іпотека;

7) житловий найм - угода, за якою власник державного чи іншого житла надає у користування громадянину впорядковане житлове приміщення (квартира), а наймач зобов'язується використовувати його для проживання та оплачувати проживання;

8) обмін. Наймач може обміняти займане житлове приміщення інше;

9) міна. Кожна сторона за договором міни зобов'язується передати у власність іншої сторони одне житлове приміщення за інше;

10) дарування - це безоплатна передача будь-якого майна у власність іншій особі;

11) успадкування. У разі смерті громадянина право власності на майно, що йому належить, переходить у спадок до іншої особи або осіб, згідно складеного заповіту або відповідно до закону;

12) участь у пайовому будівництві – нині є дуже поширеним способом придбання житла.

23. Приватизація та оренда житлових приміщень

Відповідно до Закону про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації (в ред. Закону РФ від 10 грудня 2002 р. № 316-Про Постановою Конституційного суду РФ від 15 червня 2006 р. № 6-П) приватизація житлових приміщень - безоплатна передача у власність громадян Російської Федерації на добровільній основі житлових приміщень, що займаються в державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян Російської Федерації, які забронювали займані житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень

Громадяни Російської Федерації, які займають житлові приміщення в державному та муніципальному житловому фонді, включаючи житловий фонд, що перебуває в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ, на умовах соціального найму, мають право за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, що спільно проживають, а також неповнолітніх у віці до 14 років придбати ці приміщення у власність на умовах, передбачених Законом про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації та іншими нормативними актами Російської Федерації та суб'єктів Російської Федерації. Житлові приміщення передаються у спільну власність або у власність однієї з осіб, що спільно проживають, у тому числі неповнолітніх.

Кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно (у порядку приватизації) житлового приміщення у державному та муніципальному житловому фонді соціального використання один раз.

Оренда квартир. Відповідно до Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24.12.1992 р. № 4218-1 (в ред. від 06.05.2003 р. № 52-ФЗ) власники житлового фонду мають право надавати громадянам, юридичним особам будинки або квартири будь-якої площі за договором оренди. Частки державного та муніципального житлового фонду, що надається за договором оренди, визначаються Урядом РФ та органами виконавчої влади суб'єктів РФ.

Договір оренди - ця угода, за якою орендодавець надає орендарю та членам його сім'ї житлове приміщення без обмеження розмірів за договірну плату у тимчасове володіння та користування, а орендар зобов'язується використовувати його відповідно до договору та своєчасно вносити орендну плату, включаючи плату за комунальні послуги.

У договорі оренди, що складається між орендарем та орендодавцем, зазначаються терміни, порядок, умови оренди. Договір оренди укладається у письмовій формі, реєструється в житлово-експлуатаційному органі та податковій інспекції.

При здачі приміщення в оренду власник не повинен порушувати житлові та інші права та свободи інших громадян, а також суспільні інтереси.

24. Оцінка нерухомості у ринковій економіці

В даний час незалежна та професійна оцінка нерухомості - це необхідний елемент під час здійснення операції з нерухомістю.

Під оцінкою нерухомості розуміють особливу сферу професійної діяльності на ринку нерухомості, яка потребує високої кваліфікації оцінювача, розуміння методів та принципів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану та тенденцій попиту та пропозиції на різних сегментах ринку.

Професійна оцінка потрібна для прийняття рішень з питань купівлі-продажу, обміну, видачі отримання кредитів під заставу майна, при перетворенні та ліквідації підприємств, для прийняття інвестиційних рішень, рішень про санацію або банкрутство підприємства, при страхуванні майна та ін.

Дуже гостро стоїть проблема грамотної професійної оцінки нерухомості у Росії. Підвищеної уваги вимагають такі напрями, як оцінка для продажу та застави будівель приватизованих підприємств, переоцінка основних фондів у зв'язку з інфляційними процесами – розвиток житлового фінансування.

У 1930-х р. у розвинутих країнах з'явилася оцінка нерухомості як професійна діяльність, а на початку 1990-х років. вона виникла Росії за сприяння Інституту економічного розвитку Світового банку реконструкції та розвитку. Інститут проводив навчання на основі навчальних матеріалів, розроблених Американським товариством оцінювачів.

Міністерство праці РФ Постановою від 27.11.1996 р. № 11 затвердило кваліфікаційну характеристику посади "оцінювач". До обов'язків оцінювача входить встановлення ринкової вартості об'єктів цивільних прав, дослідження потреб в оцінці та встановленні ділових контактів із клієнтами, складання письмового звіту про оцінку, використання всіх відомих методів оцінки, створення інформаційної бази, необхідної для професійної діяльності.

З проблемою оцінки Росії вперше зіткнулися у зв'язку з проведенням приватизації 3 липня 1991 р.

Істотно підвищилася оцінна діяльність під час переоцінки основних виробничих фондів, коли підприємствам можна було залучати незалежні експертні організації визначення ринкової вартості майна. Постанова Уряди РФ "Про переоцінку основних фондів" станом на 1 січня 1995 р. надало підприємствам та організаціям право на здійснення переоцінки об'єктів основних засобів на основі індексів зміни їх вартості, розроблених Держкомстатом Росії.

У Росії її нині діють громадські організації професійних оцінювачів. У 1993 р. створено Російське товариство оцінювачів (РГО), у 1996 р. – Національна колегія оцінювачів (НКО). Навесні 1999 р. засновано Віртуальний клуб оцінювачів, у ньому зацікавлені особи діляться своїми думками та пропозиціями. Головне завдання Віртуального клубу оцінювачів – сформувати та зміцнити суспільство фахівців у галузі економіко-правової експертизи, урядових, підприємницьких та науково-освітніх структур.

25. Види вартості нерухомості

Нині є чотири компоненти вартості: попит, корисність, дефіцитність, отчуждаемость об'єктів.

Попит - кількість цього товару чи послуг, що знаходиться на ринку платоспроможних покупців. На ринку житла дуже великий потенційний попит.

Корисність - здатність майна задовольняти потреби людини.

Корисність спонукає бажання придбати певну річ.

Корисність житла – це комфортність проживання.

Для інвестора, який працює на ринку нерухомого майна, найбільшу корисність матиме земельна ділянка без обмежень для забудов.

Дефіцитність - це обмеженість пропозиції. Якщо пропозиція певний товар зростає, то ціна даний товар падає, а при зменшенні пропозиції вона починає зростати.

Можливість відчужуваності об'єктів - можливість передачі майнових прав, що дозволяють нерухомості переходити від продавця до покупця, тобто стати товаром.

Раніше земля не вважалася товаром, у Росії була єдина державна власність.

Вартість - це не характеристика, яка притаманна нерухомості: вартість знаходиться у прямій залежності від бажання людей, наявності купівельної спроможності, корисності та відносної дефіцитності.

Якщо оцінка нерухомості проводиться з метою отримання позички під заставу нерухомої власності, то оцінювачу необхідно отримати дуже точну інформацію про ймовірну ціну продажу даної власності, яка, у свою чергу, має покрити збитки кредитора, якщо позичальником не буде повернено борг.

Якщо оцінка об'єктів проводиться для реконструкції, вибирається інвестиційна вартість, яка розраховується для одного (конкретного) інвестора.

Найпоширеніший вид вартості – це ринкова вартість. Вона показує взаємодію між покупцями, продавцями та інвесторами на ринку нерухомості.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини.

Ринкова вартість нерухомості визначається за наявності наступних умов рівноважної угоди:

1) ринок конкурентний та надає достатній вибір майна для взаємодії покупців та продавців;

2) покупець і продавець вільні, вони діють лише з метою збільшення доходу чи повного задоволення потреб;

3) термін експозиції об'єкта оцінки достатній для забезпечення його доступності всім потенційним покупцям;

4) оплата угоди провадиться грошима або грошовим еквівалентом.

Ціна - це грошова сума, що пропонується чи сплачується за об'єкт оцінки. Ринкова вартість нерухомості - це очікувана ціна за певних умов, а ціна продажу - це сума, яку у конкретній ситуації покупець погодився заплатити, а продавець – прийняти за об'єкт нерухомості. Ринкова вартість є об'єктивною і не залежить від бажання учасників ринку нерухомості.

26. Неринкові види вартості

Якщо продаж об'єкта на відкритому ринку нереальна або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, які необхідні для продажу товарів, що вільно звертаються на ринку, то вартість цього об'єкта називають вартістю об'єкта оцінки з обмеженим ринком.

Вартість відтворення об'єкта оцінки - це сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій. Дата оцінки - це дата, за станом яку виробляється оцінка майна.

Вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат за створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки у ринкових цінах, існуючих на дату проведення оцінки.

Вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість, що визначається з існуючих умов та мети його використання.

Інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість, що визначається з його прибутковості для конкретної особи за заданих інвестиційних цілей. Нерухоме майно для інвестора – це інструмент для генерування потоків доходу. Як інвестиційна вартість виступає вартість капітальних вкладень для конкретного інвестора з урахуванням його вимог до інвестицій.

Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції аналогічних об'єктів.

Утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.

Спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, визначення якої у договорі про оцінку чи нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені до поняття ринкової чи іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності. Вирізняють такі види вартості.

Вартість чинного підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, яка визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, що сформувалося.

Страхова вартість - вартість повного відшкодування шкоди майну у разі настання страхового випадку.

Заставна вартість - вартість нерухомого майна, що використовується з метою забезпечення кредиту.

Вартість права оренди - одноразова плата за право користування та розпорядження майном за договором оренди.

Зміна вартості нерухомості залежить від низки чинників. Їх можна розділити на об'єктивні та суб'єктивні.

Об'єктивними чинниками характеризуються типові на ринку ситуації та мотиви поведінки учасників угоди. Об'єктивні чинники - це переважно економічні, вони поділяються на мікроекономічні (екологічні, сейсмічні чинники) і макроекономічні (податки, інфляція).

27. Принципи оцінки нерухомості

Кількість економічних чинників впливає вартість об'єктів нерухомості. Принципи оцінки нерухомості допомагають врахувати найзначніші їх.

Принципи оцінки нерухомості взаємопов'язані. На об'єкт може впливати кілька принципів.

Основні засади оцінки нерухомості ділять на чотири категорії.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим та найефективнішим чином.

Результати аналізу ННЕІ враховуються щодо вартості нерухомості, під час виборів варіанта будівництва та реконструкції, під час аналізу інвестиційних проектів

Принципи, що відбивають складові нерухомості. Принцип вкладу ґрунтується на вимірі вартості кожного елемента, що вноситься їм у загальну вартість об'єкта.

Принцип граничної продуктивності. Сенс у тому, що послідовне внесення покращень супроводжуватиметься зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати на створення додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.

Принцип збалансованості у цьому, що що гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, то вище вартість об'єкта над ринком.

Збалансованість елементів об'єкта визначається з урахуванням вимог ринку

Принципи, що базуються на уявленнях користувача. Принцип корисності полягає в тому, що об'єкт нерухомості з більшою корисністю для користувача має більшу вартість на ринку.

Принцип заміщення. Поінформований покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості.

Принцип очікування На вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю виражаються в отриманні очікуваної доходності інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутнього перепродажу об'єкта.

Цей принцип ґрунтується на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вищою є вартість нерухомої власності.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем. Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом факторів зовнішнього середовища, що змінюються.

Принцип змін ґрунтується на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретним об'єктам та ринкам нерухомості по містах, так і суспільству загалом.

Принцип конкуренції полягає в тому, що ринкові ціни встановлюються певному рівні з урахуванням конкуренції.

Принцип попиту та пропозиції ґрунтується на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних об'єктів, що гармонують, при сумісному характері землекористування.

28. Процес оцінки нерухомості

Оцінка нерухомості може бути масовою та індивідуальною.

Масова оцінка нерухомості - оцінка великої кількості об'єктів на певну дату з використанням стандартних методик та статистичного аналізу

Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта певну дату.

Масова оцінка – наближена, а індивідуальна – точна.

Процес оцінки нерухомості проходить у шість етапів:

1) визначення проблеми;

2) попередній огляд та план оцінки. Вирішується питання даних, необхідні аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх отримання;

3) збір та перевірка даних;

4) застосування підходів до оцінки, цьому етапі визначається вартість об'єкта традиційними методами;

5) узгодження результату оцінки – отримання кінцевої оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки;

6) заключний етап – це складання звіту про оцінку – документ, що містить обґрунтування думки оцінювача про вартість майна.

При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості про доказове значення.

Замовник завжди ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість об'єкта нерухомого майна, потрібну замовнику для прийняття .. певного рішення. Оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (інвестиційна, ринкова та інша вартість) та область використання даного об'єкта (страховка, продаж тощо).

При оцінці об'єкта нерухомого майна дуже важливо визначити пов'язані з об'єктом юридичні та інші права, тому що замовник може мати право на оренду або певну частку в партнерстві. На основі договору між замовником та оцінювачем проводиться оцінка об'єктів нерухомості. У цьому договорі обов'язково потрібно вказувати вид оцінки, вартість об'єкта оцінки, вид та розмір оплати за роботу.

Оцінювач починає розробляти план роботи лише після того, як обидві сторони підпишуть цей договір. До плану оцінки включаються такі види завдань:

1) вивчення регіональному рівні загальних чинників вартості об'єкта недвижимости;

2) дослідження на місцевому рівні специфічних факторів;

3) вивчення конкретних факторів, які впливають на вартість ділянки, що оцінюється, та об'єкта нерухомості, який розташовується на цій ділянці.

Далі оцінювач збирає та обробляє потрібну йому інформацію. Ці дані мають бути дуже точними, інакше оцінювачу буде важко дати обґрунтований висновок щодо вартості об'єкта нерухомого майна.

При оцінці нерухомості використовують три підходи до оцінки: витратний, дохідний, порівняльний.

У кожному підході використовують уніфікований набір оціночних принципів.

29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості

Порівняльний похід до оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати на придбання на ринку подібного об'єкта, який має ту ж корисність для покупця. Цей підхід переважно використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу чи оренди над ринком нерухомого майна.

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомого майна, заснованих на порівнянні об'єкта з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ним.

Вартість об'єкта нерухомості при цьому підході дорівнює середньозваженій ціні за реалізованим аналогом з урахуванням поправок, які враховували їхню відмінність від об'єкта, що оцінюється:

де Pк - продажна ціна аналогічного об'єкта нерухомості;

ΣD- Сума корекцій поправок. Порівняльний підхід до оцінки нерухомого майна ґрунтується на принципах заміщення, попиту, пропозиції та збалансованості

Послідовність дій в оцінці об'єкта нерухомості порівняльним підходом:

1) вивчення ринку;

2) збирання та перевірка даних, достовірності інформації про запропоновані на продаж або нещодавно продані аналоги об'єкта оцінки;

3) порівняння даних про відібрані аналоги та об'єкт нерухомості;

4) коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до їх відмінностей від об'єкта;

5) встановлення вартості об'єкта оцінки. Вивчення ринку проводиться для того, щоб виявити

на цьому ринку або його сегментах продані або запропоновані на продаж аналога об'єкта нерухомості. Якщо дані про продаж або ціну продажу приховані, то аналіз ґрунтується на ціні пропозиції порівнянних об'єктів.

Основними джерелами інформації можуть бути дані реєстраційних, інформаційних, страхових служб та брокерів компаній; періодичні видання з нерухомого майна, інформація, що надається учасниками угод, архіви оцінювача.

Точна оцінка залежить від якості та кількості інформації, що використовується для аналізу, тому збору та перевірки даних за аналогами об'єкта оцінки потрібно надавати дуже велике значення.

Різні специфічні обставини можуть вплинути на конкретну ціну продажу нерухомості, тому дані про кожен продаж перевіряються оцінювачем, тобто необхідно отримати підтвердження даних покупцем, продавцем або брокером.

Для того щоб визначити підсумкову вартість нерухомості, що оцінюється, необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок коригувань проводиться з урахуванням логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значимості кожного показника. Важливий момент тут – це визначення поправочних коефіцієнтів.

Розрахунок вартості елемента, котрого необхідна поправка, здійснюється з відрахуванням зносу, переважно функціонального старіння даного елемента.

30. Витратний підхід

Витратний підхід базується на розрахунку витрат на відтворення оцінюваних споруд та будівель з урахуванням усіх видів зносу та підприємницького прибутку. До отриманої вартості додається ринкова вартість ділянки землі

Витратний підхід являє собою сукупність методів оцінки, які ґрунтуються на визначенні витрат, необхідних для заміщення або відновлення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого ним зносу

Цей підхід грунтується на припущенні, що типовий покупець не заплатить готовий об'єкт більше, ніж створення об'єкта аналогічної корисності. При підрахунку витрат на можливе будівництво об'єкта оцінки враховуються виключно витрати інвестора. У процесі оцінки використовуються такі дані: рівень заробітної плати, накладні витрати, витрати на обладнання, норма прибутку будівельників у цьому регіоні, ринкові ціни на будівельні матеріали. Але сумарні витрати на придбання земельної ділянки та будівництво на ній аналогічного об'єкта не завжди еквівалентні ринковій вартості.

В основі витратного підходу лежить принцип зміщення Оцінка нерухомості витратним методом включає наступні етапи

1) розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найефективнішого використання (СЗ);

2) розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (СНР);

3) розрахунок накопиченого зносу: функціональний знос, фізичний та зовнішній знос (Ін);

4) розрахунок вартості покращень з урахуванням накопиченого зносу (Су) визначається за формулою;

Су = Снс - Ін

5) розрахунок підсумкової вартості нерухомого майна (СЗП), визначається за формулою:

Сзп = Сз + Су

За витратного підходу визначення вартості нерухомості починається з оцінки земельної ділянки.

Земельна ділянка - це частина даного підходу, а й самостійний етап процесу оцінки. Далі визначається вартість нового будівництва оцінюваних покращень, розраховується накопичений знос. На останньому (заключному) етапі витратного підходу, щоб отримати підсумкову вартість об'єкта, підсумовується вартість земельної ділянки та витрати, пов'язані з новим будівництвом будівель та споруд за вирахуванням накопиченого будовами зносу.

Даний метод включає чотири основні види оцінки:

1) індексний;

2) кошторисний;

3) поелементний;

4) порівняльної одиниці.

Для оцінки будівель, що мають історичну цінність, коли оцінюється будівля з дуже високим фізичним зношуванням, коли неможливо зробити самостійну оцінку земельної ділянки, витратний підхід не застосовується.

31. Методи оцінки при витратному підході

Витрати поділяють на прямі та непрямі

Прямі витрати - це вартість трудових та матеріальних ресурсів. Непрямі витрати виникають у ході будівництва, але їх не можна безпосередньо виявити у самій споруді.

Існує чотири основні методи оцінки при витратному підході: кошторисний, порівняльній одиниці, індексний та поелементний.

Метод порівняльної вартості одиниці – оцінка майна на основі використання одиничних скоригованих укрупнених показників витрат на створення аналогів. Сутність методу полягає в тому, що для об'єкта, який буде оцінюватися, підбирають об'єкт-аналог, який буде дуже схожий з оцінюваним практично за всіма характеристиками, використовуваним матеріалами та технологією його виготовлення. Вартість одиниці виміру об'єкта-аналогу множиться на число одиниць об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Метод вартості укрупнених елементів полягає у оцінці майна на основі величини вартості створення його основних елементів. У методі використовуються дані про вартість різних елементів, тобто складових частин будівлі чи споруди – поелементні витрати.

Розрахунок поелементних витрат включає розбивку будівлі на складові частини, встановлення величини середніх витрат на ці частини.

Метод вартості укрупнених елементів допомагає краще порівняти елементи об'єкта, що оцінюється, з типовими елементами, і в результаті застосування дозволяє отримати величину більшої точності, ніж з використанням методу порівняльної вартості одиниці.

Поелементний метод є менш трудомістким. Як одиниці виміру вартості приймають найбільш характерні показники конструктивних елементів.

Метод кількісного аналізу заснований на оцінці об'єкта на основі повного кошторису витрат на його відтворення. Наприклад, вартість будівництва визначається підсумовуванням всіх витрат на зведення або встановлення складових частин будови, але необхідно враховувати непрямі та прямі витрати. Для того, щоб застосувати цей метод, потрібно складання переліку всіх матеріалів та обладнання, підрахунку трудових витрат, необхідних для встановлення кожного елемента, обліку непрямих, накладних витрат та прибутку забудовника. Можуть виникати помилки при застосуванні методу кількісного аналізу внаслідок неправильного підбору даних про вартість одиниць порівняння в будівлях, які не відповідають типу об'єкта оцінки. Цей метод досить трудомісткий, його застосування засноване на складанні переліку всіх матеріалів та обладнання, підрахунку необхідних для встановлення кожного елемента трудових витрат, що потребує залучення кваліфікованих кошторисників.

Індексний метод полягає у визначенні відновної вартості об'єкта нерухомого майна, що оцінюється, методом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Урядом РФ і періодично публікуються у пресі.

32. Знос

Під зносом майна розуміється зниження його вартості під впливом різноманітних причин. Знос визначається з урахуванням фактичного стану майна, за даними статистичного чи бухгалтерського обліку.

Існує три види зносу нерухомості:

1) фізичний знос - знос, пов'язаний із зниженням працездатності об'єкта внаслідок природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;

2) функціональний знос відбувається через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;

3) зовнішній знос - знос внаслідок зміни зовнішніх економічних чинників.

Знос поділяють на:

1) усувний - знос майна, витрати на усунення якого менше, ніж вартість, що додається при цьому;

2) непереборне - знос майна, витрати на усунення якого більше, ніж додається при цьому вартість.

Основними методами визначення величини накопиченого зносу є метод розбиття, метод терміну життя, метод порівняних продажів.

Метод розбиття - полягає у визначенні окремо трьох видів зносу з поділом фізичного та функціонального на усувні та непереборні типи.

Фізичний знос проявляється у погіршенні фізичних властивостей об'єкта з часом, у втраті елементами будови початкових технічних та експлуатаційних властивостей. Фізичний знос викликаний неправильною експлуатацією, фізичним та хімічним впливом.

Оцінюючи фізичного зносу враховують, що елементи будівлі поділяються на дві категорії:

1) довготривалі: стіни, перекриття, фундаменти;

2) швидкозношувані - елементи з терміном служби менше терміну економічного життя будівлі: дахи, труби, фарбування.

Зношування кожного елемента об'єкта оцінюють окремо. Відсоток зносу визначається результаті огляду і переводиться у грошовий вираз методом множення відсотка зносу вартість відтворення кожного елемента з урахуванням непрямих витрат за будівництво. Функціональне зношування може виникнути, якщо об'єкт не буде відповідати сучасним функціональним вимогам або через неефективне планування будівлі, поганий дизайн.

Метод терміну життя базується на визначенні накопиченого зносу внаслідок безпосереднього огляду будівель. Якщо зношування визначається таким методом, то використовується ряд основних понять: термін економічного життя, хронологічний та ефективний вік.

Термін економічного життя - проміжок часу, протягом якого об'єкт можна використовувати та отримувати прибуток, вклад поліпшень у вартість земельної ділянки більший за нуль.

Хронологічний вік фактичний вік будівлі, т. е. кількість років, що минули з дня побудови. Ефективний вік вік будівлі, який визначається виходячи з його зовнішнього вигляду.

Метод порівняного продажу полягає у визначенні зносу в результаті аналізу ринкових даних про поточні порівняні продажі.

З часом вартість нерухомості може зменшуватися, тоді при оцінці об'єкта на основі витратного підходу враховуються витрати на можливе нове будівництво, накопичене будовою зношування.

33. Застосування витратного підходу

Оцінка об'єктів майна на основі витратного підходу доцільна та єдино можлива у таких випадках:

1) при виявленні найкращої та більш ефективної земельної ділянки. Наприклад, вибір поверховості під час будівництва будинків. Якщо будувати мало поверхів, то значно скоротяться витрати на будівництво, але доходи від оренди будуть невисокі; під час будівництва багатоповерхових будинків великі експлуатаційні витрати; потрібно визначити поверховість будинку, дохід якого дозволить компенсувати витрати на будівництво;

2) при техніко-економічному аналізі нового будівництва та створення поліпшень, які дозволять обґрунтувати доцільність певного будівництва чи реконструкції;

3) при оцінці суспільно-державних та спеціальних об'єктів, які не призначені для отримання доходу, а можливість знайти інформацію про типові продажі дуже низька

4) при оцінці об'єктів на малоактивних ринках, наприклад, унікальні об'єкти в даний час не продаються взагалі, а єдиний спосіб оцінки цих об'єктів - на основі витрат

5) при оцінці з метою оподаткування та страхування. Для страхування потрібен поділ об'єктів, що підлягають і не підлягають страхуванню.

Недоліки витратного підходу:

1) витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;

2) спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;

3) невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витрат на нове будівництво точно такого ж, оскільки в процесі оцінки від вартості будівництва віднімається накопичений знос;

4) проблематично розрахувати вартість відтворення старих будівель;

5) окрема оцінка земельної ділянки від будівель – такий поділ на практиці фактично неможливий або пов'язаний із значними витратами;

6) дуже проблематично оцінити земельні ділянки у Російській Федерації;

7) дуже складно визначити величину накопиченого зносу старих будівель та споруд, тому що в більшості випадків судження про ступінь зносу базується на експертній думці оцінювача, а точність результатів, отриманих від оцінювача, багато в чому залежить від його досвіду та кваліфікації.

Якщо на основі висновків з особливостей та специфіки використовуваних методик оцінка об'єктів нерухомості на основі витратного підходу найбільш доцільна та застосовна у ситуаціях техніко-економічного аналізу для нового будівництва, для оцінки нових об'єктів, для цілей оподаткування чи арешту майна фізичних та юридичних осіб, то для об'єктів спеціального призначення з метою страхування та при оцінці вартості об'єктів, відомості про продаж яких на ринку практично відсутні, застосування витратного підходу утруднене.

34. Основні положення прибуткового підходу

Прибутковий підхід базується на тому, що вартість нерухомості, в яку було вкладено капітал, має відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. У прибутковому підході для оцінки нерухомості потрібно мати уявлення про інвестиції та їх мотивацію, розбиратися у фінансових механізмах, які є у розпорядженні інвестора

Прибутковий підхід є сукупністю методів оцінки вартості об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.

Передумовою до розрахунку вартості нерухомості з урахуванням прибуткового підходу вважають її здачу у найм. Капіталізація доходу здійснюється для перетворення майбутніх доходів від об'єктів нерухомості на поточну вартість.

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'єкта, що оцінюється. Базова формула прибуткового підходу:

V = I/R,

де V - вартість нерухомості

I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості;

R - норма доходу чи прибутку.

Існують різні методи капіталізації, різні способи виміру величин доходу та норми прибутку.

Під доходом розуміють чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за рік.

Норма прибутку - це коефіцієнт чи ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - це норма доходу, яка відображає взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки. Існує два основних напрямки капіталізації:

1) пряма капіталізація;

2) капіталізація доходу за нормою віддачі капітал.

Річний дохід і ставка капіталізації - це дві величини, що розглядаються при прямій капіталізації. Ставлення ринкової вартості майна до чистого річного доходу, що приноситься їм, застосовується для перетворення майбутніх доходів від об'єкта оцінки в його поточну вартість. Цей показник називається ставкою капіталізації. У результаті аналізу доходів протягом періоду володіння нерухомим майном визначається очікуваний дохід від об'єкта нерухомості, але при цьому враховується, чи передбачається зменшення чи зростання доходів, яким є ризик вкладень у нерухомість для позикового та власного капіталу.

Під ставкою дисконтування розуміється норма складного відсотка, що застосовується при перерахунку на певний час вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.

Основні етапи оцінки майна доходним підходом:

1) розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки;

2) розрахунок дійсного валового доходу;

3) розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки – це умовно-постійні, умовно-змінні, резервні витрати;

4) визначення величини чистого операційного доходу;

5) перетворення очікуваних доходів на поточну вартість: пряма капіталізація; капіталізація доходів за нормою віддачі на капітал: дисконтування грошових потоків, капіталізація за розрахунковими моделями.

35. Аналіз доходів та витрат

На основі прибуткового підходу оцінку нерухомості починають із визначення потенційного валового доходу.

Під потенційним валовим доходом розуміють максимальний дохід, який здатний приносити оцінюваний об'єкт нерухомості, визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об'єкта при 100% завантаженні площ

Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок та тарифів на ринку оренди та платних послуг для порівнянних об'єктів нерухомості.

Існують орендні плати: ринкова - застосовується під час дії договору оренди, і контрактна - є постійної у період.

Розрахунок потенційного валового доходу зводиться до визначення величини всього доходу, який може принести нерухомість, що оцінюється, починаючи з першого після дати оцінки року за умови повного завантаження площ без урахування витрат з її експлуатації.

Далі визначається дійсний валовий дохід.

Потенційним валовим доходом за вирахуванням втрат від недовикористання об'єкта оцінки, неплатежів, а також додаткових видів доходів називають дійсним валовим доходом, який обчислюється за формулою

EGI = PGI-V amp; L,

де EGI – дійсний валовий дохід від об'єкта;

PGI – потенційний валовий дохід;

V amp;L - втрати орендної плати через наявність вакантних приміщень та безнадійних платежів.

Потім розраховується чистий операційний дохід.

Чистий операційний дохід це дійсний валовий прибуток від об'єкта оцінки крім операційних витрат.

NOI = EG - ОЕ,

де NOI – чистий операційний дохід;

ОЕ – операційні витрати.

Операційні витрати - це витрати на підтримання відтворення доходу від майна.

Витрати власника нерухомості поділяються на постійні витрати (FE), змінні витрати (VE) та резерви (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постійні витрати - це витрати, що практично незалежні або незначно залежать від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості, наприклад витрати на страхування об'єкта нерухомості та оплату податку на майно.

Змінні витрати - це експлуатаційні витрати, вони необхідні підтримки функціональної придатності об'єкта і залежить від ступеня його експлуатації. Розрахунок витрат з експлуатації об'єкта оцінки грунтується на аналізі фактичних витрат з його змісту з урахуванням типових витрат цьому ринку. Змінні витрати знаходяться у прямій залежності від вартості будівництва, площі та технічних характеристик будівель чи споруд, особливостей інженерних рішень.

Резерви - витрати, пов'язані з об'єктом нерухомості, їх потрібно зробити не більше одного разу на кілька років. Розмір резервних витрат змінюється з часом. Наприклад, до резервних витрат можна зарахувати благоустрій пішохідних доріжок, під'їздів до будівлі.

36. Застосування доходного підходу під час фінансування нерухомості

Прибутковий підхід допомагає інвестору враховувати очікуваний інвестиційний дохід, тому його потрібно застосовувати при обґрунтуванні рішень щодо фінансування інвестицій у нерухомість, під час аналізу доцільності інвестування.

Прибутковий підхід, на відміну порівняльного і витратного підходів, відбиває уявлення інвестора про нерухоме майно як джерело отримання реального доходу. Результати, які будуть отримані на основі прибуткового підходу, є значущими в оцінці об'єктів, що приносять дохід: складських та офісних приміщень, торгових площ, виробничих будівель та готелів.

Застосування прибуткового підходу має велике значення при аналізі інвестиційних та фінансових рішень у сфері нерухомого майна. Однак існують проблеми, пов'язані з його застосуванням:

1) необхідність прогнозування довгострокового потоку доходу (процес отримання найточнішої оцінки майбутнього доходу утруднюється, оскільки у Росії склалася стійка економічна ситуація та ймовірність неточного прогнозу збільшується пропорційно довгостроковості прогнозного періоду);

2) вплив факторів ризику на прогнозований дохід (щоб визначити поточну вартість, потрібно врахувати можливий ризик, який пов'язаний з отриманням у майбутньому доходу від володіння нерухомим майном, а величина можливого ризику в російських умовах значна і ці фактори вплинуть на точність одержуваного результату оцінки нерухомості) ;

3) проблематичність збору даних про прибутковість аналогічних об'єктів (інформація про прибутковість завжди була нерозголошуваною, тобто конфіденційною). Перевірка прибутковості об'єктів нерухомого майна утруднена, отже оцінка витрат може бути недостатньо точною, неточність збільшується в процесі капіталізації;

4) вартісна оцінка доходу (у разі оцінки нерухомості, що має зручності, та унікальних об'єктів вартісна оцінка вигод суттєво утруднена через часті зміни цін).

Застосування прибуткового підходу важливе як для інвесторів, а й інших учасників процесу фінансування нерухомості, оскільки він дозволяє враховувати очікуваний інвестиційний доход. Але нестабільність російської економіки збільшує неточність прогнозів доходів нерухомості. Ризик вкладень у нерухомість, який характеризується значною довгостроковістю та стимулює до вкладення фінансових ресурсів у інші напрями інвестування, досить великий. Правильне застосування прибуткового підходу дозволить інвестору приймати достатньо обґрунтовані та точні рішення щодо фінансування інвестицій у нерухомість.

37. Оцінка землі

При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, а решта – це покращення, які додають вклад у вартість. Терміни "земля" та "земельна ділянка" різняться.

Земельна ділянка - це частина земної території, яка обладнана та готова до використання з різною метою. Поліпшення, що проводяться для створення ділянки:

1) зовнішні: влаштування вулиць, тротуарів, дренажних та інженерних мереж;

2) внутрішні: планування озеленення, асфальтування пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д.

Оцінка землі застосовується не тільки до порожніх і незабудованих земель. Об'єкт нерухомості складається із земельної ділянки та будівель. Існує необхідність у визначенні вартості земельної ділянки окремо від побудованих на ній поліпшень. Це викликано такими причинами:

1) відмінність у оподаткуванні будівель та землі (податок на майно та земельний податок);

2) потрібна окрема оцінка земельної ділянки від збудованих на ній будівель або споруд при застосуванні витратного методу визначення вартості нерухомості;

3) прийняття рішень про знесення наявних будівель чи споруд з метою найбільш кращого та ефективного використання земельної ділянки

Оцінюючи земельної ділянки необхідно враховувати пов'язані з нею набір прав. Найпоширенішими правами, що вимагають оцінки, є

1) повне право власності - можливість використання вільної від орендарів ділянки будь-яким законним способом

2) право оренди – можливість володіння земельною ділянкою за договором оренди.

Використання землі у Російської Федерації є платним. Формами плати за використання землі є земельний податок та орендна плата.

У Росії її більшість земель здається у найм, а чи не продається, тому оцінювачі визначають вартість прав його аренды.

Вартість прав оренди - це сума, яку готовий заплатити потенційний покупець за право володіння даною ділянкою за договором оренди з метою отримання зиску від цього володіння. Оцінка прав оренди застосовується щодо ціни продажу права оренди земельної ділянки, щодо вартості об'єкта, частиною якого є земельна ділянка, що орендується, та при оцінці збитків від розірвання договору оренди.

Введення Земельного кодексу спрямовано розвиток ринку землі, оцінка земель має проводитися з урахуванням найефективнішого використання, яке забезпечить найбільшу залишкову вартість землі.

Порядок обчислення та сплати земельного податку встановлюється законодавством Російської Федерації про податки та збори.

Ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до федерального закону про оціночну діяльність.

Для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель. Порядок проведення державної кадастрової оцінки земель встановлюється Урядом Російської Федерації.

Органи виконавчої суб'єктів Російської Федерації затверджують середній рівень кадастрової вартості по муніципальному району.

38. Аналіз найкращого та найефективнішого використання землі

При оцінці земельної ділянки необхідно визначити варіант її найкращого та найбільш ефективного використання (ННЕІ), що визначається взаємодією низки факторів.

Аналіз ННЕИ передбачає дослідження альтернативних варіантів використання земельної ділянки та вибір оптимального, при цьому враховується перспективність розташування стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів тощо.

При оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки та споруд на ній, велике значення надається аналізу ННЕІ

1) ймовірної вакантної земельної ділянки; 2) земельної ділянки з наявними покращеннями.

Аналіз ймовірної вакантної земельної ділянки - це важливий етап щодо її вартості. Він заснований на встановленні найбільш прибуткового варіанта використання землі.

Найбільш прибуткове та ймовірне використання ділянки забезпечує її найвищу вартість. Варіанти використання мають бути економічно ефективними та законними.

Чинники, що визначають оптимальне використання землі:

1) місце розташування - надає основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність розташування, транспортна доступність);

2) ринковий попит - даний чинник відбиває співвідношення попиту та пропозиції над ринком, вивчається обгрунтування обраного варіанта використання земельної ділянки (перспективи ринкового попиту запропоноване використання, види податків та інші умови). Необхідно виділити сегмент ринку, у ньому і треба розвивати діяльність;

3) фінансова обґрунтованість - передбачає здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки. Отримуваний дохід має бути достатнім для відшкодування витрат інвесторів та для забезпечення отримання очікуваного прибутку;

4) фізична придатність ділянки – це перспектива створення поліпшень – розмір, клімат, топографія, якість ґрунту, екологічні параметри, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування тощо;

5) фізична здійсненність та технологічна обґрунтованість - це аналіз співвідношення якості, витрат та термінів реалізації проекту, доступність транспорту, ймовірність стихійних лих, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів та форми ділянки;

6) законодавча чи юридична допустимість пов'язана з відповідністю варіанта використання земельної ділянки чинному законодавству. Дана допустимість виявляється внаслідок аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, складності у районі історичної міської забудови, можливої зміни нормативних актів, дотримання правил зонування, негативних настроїв місцевого населення;

7) максимальна доходність, вона визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.

39. Категорії земель

Відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації землі поділяється на сім категорій.

Усі категорії земель використовуються виключно за цільовим призначенням.

До першої категорії відносять землі сільськогосподарського призначення - це землі, які знаходяться за межею поселень, надаються для потреб сільського господарства і призначені лише з цією метою.

У землях сільського господарства виділяють: - землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, рослинністю; сільськогосподарські землі, землі, зайняті будинками, будівлями, що використовуються для виробництва та переробки сільськогосподарської продукції.

Друга категорія – це землі поселень. Вони призначені для будівництва та розвитку сільських чи міських поселень та відокремлені рисою від земель інших категорій.

Третя категорія – землі промисловості та іншого спеціального призначення. Вони поділяються залежно від характеру завдань на такі види: землі промисловості, землі енергетики, землі транспорту, землі зв'язку, радіомовлення, інформатики та телебачення, землі для забезпечення космічної безпеки, землі оборони та безпеки.

До четвертої категорії належать землі особливо охоронюваних територій – це землі, які мають особливе наукове, природоохоронне естетичне, оздоровче та інше значення. До земель особливо охоронюваних природних територій відносять землі державних природних заповідників, пам'яток природи, національних парків, ботанічних садів, - всі ці землі відносять до категорії загальнонаціонального надбання, вони знаходяться у федеральній або муніципальній власності або власності суб'єктів РФ.

П'ята категорія земель – це землі лісового фонду. До земель лісового фонду відносяться лісові землі, які покриті або не вкриті лісовою рослинністю, призначені для її відновлення (прогалини, гару, вирубки), та нелісові землі (болота, просіки, дороги), вони призначені для ведення лісового господарства. Методом відмежування від земель інших категорій відповідно до матеріалів лісовпорядкування визначають межі земель лісового фонду, потім отримані дані про межі земель лісового фонду записують до Державного земельного кадастру.

Землі водного фонду – це шоста категорія земель. До них відносять землі, зайняті водними об'єктами, землі водоохоронних зон водних об'єктів, землі для встановлення смуг відведення та зон охорони водозабору, гідротехнічних споруд та інших об'єктів.

До сьомої відносять землі запасу – це землі, які перебувають у державній чи муніципальній власності, ця категорія земель не надається громадянам чи юридичним особам, але допускається використання після переведення земель запасу до іншої категорії.

40. Земельне законодавство та земельні відносини в Росії

Відповідно до Земельного Кодексу Російської Федерації (ст. 2 - 6) земельне законодавство відповідно до Конституції Російської Федерації перебуває у спільному віданні Російської Федерації та суб'єктів Російської Федерації.

Земельне законодавство регулює відносини щодо використання та охорони земель в Російській Федерації як основу життя та діяльності народів, які проживають на відповідній території (земельні відносини).

У Російській Федерації щодо використання та охорони надр, вод, лісів, тваринного світу та інших природних ресурсів навколишнього середовища, особливо охоронюваних природних територій та об'єктів, атмосферного повітря та об'єктів культурної спадщини народів Російської Федерації застосовуються відповідно законодавство про надра, лісове, водне законодавство, законодавство про тваринний світ, про охорону та використання інших природних ресурсів про охорону навколишнього середовища, про охорону атмосферного повітря, про особливо охоронювані природні території та об'єкти, про охорону об'єктів культурної спадщини народів Російської Федерації та інші спеціальні федеральні закони.

Учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти.

Використовуються такі поняття та визначення:

1) власники земельних ділянок – особи, які є власниками земельних ділянок;

2) землекористувачі - особи, які володіють та користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування;

3) землевласники - особи, які мають і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння;

4) орендарі земельних ділянок - особи, які володіють та користуються земельними ділянками за договором оренди, договором суборенди;

5) власники сервітуту – особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут).

Об'єктами земельних відносин є:

1) земля як природний об'єкт та природний ресурс;

2) земельні ділянки;

3) частини земельних ділянок.

Земельна ділянка як об'єкт земельних відносин частина поверхні землі (у тому числі ґрунтовий шар), межі якої описані та засвідчені в установленому порядку.

Земельна ділянка може бути подільною і неподільною. Ділим є земельну ділянку, яка може бути поділена на частини, кожна з яких після поділу утворює самостійну земельну ділянку, дозволене використання якої може здійснюватися без переведення його до складу земель іншої категорії, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.

41. Використання міських земель

Міські землі - це особлива категорія. На цінність міських земель впливає величина міста, виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку соціальної та інженерної інфраструктури, регіональні природні екологічні та інші чинники.

На цінність певної ділянки одні й самі чинники можуть надавати протилежний вплив:

1) інтенсивний рух транспорту небажаний для житлового району, але збільшує вартість ділянки для цілей торгівлі

2) розміщення щодо навчальних закладів та торгових центрів, естетичні переваги та зручності, що враховуються при оцінці земель під житлове будівництво, практично не впливають на цінність територій, орієнтованих на промисловий розвиток; для них важливі транспортна інфраструктура та економічне зонування.

В даний час більшість земельних ресурсів перебуває у державній та муніципальній власності. У ринкових умовах міські землі - це найцінніший ресурс, може служити стабільним джерелом доходів місцевого бюджету.

Міською владою визначається величина земельного податку орендна ставка за землю та нормативна ціна земельної ділянки при викупі. У зв'язку з цим питання підвищення ефективності використання земель актуальне для міської влади. Щоб земельна власність приносила максимум доходу від її використання та сприяла поліпшенню загального інвестиційного клімату, потрібно розвивати ринкові відносини на земельному ринку.

Ринкова вартість - це міра цінності для користувача, що дозволяє стимулювати раціональне та ефективне використання та служити інструментом розвитку міської економіки.

Результати оцінки міської території – це інформація для вирішення таких завдань, як:

1) розробка містобудівної політики та соціального планування;

2) формування пропозиції щодо типів функціонального використання території разом із її якістю;

3) формування економічних механізмів розміщення різних варіантів землекористування та інвестиційно-будівельної політики;

4) аналіз наслідків варіантів розвитку та реструктуризації міського середовища;

5) оптимізація муніципальних інвестицій у підтримку та розвиток міського середовища;

6) визначення інвестиційної привабливості території, як функції вартості міських земель.

Якщо підприємством було викуплено земельну ділянку, він дозволить даному підприємству отримати можливість використання землі як застави для банківської позики, розширити інвестиційні можливості фірми, продати зайву землю, отримати дохід від здавання земельної ділянки в оренду, збільшити вартість основних фондів.

Два погляди на цінність міських земель:

1) проектувальника-містобудівника у процесі функціонального зонування території як розділу генерального плану міста;

2) оцінювача у процесі розробки кадастрової оцінки земель.

42. Кадастровий облік

Кадастрове розподіл території РФ - це з основних напрямів управління нерухомим майном. Одиницями кадастрового поділу території Російської Федерації є райони, квартали округу. Кадастровий номер земельної ділянки складається з номерів округу, району, кварталу та земельної ділянки у кварталі. Урядом РФ встановлюється порядок кадастрового поділу території РФ та присвоєння відповідних номерів земельних ділянок.

В даний час існує три типи кадастрів:

1) правовий кадастр – це запис прав на об'єкти нерухомості;

2) фіскальний кадастр – запис вартості об'єктів нерухомості та інформації, необхідної для оподаткування;

3) багатоцільовий - об'єднання правової та фіскальної систем з інформацією щодо планування та землекористування.

Реєстраційна підсистема земельного кадастру сформована для гарантування прав землекористувачів, є необхідною умовою створення ринку нерухомості та будь-яких інвестицій.

Фіскальна підсистема земельного кадастру розповідає земельними податками, орендною платою, фінансовими надходженнями від усіх операцій, які проводяться із землею

Фіскальний кадастр передбачає прогноз контроль та обчислення надходжень від земельного податку та від орендних платежів. Однією із завдань фіскального кадастру є визначення бази оподаткування.

Одночасно в Росії були створені правові та фіскальні кадастри.

Як товар на ринку нерухомості виступають права на об'єкти нерухомості, тому для його функціонування потрібно нерухомість оформити юридично, це означає, що на кожен об'єкт нерухомості необхідно створити кадастрову справу з подальшою державною реєстрацією прав на нерухоме майно.

Кадастрова справа є системою з управління територіями з урахуванням їх облаштування, з обов'язковим відображенням у реєстраційних джерелах інформації органів державної влади, актів економічної діяльності на земельній ділянці.

Державний земельний кадастр це систематизований звід документованих відомостей, які отримують у результаті проведення державного кадастрового обліку земельних ділянок, про місцезнаходження, цільове призначення, правове становище земель РФ і відомостей про територіальні зони та наявність розташованих на земельних ділянках та міцно пов'язаних з цими ділянками об'єктів.

Державний кадастровий облік земельних ділянок це опис та індивідуалізація в Єдиному державному реєстрі земельних ділянок, в результаті ділянка отримує характеристики, які дозволяють їй виділитися, а стосовно інших ділянок здійснити якісну та економічну оцінки. За державного кадастрового обліку земельних ділянок кожній земельній ділянці присвоюється кадастровий номер.

43. Методи оцінки землі

Визначення вартості земельної ділянки розглядається з позицій її доступності для найкращого та найефективнішого економічного використання Об'єктом оцінки у російських умовах є не абсолютне право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди.

Нормативний метод заснований на визначенні нормативної ціни землі, використовується при передачі викуп землі у власність, встановленні часткової власності понад безкоштовну норму, передачу у спадок або дарування, отримання кредиту під заставу.

Землі міст оцінюються з урахуванням престижності району, щільності забудови, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, транспортного облаштування та ін Землі поділяють на зони, диференційовані за базовими ставками земельного податку та нормативною ціною землі (Закон РФ "Про плату за землю"). Нормативна вартість землі фіксується в Земельному кадастрі.

Метод порівняння продажів - простий та ефективний, використовується для оцінки вільної землі. Він допомагає визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення відсоткових виправлень до цін продажів аналогів. При цьому способі розрахунок ринкової вартості ділянки землі заснований на принципі заміщення.

Метод капіталізації земельної ренти. За наявності досить повної інформації про ставки оренди земельних ділянок проводиться визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за земельну ділянку, що оцінюється. p align="justify"> Величина земельної ренти розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі. Як регулярний потік доходу земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість розподілом на коефіцієнт капіталізації для землі, що визначається з аналізу ринку.

Метод розподілу - це визначення складової вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі та покращень у майновому комплексі. Метод базується на принципі вкладу та твердженні, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та вартістю нерухомого майна в цілому.

Метод виділення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод із аналогічними об'єктами нерухомості.

Метод залишку заснований на техніці інвестиційної групи для фізичних складових, він застосовується для оцінки забудованих та незабудованих ділянок, якщо є можливість внесення до оцінюваної земельної ділянки конструктивних поліпшень, що приносять дохід.

Метод розбиття на ділянки використовується в оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки.

44. Ліс як нерухоме майно

Відповідно до ст. 130 ГК РФ до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .

Лісовий кодекс Російської Федерації (в ред Федеральних законів від 23 грудня 2003 р. № 186-ФЗ) встановлює правові основи раціонального використання, охорони, захисту та відтворення лісів, підвищення їх екологічного та ресурсного потенціалу.

Оренда ділянки лісового фонду. За договором оренди ділянки лісового фонду лісгосп федерального органу виконавчої влади в галузі лісового господарства або організація, що здійснює ведення лісового господарства (орендодавець), зобов'язується надати лісокористувачу (орендарю) ділянку лісового фонду за плату на строк від 1 до 99 років для здійснення одного або декількох видів лісокористування.

Видобуті відповідно до договору оренди ділянки лісового фонду лісові ресурси (продукція) є власністю орендаря. Лісові ресурси (продукція), здобуті відповідно до договору оренди ділянки лісового фонду, є власністю орендаря

Договір оренди ділянки лісового фонду укладається у письмовій формі та підлягає державній реєстрації відповідно до цивільного законодавства.

З моменту державної реєстрації договір -. оренда ділянки лісового фонду вважається ув'язненим.

У договорі оренди ділянки лісового фонду зазначаються такі умови:

1) межі ділянки лісового фонду;

2) види лісокористування;

3) обсяги (розміри) лісокористування;

4) термін оренди;

5) розмір орендної плати та порядок її внесення;

6) обов'язки сторін з охорони, захисту ділянки лісового фонду та відтворення лісів;

7) порядок оплати лісокористувача проведених ним лісогосподарських робіт;

8) інші умови, передбачені лісовим законодавством Російської Федерації та визначені на розсуд сторін.

Ділянки лісового фонду надаються у найм за результатами лісових конкурсів.

Надання ділянок лісового фонду в оренду має здійснюватись з урахуванням інтересів населення, яке проживає на відповідній території.

Лісові конкурси організуються і проводяться федеральним органом виконавчої влади у сфері лісового господарства чи органом виконавчої суб'єкта Російської Федерації не більше компетенції. Особа, яка виграла лісовий конкурс, та організатор підписують протокол про результати лісового конкурсу, на підставі яких укладається договір оренди ділянки лісового фонду.

Організація та проведення лісових конкурсів здійснюються у порядку, визначеному федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання в галузі лісового господарства, відповідно до цього Кодексу та цивільного законодавства.

45. Звіт про оцінку нерухомості

Звіт про оцінку - письмовий документ відповідає основним вимогам професійної етики, які зрозумілим і доступним чином відображають хід процесу оцінки та містять використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки та підсумкову величину вартості. Звіт про оцінку нерухомості має містити додаток. Додаток повинен містити всі фотографії, замальовки та карти, які не були включені до основних розділів цього звіту. У програму можна включити словник термінів.

У звіті можна вказати припущення - це твердження, які робляться оцінювачем у процесі оцінки на основі його професійної думки, але вони не підкріплені фактичними даними

Відповідно до ст. 11 Закону від 29.07.1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність в РФ", належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі та передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті обов'язково вказуються дата проведення оцінки об'єкта, використовувані стандарти оцінки, цілі та завдання її проведення.

У разі, якщо під час проведення оцінки об'єкта визначається не ринкова, а інші види вартості, у звіті мають бути зазначені критерії встановлення оцінки об'єкта та причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

У звіті мають бути зазначені:

1) дата складання та порядковий номер звіту;

2) основу проведення оцінювачем оцінки об'єкта;

3) місцезнаходження оцінювача та відомості про видану йому ліцензію на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;

4) точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;

5) стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обґрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті під час проведення оцінки припущення;

6) послідовність визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкова величина, а також обмеження та межі застосування отриманого результату;

7) дата визначення вартості об'єкта оцінки;

8) перелік документів, що використовуються оцінювачем та встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Для оцінки окремих видів об'єктів законодавством Російської Федерації може бути передбачені спеціальні форми звітів.

Звіт має бути пронумерований посторінково, прошитий, скріплений печаткою, а також підписаний оцінювачем – індивідуальним підприємцем чи працівником юридичної особи.

46. Права та обов'язки оцінювача. Відповідальність оцінювача

Відповідно до ст. 14-16 Закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у РФ", оцінювач має право:

1) застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки відповідно до стандартів оцінки;

2) вимагати від замовника під час проведення обов'язкової оцінки об'єкта забезпечення доступу у повному обсязі до документації, необхідної для здійснення цієї оцінки;

3) отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для здійснення цієї оцінки

4) запитувати у письмовій чи усній формі у третіх осіб інформацію, необхідну для проведення оцінки об'єкта, за винятком інформації, що є державною або комерційною таємницею у разі якщо відмова у наданні зазначеної інформації істотно впливає на достовірність оцінки об'єкта, оцінювач вказати це у звіті

5) залучати при необхідності на договірній основі до участі у проведенні оцінки об'єкта інших оцінювачів чи інших специалистов;

6) відмовитися від проведення оцінки об'єкта у випадках, якщо замовник порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформації про об'єкт оцінки або не забезпечив відповідні договору умови роботи;

7) вимагати відшкодування витрат, пов'язаних з проведенням оцінки об'єкта, та грошової винагороди за проведення оцінки об'єкта за ухвалою суду, арбітражного суду або третейського суду.

Оцінювач зобов'язаний:

1) дотримуватись при здійсненні оціночної діяльності вимоги цього Федерального закону, а також прийнятих на його основі нормативних правових актів Російської Федерації та нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації;

2) повідомляти замовнику про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта внаслідок виникнення обставин, що перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки об'єкта;

3) забезпечувати збереження документів, одержуваних від замовника та третіх осіб у ході проведення оцінки об'єкта;

4) надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства РФ про оціночну діяльність, про статут та про кодекс етики відповідної саморегулівної організації, на членство в якій посилається оцінювач у своєму звіті;

5) надавати на вимогу замовника ліцензію на здійснення оціночної діяльності, страховий поліс та документ про освіту, що підтверджує здобуття професійних знань у галузі оціночної діяльності;

6) не розголошувати конфіденційну інформацію, отриману від замовника під час проведення оцінки об'єкта оцінки, крім випадків, передбачених законодавством Російської Федерации;

7) зберігати копії складених звітів протягом трьох років;

8) у випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії звітів, що зберігаються, або інформацію з них правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державним органам або органам місцевого самоврядування на їх законну вимогу.

47. Державна реєстрація прав на нерухомість

Прийнята у Росії система реєстрації прав нерухомого майна та операцій із ним, одна із умов ефективного та раціонального управління нерухомістю. Реєстрація прав дає людині титул власника – це законне право на нерухомість, яке регламентує права та обов'язки власника. Порядок державної реєстрації це сукупність норм, що регулюють відносини, що виникають між державою (в особі реєструючого органу) та особою, яка звертається за цією реєстрацією.

Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації, можна об'єднати у п'ять груп: право власності, речові права, правочини з нерухомим майном, фізичні об'єкти, обмеження прав.

Права всіх форм власності (муніципальної, приватної, загальної, державної та т. д.) підлягають обов'язковій державній реєстрації.

Під речовими правами осіб розуміють права господарського володіння майном, право постійного користування земельною ділянкою, право довічного користування земельною ділянкою та інші права.

Речові права за своєю правовою природою є абсолютними, тобто суб'єкти перерахованих вище прав їх здійснюють самостійно, тобто без допомоги третіх осіб. Регламентоване Цивільним кодексом Російської Федерації будь-яке речове право обов'язково має бути зареєстроване.

До складу третьої групи об'єктів реєстрації входять - обмеження (обтяження) прав на нерухомість: іпотека, сервітути, оренда та довірче управління, тобто ті, що мають неоднакову правову природу.

Сервітут - це обмежене речове право, під іпотекою розуміють спосіб забезпечення зобов'язань, оренда и довірче управління - це договірні зобов'язання.

Дії (угоди) - це четверта група реєстрації, тягне за собою виникнення, зміна, припинення або передачу прав на нерухоме майно. Право власності та інші речові права виникають із договорів купівлі-продажу, дарування, міни, під час зведення об'єкта, його реконструкції, продажу з відкритих торгів при виконавчому провадженні.

Окрім державної реєстрації здійснюється спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна, а також кадастровий та технічний облік об'єктів нерухомості.

Суб'єктами державної реєстрації речових є власники прав на нерухоме майно. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним здійснюють створені установи юстиції з реєстрації прав - юридичні особи, підзвітні та контрольовані Мін'юстом РФ. Державна реєстрація прав здійснюється за місцезнаходженням нерухомого майна в межах реєстраційного округу, в якому діє установа юстиції.

Підстава для реєстрації – акти органів влади, договори та інші правочини, свідоцтва про право на спадщину, а також давність придбання.

48. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним

Державна реєстрація прав проводиться відповідно до ст. 13 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (в ред. Федеральних законів від 30.06.2006 № 93-ФЗ) у наступному порядку

1) прийом документів необхідних державної реєстрації речових прав і відповідають вимогам цього Федерального закону, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа про сплату державного мита;

2) правова експертиза документів та перевірка законності правочину

3) встановлення відсутності протиріч між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав

4) внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав

5) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про здійснену державну реєстрацію прав.

Державна реєстрація обмежень (обтяжень) права власності та інших речових прав правами третіх осіб може проводитися з ініціативи правовласників або осіб, що набувають зазначених прав Якщо обмеження (обтяження) реєструється не правовласником, його реєстрація проводиться за правилами, передбаченими ст. 16 вищевказаного Федерального закону для реєстрації договорів та угод, при обов'язковому повідомленні правовласника (правовласників) про зареєстроване обмеження (обтяження).

Державна реєстрація обмежень (обтяжень) прав, встановлених відповідно до законодавства у громадських інтересах органами державної влади та органами місцевого самоврядування, здійснюється за ініціативою зазначених органів з обов'язковим повідомленням правовласника (правовласників) об'єкта нерухомості. Повідомлення правовласника (правовласників) об'єкта нерухомості здійснюється органом, який здійснює державну реєстрацію прав, у строк не більш як п'ять робочих днів з дня проведення державної реєстрації.

Державна реєстрація переходу права на об'єкт нерухомого майна, його обмеження або угоди з об'єктом нерухомого майна можлива за умови наявності державної реєстрації прав, що раніше виникли, на даний об'єкт у Єдиному державному реєстрі прав.

Державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний строк з дня подання заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.

Державна реєстрація договору про відчуження об'єкта нерухомості та подальшого переходу права на даний об'єкт нерухомості при одночасному поданні заяв та документів, необхідних для державної реєстрації зазначених договору та переходу права, проводиться у зазначений у цьому пункті термін, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором.

49. Форми державного регулювання ринку нерухомості

Державне регулювання ринку нерухомості здійснюється у двох формах:

1) методом прямого втручання – це адміністративний спосіб;

2) методом непрямого впливу, чи економічними методами управління.

Пряме адміністративне управління включає:

1) створення юридичної (нормативної) бази: видання законів, постанов, інструкцій, що регулюватимуть функціонування ринку нерухомості в регіонах та в центрі країни;

2) реєстрація, ліцензування, надання прав уповноваженим особам для укладання угод з об'єктами муніципальної та державної власності;

3) встановлення обов'язкових вимог до змісту та якості різних видів діяльності на ринку нерухомості та до його учасників;

4) контроль за дотриманням усіма учасниками ринку встановлених норм і правил;

5) введення заборон та санкцій за відступ від нормативних вимог при скоєнні угод із нерухомим майном;

6) викуп у державну власність будь-яких об'єктів нерухомості для суспільних потреб.

Економічні методи управління ринком нерухомості реалізуються за допомогою:

1) системи оподаткування майна;

2) випуску та обігу житлових сертифікатів;

3) реалізації державних цільових програм;

4) дисконтної політики за Центральний банк;

5) амортизаційної політики;

6) зовнішньоекономічної діяльності та ін.

Управління об'єктами нерухомості здійснюється різними гілками державної влади (законодавчою, виконавчою, судовою), вони є незалежними у своїй діяльності.

Федеральні збори видають закони, що регулюють ринок нерухомості. Президент видає укази, які не суперечать чинним законам. Уряд випускає постанови, міністерства та відомства - положення, інструкції та накази, що встановлюють конкретні процедури та правила управління нерухомим майном.

Державна дума, Рада Федерації є представницькими органами влади РФ, вони мають повноваження розробляти і приймати правові акти з питань, що стосуються управління нерухомим майном. Представницькі органи влади здійснюють контрольні функції.

На Міністерство державного майна покладено функції та завдання з управління та розпорядження в установленому порядку об'єктами федеральної власності на території РФ та за кордоном, реалізація на основі законодавства РФ державної політики приватизації державних та муніципальних підприємств, у тому числі земельних ділянок, що знаходяться під підприємствами, що приватизуються, та т.д.

Муніципальні органи також беруть участь у управлінні нерухомістю.

50. Основні засади оподаткування нерухомого майна

Основні засади оподаткування розглядаються у Податковому кодексі Російської Федерації (ст. 3 та ст. 5).

До основних принципів оподаткування належать:

1) кожна особа має сплачувати законно встановлені податки та збори. Законодавство про податки та збори ґрунтується на визнанні загальності та рівності оподаткування. При встановленні податків враховується фактична спроможність платника податків до сплати податку - і є принцип загальності;

2) податки та збори не можуть мати дискримінаційний характер і по-різному застосовуватися виходячи з соціальних, расових, національних, релігійних та інших подібних критеріїв, у цьому полягає принцип рівності;

Не допускається встановлювати диференційовані ставки податків та зборів, податкові пільги залежно від форми власності, громадянства фізичних осіб чи місця походження капіталу;

3) податки та збори повинні мати економічну підставу та не можуть бути довільними. Неприпустимі податки та збори, що перешкоджають реалізації громадянами своїх конституційних прав – це принцип економічності;

4) не допускається встановлювати податки та збори, що порушують єдиний економічний простір Російської Федерації і, зокрема, прямо чи опосередковано обмежують вільне переміщення у межах території Російської Федерації товарів (робіт, послуг) чи фінансових коштів, або інакше обмежувати чи створювати перешкоди не забороненої законом економічної діяльності фізичних осіб та організацій;

5) ні на кого не може бути покладено обов'язок сплачувати податки та збори, а також інші внески та платежі, які мають встановлені НК РФ ознаки податків або зборів, не передбачені НК РФ, встановлені в іншому порядку, ніж це визначено цим кодексом;

6) при встановленні податків мають бути визначені усі елементи оподаткування. Акти законодавства про податки та збори мають бути сформульовані таким чином, щоб кожен точно знав, які податки (збори), коли та в якому порядку він має сплачувати – це принцип зручності та простоти;

7) всі непереборні сумніви, протиріччя та неясності актів законодавства про податки та збори тлумачаться на користь платника податків (платника зборів) – принцип захисту платника податків.

Федеральні органи виконавчої влади, уповноважені здійснювати функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері податків і зборів та митної справи, органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, виконавчі органи місцевого самоврядування у передбачених законодавством випадках видають нормативно-правові акти з питань, пов'язаних з оподаткуванням, які не можуть змінювати чи доповнювати законодавство про податки та збори.

51. Податок на майно фізичних осіб

Відповідно до Федерального Закону "Про податок на майно фізичних осіб" (в ред. Закону РФ від 22.08.2004 р. № 122-ФЗ) платниками податків на майно фізичних осіб визнаються фізичні особи - власники майна, визнаного об'єктом оподаткування

Об'єктами оподаткування визнаються такі види майна: житлові будинки, квартири, дачі, гаражі та інші будівлі, приміщення та споруди.

Ставки податку будівлі, приміщення та споруди встановлюються нормативними правовими актами представницьких органів місцевого самоврядування залежно від сумарної інвентаризаційної вартості. Представницькі органи місцевого самоврядування можуть визначати диференціацію ставок у встановлених межах залежно від сумарної інвентаризаційної вартості, типу використання та інших критеріїв.

Ставки податку встановлюються у межах (вартість майна - ставка податку):

1) до 300 000 руб. - До 0,1%;

2) до 300 000 руб. - від 0,1 до 0,3%;

3) понад 500 000 руб. - Від 0,3 до 2,0%. Податки зараховуються до місцевого бюджету за місцезнаходженням (реєстрацією) об'єкта оподаткування.

Від сплати податків на майно фізичних осіб звільняються такі категорії громадян

1) Герої Радянського Союзу та Герої Російської Федерації, а також особи, нагороджені орденом Слави трьох ступенів;

2) інваліди І та ІІ групи, інваліди з дитинства;

3) учасники громадянської та Великої Вітчизняної війни, інших бойових операцій із захисту СРСР з числа військовослужбовців, які проходили службу у військових частинах, штабах та установах, що входили до складу діючої армії, та колишніх партизанів.

Обчислення податків провадиться податковими органами.

Податок на будівлі, приміщення та споруди обчислюється на підставі даних про їх інвентаризаційну вартість станом на перше січня кожного року.

Органи, які здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, а також органи технічної інвентаризації зобов'язані щороку до 1 березня подавати до податкового органу відомості, необхідні для обчислення податків, станом на 1 січня поточного року.

Дані, необхідні обчислення податкових платежів, надаються податковим органам безплатно.

За новими будовами, приміщеннями та спорудами податок сплачується з початку року, наступного за їх зведенням або придбанням.

За будову, приміщення та споруду, що перейшла у спадок, податок стягується зі спадкоємців з моменту відкриття спадщини.

У разі знищення, повної руйнації будівлі, приміщення, споруди стягнення податку припиняється починаючи з місяця, в якому вони були знищені або повністю зруйновані.

Платіжні повідомлення про сплату податку вручаються платникам податковими органами щороку пізніше 1 серпня.

52. Податок на майно організацій

Податок на майно організацій запроваджено Федеральним законом від 11.11.2003 р. № 139-ФЗ "Про внесення доповнення до частини другої податкового кодексу РФ та внесення зміни та доповнення до ст. 20 Закону РФ „про основи податкової системи до РФ", а також про визнання такими, що втратили чинність, актів законодавства РФ у частині податків і зборів ", з моменту введення в дію обов'язковий до сплати на території відповідного суб'єкта Російської Федерації.

Встановлюючи податок, законодавчі органи суб'єктів Російської Федерації визначають податкову ставку, порядок та строки сплати податку, форму звітності з податку.

Платниками податків визнаються:

1) російські організації;

2) іноземні організації, які здійснюють діяльність у Російській Федерації через постійні представництва та мають у власності нерухоме майно на території Російської Федерації

Об'єктом оподаткування для російських організацій визнається рухоме та нерухоме майно (включаючи майно, передане у тимчасове володіння, користування, розпорядження або довірче управління, внесене у спільну діяльність), що враховується на балансі як об'єкти основних засобів відповідно до встановленого порядку ведення бухгалтерського обліку.

Об'єктом оподаткування для іноземних організацій, які здійснюють діяльність у Російській Федерації через постійні представництва, визнається рухоме та нерухоме майно, що відноситься до об'єктів основних засобів.

Податкова база окреслюється середньорічна вартість майна, визнаного об'єктом оподаткування. При визначенні податкової бази майно, яке визнано об'єктом оподаткування, враховується за його залишковою вартістю, сформованою відповідно до встановленого порядку ведення бухгалтерського обліку, затвердженого в обліковій політиці організації.

Податкова база визначається окремо щодо майна, що підлягає оподаткуванню за місцезнаходженням організації, щодо майна кожного відокремленого підрозділу організації, що має окремий баланс, щодо кожного об'єкта нерухомого майна, що знаходиться поза місцезнаходженням організації, відокремленого підрозділу організації, що має окремий баланс, або постійного представництва іноземної. організації, а також щодо майна, що оподатковується за різними податковими ставками.

Податковим періодом визнається календарний рік. Звітними періодами визнаються перший квартал, півріччя та 9 місяців календарного року. Податкові ставки встановлюються законами суб'єктів Російської Федерації і що неспроможні перевищувати 2,2%.

Допускається встановлення диференційованих податкових ставок залежно від категорій платників податків та майна, яке визнається об'єктом оподаткування. Сума податку обчислюється за підсумками податкового періоду як добуток відповідної податкової ставки та податкової бази, визначеної за податковий період. Платники податків зобов'язані після закінчення кожного звітного та податкового періоду подавати до податкових органів за своїм місцезнаходженням, за місцезнаходженням кожного свого відокремленого підрозділу, що має окремий баланс.

53. Земельний податок

Відповідно до Федерального закону від 29.07.2004 р. № 95-ФЗ "Про внесення в частині першу і другу НК РФ та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів (положень законодавчих актів) РФ"

0 податках та зборах" (в ред. 12.10.2005 р.) земельний податок вводиться в дію та припиняє діяти відповідно до Земельного кодексу та нормативних правових актів представницьких органів муніципальних утворень та обов'язковий до сплати на територіях цих муніципальних утворень.

Платниками податків визнаються організації та фізичні особи, які мають земельні ділянки на праві власності, праві постійного (безстрокового) користування або праві довічного успадкованого володіння. Об'єктом оподаткування визнаються земельні ділянки, розташовані у межах муніципального освіти (міст федерального значення Москви та Санкт-Петербурга), біля якого запроваджено податок.

Податкова база визначається як кадастрова вартість земельних ділянок, що визнаються об'єктом оподаткування відповідно до ст. 389 Земельного кодексу. Кадастрова вартість земельної ділянки визначається відповідно до земельного законодавства Російської Федерації. Податкова база визначається щодо кожної земельної ділянки як її кадастрова вартість станом на

1 січня року, що є податковим періодом. Податкова база щодо земельних ділянок, що перебувають у спільній частковій власності, визначається для кожного з платників податків, які є власниками даної земельної ділянки, пропорційно її частці у спільній частковій власності.

Податковим періодом визнається календарний рік. Звітними періодами для платників податків - організацій та фізичних осіб, які є індивідуальними підприємцями, визнаються перший квартал, півріччя та 9 місяців календарного року. Податкові ставки встановлюються нормативними правовими актами представницьких органів муніципальних утворень і що неспроможні перевищувати:

1) 0,3% щодо земельних ділянок: віднесених до земель сільськогосподарського призначення або до земель у складі зон сільськогосподарського використання у поселеннях та використовуваних для сільськогосподарського виробництва; зайнятих житловим фондом та об'єктами інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу або наданих для житлового будівництва; наданих для особистого підсобного господарства, садівництва, городництва чи тваринництва;

2) 1,5% щодо інших земельних ділянок. Сума податку обчислюється після закінчення податкового

періоду як відповідна до податкової ставки відсоткова частка податкової бази.

Платники податків-організації обчислюють суму податку самостійно.

Протягом податкового періоду платники податків сплачують авансові платежі з податку.

Платники податків - організації або фізичні особи, які є індивідуальними підприємцями, після закінчення податкового періоду подають до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію.

Форма податкової декларації з податку затверджується Міністерством фінансів Російської Федерації.

54. Страхування нерухомості

Страхування нерухомості регулює Закон РФ № 4015-1 від 27.11.1992 р "Про організацію страхової справи в Російській Федерації" (в ред. Від 10 12 2003 р) та ЦК РФ.

Страхування нерухомого майна здійснюється на підставі договору майнового страхування. Договір укладається між громадянином або юридичною особою (страхувальником) та страховою організацією (страховиком).

Як страховики виступають юридичні особи, створені для здійснення страхування, перестрахування та отримали ліцензії в установленому законодавством порядку.

Договір майнового страхування - ця угода між страхувальником та страховиком, в силу якої страховик зобов'язується за обумовлену договором плату (страхову премію) при настанні передбаченої у договорі події (так званого страхового випадку) відшкодувати страхувальнику або іншій особі, на користь якої укладено договір (вигідоодержувачу), заподіяні внаслідок цього події збитки у застрахованому майні у межах визначеної договором суми (страхової суми). Договір страхування набирає чинності в момент сплати страхувальником страхової премії або першого внеску, якщо договором не передбачено інше.

Страхова премія - це плата за страхування, яку страхувальник (вигідоодержувач) зобов'язаний сплатити страховику у порядку та у строки, встановлені договором страхування, відповідно до якого страхування покриває страхові випадки, що сталися після набрання чинності договором.

Під час укладання договору страхування сторони повинні домовитися між собою:

1) про певне майно, що є об'єктом страхування;

2) про характер події, у разі наступу якого здійснюється страхування (страхового випадку);

3) про розмір страхової суми;

4) про термін дії договору.

Умови, на яких укладається договір страхування нерухомості, нерідко визначаються у стандартних правилах страхування відповідного виду, прийнятих, схвалених чи затверджених страховиком чи об'єднанням страховиків.

Договір про майнове страхування укладається у письмовій формі, її недотримання веде до недійсності договору. Договір страхування може укладатися двома способами:

1) шляхом складання одного документа, який підписується сторонами;

2) методом вручення страховиком страхувальнику на підставі його усної чи письмової заяви страхового поліса, підписаної страховиком.

Нерухоме майно страхується за договором страхування на користь особи, яка має заснований на законі чи іншому правовому акті чи договорі інтерес у збереженні цього майна.

55. Управління об'єктами нерухомості

Керування нерухомістю - це діяльність, що відбувається в інтересах та за рахунок споживачів, пов'язана з певним циклом життя об'єкта нерухомості:

1) маркетинг;

2) оцінка об'єктів;

3) програма найкращого використання земельної ділянки;

4) інвестування;

5) звернення, заставу, лізинг, дарування;

6) обслуговування;

7) технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонт;

8) утилізація тощо.

Управління нерухомістю - це здійснення низки операцій з експлуатації будівель та споруд для ефективного використання нерухомості на користь власника.

Управління нерухомістю здійснюється у трьох напрямках:

Економічний напрямок - це управління доходами та витратами у процесі використання об'єкта нерухомості.

Правове напрям пов'язане з розподілом та комбінуванням прав на нерухомість.

Технічний напрямок полягає у змісті об'єкта нерухомого майна відповідно до його функціонального призначення.

Управління нерухомим майном здійснюється способом розвитку об'єкта управління, який є комплексом функціонально пов'язаного майна.

Діяльність, що здійснюється на свій ризик і спрямована на отримання прибутку від використання та розпорядження об'єктами нерухомості, – це управління нерухомістю.

Управління нерухомістю буває зовнішнім та внутрішнім.

Діяльність державних структур та професійних об'єднань, спрямована на створення нормативної бази, контроль над дотриманням суб'єктами ринку нерухомого майна встановлених правил та норм – це зовнішнє управління нерухомістю.

Діяльність суб'єкта ринку нерухомості, заснована на застосуванні власних нормативних документів (статут, кодекс, правила, договори, положення та ін.) – це внутрішнє управління нерухомістю.

Суб'єкти ринку можуть здійснювати різноманітні види на об'єкт нерухомості.

1. Державне регулювання нерухомості здійснюється шляхом прямого втручання (видання постанов, законів та інших інструкцій, що дозволять регулювати функціонування об'єктів нерухомості) та непрямого впливу (оподаткування об'єктів нерухомого майна та надання пільг, проведення державних цільових програм).

2. Суспільний вплив (основою нормативних актів та положень є реакція широких верств населення, та професійних учасників ринку нерухомості).

3. Управління певними об'єктами нерухомості (управління операційною та інвестиційною нерухомістю).

4. Управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів федерації: управління земельними ресурсами, лісовим фондом, муніципальною нерухомістю, нерухомістю у сфері житла та нежитловою нерухомістю.

56. Управління ринком нерухомістю

Під управлінням нерухомим майном розуміється здійснення певного комплексу операцій з експлуатації споруд, будівель у тому, щоб ефективно використовувати нерухомість у сфері власника. Управління нерухомим майном реалізується методом формування об'єкта управління, який є комплексом технологічно та функціонально пов'язаного майна, що включає земельну ділянку, будівлі, споруди і т. д. Під основними цілями управління ринком нерухомості мається на увазі:

1) втілити в реальність конституційні права громадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з їх володінням;

2) для того, щоб учасникам ринку нерухомості працювало на ринку комфортно, необхідно встановити певний порядок та умови;

3) захистити учасників ринку нерухомості від шахраїв чи злочинних організацій;

4) забезпечити вільне ціноутворення на об'єкти нерухомості відповідно до попиту та пропозиції;

5) щоб вирішити житлові проблеми, потрібно створити хороші (сприятливі) умови у регіоні чи країні целом;

6) забезпечити справедливе оподаткування нерухомості та учасників ринків нерухомості;

7) створити умови для вкладень (інвестицій), що допоможуть розвивати підприємницьку діяльність у виробничій сфері;

8) оздоровити екологічне середовище, досягти еко-.-, номічного зростання, знизити рівень безробіття По країні загалом вирішити житлові проблеми

Принципи управління ринком нерухомості залежать від багатьох умов, насамперед економічних, політичних та інших країн, але світовий досвід, який вже досить міцно склався на той час має враховуватися.

Для того, щоб зазначені вище цілі були втілені в реальність, потрібно враховувати такі принципи управління:

1) поділ процедури – тобто повинні застосовуватися певні підходи для регулювання відносин різних видів нерухомості – нежитлових чи житлових приміщень, лісових та земельних ділянок та інших об'єктів;

2) відкритість інформації про всіх учасників та об'єкти ринку нерухомості для прийняття ділових рішень;

3) гласність нормотворчості - громадське обговорення проектів законів та інших нормативних актов;

4) поділ повноважень між регулюючими органами;

5) простота та зрозумілість процедур та правил, що встановлюються законодавчими актами про нерухоме майно;

6) дотримання наступності російської системи управління ринком нерухомості, має свою традицію та історію, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різноманітні об'єкти нерухомості, його адаптація до вітчизняних умов.

Автор: Бурханова Н.М.

Рекомендуємо цікаві статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки:

▪ Антропологія. Шпаргалка

▪ Право Євросоюзу. Шпаргалка

▪ Фармакологія Шпаргалка

Дивіться інші статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки.

Читайте та пишіть корисні коментарі до цієї статті.

<< Назад

Останні новини науки та техніки, новинки електроніки:

Новий спосіб управління та маніпулювання оптичними сигналами 05.05.2024

Сучасний світ науки та технологій стрімко розвивається, і з кожним днем з'являються нові методи та технології, які відкривають перед нами нові перспективи у різних галузях. Однією з таких інновацій є розробка німецькими вченими нового способу керування оптичними сигналами, що може призвести до значного прогресу фотоніки. Нещодавні дослідження дозволили німецьким ученим створити регульовану хвильову пластину всередині хвилеводу із плавленого кремнезему. Цей метод, заснований на використанні рідкокристалічного шару, дозволяє ефективно змінювати поляризацію світла через хвилевід. Цей технологічний прорив відкриває нові перспективи розробки компактних і ефективних фотонних пристроїв, здатних обробляти великі обсяги даних. Електрооптичний контроль поляризації, що надається новим методом, може стати основою створення нового класу інтегрованих фотонних пристроїв. Це відкриває широкі можливості для застосування. ...>>

Приміальна клавіатура Seneca 05.05.2024

Клавіатури – невід'ємна частина нашої повсякденної роботи за комп'ютером. Однак однією з головних проблем, з якою стикаються користувачі, є шум, особливо у випадку преміальних моделей. Але з появою нової клавіатури Seneca від Norbauer & Co може змінитися. Seneca – це не просто клавіатура, це результат п'ятирічної роботи розробників над створенням ідеального пристрою. Кожен аспект цієї клавіатури, починаючи від акустичних властивостей до механічних характеристик, був ретельно продуманий і збалансований. Однією з ключових особливостей Seneca є безшумні стабілізатори, які вирішують проблему шуму, характерну для багатьох клавіатур. Крім того, клавіатура підтримує різні варіанти ширини клавіш, що робить її зручною для будь-якого користувача. І хоча Seneca поки не доступна для покупки, її реліз запланований на кінець літа. Seneca від Norbauer & Co є втіленням нових стандартів у клавіатурному дизайні. Її ...>>

Запрацювала найвища у світі астрономічна обсерваторія 04.05.2024

Дослідження космосу та її таємниць - це завдання, яка привертає увагу астрономів з усього світу. У свіжому повітрі високих гір, далеко від міських світлових забруднень, зірки та планети розкривають свої секрети з більшою ясністю. Відкривається нова сторінка в історії астрономії із відкриттям найвищої у світі астрономічної обсерваторії – Атакамської обсерваторії Токійського університету. Атакамська обсерваторія, розташована на висоті 5640 метрів над рівнем моря, відкриває нові можливості для астрономів у вивченні космосу. Це місце стало найвищим для розміщення наземного телескопа, надаючи дослідникам унікальний інструмент вивчення інфрачервоних хвиль у Всесвіті. Хоча висотне розташування забезпечує більш чисте небо та менший вплив атмосфери на спостереження, будівництво обсерваторії на високій горі є величезними труднощами та викликами. Однак, незважаючи на складнощі, нова обсерваторія відкриває перед астрономами широкі перспективи для дослідження. ...>>

Випадкова новина з Архіву

Диригент фальш помітить 07.02.2002

Як диригент великого симфонічного оркестру з доброї сотні музикантів примудряється почути серед гуркоту барабанів і літавр, яка з десяти скрипок трохи сфальшивила? Виявляється, мозок диригента спеціально адаптований до цього складного завдання.

Професійний диригент здатний просторово локалізувати звук у своєму оточенні краще, ніж будь-який піаніст чи музикант. Німецькі дослідники з Магдебурга та Ганновера запропонували семи диригентам класичної музики, семи піаністам та семи звичайним громадянам спеціальний акустичний тест. Вони розташували три динаміки попереду піддослідних і три - довкола. У випадковому порядку динаміки програвали ряд стандартних тонів, але іноді до звуків вчені підмішували шум, що зміщує частоту.

Слухачів просили натискати кнопку, якщо фальшива нота надійшла від одного з динаміків. Вимірювання активності мозку та кількості помилок показали, що всі три групи однаково добре розрізняли фальш із центрального гучномовця, але тільки диригенти могли точно засікти фальш з бічних динаміків. У всіх трьох груп піддослідних була активна одна й та сама область мозку, не вдалося знайти і відмінностей у будові та чутливості органів слуху фахівців та пересічних людей.

Диригент змушений постійно приділяти увагу всьому оркестру, розташованому перед ним півколом. Таке щоденне тренування виробляє дивовижну здатність до локалізації звуку.

Стрічка новин науки та техніки, новинок електроніки

Цікаві матеріали Безкоштовної технічної бібліотеки:

▪ розділ сайту Основи безпечної життєдіяльності (ОБЖД). Добірка статей

▪ стаття Вже не чекаю від життя нічого я. Крилатий вислів

▪ стаття Скільки вуглекислого газу на планеті? Детальна відповідь

▪ стаття Робота з різьбонарізним інструментом. Типова інструкція з охорони праці

▪ Контроль справності заднього ліхтаря. Енциклопедія радіоелектроніки та електротехніки

▪ стаття Доопрацювання джойстика SEGA. Енциклопедія радіоелектроніки та електротехніки

Залишіть свій коментар до цієї статті:

All languages of this page

Головна сторінка | Бібліотека | Статті | Карта сайту | Відгуки про сайт