Безкоштовна технічна бібліотека

Оцінка та управління нерухомістю. Конспект лекцій: коротко, найголовніше

Довідник / Конспекти лекцій, шпаргалки

Коментарі до статті

Зміст

1. Нерухомість (Нерухомість як об'єкт інвестування. Типи нерухомості. Ринок нерухомості. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості. Переваги інвестування в нерухомість. Іпотечне кредитування. Іпотека як спосіб забезпечення зобов'язань. Особливості іпотечного кредитування)
2. Оцінка нерухомості (Фактори, що впливають на вартість нерухомості. Основні види вартості нерухомості. Основні принципи оцінки нерухомості. Види оцінки нерухомості. Підходи до оцінки нерухомості. Порівняльний підхід. Витратний підхід. Прибутковий підхід. Оцінка землі. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі. Оцінка ефективності використання міських земель (методи оцінки землі. Звіт про оцінку нерухомості)
3. Визначення вартості інвестованого капіталу на основі капіталізації доходу (Пряма капіталізація. Капіталізація доходу за нормою віддачі. Дисконтування грошових потоків. Прогнозування грошових потоків від реверсії. Визначення ставки дисконтування. Капіталізація за розрахунковими моделями. Капіталізація доходів, що рівномірно змінюються. Іпотечно-інвестиційний аналіз)
4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості (Критерії ефективності інвестиційних проектів. Методи аналізу інвестиційних проектів. Ризики при фінансуванні нерухомості. Критерії прийняття рішень щодо фінансування нерухомості. Кредитний консалтинг)

1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування

Нерухомість - земля та всі покращення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва).

У Росії її термін " нерухоме і рухоме майно " вперше виник законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 р. " Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах " . Під нерухомим майном визнавалися земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна належали також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні будови, як піднесені над землею, так і побудовані під нею, наприклад: шахти, мости, греблі.

Економічні реформи в Росії, закріплення майна на правах власності за фізичними та юридичними особами, призвели до необхідності поділу майна на рухоме та нерухоме (детальніше див. Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Основи банківської справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

З 1994 р., згідно зі ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, "до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди". До нерухомості відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

До нерухомості може бути віднесено інше майно. Так, згідно зі ст. 132 ЦК України, "підприємство в цілому як майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, визнається нерухомістю". Речі, які не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.

Можна виділити такі ознаки нерухомості:

- нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;

- нерухомість міцно пов'язана із землею, причому не тільки фізично, а й юридично;

- Довговічність об'єкта інвестування;

- кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками та з погляду інвестиційної привабливості;

- нерухомість неможливо викрасти, зламати чи втратити за звичайних умов;

- вартість нерухомості висока, а її поділ на майнові частки важко, а в інших випадках і неможливо;

- інформація про угоди з нерухомістю часто є недоступною;

- Втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;

- Корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини в житловій та виробничій площах;

- можливість позитивного чи негативного впливу нового будівництва вартість прилеглих земель, будівель;

- Існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;

- Існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних та техногенних факторів, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;

- Суворе регулювання угод з нерухомістю.

1.2. Типи нерухомості

Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення.

Базовим об'єктом нерухомості є земля.

Поряд із розподілом на типи нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними.

Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість:

- збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових та розвитку старих об'єктів;

- Майбутні періодичні потоки коштів;

- Дохід від перепродажу об'єкта в кінці періоду володіння.

Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється такими факторами:

- у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, тоді як багато об'єктів інвестування не тягнуть за собою права власності;

- збереженням вкладених коштів взагалі (у звичайних умовах нерухомість неможливо втратити, викрасти) та інфляцією зокрема (інфляційні процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість та доходів від неї);

- можливістю отримувати від нерухомості дохід у грошах та інший корисний ефект проживання, престижності володіння певним об'єктом тощо.

Інвестиції в нерухомість мають такі позитивні риси, як можливість багаторічного використання об'єкта та збереження капіталу.

1.3. Ринок нерухомості

Ринок нерухомості – це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здавання об'єктів нерухомості в оренду тощо.

Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла та ринок нежитлових приміщень.

Окремо виділяють ринок доходної нерухомості, що сегментується за функціональним призначенням об'єктів:

- ринок об'єктів офісного призначення;

- Ринок об'єктів торговельного призначення;

- ринок об'єктів виробничо-складського призначення;

- ринок готельних послуг;

- Ринок об'єктів незавершеного будівництва.

Залежно від юридичних прав на нерухомість, які є об'єктом угоди між продавцем-покупцем, ринок нерухомості ділять на ринки купівлі-продажу та оренди.

На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент передається повне право власності, що включає право розпорядження, тоді як на ринку оренди об'єктом угоди є частковий набір прав, що унеможливлює право розпорядження.

Можна виділити такі особливості ринку нерухомості:

- локальність;

- Низька взаємозамінність об'єктів;

- сезонні коливання;

- Необхідність державної реєстрації угод.

При фінансуванні нерухомості виділяють три групи витрат:

- Витрати на підтримку об'єкта нерухомості в функціонально придатному стані;

- Щорічний податок на володіння нерухомістю;

- Високі трансакційні витрати при угодах з нерухомістю.

Коливання попиту та пропозиції на ринку нерухомості відбуваються повільно, оскільки за наявності попиту збільшення кількості об'єктів нерухомості відбувається протягом тривалого періоду, що визначається терміном будівництва будівлі. У разі надлишку нерухомості ціни залишаються низькими кілька років (докладніше у книзі Шевчук Д.А. Купівля будинку та земельної ділянки: крок за кроком. - М.: АСТ: Астрель, 2008).

Основні фактори, що впливають на попит та пропозицію:

- економічні: рівень доходів населення та бізнесу, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт та будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;

- соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;

- адміністративні: ставки податків та зональні обмеження;

- екологічні: схильність району розташування нерухомості посухам і затопленням, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.

Нерухомість є фінансовим активом, оскільки створюється працею людини та вкладення капіталу. Придбання та розвиток нерухомості супроводжується високими витратами і відповідно часто виникає потребою залучення позикових коштів тощо. Тому ринок нерухомості є одним із секторів фінансового ринку.

Фінансовий ринок - це складна економічна система, що включає сукупність інститутів та процедур, спрямованих на здійснення взаємодії продавців та покупців усіх типів фінансових документів.

Ринок нерухомості – одна з найбільш значущих складових частин фінансового ринку.

Існує тісний взаємозв'язок фінансового ринку та ринку нерухомості: зростання вкладень у нерухомість пожвавлює ринок нерухомості, падіння – згортає. Економічна нестабільність стримує і російських, і зарубіжних кредиторів та інвесторів. Для активізації фінансування інвестицій у нерухомість потрібна державна підтримка.

1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості

Традиційно учасників процесу фінансування нерухомості ділять на такі категорії:

- Федеральні та місцеві органи влади та управління;

- Кредитно-фінансові установи;

- Інвестори та ін.

Федеральні та місцеві органи влади та управління забезпечують економіко-правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує дотримання і правил, пов'язані з функціонуванням ринку нерухомості; регулює питання зонування, містобудівного розвитку та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості; встановлює пільги чи накладає обмеження (законодавчі обмеження, особливості оподаткування) на інвестиції у нерухомість. Крім того, держава виступає як власник багатьох об'єктів нерухомості.

Кредитно-фінансові установи надають капітал інвесторам, які не мають достатніх коштів.

Як інвестори виступають фізичні та юридичні особи (резиденти та нерезиденти), які набувають нерухомість та підтримують її у функціонально придатному стані.

Інвесторів можна розділити на два типи:

1) активні - фінансують та займаються будівництвом, розвитком або управлінням об'єкта;

2) пасивні – лише фінансують проект, не беручи у ньому подальшу участь.

В даний час на ринку нерухомості отримав розвиток девелопмент - особливий вид професійної діяльності з управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості, одним із завдань якого є зниження ризиків, пов'язаних з розвитком нерухомості. Девелопер – організатор, діяльність якого можна розбити на три етапи:

1) аналіз можливості реалізації проекту: враховуються стан та тенденції зміни законодавства, споживчих переваг, фінансово-економічних умов, перспективи розвитку регіону;

2) розробка плану реалізації проекту: визначається площа необхідного для реалізації проекту земельної ділянки, вибирається місцезнаходження з відповідним оточенням, комунікаціями, виконується оцінка ефективності проекту. Потім визначаються джерела фінансових ресурсів, виходить дозвіл на будівництво тощо;

3) реалізація інвестиційного проекту: залучення фінансових ресурсів, проектно-будівельних організацій, контроль ходу будівництва, оренда чи продаж об'єкта повністю чи частинами.

Джерела фінансування капітальних вкладень: державні кошти, кошти місцевого бюджету (муніципальні), власні фінансові ресурси підприємств та приватних осіб, залучені кошти, кошти інвесторів.

1.5. Переваги інвестування у нерухомість

Інвестування в нерухомість, що приносить прибуток, є найбільш прибутковим. Привабливість придбання доходної нерухомості полягає у віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Однак у цьому випадку вищий ризик через низьку ліквідність нерухомості та тривалість терміну окупності вкладених коштів.

Методи інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими та непрямими.

Прямі - придбання нерухомості на торгах відповідно до приватного договору, купівля зі зворотною орендою.

непрямі - купівля цінних паперів підприємств, що спеціалізуються на інвестиціях у нерухомість, інвестиції у забезпечені нерухомістю заставні.

Вкладення у нерухомість, як і вкладення у корпоративні цінні папери, - довгострокові.

Переваги інвестування в нерухомість щодо цінних паперів:

1. На відміну від корпоративних цінних паперів, наприклад, акцій, за якими дивіденди виплачуються щокварталу, володіння нерухомою власністю забезпечує інвестора щомісячною готівкою, оскільки щомісячна оплата оренди веде до щомісячних виплат інвестору.

2. Грошовий потік доходів від володіння нерухомістю (різниця між грошовими надходженнями від оренди та витратами на обслуговування власності плюс капіталовкладення) менш динамічний, ніж грошовий потік доходів корпорацій з високою часткою позикового капіталу:

- грошовий потік доходів корпорацій залежить від обсягу реалізації продукту, що залежить від щоденних рішень споживачів, а потоки доходів від нерухомості більш стабільні, оскільки вони базуються на договорах аренды;

- Джерела корпоративних грошових доходів можуть з часом змінитися, а джерела доходів від нерухомості більш передбачувані, оскільки будівлі нерухомі, активи зафіксовані і фізично, і юридично.

3. Ставка прибутковості корпорацій загалом нижча, ніж нерухомості. Це пов'язано з тим, що інтенсивна робота активів нерухомості можна порівняти з більшістю сфер бізнесу. Для відшкодування витрат основного капіталу, інвестованого в нерухомість, потрібно більш високий рівень доходності, оскільки очікуваний для отримання інвестором дохід повинен перевищувати витрати на експлуатацію нерухомості. Ставка прибутковості має бути вищою, ніж при інвестуванні у фінансові активи, що має відповідати вищим ризикам вкладення в нерухомість.

4. Інвестиції в нерухомість характеризуються більшим ступенем безпеки, безпеки та можливістю контролю інвестором, ніж інвестиції в акції.

На джерела та величину інвестицій у нерухомість впливають:

- Очікуваний дохід на інвестиції;

- Ставка банківського відсотка;

- податкова політика загалом та в інвестиційній сфері зокрема;

- темпи інфляції;

- Ступінь ризику інвестицій у нерухомість.

Причини привабливості вкладень у нерухомість за умов інфляції:

- Швидке знецінення грошей при недостатній надійності їх збереження в кредитних установах;

- часте невідповідність банківської ставки до рівня інфляції;

- обмеженість більш прибуткових напрямів інвестування;

- залишкова доступність та простота інвестування в житло;

- що інвестує в нерухомість, що приносить дохід, може в цих умовах підвищувати орендну плату, зберігаючи цим вкладені кошти.

З іншого боку, в умовах інфляції існують обставини, що стимулюють вкладення грошей в інші сфери: падають реальні доходи, інвестору складно прогнозувати співвідношення між витратами та очікуваною вигодою, складніше отримати довгостроковий кредит під прийнятний відсоток, що призводить до нестачі фінансових ресурсів у потенційних покупців.

На сучасному етапі розвитку російської економіки з високими темпами інфляції інвестиційна діяльність схильна до значних ризиків, що призводить до зниження інвестиційної активності на ринку нерухомості. Обмеженість інвестиційних ресурсів зумовила процес згортання будівництва практично у всіх галузях економіки (докладніше у книзі Шевчук Д.А. Оцінка нерухомості та управління власністю. – Ростов-на-Дону: Фенікс, 2007).

І все ж таки ринок нерухомості є привабливим для потенційних інвесторів з наступних причин:

- Інвестиції в нерухомість характеризуються значним ступенем безпеки, безпеки та можливістю контролю інвестором;

- у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, тоді як більшість інших об'єктів інвестування не тягне за собою право власності;

- Вкладення в нерухомість дозволяють зберегти кошти від інфляції;

- ринок нерухомості, має великі розміри, мало освоєний;

- Вкладення в нерухомість супроводжуються прийнятною прибутковістю операцій на цьому ринку.

На сьогоднішній день у Росії інвестиційна активність на ринку нерухомості знижена. Навіть ринок житла, який є найактивнішим сегментом ринку нерухомості, виявився не забезпеченим відповідними кредитно-фінансовими механізмами, які б підтримали платоспроможний попит населення і уможливили б поліпшення житлових умов населення в масовому порядку. Збалансованість інтересів усіх учасників процесу фінансування нерухомості – необхідна складова нормального функціонування ринку нерухомості.

1.6. Іпотечне кредитування

Під "іпотекою" розуміють заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Наявність системи іпотечного кредитування – невід'ємна складова будь-якої розвиненої системи приватного права. Роль іпотеки особливо зростає, коли стан економіки є незадовільним, оскільки продумана та ефективна іпотечна система, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні кошти громадян та підприємств, з іншого – допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.

Виникнення іпотеки. Перша згадка про іпотеку відноситься до VI ст. до зв. е. У Греції під іпотекою малася на увазі відповідальність боржника кредитору певними земельними володіннями. На межі земельної території, що належить боржнику, при оформленні зобов'язання ставився стовп, який отримав назву "іпотека".

Перші акти про заставу, що дійшли до нас, в Росії відносяться до періоду XIII-XIV ст., а законодавчі норми вперше з'явилися в самому кінці XIV або на початку XV ст. у Псковській Судній Грамоті, у якій поруч із найдавнішим способом стягнення - особистим - утворюється стягнення майнове.

Наприкінці XIX – на початку XX ст. активно йшов процес кредитування під заставу земельних ділянок, які збирався придбати позикоодержувач. Цей процес розвивався за сприяння селянських поземельних банків, які були створені практично у всіх губерніях Росії та сприяли наділенню збіднілих селян землею.

З 1922 по 1961 р. у Росії діяв Цивільний кодекс РРФСР, ст. 85 якого визначала заставу як право вимоги, що дозволяє кредитору у разі невиконання боржником зобов'язання отримати переважне перед іншими кредиторами задоволення за рахунок вартості закладеного майна (без поділу на рухоме та нерухоме).

Як такий, інститут іпотеки через різні економічні та правові перешкоди дотепер не набув у Росії значного поширення, тому він регулюється відносно невеликою кількістю нормативних актів.

У 1992 р. приймається Закон Російської Федерації "Про заставу", який закріпив можливість іпотеки як засобу забезпечення зобов'язань. Цивільним кодексом РФ (І частина) було уточнено деякі положення про заставу (ст. 334-358). У ст. 340 обумовлено, що іпотека будівлі або споруди допускається тільки з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, яка функціонально забезпечує об'єкт, що закладається, або належить заставнику права оренди цієї ділянки або її відповідної частини. А при іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі та споруди заставника, що знаходяться або споруджуються на цій ділянці, якщо в договорі не передбачена інша умова.

Реєстрація нерухомості - найважливіша функція держави, без належного виконання якої стійкий оборот нерухомості неможливий, регулюється Федеральним законом від 21.07.1997 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". p align="justify"> Фактична реалізація прав банку по іпотеці можлива в рамках Закону "Про виконавче провадження". Окремі спеціальні норми, які, проте, слід враховувати під час укладання іпотечних договорів, розсіяні за відповідними законами.

У 1998 р. було прийнято Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)", згідно з яким за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням за рахунок вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони - заставника переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими законом. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у заставника у його володінні та користуванні (ст.1).

Іпотека також може бути встановлена ​​на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом "(ст. 2) Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладання договорів, а також положень зазначеного Федерального закону.

Іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки та забезпечує сплату заставоутримувачу основної суми боргу або за кредитним договором, або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанню (докладніше у книзі. просто про складне.- М.: ГроссМедіа: РОСБУХ, 2008).

Із введенням Закону "Про заставу нерухомості" з'явився "заставний" як цінний папір, що вільно обертається на ринку. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує право власника отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою майна, зазначеного у договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і право застави на зазначене у договорі про іпотеку майно. Після державної реєстрації іпотеки органом, який здійснює цю реєстрацію, заставна видається початковому заставоутримувачу та передається шляхом виконання передавального напису. Заставна спрощує передачу банком прав за іпотекою - вона передається шляхом здійснення чергового передавального напису з подальшою державною реєстрацією. Ще одна позитивна характеристика заставної полягає в тому, що заставна сама може бути предметом застави.

1.6.1. Іпотека як спосіб забезпечення зобов'язань

Часто під терміном "іпотека" мають на увазі іпотечне кредитування, проте "іпотека" має самостійне значення – заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань.

Відповідно до ст. 5 Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, зазначене у ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно, у тому числі:

- Земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 63 цього Федерального закону;

- підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

- житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;

- дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

- повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

Якщо йдеться про іпотеку житла, то предмет застави повинен відповідати таким вимогам: мати окрему від інших квартир або будинків кухню та санвузол (тобто комунальні квартири у заставу не приймаються); бути підключеним до електричних, парових або газових систем опалення, які забезпечують подачу тепла на всю площу житлового приміщення; бути забезпеченим гарячим та холодним водопостачанням у ванній кімнаті та на кухні; мати у справному стані сантехнічне обладнання, двері, вікна та дах (для квартир на останніх поверхах). Будівля, в якій розташований предмет застави, має відповідати таким вимогам: не перебувати в аварійному стані; не перебувати на обліку щодо постановки на капітальний ремонт; мати цементний, кам'яний чи цегляний фундамент; мати металеві чи залізобетонні перекриття; поверховість будівлі не повинна бути меншою за три поверхи (докладніше у книзі Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. - М.: АСТ: Астрель, 2008).

У договорі про іпотеку повинні бути зазначені предмет іпотеки, результати оцінки його вартості, істота та строк виконання договору, що забезпечується іпотекою, а також право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставнику. Предмет іпотеки визначається у договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження та достатнім для цілей ідентифікації описом. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до Закону "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" за згодою заставника з заставоутримувачем.

Договір про іпотеку має бути нотаріально посвідчений та підлягати державній реєстрації, з моменту якої він набирає чинності. Іпотека підлягає державної реєстрації речових установами юстиції в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно за місцезнаходженням майна, що є предметом іпотеки, у порядку, встановленому Федеральним законом про державну реєстрацію. прав на нерухоме майно та угод із ним. Кредитний договір, який забезпечується іпотекою, може бути укладений пізніше реєстрації іпотечного договору, а право застави виникає з моменту укладання кредитного договору, і позичальник нічим не ризикує, якщо кредитний договір не буде укладено. Внаслідок того, що законодавство допускає багаторазову подальшу заставу вже обтяженого іпотекою майна, слід включати відповідну заборонну умову до кожного іпотечного договору (докладніше у книзі Шевчук Д.А. Кредити фізичним особам. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Іпотека забезпечує сплату заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку. Іпотека, встановлена ​​на забезпечення виконання кредитного договору з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору належних йому відсотків за користування кредитом та сплату заставоутримувачу сум, що належать йому:

- у відшкодування збитків та/або як неустойка (штраф, пеня) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;

- як відсотків за неправомірне користування чужими грошима, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням чи Федеральним законом, ст. 393 ГК РФ (стягнути з фізичної особи відсотки за користування чужими коштами складно, оскільки в судовому процесі необхідно довести, що громадянин мав можливість для погашення боргу, але не повернув наявні у нього кошти і використав їх інакше, а таких практичних напрацювань ще немає) ;

- на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на закладене майно;

- у відшкодування витрат на реалізацію закладеного майна.

Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача в тому обсязі, в якому вони є на момент задоволення за рахунок закладеного майна. Відчуження закладеного майна власником можливе лише за згодою банку. Банк може звернути стягнення на закладене майно для задоволення за рахунок цього майна своїх вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або частково. Наприклад, у разі порушення термінів внесення періодичних платежів більше трьох разів протягом 12 місяців. Стягнення, зазвичай, провадиться за рішенням суду.

Правила Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" застосовуються до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, якщо воно зводиться на земельній ділянці, відведеній для будівництва в установленому законодавством порядку.

Виділення застави нерухомості в окрему категорію, що отримало назву "іпотека", обумовлено особливостями нерухомої власності. Переваги нерухомості як об'єкт застави щодо інших об'єктів заставного забезпечення такі:

- вартість закладеної нерухомості може зростати пропорційно до рівня інфляції;

- реальна небезпека втратити майно (особливо житло при житловому іпотечному кредитуванні) є добрим стимулом до виконання боржником своїх зобов'язань;

- можливість використання як застави, якщо кредит носить довгостроковий характер і значний за сумою, оскільки нерухомість довговічна та її вартість висока;

- Збільшення вартості нерухомості може з достатньою достовірністю прогнозуватися, що неможливо при використанні в якості застави, наприклад, товарів народного споживання.

Довгостроковий кредит може бути наданий під заставу з передачею заставоутримувачу закладеного майна: дорогоцінних металів та виробів з них, під заставу особливо надійних цінних паперів, ціна на які відрізняється особливою стабільністю. Однак у світовій практиці переважна більшість довгострокових кредитів видається під заставу нерухомого майна. Іпотека може стати найбільш пріоритетним способом забезпечення виконання зобов'язань у Росії.

1.6.2. Особливості іпотечного кредитування

Іпотечний кредит – це кредит, забезпечений певною нерухомою власністю. Іпотечне кредитування – це надання кредиту під заставу нерухомого майна. Створення ефективної системи іпотечного кредитування можливе з урахуванням розвитку первинного і вторинного ринків іпотечного капіталу.

Первинний ринок іпотечного капіталу складається з кредиторів, які надають позиковий капітал, та позичальників-інвесторів, які купують нерухомість для інвестування чи використання у комерційній діяльності.

Вторинний ринок охоплює процес купівлі-продажу заставних, випущених первинному ринку. Головне завдання вторинного ринку іпотечного капіталу – забезпечити первинних кредиторів можливістю продати первинну заставну, а на отримані кошти надати інший кредит на місцевому ринку.

Перевага іпотечного кредитування у тому, що й позичальник не поверне кредит, кредитор має право розпорядитися нерухомістю на власний розсуд. Внаслідок того, що нерухомість довговічна та її ціна досить стабільна, у кредитора низькі побоювання неповернення позичок і є підставою для довгострокового відволікання фінансових ресурсів.

Отримання іпотечного кредиту пов'язані з необхідністю виконувати зобов'язання за кредитним договором. Тому до отримання такого кредиту потенційному позичальнику необхідно проаналізувати:

- чи достатньо коштів для внесення первісного внеску за квартиру та на покриття витрат, пов'язаних із вчиненням угоди з купівлі-продажу квартири (нотаріальне посвідчення договору, плата за реєстрацію договору у Державному реєстрі), укладання договорів страхування;

- чи залишаться кошти на підтримку необхідного рівня життя після здійснення періодичних виплат за кредитним договором;

- чи не очікується падіння доходів протягом періоду кредитування, чи є перспектива швидко знайти іншу роботу у разі припинення наявної, з оплатою не нижчою за колишню;

- чи є безперервний трудовий стаж протягом останніх 2-х років і які причини звільнення та перерви у роботі, та чи своєчасно виконуються поточні зобов'язання, пов'язані з житлом: оплата комунальних послуг, телефону, електроенергії (перевіряється банком);

- чи є активи у вигляді рухомого чи нерухомого майна (автомобілі, гараж, дача, інша квартира), які можуть бути використані як додаткове забезпечення.

Основна проблема іпотечного кредитування – брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним із джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але на даний час у населення підірвано довіру до банків взагалі і до комерційних – особливо. Фінансово-економічна криза 1998 р. призвела до істотного зменшення реальних доходів населення, знецінення заощаджень, відтоку приватних вкладів у ощадбанк. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, з його реальних доходів. Через надмірність податкового тягаря велика частка тіньового сектора економіки, тому офіційні доходи потенційних позичальників не високі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень за кредитами. Продумана державна податкова політика за іпотечного кредитування населення дозволить вивести реальні доходи з "тіні". Але податкове законодавство не може швидко змінюватись.

Оцінка предмета іпотеки проводиться відповідно до Закону "Про оціночну діяльність у РФ" за згодою заставника з заставоутримувачем. У цьому розділі коротко викладено основи оцінки ринкової вартості нерухомості.

2. Оцінка нерухомості

2.1. Чинники, що впливають на вартість нерухомості

Можна виділити чотири фактори, що впливають на вартість нерухомості.

1. Попит - кількість цього товару чи послуг, що перебуває над ринком платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит – на ринку житла.

2. Корисність – здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла – комфортність проживання. Для інвестора, що діє на ринку нерухомості, найбільша корисність матиме земельна ділянка без обмежень на використання та забудову.

3. Дефіцитність – обмеженість пропозиції. Як правило, зі збільшенням пропозиції певного товару ціни на цей товар починають падати, при зменшенні пропозиції – зростати.

4. Можливість відчужуваності об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук до рук (від продавця до покупця), тобто бути товаром. Раніше на землю у Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.

Таким чином, вартість не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, потрібна наявність купівельної спроможності, корисності та відносної дефіцитності.

2.2. Основні види вартості нерухомості

Різним цілям оцінки нерухомості відповідає кілька видів вартості.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини.

Для визначення ринкової вартості не можна прийняти ціни продажів аналогічних об'єктів без проведення додаткового аналізу, оскільки ціна угоди не характеризує мотиви продавця та покупця, відсутність чи наявність будь-яких зовнішніх впливів. Ринкова вартість нерухомості може бути визначена лише за наявності наступних умов рівноважної угоди:

- ринок є конкурентним та надає достатній вибір майна для взаємодії великої кількості покупців та продавців;

- покупець і продавець вільні, незалежні один від одного, добре поінформовані про предмет угоди та діють лише з метою максимального задоволення власних інтересів – збільшити дохід або повніше задовольнити потреби;

- Термін експозиції об'єкта оцінки.

Інвестиційна вартість є найвищою ціною, яку може заплатити інвестор за об'єкт нерухомості з огляду на очікувану прибутковість (корисність, зручності) даного інвестиційного проекту. Інвестиційна та ринкова вартості збігаються тільки у випадку, коли очікування конкретного інвестора є типовими для даного ринку (докладніше див. Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківського справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції аналогічних об'єктів. Зазвичай розраховується під час вимушеного продажу об'єкта. Через обмеження термінів продажу, яких недостатньо для ознайомлення з виставленим на ринок об'єктом усіх потенційних покупців, ліквідаційна вартість може бути значно нижчою від ринкової. Визначається, зазвичай, при ліквідації підприємства за рішенням власника чи судового органа. Є сумою коштів, яка фактично може бути отримана в результаті продажу активів підприємства незалежно від їх балансової вартості.

Утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.

Вартість об'єкта оцінки з метою оподаткування - вартість об'єкта оцінки, що визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (у тому числі інвентаризаційна вартість). Може базуватися на ринковій вартості, витратах на відтворення об'єкта або розраховується за нормативною методикою без залучення фахівців-експертів.

Спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативний правовий акт обумовлюються умови, не включені до поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності. Можна виділити такі види вартості:

вартість чинного підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, яка визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, що сформувалося. При цьому оцінка вартості окремих об'єктів підприємства полягає у визначенні вкладу, який вносять ці об'єкти як складові компоненти діючого підприємства;

страхова вартість - вартість повного відшкодування шкоди майну у разі настання страхового випадку. Розраховується відповідно до методик, що використовуються страховими фірмами та державними органами для розрахунку суми, на яку можуть бути застраховані елементи об'єкта, що руйнуються. Враховуються витрати на відновлення елементів об'єкта, схильних до ризику знищення, руйнування.

2.3. Основні принципи оцінки нерухомості

Основні принципи оцінки нерухомості можна поділити на 4 категорії.

Принцип найкращого та найефективнішого використання (ННЕІ) ґрунтується на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найефективнішим чином, навіть якщо поточне використання об'єкта інше.

Найбільш ймовірне та рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості.

Стан будівлі (необхідність капітального ремонту враховується покупцем під час обговорення суми угоди; косметичний ремонт істотно впливає вартість нерухомості).

Таким чином, безліч різних операцій з нерухомістю відповідає кілька видів вартості. Залежно від потреб учасників ринку нерухомості величина різних видів вартості одного й того самого об'єкта може суттєво відрізнятися. Найчастіше зустрічається оцінка ринкової вартості нерухомості.

На вартість об'єктів нерухомості впливає значна кількість економічних факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найзначніші їх.

Для варіанта ННЕІ об'єкта, що оцінюється, існує кілька обмежень:

- максимальна ефективність;

- фінансову обґрунтованість;

- фізична здійсненність;

- Відповідність законодавству.

Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх прибутків альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.

Під фінансовою обґрунтованістю розуміється обґрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відображає здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів та отримання очікуваного доходу на вкладений капітал.

Обґрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанта ННЕІ засноване на аналізі співвідношення якості, витрат та термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанта використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в цьому місці, зонування, перспективи розвитку міста та району, негативні настрої місцевого населення, пожежна безпека та ін.

Принцип ННЕІ важливий під час аналізу земельної ділянки. У разі відхилення поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість земельної ділянки, що пустує, може перевищувати вартість наявних на ній поліпшень, і може бути прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянку з індивідуальним будинком у районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову.

Якщо поточне використання земельної ділянки на відміну від найкращого варіанта використання, але вартість наявних у ньому будівель і споруд перевищує його вартість, то поточне використання триватиме до того часу, поки вартість землі за умови її найкращого використання не перевищить вартість майна при поточному використанні.

Результати аналізу кращого та найефективнішого використання враховуються щодо вартості нерухомості, під час виборів варіанта будівництва та реконструкції, під час аналізу інвестиційних проектів.

Принцип вкладу ґрунтується на вимірі вартості кожного елемента, що вноситься їм у загальну вартість об'єкта. Враховується вплив присутності вкладу (елемента), так і його відсутності на зміну вартості об'єкта нерухомості.

При аналізі інвестиційних проектів та оцінці вартості нерухомості необхідно врахувати можливість зробити покращення, які спричинять збільшення вартості об'єкта. При цьому одержуваний в результаті додаткових поліпшень дохід повинен перевищувати обсяг інвестованих коштів, спрямованих на створення цих вдосконалень.

Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне внесення поліпшень супроводжуватиметься зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати на створення додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.

Наприклад, оновлення інтер'єру кафе залучить додаткових відвідувачів, що підвищить прибуток від об'єкта. Наступний ще якісніший дорогий ремонт цього приміщення, що знаходиться в хорошому стані, може не вплинути на зростання доходів. Отже витрати на другий ремонт не будуть компенсовані.

Таким чином, принцип граничної продуктивності ґрунтується на співвідношенні витрат на додаткові поліпшення зі зростанням вартості об'єкта та збільшенням доходів від нього в результаті проведених заходів. Збільшення обсягу інвестицій у розвиток виробництва супроводжуватиметься збільшенням приросту прибутку лише певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися.

Принцип збалансованості заснований на тому, що чим гармонійніші та збалансованіші елементи об'єкта, тим вища його вартість на ринку. Наприклад: житловий будинок з гарним плануванням, з продуманою системою комунікацій має більшу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані; вартість ресторану з просторим залом буде вищою за вартість аналогічного ресторану, в якому для прийому відвідувачів обладнане вузьке витягнуте приміщення.

Відповідно до принципу збалансованості слід також враховувати кількість готелів, ресторанів, підприємств торгівлі в тому самому районі.

Збалансованість елементів об'єкта визначається з урахуванням вимог ринку. Незбалансованість термінів та обсягів інвестування з термінами будівництва може призвести до "заморожування" коштів або, за їх нестачі, до "заморожування" будівництва. Недостатність покращень або перевантаженість землі може призвести до зменшення її вартості.

Принцип корисності заснований на тому, що об'єкт нерухомості поряд з більшою корисністю для користувача має і більшу вартість на ринку. Так, ціни продажів квартир у цегляних будинках вищі, ніж у панельних, тому що в них вища звуко- та теплоізоляція, а стіни "дихають".

Корисність нерухомості, що призначена для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані внаслідок використання об'єкта під магазин, склад, автостоянку тощо.

Принцип заміщення говорив, що обізнаний покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості чи витрати на зведення аналогічного об'єкта в прийнятні терміни. Якщо на ринку є кілька об'єктів нерухомості однаковою для споживача корисності, то найбільшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.

У покупця є варіанти вибору, і тому вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів чи величина вартості їх створення у прийнятні терміни. На вибір інвестора вплине вартість пропонованих на ринку об'єктів аналогічної прибутковості, які є альтернативною можливістю інвестування. Наприклад, замість трьох дешевих автостоянок у малонаселеному районі підприємець може придбати одну дорогу автостоянку у центральній частині міста для отримання аналогічної віддачі на інвестиції.

Принцип очікування ґрунтується на тому, що на вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю, що приносить дохід, виражаються в отриманні очікуваної доходності інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутнього перепродажу об'єкта.

Очікування майбутніх вигод виявляється у грошової форми, у своїй поправка до поточної вартості об'єкта може мати як позитивний, і негативний характер. Економічний спад, недостатня охорона порядку і негативна громадська думка, що склалася, можуть призвести потенційних покупців до відмови від придбання нерухомості в даному районі. Очікуване будівництво станції метро підвищує вартість прилеглих житлових будинків без фізичних змін.

Отже, цей принцип заснований на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вищою є вартість нерухомої власності.

Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом факторів зовнішнього середовища, що змінюються.

Основні зовнішні фактори, що впливають на вартість нерухомості:

- економічні: рівень доходів населення та бізнесу, близькість до центрів промислової та ділової активності, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт та будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;

- політичні: стан та тенденції зміни законодавства;

- Соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;

- адміністративні: ставки податків та зональні обмеження;

- Екологічні: схильність району розташування нерухомості посухам і затопленням, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.

Принцип змін заснований на обліку змін, що відповідають циклам життя, які притаманні як конкретним об'єктам та ринкам нерухомості, так і містам та суспільству в цілому. Розрізняють чотири цикли життя:

1) зростання - період збільшення доходів населення та доходів від об'єкта нерухомості, швидкий розвиток галузі, міста;

2) стабільність - період рівноваги, що характеризується відсутністю видимої зміни рівня доходів чи збитків;

3) занепад - період соціальної нестабільності та зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва;

4) оновлення - період оновлення та відродження ринкового попиту, формування району тощо.

Цикл, у якому перебуває індивідуальний об'єкт, район чи суспільство загалом, має бути врахований оцінювачем у процесі оцінки.

Принцип конкуренції полягає в тому, що ринкові ціни встановлюються певному рівні з урахуванням конкуренції.

Принцип попиту та пропозиції ґрунтується на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

На попит та пропозицію впливають такі чинники, як рівень доходів, зміна чисельності та смаків населення, величина податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін.

Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних об'єктів, що гармонують, при сумісному характері землекористування. Використання земельної ділянки має відповідати існуючим стандартам району, де знаходиться нерухомість. Нове будівництво має бути витримане у переважному стилі.

Однорідність об'єктів у районі підтримує їх вартість певному рівні. Наприклад, наявність по сусідству з дорогими житловими будинками старих індивідуальних будинків призведе до зменшення ціни елітної нерухомості.

Загалом застосування принципів оцінки нерухомості дозволяє врахувати найбільш значущі фактори, що впливають на її вартість, і допомагає максимально наблизити отримані результати до реальної економічної дійсності.

2.4. Види оцінки нерухомості

Оцінка нерухомості буває масова та індивідуальна.

Масова оцінка нерухомості – це оцінка великої кількості об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик та статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великої кількості об'єктів.

При масовій оцінці на заключному етапі перевіряється модель, що використовується для розрахунків, і контролюється якість одержуваних результатів.

При цьому результати, отримані за допомогою моделі масової оцінки, порівнюються з реальними цінами продажів та оцінюються відхилення рівня оцінки кожної групи аналогічних об'єктів.

Індивідуальна оцінка нерухомості – це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Вона необхідна захисту результатів оцінки у судах, визначення вартості об'єктів спеціального призначення тощо.

Індивідуальна оцінка проводиться у кілька етапів, об'єднаних у поняття "процес оцінки", на заключному етапі якого здійснюється узгодження результатів, отриманих з використанням різних підходів до оцінки нерухомості.

Масова оцінка – наближена, а індивідуальна – точна, отримана в результаті ретельного аналізу реальних даних про аналоги об'єкта оцінки. Далі у навчальному посібнику розглядатимуться механізми індивідуальної оцінки нерухомості.

Процес оцінки нерухомості складається з етапів, що виконуються послідовно спеціалістом-оцінювачем для визначення її вартості.

На етапі "Визначення проблеми" здійснюється постановка задачі, яку необхідно розв'язати:

- Об'єкт оцінки описують на основі відповідних юридичних документів, що підтверджують права на нерухомість;

- Проводиться встановлення майнових прав, пов'язаних з об'єктом;

- встановлюється дата проведення оцінки – календарна дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки;

- Вказуються цілі оцінки об'єкта;

- встановлюється вид вартості, який необхідно визначити відповідно до поставленої мети;

- формулюються умови, що обмежують, - заяви у звіті, що описують перешкоди або обставини, що впливають на оцінку вартості майна.

На етапі "Попередній огляд та план оцінки" визначається, які дані необхідні та достатні для аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх отримання; вибирається персонал, що спеціалізується з оцінки заданого класу об'єктів; складається план виконання робіт з оцінки та укладається в письмовій формі договір між оцінювачем та замовником.

Договір не вимагає нотаріального посвідчення та повинен містити підстави укладання договору, вид об'єкта оцінки, вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки, відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача, точну вказівку на об'єкт (об'єкти) оцінки, відомості про наявність в оцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності та строку, на який цю ліцензію видано.

Оцінка об'єкта може проводитися оцінювачем лише за дотримання вимоги до незалежності оцінювача, передбаченого законодавством Російської Федерації про оціночну діяльність. Якщо цієї вимоги не дотримується, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовника і відмовитися від укладання договору про оцінку. При укладанні договору оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність: про порядок ліцензування оціночної діяльності, обов'язки оцінювача, стандарти оцінки, вимоги до договору про оцінку. Факт надання такої інформації має бути зафіксовано у договорі про оцінку.

На етапі "Збір та перевірка даних" оцінювач здійснює збір та обробку наступної інформації та документації:

- правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших;

- даних бухгалтерського обліку та звітності, що належать до об'єкта оцінки;

- інформації про технічні та експлуатаційні характеристики об'єкта оцінки;

- інформації, необхідної для встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.

Оцінювач визначає та аналізує ринок, до якого належить об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру та тенденції, а також аналоги об'єкта оцінки та обґрунтовує їх вибір.

Дані, які збирає та аналізує оцінювач, можна розділити на загальні та спеціальні. Загальні дані включають інформацію про економічні, соціальні, державно-правові, екологічні фактори, що значно впливають на вартість об'єкта оцінки. До спеціальних даних відноситься інформація про оцінювану нерухомість та її аналоги: відомості про права на об'єкт, визначення відповідності способу використання існуючого законодавства, характеристику самої будови та земельної ділянки, на якій він розташований.

На наступному етапі процесу оцінки проводиться аналіз найкращого та найефективнішого використання як вже забудованої, так і ймовірної вакантної земельної ділянки. З урахуванням проведеного аналізу визначається його вартість.

Етап "Використання підходів до оцінки" включає визначення вартості об'єкта традиційними підходами до оцінки. Оцінювач під час проведення оцінки повинен використовувати витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні методи оцінки у межах кожного з підходів до оцінки.

Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості об'єкта, що оцінюється, в рамках одного з підходів до оцінки.

Потім проводиться узгодження одержаних результатів. "Узгодження результату оцінки" - це отримання підсумкової оцінки майна виходячи з результатів застосування різних підходів до оцінки. Як правило, один із підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування одержуваних результатів. При цьому враховується значущість та застосовність кожного підходу у конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічність об'єкта або недостатність доступної інформації деякі з підходів у конкретній ситуації неможливо застосувати.

Потім з урахуванням всіх значних параметрів з урахуванням експертної думки оцінювача встановлюється підсумкова величина вартості об'єкта. Ця величина повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо у договорі про оцінку не передбачено інше. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, складеному в порядку та на підставі вимог, встановлених Федеральним законом "Про оціночну діяльність у Російській Федерації", стандартами оцінки та нормативними актами з оціночної діяльності уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації Федерації, може бути визнана рекомендованою з метою вчинення правочину з об'єктом оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати вчинення правочину з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти минуло не більше 6 місяців.

На заключному етапі виконується складання звіту про оцінку – документа, що містить обґрунтування думки оцінювача про вартість майна. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості про доказове значення.

Отже, проведення оцінки включає кілька етапів:

- встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки;

- Аналіз ринку, до якого належить об'єкт оцінки;

- вибір методу або методів оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків;

- узагальнення результатів, отриманих у межах кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;

- Складання та передача замовнику звіту про оцінку.

При вирішенні питання щодо доцільності фінансування інвестицій у нерухомість найбільш значущими вважаються результати, отримані на основі застосування прибуткового підходу.

2.5. Підходи до оцінки нерухомості

2.5.1. Порівняльний підхід

Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.

Умови застосування порівняльного підходу:

1. Об'єкт має бути унікальним.

2. Інформація має бути вичерпною, що включає умови здійснення угод.

3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюється, повинні бути зіставні.

Основні вимоги до аналогу:

- аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

- Подібні умови угоди.

Порівняльний підхід базується на принципах:

- Заміщення;

- Збалансованість;

- попиту та пропозиції.

Етапи порівняльного підходу:

- вивчення ринку;

- збирання та перевірка достовірності інформації про запропоновані на продаж або нещодавно продані аналоги об'єкта оцінки;

- порівняння даних про відібрані аналоги та об'єкт оцінки;

- коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкта оцінки;

- Встановлення вартості об'єкта оцінки.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань здійснюється на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.

Переваги порівняльного підходу:

1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців.

2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція.

3. Статично обґрунтовано.

4. Вносяться коригування на відмінності об'єктів, що порівнюються.

5. Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

Недоліки порівняльного підходу:

1. Відмінності продажів.

2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.

3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.

4. Залежність від активності ринку.

5. Залежність від стабільності ринку.

6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.

2.5.2. Витратний підхід

Витратний підхід - це сукупність способів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.

При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а чи не підрядника.

В основі цього підходу лежить принцип заміщення.

Інформація, необхідна застосування витратного підходу:

- Рівень заробітної плати;

- Величина накладних витрат;

- Витрати обладнання;

- норми прибутку будівельників у цьому регіоні;

– ринкові ціни на будівельні матеріали.

Етапи витратного підходу:

- Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (СЗ);

- Розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (СНР);

- Розрахунок накопиченого зносу (Ін):

- фізичний знос - знос, пов'язаний із зниженням працездатності об'єкта внаслідок природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;

- функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;

- Зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів;

- Розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су = Снс-Сі;

- Визначення підсумкової вартості нерухомості: Сзп = Сз + Су.

Переваги витратного підходу:

1. Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.

2. Цей підхід є доцільним та/або єдино можливим у таких випадках:

- аналіз найкращої та найбільш ефективної земельної ділянки;

- техніко-економічний аналіз нового будівництва та покращень;

- оцінка суспільно-державних та спеціальних об'єктів;

- Оцінка об'єктів на малоактивних ринках;

- оцінка з метою страхування та оподаткування.

Недоліки витратного підходу:

1. Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.

2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.

3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, оскільки в процесі оцінки вартості будівництва віднімається накопичений знос.

4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.

5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.

6. Окрема оцінка земельної ділянки від будов.

7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.

2.5.3. Прибутковий підхід

Прибутковий підхід ґрунтується на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, має відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.

Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, що ґрунтуються на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.

Основною причиною розрахунку вартості таким підходом є здавання в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості на поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.

Базова формула прибуткового підходу (IRV - формула):

V=I/R,

де V - вартість нерухомості,

I - очікуваний дохід від нерухомості, що оцінюється. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,

R - норма доходу чи прибутку - це коефіцієнт чи ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відбиває взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки.

Розрізняють два види капіталізації:

- Пряма капіталізація;

- капіталізація доходу за нормою віддачі капітал.

При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний прибуток і ставка капіталізації.

Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу, що приноситься їм.

Очікуваний дохід визначається результаті аналізу доходів протягом періоду володіння нерухомістю.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку у певний час вартості грошових потоків, що виникають внаслідок використання майна.

Етапи прибуткового підходу:

1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.

2. Розрахунок дійсного валового доходу.

3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:

- Умовно-постійні;

- умовно-змінні (експлуатаційні);

- резерви.

4. Визначення величини чистого операційного доходу.

5. Перетворення очікуваних доходів на поточну вартість.

2.6. Оцінка землі

Вважається, що вартість має земля, а решта – це покращення, вони додають вклад у вартість. Типовий об'єкт нерухомості складається із земельної ділянки та будівель. Слід розрізняти терміни "земля" та "земельна ділянка".

Під земельною ділянкою розуміється частина земної території, яка обладнана та готова до використання у різних цілях.

Поліпшення, що проводяться для створення ділянки:

- зовнішні: влаштування вулиць, тротуарів, дренажних та інженерних мереж;

- Внутрішні: планування, озеленення, асфальтування, пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д.

Оцінюючи земельної ділянки необхідно врахувати пов'язані з нею набір прав. Поширені права, що вимагають оцінки:

1) повне право власності - можливість використання вільної від орендарів ділянки будь-яким законним способом;

2) право оренди – можливість володіння земельною ділянкою за договором оренди.

Вартість прав оренди - це сума, яку готовий заплатити потенційний покупець за право володіння даною ділянкою за договором оренди з метою отримання зиску від цього володіння. Оцінка прав оренди застосовується щодо ціни продажу права оренди земельної ділянки, щодо вартості об'єкта, частиною якого є земельна ділянка, що орендується, та при оцінці збитків від розірвання договору оренди.

2.6.1. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі

При оцінці земельної ділянки слід визначити варіант її найкращого та найефективнішого використання (ННЕІ), що визначається взаємодією низки факторів.

Аналіз ННЕІ включає вивчення альтернативних варіантів використання (освоєння, забудови) земельної ділянки та вибір оптимальної. При цьому враховуються перспективність розташування, стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів тощо.

Велике значення при оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки та будівель, надається аналізу ННЕІ, по-перше, ймовірної вакантної земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

Аналіз імовірної вакантної земельної ділянки є необхідним етапом щодо її вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.

Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями передбачає ухвалення рішення про знесення, модернізацію або збереження наявних на земельній ділянці поліпшень з метою забезпечення максимальної доходності об'єкта.

Імовірне та найбільш прибуткове використання ділянки забезпечує її найвищу вартість. Варіанти використання мають бути законними, фізично допустимими та економічно ефективними.

Оптимальне використання землі визначається такими факторами:

1) місце розташування - фактор, що надає основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність розташування, транспортна доступність, характер оточення);

2) ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту та пропозиції на ринку. Він вивчається для обґрунтування обраного варіанта використання земельної ділянки (стан та перспективи ринкового попиту на запропоноване використання, конкуренція інших ділянок, види податків та інші умови). Слід виділити сегмент ринку, у якому треба розвивати діяльність;

3) фінансова обґрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, яка була б достатньою для відшкодування витрат інвесторів та забезпечення отримання очікуваного прибутку;

4) фізична придатність ділянки – перспектива створення поліпшень – розмір, топографія, якість ґрунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо;

5) технологічна обґрунтованість та фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів та форми ділянки, наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкта;

6) законодавча (юридична) допустимість – відповідність варіанту використання земельної ділянки чинному законодавству. Виявляється внаслідок аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в даному місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;

7) максимальна доходність (максимум доходу власності та вартості ділянки), що визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання, з урахуванням ризику інвестицій.

2.6.2. Оцінка ефективності використання міських земель

Особливу категорію є міські землі. На їхню цінність впливають величина міста та його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори. До того ж, існують особливості законодавства для цієї категорії земель.

На цінність тієї чи іншої ділянки одні й ті самі фактори можуть протилежно впливати:

- Інтенсивний рух транспорту небажаний для житлового району, але збільшує вартість ділянки для цілей торгівлі;

- розміщення щодо навчальних закладів та торгових центрів, естетичні переваги та зручності, що враховуються при оцінці земель під житлове будівництво, практично не впливають на цінність територій, орієнтованих на промисловий розвиток; для них важливі транспортна інфраструктура та економічне зонування.

Основні одиниці порівняння земельних ділянок, що застосовуються:

- ціна за 1 га – для великих масивів сільськогосподарського, промислового призначення чи житлового будівництва;

- ціна за 1 м2 - у ділових центрах міст, для офісів, магазинів;

- ціна за 1 фронтальний метр – для комерційного використання земель у містах. У цьому випадку вартість ділянки пропорційна довжині її кордону по вулиці або шосе за стандартної глибини ділянки, на яку припадає невелика частина вартості;

- ціна за лот - застосовується для порівняння стандартних за формою та розміром ділянок у районах житлової, дачної забудови;

- ціна за одиницю щільності - співвідношення площі забудови до площі земельної ділянки та ін.

Більшість земельних ресурсів в даний час перебуває у державній та муніципальній власності. Практика показує, що в ринкових умовах міські землі є цінним ресурсом і можуть бути стабільним джерелом доходів місцевого бюджету. Міська влада визначає величину земельного податку, орендну ставку за землю та нормативну ціну земельної ділянки при викупі, тому питання підвищення ефективності використання земель є актуальним для них. Щоб земельна власність використовувалася більш ефективно, тобто приносила максимальний дохід від використання і сприяла поліпшенню загального інвестиційного клімату, необхідні подальший розвиток ринкових відносин на земельному ринку, орієнтація на ринкову ситуацію, що склалася, і вимоги ринку.

Щоб земельна власність використовувалася більш ефективно, тобто приносила максимальний дохід від використання та сприяла покращенню загального інвестиційного клімату, насамперед необхідна реалізація процесів оподаткування, оренди та викупу міських земель на основі її ринкової вартості. При цьому досягається справедливий розподіл податкового навантаження, стимулювання ефективного використання та активізація інвестицій у реконструкцію та розвиток у процесі реструктуризації території.

У ході проведення політики стягування плати за земельні ресурси на основі їхньої ринкової вартості досягаються такі результати:

- Створення та розвиток адекватної системи ринкових відносин у системі оплати за земельні ресурси;

- справедливий розподіл податкового навантаження;

- Стимулювання перерозподілу землі між конкуруючими типами землекористування;

- стимулювання ефективного використання та активізації інвестицій у реконструкцію та розвиток у процесі реструктуризації території.

Викуп земельної ділянки підприємством дозволяє отримати можливість використання землі як заставу для банківської позики, розширити інвестиційні можливості, продати надлишки землі, отримувати доходи від здачі землі в оренду, збільшити вартість основних фондів, підвищити курсову вартість акцій.

Існують два погляди на цінність міських земель:

- проектувальника-містобудівника у процесі функціонального зонування території як розділу генерального плану міста;

- оцінювача у процесі розробки кадастрової оцінки земель.

Основою формування кадастрової оцінки земель та функціонального зонування території має виступати комплексна містобудівна оцінка ринкової вартості.

2.7. Методи оцінки землі

Нормативний метод полягає у визначенні нормативної ціни землі. Використовується при передачі, викупі землі у власність, встановленні спільної сумісної (часткової) власності понад безкоштовну норму, передачу у спадок або дарування, отримання кредиту під заставу, вилучення для державних або громадських потреб.

Землі міст оцінюються з урахуванням щільності забудови, престижності району, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, інженерно-транспортного облаштування та ін. Землі поділяють на зони, диференційовані за базовими ставками земельного податку та нормативною ціною землі (Закон РФ "Про плату за землю") . Нормативна вартість землі фіксується в Земельному кадастрі.

Основа визначення нормативної ціни землі: ставки земельного податку та підвищуючі коефіцієнти, пільги із земельного податку не враховуються.

Часто необхідно оцінити об'єкт, що складається з будівлі та земельної ділянки, коли на останній є лише права оренди. В цьому випадку як вартість землі можна врахувати витрати на відведення земельної ділянки під будівництво.

У ринкових умовах за наявності необхідної інформації доцільно застосовувати методи, що базуються на аналізі ринкових даних. Розпорядженням Минимущества Росії від 07.03.2002 № 568-р затверджено Методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок. Як правило, в оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод капіталізації земельної ренти, метод розподілу, метод залишку, метод розбиття на ділянки.

Метод порівняння продажів є найпростішим і найефективнішим методом оцінки, може використовуватися для оцінки і фактично вільної, і імовірно вакантної землі; дозволяє визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення відсоткових виправлень до цін продажів аналогів. За відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту).

Загальноприйняті елементи порівняння для земельних ділянок: права власності, умови фінансування, особливі умови продажу, ринкові умови (змінюються в часі), місцезнаходження (відстань від міста та доріг, характеристика оточення), умови зонування, фізичні характеристики (розмір, форма та глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф), доступні комунальні послуги, економічні характеристики, найкраще та найефективніше використання. Оцінюючи землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коригуючи ціну кожної їх і отримуючи наприкінці кілька значень вартості, визначальних діапазон вартості. Особливу категорію являють собою міські землі, на їхню цінність впливають величина міста та його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори.

Метод дає досить точні результати лише на розвиненому інформаційно-відкритому конкурентному ринку. Російський земельний ринок не відповідає цим вимогам, вартість земельної ділянки неможливо визначити, виходячи з інформації про операції продажу ділянок-аналогів. Тому для оцінки має збиратися вся доступна інформація для всіх методів оцінки ділянок.

Метод капіталізації земельної ренти заснований на тому, що за наявності достатньої інформації про ставки оренди земельних ділянок можна проводити визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за земельну ділянку, що оцінюється. У рамках цього методу величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здавання в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі. Як регулярний потік доходу, земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість поділом на коефіцієнт капіталізації для землі, що визначається з аналізу ринку. Вихідні дані для капіталізації отримують із порівняння продажів орендованої землі та величин орендної плати.

На основі отриманої орендної ставки ринкова вартість ділянки визначається за прибутковим підходом зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд

де VL - вартість земельної ділянки,

IL - дохід від володіння землею,

RL: - Ставка капіталізації для землі.

Ставка капіталізації визначається розподілом величини земельної ренти за аналогічними земельними ділянками на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в земельну ділянку, що оцінюється.

Основні чинники, що впливають величину орендної ставки земельної ділянки: характеристики розташування, розмір, форма, навколишній тип землекористування, транспортна доступність, інженерне устаткування.

Однак у Росії в оренду, головним чином, здаються землі державного та муніципального фонду, і величина орендної плати розраховується відповідно до нормативної ціни землі, не еквівалентної її ринковій вартості. В даний час робляться спроби оренди земель за її ринковою вартістю, але ще рано говорити про об'єктивність результатів практичного застосування методу капіталізації земельної ренти.

Метод розподілу (метод співвідношення, співвіднесення, allocation) - визначення складової вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі та покращень у майновому комплексі. Метод заснований на принципі внеску та затвердженні того, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та будівель. Найбільш достовірно це співвідношення нових будівель, вони близькі до варіанта кращого і найефективнішого використання. Чим більший вік будівель, тим більша величина відношення вартості землі до загальної вартості власності.

Для застосування методу потрібні достовірні статистичні дані щодо співвідношення цін землі та всієї власності конкретного типу нерухомості на заданому ринку. Однак метод рідко застосовується навіть на розвинених ринках, оскільки має низьку достовірність. Застосування методу виправдано за умов недостатності інформації про продаж земельних ділянок. Отримані значення вважаються орієнтовними.

Метод виділення (вилучення) застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод аналогічними об'єктами нерухомості. Поліпшення земельної ділянки відповідають її найбільш ефективному використанню. Метод передбачає наступну послідовність дій:

- Визначення елементів порівняння об'єктів;

- Визначення відмінностей кожного аналога від об'єкта оцінки;

- розрахунок та внесення коригувань щодо кожного з елементів порівняння;

- розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;

- Розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки, що оцінюється;

- розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом віднімання з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінювану земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки.

Метод виділення застосовується, коли вклад поліпшень у загальну ціну ділянки невеликий, рекомендується для оцінки заміських ділянок (для яких вклад поліпшень малий і досить легко визначається), застосовується за відсутності даних про продаж земельної ділянки на околиці.

Метод є найбільш ефективним в умовах пасивного ринку (відсутні дані про продаж вільних земельних ділянок) з урахуванням особливостей вихідної інформації та моделі отримання потрібної вартості. Вартість земельної ділянки у загальному вигляді визначається за формулою

де Сз - вартість земельної ділянки,

З - вартість об'єкта,

Су – вартість покращень.

Метод залишку ґрунтується на техніці інвестиційної групи для фізичних складових. Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість забудови земельної ділянки, що оцінюється, поліпшеннями, що приносять дохід. Вартість землі визначають у результаті капіталізації частини доходу, що належить до землі.

Для визначення вартості земельної ділянки необхідно знати вартість будівлі, чистий операційний дохід усієї власності, коефіцієнти капіталізації для землі та для будівель.

Основні етапи методу залишку землі:

1) визначається чистий операційний дохід усієї власності на основі ринкової ренти та передбачуваних операційних витрат;

2) визначається чистий операційний дохід, що відноситься до будівлі (будівлі);

3) чистий операційний дохід, що відноситься до земельної ділянки, капіталізується в показник вартості через норму капіталізації для землі.

Важко прогнозувати дохід за умов недостатньої стабільності економіки.

p align="justify"> Метод розбивки на ділянки (підхід з точки зору розвитку) використовується при оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки. Складається з наступних етапів:

- визначення розмірів та кількості індивідуальних ділянок;

- Розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівняння порівняних продажів;

- розрахунок витрат та графіка освоєння, передбачуваного періоду продажу та розумного підприємницького прибутку;

- відрахування всіх витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної сумарної ціни продажу ділянок для визначення чистого виторгу від продажу нерухомості після завершення освоєння та продажу індивідуальних ділянок;

- Вибір ставки дисконту, що відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу.

Витрати освоєння земельного масиву зазвичай включають:

- Витрати на розбивку, розчищення та планування ділянок;

- витрати на влаштування доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;

- Податки, страховку, гонорари ІТП;

- Витрати на маркетинг;

- прибуток та накладні витрати підрядника тощо.

У цілому нині, моделювання ринкової вартості земельних ділянок проводиться у межах припущення про досягнення динамічного рівноваги у конкуренції різних " раціональних " землекористувачів за право зайняти певну ділянку. При балансі платоспроможного попиту та пропозиції на земельному ринку, що імітується, при обмеженості пропозиції вирішується питання про найбільш ефективне використання ділянки як вільної та з урахуванням існуючої забудови. Моделювання потенційного рентного доходу для різних типів землекористування базується на закономірностях формування рентних ефектів розташування та цін (продажу та оренди). Враховуючи суттєву різницю у вартісних показниках для ділянок, розташованих на фронті вулично-дорожньої мережі міста та розташованих на внутрішньоквартальних територіях, ці ділянки підлягають обов'язковому поділу в оцінці. Реалізація принципу найбільш ефективного використання відбувається в умовах конкуренції за користування нерухомістю між різними функціональними сегментами ринку з урахуванням реальних обмежень на обсяги попиту та можливу багатофункціональність території, внаслідок чого на кожній ділянці утворюється набір землекористувачів.

2.8. Звіт про оцінку нерухомості

Звіт про оцінку - це письмовий документ, що відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відбиває хід процесу оцінки і містить використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки та підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить усі фотографії, замальовки та карти, які не включені до основних розділів звіту. Іноді додаток включають словник термінів.

У звіті, крім умов, що обмежують, можуть бути зазначені припущення - твердження, зроблені оцінювачем у процесі оцінки на основі його професійної думки, але не підкріплені фактичними даними.

Розглянемо основні вимоги до змісту звіту про оцінку та навчальний приклад щодо оцінки об'єкта нерухомості.

Звіт про оцінку об'єкта оцінки має бути складений у письмовій формі та переданий замовнику своєчасно. Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Якщо визначається не ринкова, а інші види вартості, мають бути зазначені критерії встановлення результату оцінки та причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

Відповідно до ст. 11 Закону "Про оціночну діяльність у Російській Федерації", у звіті про оцінку вказуються:

- дата складання та порядковий номер звіту;

- основу проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

- юридична адреса оцінювача та відомості про видану йому ліцензію на здійснення оціночної діяльності з даного виду майна;

- Точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;

- стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обґрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті під час проведення оцінки об'єкта оцінки припущення;

- послідовність визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкова величина, а також обмеження та межі застосування отриманого результату;

- дата визначення вартості об'єкта оцінки;

- перелік документів, що використовуються оцінювачем та встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, які, на думку оцінювача, є дуже важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

Звіт власноручно підписується оцінювачем та засвідчується печаткою.

У разі спору про достовірність величини ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, зазначена суперечка підлягає розгляду судом.

Структура звіту про оцінку

Супровідний лист.

1. Загальні відомості.

1.1. Основні факти та висновки.

1.2. Ціль оцінки.

1.3. Оцінювані права.

1.4. Сертифікат якості оцінки.

1.5. Кваліфікація оцінювачів.

1.6. Зроблені припущення та умови, що обмежують.

2. Використовувана термінологія та процес оцінки.

3. Аналіз об'єкта оцінки та його оточення.

3.1. Опис земельної ділянки.

3.2. Опис покращень.

3.3. Загальна характеристика регіону.

3.4. Аналіз ринку нерухомості міста.

4. Аналіз найкращого та найефективнішого використання об'єкта оцінки (ННЕІ).

4.1. Аналіз ННЕІ земельної ділянки як вільної.

4.2. Аналіз ННЕІ земельної ділянки з наявними покращеннями.

5. Визначення вартості об'єкта оцінки.

5.1. Визначення вартості землі.

5.2. Визначення вартості покращень:

- витратним підходом,

- Порівняльним підходом,

- прибутковим підходом.

6. Погодження результатів у підсумкову оцінку вартості.

3. Визначення вартості капіталу, що інвестується, на основі капіталізації доходу

Для аналізу обґрунтованості фінансування інвестицій у нерухомість необхідно знати деякі елементи фінансової математики та моделі перетворення доходів від нерухомості на поточну вартість, розгляду яких присвячена дана глава.

Більшу увагу приділено аналізу капіталізації доходу за нормою віддачі, оскільки застосування цього методу передбачає найбільш докладний аналіз потоків інвестиційного доходу: враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів.

3.1. Пряма капіталізація

Основні методи капіталізації - метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал.

На вибір методу капіталізації в кожному конкретному випадку впливають такі фактори:

- Тип нерухомості;

- ефективний вік та термін економічного життя об'єкта;

- достовірність та широкість інформації;

- Показники доходу від об'єкта оцінки (величина, тривалість надходження, темпи зміни).

Найчастіше використовуються такі методи капіталізації:

- Пряма капіталізація, коли вартість об'єкта визначається розподілом чистого річного доходу на ставку капіталізації;

- метод валової ренти, що ґрунтується на оцінці майна з урахуванням величин потенційного або дійсного доходу та валового рентного множника;

- метод дисконтування грошових потоків - оцінка об'єкта, коли грошові потоки надходять нерівномірно, довільно змінюються, у своїй враховується ступінь ризику, що з використанням майна;

- метод залишку - оцінка майна з урахуванням впливу окремих факторів утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи і пряму капіталізацію, і капіталізацію доходу за нормою віддачі);

- метод іпотечно-інвестиційного аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного та позикового капіталів.

Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером та якістю очікуваних доходів.

У умовах економічної і політичної нестабільності у Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямий капіталізації, який вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як із капіталізації за нормою отдачи.

Пряма капіталізація - оцінка майна за збереження стабільних умов його використання, постійної величині доходу, відсутності початкових інвестицій та одночасному обліку повернення капіталу та доходу на капітал.

Ставка капіталізації зазвичай розраховується з урахуванням аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом поділу чистого річного доходу ціну продажу аналога.

Розглянута у попередньому розділі базова формула прибуткового підходу

при прямій капіталізації зазвичай застосовується у такому вигляді:

де PV – поточна вартість нерухомості,

NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік,

R₀ - загальна ставка капіталізації.

В якості NOI можна використовувати нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.

Ставка капіталізації Дд відбиває ризики, яким піддаються кошти, вкладені в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, у яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи та ціни угод на основі вибірки за порівнянними об'єктами, джерелами та умовами фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.

Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника – середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного чи дійсного валового доходу певного виду майна.

Валовий рентний множник (RM)

Основні умови застосування методу прямої капіталізації:

- період надходження доходу прагне нескінченності;

- Величина доходу постійна;

- Умови використання об'єкта стабільні;

- не враховуються початкові інвестиції;

- одночасно враховуються повернення капіталу та доходу на капітал.

При прямій капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості розподілом типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу та продажу аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямої капіталізації.

Переваги методу прямої капіталізації:

- Простота розрахунків;

- мала кількість припущень;

- Відображення стану ринку;

- Отримання хороших результатів для об'єкта нерухомості, що стабільно функціонує, з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).

Поряд із достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку та необхідність внесення коригувань на різницю між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угоди, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань.

Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості на її поточну вартість.

Для розрахунку ставки капіталізації використовують метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.

Метод порівняння продажів – основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації за кожним із проданих аналогів за формулою

де SPi – ціна продажу i-аналогу.

Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта xi, що відображає ступінь схожості кожного з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації

Як Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною мірою ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-ї інвестиції.

У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі такі характеристики: термін економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії і коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення цін землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління . До того ж не повинні принципово відрізнятися розташування та оздоблення об'єктів.

Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо за фінансуванні інвестицій у нерухомість використовується позиковий капітал.

Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується так:

де DS – щорічне обслуговування боргу.

Загальна ставка капіталізації визначається за формулою

де Rm – загальна ставка капіталізації; m - частка позикових коштів:

де Vm – вартість позикових коштів, або сума кредиту;

V – вартість об'єкта;

Rm – ставка капіталізації для позикових коштів:

Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, проте цей метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується лише як коригуючий.

Метод інвестиційної групи використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. При цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, так і щодо фізичних складових.

Метод інвестиційної групи для фінансових складових. Ставка капіталізації є середньозваженою величиною, що враховує інтереси як власного, і позикового капіталу:

де Rm-ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних по порівнянних об'єктах розподілом значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу; Re - ставка капіталізації для позикових коштів.

Метод інвестиційної групи для фізичних складових. Ставка капіталізації визначається за формулою

де L – частка вартості землі у загальній вартості нерухомості; Rl – ставка капіталізації для землі;

Rh – ставка капіталізації для поліпшень.

Ставка капіталізації землі розраховується як ставлення доходу, що припадає землю, до вартості землі. Ставка капіталізації поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.

Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати та величину дійсного валового доходу:

де OER – коефіцієнт операційних витрат; EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу.

При прямий капіталізації до розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватися коефіцієнти валового прибутку і техніка залишку.

Застосування коефіцієнтів валового доходу. Якщо немає даних щодо операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на наступні відповідні коефіцієнти:

- GRM - коефіцієнт валової ренти, якщо період дорівнює місяцю;

- GIM – коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює році.

Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажів об'єктів та є зворотними величинами ставок капіталізації.

Вартість власності у цьому випадку визначається так:

або

де PGI – потенційний валовий дохід;

PGIM – коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:

EGI – дійсний валовий дохід; EGIM – коефіцієнт дійсного валового доходу:

SP – ціна продажу аналога об'єкта оцінки.

Метод залишку застосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку землі та будівель, власного та позикового капіталу.

Послідовність застосування методу залишку:

- Розрахунок частини річного доходу, що припадає на складову з відомою вартістю;

- Розрахунок частини річного доходу, що припадає на складову з невідомою вартістю;

- Розрахунок вартості невідомої компоненти;

- Визначення вартості власності додаванням вартості її складових.

Розглянемо метод залишку будівель, коли відома вартість земельної ділянки. Розрахунки будуть виконуватися відповідно до зазначеної вище послідовності за такими формулами:

де IL - річний дохід, який належить до землі; VL-вартість землі; RL – ставка капіталізації для землі.

де Jh - річний дохід, що припадає на будинок; J0 - загальний річний прибуток, що приноситься власністю.

де Vn - вартість будівлі; Rn – ставка капіталізації для будівель.

де V – вартість власності.

Аналогічно застосовуються:

- метод залишку землі - коли вартість будівлі можна визначити досить точно;

- метод залишку для власного капіталу - якщо можна визначити термін іпотечного кредиту та розмір річного платежу з обслуговування боргу;

- метод залишку для позикового капіталу – коли відома вартість власного капіталу.

У цілому нині, розрахунки шляхом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівняних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежить від ринкових даних, проте цей метод повинен відображати фактичні очікування та переваги потенційних покупців подібних об'єктів.

3.2. Капіталізація доходу за нормою віддачі

3.2.1. Дисконтування грошових потоків

При капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається докладніше, ніж за прямої капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються складніші розрахункові моделі.

Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі:

- метод дисконтування грошових потоків, що включає докладний аналіз потоків доходу кожного року планирования;

- метод капіталізації за розрахунковими моделями, що полягає в капіталізації доходу першого року з урахуванням тенденцій його зміни.

Метод дисконтування грошових потоків - оцінка майна при довільно змінюються і грошових потоках, що нерівномірно надходять, з урахуванням ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних цін майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу та спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана наприкінці періоду володіння. За цих розрахунках використовується ставка дисконтування - відповідна ставка доходу капітал, звана нормою прибутку чи нормою віддачі.

Грошовий потік - рух коштів, що виникає внаслідок використання майна.

Метод дозволяє враховувати поточну вартість грошових потоків, які можуть довільно змінюватись і мати різний рівень ризику. Загальна модель методу дисконтування грошових потоків

де PV – поточна вартість, n – число періодів; Jn-дохід n періоду; Y – ставка дисконтування.

Скорочено цю модель можна у наступному вигляді

або

де PV – ціна перепродажу об'єкта в кінці періоду володіння (реверсія); n – період володіння; i – рік прогнозного періоду; FV (n,Y) – поточна вартість одиниці (четверта функція складного відсотка) для n періоду при ставці дисконтування Y.

Тобто поточна вартість нерухомості відповідно до методу дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних цін доходів за кожний період володіння та реверсії.

Реверсія – дохід від продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.

Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі інвестиції. Вона характеризує ефективність капіталовкладень, враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції та дохід від зміни вартості активу), приводить у відповідність за факторами часу та ризику початкові інвестиції та реалізований економічний ефект. Якщо аналізується чистий операційний дохід від експлуатації, то застосовується ставка дисконтування, яка враховує ставку доходу та ставку відсотка або ставки для землі та споруд. Якщо аналізується дохід, який отримує інвестор на власний капітал, застосовується ставка доходу на власний капітал.

Потоки доходу прогнозуються виходячи з ретельного аналізу поточного стану ринку нерухомості та тенденцій його зміни. При цьому передбачувані витрати на реконструкцію або модернізацію мають відніматися з потоків доходу відповідного періоду.

Вибір ставки дисконтування грунтується на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій із порівнянним рівнем ризику, т. е. аналізується альтернативна вартість капіталу. Цей метод вимагає обліку та аналізу показників доходу та капіталу за весь інвестиційний період.

Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати період володіння об'єктом у діапазоні 3-5 років.

Переваги методу дисконтування грошових потоків:

- Враховує динаміку ринку;

- Застосуємо в умовах нестабільного ринку;

- враховує нерівномірну структуру доходів та витрат;

- застосовується для об'єктів, що знаходяться на стадії будівництва або реконструкції.

Однак метод досить складний у застосуванні, до того ж висока ймовірність помилки у прогнозуванні, неточність збільшується у процесі перетворення прогнозованих доходів на поточну вартість.

3.2.2. Прогнозування грошових потоків від реверсії

Доходи, які передбачається отримати поза межами горизонту планування, враховуються як надходження від перепродажу об'єкта (реверсії) останнього року періоду планування.

Основні методи прогнозування грошового потоку від реверсії:

- призначення майбутньої ціни продажу на основі припущень про зміну вартості об'єкта за період володіння, зміна за цей період стану ринку нерухомості взагалі та ринку подібних об'єктів, зокрема, перепродаж - капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення інвестиційного проекту:

де Vn - надходження від перепродажу об'єкта у n році; DATSFn - дисконтований грошовий потік після оподаткування у n році; Ro – загальна ставка капіталізації.

У разі зниження вартості майна необхідно враховувати повернення капіталу. Якщо потоки доходу від об'єкта регулярно змінюються, необхідно застосовувати коригувальний коефіцієнт для ставки капіталізації.

3.2.3. Визначення ставки дисконтування

Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні на поточну вартість майбутніх довільно змінних доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан та очікування ринку.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, що застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний час. Вибір ставки дисконтування ґрунтується на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).

Розглянемо деякі методи визначення ставки дисконтування.

Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості та ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання відсоткових складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.

Метод передбачає облік основних ризиків, найбільш актуальних для інвестицій у нерухомість:

- Ризик ліквідності об'єкта інвестиційних вкладень;

- ризик інвестиційного менеджменту – ймовірність того, що рівень інвестиційного управління може знизитися, а це призведе до зменшення вартості власності;

- ризик ринку нерухомості - ймовірність того, що зміна співвідношення попиту та пропозиції може вплинути на рівень доходів від об'єкта;

- ризик ринку капіталу - ймовірність того, що зміна норми прибутку та норми відсотка призведе до зміни вартості нерухомості;

- ризик інфляції - ризик несподіваної зміни реальних доходів, ступінь цього ризику для інвестицій у нерухомість невелика, оскільки за інфляції вартість нерухомості та рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення;

- фінансовий ризик - враховується у разі використання позикового фінансування, що відображає можливість негативної зміни фінансового левереджа;

- законодавчий ризик - ймовірність зниження вартості нерухомості через можливу зміну законодавства;

- Екологічний ризик - відображає ймовірність зниження доходів від нерухомості через появу несприятливих екологічних факторів.

Метод ринкового аналізу. Метод заснований на аналізі ринкових даних, за наявності достатньої інформації вважається найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, так як дозволяє точніше враховувати думку типових продавців та покупців, ризики, особливості розташування, характеристики доходу.

Думка та перевага інвесторів враховуються за допомогою опитування чи аналізу реальних угод. Ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для сумісних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставка дисконтування, коли поточна вартість всіх грошових надходжень під час розвитку інвестиційного проекту дорівнює поточної вартості інвестицій.

Метод порівняння альтернативних інвестицій. І тут передбачається, що інвестиційні проекти з аналогічним рівнем ризику повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Ставка дисконтування проекту з аналогічною мірою ризику називається альтернативною вартістю капіталу. Такий прибуток втрачає інвестор, не вкладаючи кошти у проект із аналогічним ризиком.

Як об'єкт порівняння для інвестицій у нерухомість обирають норму відсотка за комерційними кредитами із заставним забезпеченням, норми прибутку за деякими цінними паперами. Ступінь ризику для кредитора нижче, ніж для інвестора власного капіталу, тому віддача інвестицій у нерухомість має бути вищою за норму відсотка за кредитом.

Метод інвестиційної групи (об'єднання інвестицій). Метод ґрунтується на визначенні частки позикового та частки власного капіталу в загальному обсязі інвестицій та необхідних ставок доходу на кожен із цих компонентів.

Ставка відсотка та ставка доходу співвідносяться з часткою позикових та власних коштів, що вкладаються у процесі фінансування інвестиційного проекту, загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням фінансових складових як середньозважена величина:

де Y0 – загальна ставка дисконтування; Ym – ставка дисконтування для позикових коштів; Ye – для власних коштів.

Метод застосовний, коли залучення позикового капіталу для інвестицій у нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних співвідношень та середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.

3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделями

Метод капіталізації за розрахунковими моделями заснований на аналізі змінних потоків доходу із застосуванням загальної ставки капіталізації.

Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу та вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації – це ставка дисконту та ставка доходу. Відповідно до західних методик, у разі оцінки нерухомості з метою оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.

Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, що є відношення поточної вартості одержуваного за період доходу до витрат за капітал. Вартість нерухомості висока та для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно до цієї обставини ставка дисконту включає такі складові:

а) ставка відсотка – необхідна норма прибутку на позиковий капітал;

б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.

Ставка відшкодування відбиває повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується лише до частці капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується.

Ефективна податкова ставка - це ставка поимущественного податку, виражена у відсотках від ринкової вартості майна. Повинна включатися до ставки капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості з метою оподаткування. В цьому випадку майновий податок не входить до операційних витрат, тому його сума ще невідома.

Найчастіше найбільшою зі всіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які потребують великих витрат за інвестиційний менеджмент (наприклад, вклад на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, яка компенсує знецінення грошей із часом. Потім додають виправлення на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти становлять ставку дисконту (ставку доходу та ставку відсотка).

Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування.

Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій з допомогою доходу чи перепродажу. Для урахування повернення капіталу застосовується ставка відшкодування.

Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання та доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим.

Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу майна, що приносить дохід, то не потрібно облік фактора відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації дорівнюватиме ставці дисконту.

Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися з двох основних причин:

1) через зміну співвідношення попиту та пропозиції на ринку, що, з одного боку, збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості;

2) через знос, що накопичується майном, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування в ставці капіталізації.

Якщо за період, що розглядається, відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки дохідності та норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частину капіталу чи всю суму має бути відшкодовано за рахунок поточного потоку доходів.

Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується лише до частці капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, оскільки земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна визначення суми, яку потрібно щорічно отримувати для окупності капіталовкладень протягом періоду владения. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (що становить ставки дисконту), ставці відшкодування відбивається вплив зносу нерухомості ціну продажу.

Вибір способу відшкодування залежить від характеру надходження доходу. Основні форми надходження потоків доходу:

1) рівномірні періодичні надходження доходів без обмеження термінів володіння об'єктом;

2) рівномірні періодичні надходження доходів протягом обмеженого періоду часу, після якого планується перепродаж об'єкта;

3) періодичні надходження доходів, що зменшуються, протягом періоду часу, який обмежений закінченням строку оренди або повним знеціненням об'єкта у зв'язку із закінченням терміну служби;

4) потоки доходу, що збільшуються, протягом прогнозованого періоду;

5) одноразове отримання потоку доходу від майбутнього перепродажу об'єкта.

Поряд із вищепереліченими формами надходження потоків доходів можуть існувати їх комбінації. Наприклад, поєднання потоків доходів, що збільшуються або зменшуються, з майбутнім перепродажем об'єкта.

Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуд, метод Хоскольда.

Метод відшкодування рівними частками полягає в тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості. Ставка відшкодування розраховується як величина, обернена до залишкового терміну служби. Застосування цього методу виправдано для багатофункціональної нерухомості зі значним зношуванням, житловою нерухомістю, офісами.

Приклад. Залишковий термін служби будівлі 25 років. Тоді ставка відшкодування становитиме 4%:

Тобто протягом 25 років, що залишилися, терміну служби нерухомості щорічна сума відшкодування капіталу повинна становити 4 % від вартості майна.

Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через знос нерухомості, що збільшується, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря.

Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках:

1) є нескінченний потік доходу;

2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює початковій інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, що дорівнює ставці дисконтування:

Якщо наприкінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснено за рахунок потоку доходів.

Метод Інвуду передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повному поверненню початкових інвестицій.

Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал (У0) та фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, який відповідає повному поверненню початкових інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється:

Особливість методу Інвуда – формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції.

Метод Хоскольда застосовується при поступово поступають потоках доходу, у разі сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризиковій ставці. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступних варіантів для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуючи за мінімальною із можливих ставок, тобто за безризиковою ставкою.

На відміну від методу Інвуда, у якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований використання безризикової ставки як основи відшкодування капіталу, застосовується значно рідше.

3.2.5. Капіталізація доходів, що рівномірно змінюються

Якщо прибутки від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коригувати:

де R – ставка капіталізації без урахування зміни потоків доходу; R* – ставка капіталізації, скоригована з урахуванням зміни потоків доходу; Кк - коригувальний коефіцієнт.

Якщо прибуток збільшується, ставка капіталізації зменшується, якщо прибуток зменшується - ставка капіталізації зростає.

3.3. Іпотечно-інвестиційний аналіз

Іпотечно-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартості власного та позикового капіталу. При цьому враховується думка інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит сприймається як збільшення інвестованих коштів, необхідне завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового – дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.

Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування та показників грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного та позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.

Розглянемо загальний алгоритм іпотечно-інвестиційного аналізу для розрахунку вартості власності, купівля якої фінансується із залученням позикового капіталу, і відповідно грошові потоки періодичного доходу та від реверсії розподілятимуться між інтересами власного та позикового капіталу.

Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:

- складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, строку повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів із погашення кредиту;

- Визначаються грошові потоки власних коштів;

- Розраховується норма прибутку на вкладений капітал;

- за розрахованою нормою прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.

Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням невиплаченого залишку кредиту:

- Визначається дохід від реверсії;

- З доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;

- за розрахованою на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.

Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних цін проаналізованих грошових потоків.

Математично визначення вартості активу можна подати у вигляді формули

де NOI – чистий операційний дохід n року проекту; DS - сума обслуговування боргу у n році проекту;

TG – сума реверсії без урахування витрат на продаж;

UM - невиплачений залишок кредиту наприкінці терміну проекту п; i – віддача на власний капітал; М – первісна сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.

Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння у таких випадках:

- якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її зміни стосовно початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках початкової вартості;

- якщо за умови завдання визначено не величина кредиту, лише частка кредита.

Розглянемо основні критерії ефективності інвестиційних проектів.

Чиста реальна вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей.

де NPV – чиста реальна вартість інвестиційного проекту; З - початкові інвестиції; Сi – грошовий потік періоду t; i - ставка дисконтування для періоду t.

Позитивне значення NPV означає, що надходження від проекту перевищують витрати на його реалізацію.

Етапи застосування правила чистої поточної вартості:

- прогнозування грошових потоків від проекту протягом усього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу наприкінці цього;

- Визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку;

- визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, що відповідає альтернативній вартості капіталу, та віднімання суми початкових інвестицій;

- Вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів.

Що більше NPV, то більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу.

Розглянемо основні правила ухвалення інвестиційних рішень.

1) Проект слід інвестувати, якщо значення NPV є позитивним. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить лише від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті реальні вартості кількох інвестиційних проектів виражені у сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно зіставляти та складати.

2) Ставка дисконтування, використовувана під час розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, т. е. враховується дохідність проекту під час вкладення грошей із рівним ризиком. На практиці дохідність проекту може бути вищою, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вища за альтернативну вартість капіталу.

Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть суперечити за наявності грошових потоків більш ніж двох періодах.

Період окупності - час, необхідний у тому, щоб сума грошових потоків від проекту дорівнювала сумі початкових інвестицій. Цей вимірник роботи інвестицій використовується інвесторами, які хочуть дізнатися, коли станеться повне повернення вкладеного капіталу.

Недолік: не враховуються платежі, які йдуть за періодом окупності.

4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості

Унікальність нерухомості потребує ретельного опрацювання фінансового, правового, технічного боку кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління нерухомістю.

4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів

Під час аналізу інвестиційних проектів аналізується інвестиційна вартість власності з урахуванням її ринкової вартості.

Оцінка ефективності інвестицій проводиться з урахуванням наступної інформації:

- вартість будівництва, що визначається за аналогами, за питомими показниками з коригуваннями, за прогнозними та експертними оцінками;

- уточнення джерел та умов фінансування;

- аналіз прибутків від об'єкта, зміни рентабельності;

- вибір періоду інвестування щодо економічного обгрунтування (включає будівництво, освоєння, експлуатацію);

- прогнозування зміни цін на складові доходу та витрат;

- розрахунки щодо виявлення резервів підвищення економічної ефективності та надійності інвестиційного проекту.

Тривалість прогнозного періоду, у межах якого здійснюються розрахунки щодо визначення ефективності інвестиційного проекту, визначається з урахуванням тривалості створення, експлуатації та, якщо необхідно, ліквідації об'єкта, періоду досягнення заданих характеристик дохідності, вимог та переваг інвестора.

Зіставлення інвестиційних проектів здійснюється шляхом застосування певних критеріїв ефективності, основними з яких є чиста вартість проекту, період окупності проекту, індекс прибутковості проекту, внутрішня норма прибутку проекту та її модифікації, середній дохід на чистий капітал.

Розглянута загальна модель іпотечно-інвестиційного аналізу дозволяє зробити висновок про вплив періоду володіння активом на величину вартості власності, оскільки змінюється кількість та величина грошових потоків на власний капітал. Існує тенденція зменшення поточної вартості зі збільшенням періоду інвестиційного проекту. Тому період володіння інвестицією слід прогнозувати з загальної економічної ситуації, фінансового становища інвестора, прибутковості альтернативних інвестицій.

Індекс прибутковості - це відношення реальної вартості майбутніх вигод до початкових інвестицій:

Інше визначення індексу прибутковості полягає у відношенні поточної вартості всіх позитивних грошових потоків від проекту до поточної вартості всіх негативних грошових потоків.

Інвестиційний проект слід приймати, якщо ця величина більша за 1. За своєю суттю індекс прибутковості відповідає NPV. Індекс прибутковості не слід застосовувати при виборі проектів, що взаємно виключають.

Внутрішня норма віддачі (IRR) - це норма дисконтування, коли справжня вартість повернення капіталу дорівнює початковим інвестиціям, т. е. NPV= 0.

Недоліки цього критерію менш очевидні, ніж за терміну окупності. Визначення IRR полягає у доборі відповідної норми дисконтування для грошових потоків. І тому всі позитивні і негативні грошові потоки проекту аналізуються визначення норми дисконтування, коли він їх алгебраїчна сума дорівнює нулю.

Порівнюючи IRR з альтернативною вартістю капіталу, можна визначити, чи буде проект мати позитивне значення NPV: якщо альтернативна вартість капіталу менша за IRR, то NPV більше за нуль.

Проект можна інвестувати, якщо альтернативна вартість капіталу менша за IRR. При зіставленні інвестиційних проектів найкращими є проекти з великим значенням IRR.

Насправді внутрішню норму віддачі часто застосовують як основний критерій інвестицій, проте цей критерій ефективності некоректний, якщо потрібно розглядати різні норми дисконтування чи якщо початковий грошовий потік більше нуля.

Існують методики, які коригують IRR для застосування у тій чи іншій ситуації.

Наприклад, модифікована внутрішня норма віддачі (MIRR) дозволяє застосовувати IRR за наявності більш ніж однієї зміни знака грошових потоків проекту. Такий підхід зручний у застосуванні під час поетапного фінансування будівництва. Розрахунок MIRR виконується так:

- дисконтуванням визначається вартість всіх негативних грошових потоків початку проекту, ставка дисконтування розраховується відповідно до прибутковістю інвестицій у ліквідні короткострокові цінних паперів;

- Розраховується внутрішня норма віддачі проекту, яка є модифікованою нормою віддачі.

Середній дохід чистого капіталу. Використовується деякими інвесторами до ухвалення інвестиційних рішень виходячи з бухгалтерської норми прибутку. Бухгалтерська норма прибутку - відношення середнього прогнозованого прибутку проекту після вирахування амортизації та податків до середньої бухгалтерської вартості інвестицій. Отримане відношення порівнюється із середніми показниками для фірми чи галузі.

Цей критерій ефективності інвестиційних проектів має серйозні недоліки:

- не враховується зміна вартості грошей у часі;

- Залежність від системи бухгалтерського обліку, що застосовується конкретним інвестором.

Для ухвалення рішення інвестору рекомендується аналізувати кілька критеріїв ефективності, оскільки жоден їх не дозволяє врахувати всі особливості кожної конкретної ситуації.

4.2. Методи аналізу інвестиційних проектів

При інвестиційному аналізі оцінюються найімовірніші, а чи не єдино можливі параметри. Використовуються терміни:

Ризик – можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризик дорівнює нулю, якщо є абсолютна впевненість щодо майбутніх подій.

Імовірність – відносна можливість того, що якісь події відбудуться. Оцінюючи інвестицій у нерухомість ймовірність настання будь-якої події прямо пов'язані з ризиком інвестиційного проекту.

Визначення ступеня ймовірності здійснюється декількома способами:

- на основі аналізу та дослідження минулих подій;

- в результаті проведення наукових досліджень та експериментів;

- в результаті аналізу взаємозв'язку факторів:

очікується, що з падінні норми прибутку над ринком капіталу падатиме норма прибутку певного типу нерухомості;

- Вироблення суб'єктивних суджень експертом на основі перевірки всіх передумов.

Розглянемо коротко сутність деяких методів, що дозволяють виміряти ризик інвестиційного проекту та визначити відповідну стратегію поведінки, якщо ступінь ймовірності вже визначено.

Методи, що дозволяють виміряти ризик інвестиційного проекту та визначити стратегію поведінки: метод коефіцієнта покриття боргу; аналіз періоду окупності; дисконтування нормами віддачі, скоригованими на ризик; аналіз чутливості; метод Монте-Карло; аналіз беззбитковості.

p align="justify"> Метод коефіцієнта покриття боргу використовується для аналізу здійсненності проекту, що має позикове фінансування. Коефіцієнт покриття боргу – відношення чистого операційного доходу до річної суми обслуговування боргу:

Як вимірник ризику коефіцієнт покриття боргу зазвичай застосовується при використанні іпотечного кредитування для визначення ступеня відносної безпеки, що залежить від умов іпотечного кредиту. На основі DCR аналізується здійсненність інвестиційного проекту, що має позикове фінансування. Конкретне значення DCR по-різному для різних кредиторів і дозволяє виміряти ризик, проте не враховує ризик, що відноситься до конкретного позичальника (Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківського справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

Аналіз періоду окупності відображає інтервал часу, протягом якого гроші перебувають у ризикованій інвестиції. Допустимий для інвестора період окупності залежить від економічної ситуації, що склалася.

При управлінні інвестиційним портфелем період окупності може допомогти у визначенні часу входу до проекту та часу виходу із проекту.

Дисконтування нормами віддачі, скоригованими на ризик. Норми дисконтування, які враховують всі ступені ризику, можуть коригуватися для компенсації інвестору взяття він додаткового ризику.

Аналіз чутливості ґрунтується на аналізі чутливості аналітичної моделі інвестицій до зміни одного параметра. Вважається, що більший ризик вносять чинники, зміна яких найбільше впливає на результат.

Аналіз чутливості застосовний до будь-якого елемента, що має тенденцію до зміни.

Метод Монте-Карло. Аналіз чутливості дозволяє враховувати зміну лише однієї змінної, цей метод Монте-Карло – це комбінації всіх можливих змін змінних. Для цього методу потрібні складні комп'ютерні моделі.

Аналіз беззбитковості полягає у визначенні величини, до якої може опуститись дійсний валовий дохід перед тим, як проект почне завдавати збитків. Тобто з урахуванням альтернативної вартості капіталу визначається рівень функціонування нерухомості, у якому NPV = 0.

4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості

Ризик відбиває можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежить від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності цьому ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

- кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;

- ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка за кредитом коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок;

- ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту із фіксованою ставкою відсотка;

- ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, якими фіксована ставка відсотка визначено на початок фінансування;

- ризик ліквідності - ймовірність того, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних як погашення заборгованості за виданими кредитами;

- ризик зміни умов мобілізації фондів; - втрати у разі зменшення вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі робити платежі за кредитом або якщо вартість закладеного майна є недостатньою для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором. Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника та величини ставки відсотка за кредитом. У разі неплатежів втрати для кредитора бувають кілька видів. Кредитор зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менша, ніж виплачена частина кредиту. Поряд із витратами з експлуатації, ремонту та продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами та вилученим майном.

Управління кредитним ризиком здійснюється шляхом ретельного аналізу об'єкта застави, платоспроможності позичальника та виробленням рекомендацій щодо прийнятної величини кредиту. При визначенні ймовірності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінці вартості майна, що передається в заставу. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризик суттєво знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, на здійснення якого запитує кредит.

Ризик процентних ставок - це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативної непередбаченої зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, спричинені фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду відсоткових ставок за кредитами та позиковими коштами.

Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення та використання кредиторами при розрахунку платежів за кредитом різних методів їхньої індексації з урахуванням інфляції та доходів позичальника.

Ризик дострокового погашення – це потенційні втрати при реінвестуванні, які спричинені раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами під час фінансування кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань.

При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора та позичальника. Позичальник отримує право погашення кредиту до закінчення кредитного договору, а кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом зі змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка за кредитом на початок процесу фінансування кредиту.

Ризик ліквідності пов'язані з недостатністю надходження платежів за позиками на виконання поточних зобов'язань кредитора, виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівки шляхом продажу активів за ринковими цінами чи близьким до них. Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки визначення потреби банку готівкою і розробляється стратегія мобілізації готівки з визначенням джерел та витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів,

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні за змінної процентної ставки. У цьому випадку відсоткова надбавка за кредитом фіксована, а відсоткова надбавка за позиковими коштами – змінна.

Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна керувати у вигляді фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Поряд із переліченими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартири можуть продаватися повільніше, ніж планувалося. Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажу певної кількості одиниць та поділ процесу кредитування на кілька незалежних етапів під час роботи з великими проектами.

Існує також ризик пожежі чи крадіжки встановлених чи збережених матеріалів чи іншої матеріальної шкоди. Зниження цього ризику досягається страхуванням, охороною та іншими способами забезпечення безпеки, що не суперечать законодавству.

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів та відволікання кредитних коштів на цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти і, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власні кошти позичальника у разі визначення те, що сум, що залишилися від наданого кредиту, замало завершення будівництва.

p align="justify"> При фінансуванні інвестицій слід врахувати ризики, властиві інвестиціям в нерухомість, що вимагають значного обсягу капіталовкладень, при цьому вони довгострокові і схильні до більшого впливу факторів ризику, ніж інвестиції в інші сфери економіки.

Прибутковість інвестиційного проекту має аналізуватися на основі оцінок поточної безризикової ставки, загального ринкового ризику та ризику, зумовленого особливостями нерухомості як інвестиційного активу.

Безризикові інвестиції - інвестиції, якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до тих, хто має максимальний ступінь надійності повернення, можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава.

Відповідно як безризикова ставка при аналізі інвестицій у нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічними цінними паперами.

Ринковий ризик – мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, дохідність визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажу та орендних цін, а на підставі оцінок, що виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації та досвіду оцінювача та можуть бути помилковими.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість, - специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей та часу на здійснення угод, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення.

Виділяються такі джерела ризику інвестицій у нерухомість:

- Тип нерухомості;

- попит та пропозиція на ринку;

- Розташування;

- Дотримання умов оренди;

- знос об'єктів;

- законодавче регулювання та зміна оподаткування;

- інфляція;

- Реінвестування.

Ризик типу нерухомості залежить від попиту та пропозиції.

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Орендний ризик пов'язані з тим, що орендар неспроможна заплатити всю суму орендної плати, передбачену договором. Цей ризик найбільш значимий для нерухомості з єдиним орендарем.

Ризик зносу об'єктів у тому, що доходність нерухомості може знизитися з допомогою фізичного зносу і старіння. Щоб підвищити прибутковість будівлі, власники зазвичай вважають за краще нести значні матеріальні витрати.

Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типів нерухомості та різних регіонів.

Використання позикового капіталу при фінансуванні інвестицій у нерухомість означає використання боргових зобов'язань із заставних.

Позикові капітали, інвестовані у нерухомість, мають самі види ризиків, як і власні капітали. Однак їх сумарна величина більша за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних із своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, та ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткові ризики позикового капіталу, інвестованого в нерухомість:

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Перший ризик пов'язаний з тим, що власнику власності, можливо, не вдасться вчасно здійснити необхідні виплати з обслуговування боргу. У цьому випадку нерухомість, найімовірніше, конфіскують на користь кредитора. Тому зміна ситуації на ринку або місцезнаходження може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу.

Другий ризик - ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату рахунок погашення заборгованості по заставної. Він може призвести до втрати власності.

Контроль інвесторів у закладену нерухомість значно менший, ніж при інвестиціях власного капіталу, оскільки частина прав такого контролю передається кредитору. Кредитори визначають структуру залученого капіталу у власника нерухомості та обмежують права власника на погашення боргових зобов'язань.

Позитивний момент, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість: якщо зростання прибутковості облігацій відбувається в результаті зростання інфляції, то це ж зростання інфляції відбиватиметься на очікуваннях інвесторів щодо зростання орендної плати, і прибутковість інвестицій у нерухомість матиме тенденцію залишатися стабільнішою, ніж прибутковість довгострокових облігацій .

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити. Для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження та пов'язані з цим витрати, розробити та проконтролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків.

4.4. Критерії прийняття рішень щодо фінансування нерухомості

Внаслідок високої вартості придбання нерухомості, реалізація інвестиційних проектів у сфері нерухомості здійснюються із залученням позикового фінансування (докладніше у книзі Шевчук Д.А. Кредити фізичним особам. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Підстави для фінансування інвестицій у нерухомість:

- Недостатність власного капіталу інвестора для одноразової оплати за нерухомість, так як на відміну, наприклад, від акцій, нерухома власність складно піддається поділу, і для здійснення угоди одночасно потрібні значні грошові суми;

- необхідність вищої оплати управління, що може підвищити його якість, якісне управління нерухомістю, портфелем інвестицій у нерухомість безпосередньо впливає збільшення прибутковості інвестицій;

- іверсифікація - прагнення керувати декількома об'єктами нерухомості для розподілу ризику за рахунок різноманіття об'єктів вкладень, зниження конкуренції, але багато об'єктів вкладень за обмеженості власного капіталу потребують більшого кредиту, що створює додатковий ризик;

- амортизація підлягає вирахуванню з баз оподаткування;

- Позитивний фінансовий левередж - коли майно, придбане на позикові кошти, приносить фінансовий дохід за ставкою, що перевищує ставку відсотка за кредитом.

На ціну власності та рішення інвесторів впливають умови фінансування: ставка відсотка, рівень позикового фінансування, термін амортизації та ін.

Ставка відсотка – плата за користування кредитом. Чим нижча ставка відсотка, тим вона привабливіша для інвестора.

Рівень позикового фінансування характеризується величиною позички. Чим більше позичка, тим ефективніше позикове фінансування.

Критерії вибору граничної суми кредиту:

- за низьких відсоткових ставок критерієм є частка позикових коштів у загальному обсязі капітальних вкладень у нерухомість, ця частка для обережних інвесторів зазвичай становить 70%;

- за високих відсоткових ставок критерієм є коефіцієнт покриття боргу.

Термін амортизації – термін погашення кредиту. Чим довше цей термін, тим менші періодичні платежі. Однак сумарні платежі при оплаті протягом тривалого терміну будуть більшими.

Інші умови фінансування:

- пільги щодо дострокового погашення позички:

- право дострокового погашення без санкцій або із застосуванням штрафу, що зменшується із скороченням терміну кредитного договору;

- Обмежена відповідальність: відповідальність позичальника тільки закладеної нерухомістю, на рухоме майно права кредитора у разі неповернення кредиту не поширюються (при необмеженій відповідальності кредитор має право і на рухоме майно позичальника, що виявився неплатоспроможним).

Розглянемо критерії ухвалення рішень про кредитування.

Ситуація на ринку комерційної нерухомості змінюється дуже часто, тому при вирішенні питання про кредитування у кожному окремому випадку необхідно наново вивчати ринкову кон'юнктуру. Слід звернути увагу на поточне та очікуване співвідношення попиту та пропозиції, на об'єкти, що потребують позикового фінансування, ризики, особливості розташування нерухомості та прибутковість кредиту та інвестиційного проекту.

Попит і пропозиція. Якщо поточний і прогнозований рівень пропозиції об'єктів явно вище за рівень попиту - це несприятливий чинник, слід почекати деякого поліпшення. Потрібно ухвалити рішення з наступних питань:

- Чи збережеться постійний попит на об'єкт забезпечення кредиту?

- Чи не станеться перенасичення ринку такими об'єктами до закінчення терміну погашення кредиту?

– Чи існує необхідність скорочення терміну кредитування?

Ризики аналізуються з погляду те, що прийняття кредитором вищих ризиків має оплачено позичальником.

Розташування. Аналізується, чи буде розташування об'єкта кредитування вигідним протягом усього кредитного періоду.

прибутковість. Кредити та інвестиційні проекти, що приймаються до фінансування, мають бути прибутковими. Умови надання кредитів мають бути дещо кращими, ніж в інших банках. Кредити мають бути поворотними, відносини із позичальником – добрі. Загалом основним чинником прийняття рішень щодо фінансування нерухомості є аналіз інвестиційного проекту. Прийнятна ефективність проекту – гарантія повернення кредиту відповідно до встановлених умов.

Висновок: фінансування інвестиційного проекту з придбання офісної будівлі доцільно, оскільки значення NPV не є негативним, дохідність інвестиційного проекту з урахуванням позикового фінансування прийнятна для кредитора.

4.5. Кредитний консалтинг

Коло проблем, вирішуваних консалтингом, досить широке. А спеціалізація компаній, що надають консалтингові послуги, може бути різною: від вузької, яка обмежується будь-яким одним напрямом консалтингових послуг (наприклад, аудит), до найширшої, що охоплює повний спектр послуг у цій галузі. Відповідно до цього, кожен спеціаліст (або кожна фірма), що працює в цій галузі, вкладаєте поняття консалтингу власний зміст і надає йому власного відтінку, який визначається напрямом діяльності конкретної компанії.

Кредитний консалтинг – надання консультаційних послуг у сфері залучення кредитного та інвестиційного фінансування для юридичних та фізичних осіб.

Кредитний консалтинг, на думку фахівців INTERFINANCE – новий вид бізнесу, який на сьогоднішній день набуває активного поширення. Враховуючи все зростаючий інтерес наших клієнтів до залучених із поза коштами на розвиток бізнесу, виникла об'єктивна необхідність для розвитку такого виду послуг як консультування з кредитів.

Поряд із цим зростає і пропозиція банками різних кредитних програм. Кожна з них не тільки пропонує клієнту особливі умови, а й вимагає від нього надання певного набору документів і гарантій. Потенційному одержувачу кредиту стає все складніше орієнтуватися самостійно в цій сфері і все простіше загубитися в цьому потоці (див. Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківського справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

Консалтинг – це вид інтелектуальної діяльності, основне завдання якого полягає в аналізі, обґрунтуванні перспектив розвитку та використання науково – технічних та організаційно – економічних інновацій з урахуванням предметної галузі та проблем клієнта.

Консалтинг вирішує питання управлінської, економічної, фінансової, інвестиційної діяльності організацій, стратегічного планування, оптимізації загального функціонування компанії, ведення бізнесу, дослідження та прогнозування ринків збуту, руху цін тощо. Іншими словами, консалтинг - це будь-яка допомога, яку надають зовнішні консультанти, у вирішенні тієї чи іншої проблеми.

Основна мета консалтингу полягає у покращенні якості керівництва, підвищенні ефективності діяльності компанії в цілому та збільшенні індивідуальної продуктивності праці кожного працівника.

У яких випадках клієнти звертаються за допомогою до консалтингової компанії?

Згідно з поширеною думкою, до послуг зовнішніх консультантів звертаються в основному і насамперед ті організації, які опинилися у критичному стані. Однак допомога у критичних ситуаціях – аж ніяк не основна функція консалтингу. У яких випадках і хто звертається по допомогу до консалтингової компанії?

По - перше, у тих випадках, коли підприємство, що має статус надійного, намічає перебудову всієї системи, пов'язану або з розширенням, або зі зміною форми власності, або до корінної зміни спектра діяльності підприємства та переорієнтування її на перспективніші та/або вигідні напрямки бізнесу. .

По - друге, у випадках, коли підприємство, що має статус надійного, з метою затвердження своїх позицій на ринку та створення необхідного іміджу в очах потенційних партнерів, звертається до послуг консультанта (наприклад, аудитора), проводить ревізію своєї діяльності (наприклад, аудиторську перевірку) і потім робить її результати оприлюдненням.

У - третіх, у випадках, коли підприємство перебуває у критичному становищі (чи навіть межі краху) і самотужки з цього становища вибратися неспроможна через відсутність досвіду і внутрішніх ресурсів для адекватної і своєчасної реакцію ситуацію. Послуги консультанта (консалтингової фірми) у разі мають характер криза - консалтинга.

Професійні консультаційні послуги у Росії надаються вже понад десять років. Незважаючи на такий тривалий термін, ясного розуміння того, для чого запрошувати консультантів і чи потрібно їх взагалі запрошувати, серед потенційних споживачів консультаційних послуг поки що не склалося. Причиною цього є неадекватне уявлення про те, що можуть і чого не можуть зробити консультанти, коли їх має сенс запрошувати і які необхідні умови успішної співпраці з консультантами.

На думку фахівців INTERFINANCE, головне завдання консультантів – надавати допомогу клієнтам у вирішенні їхніх управлінських проблем.

Вирішити це завдання вони можуть кількома шляхами:

- Знайти проблему та запропонувати шляхи вирішення. У ситуації, коли клієнт усвідомлює, що у нього є проблема, але не може визначити, в чому саме вона полягає, які її справжні причини, консультанти можуть проаналізувати ситуацію та виявити проблему та причини її виникнення, а також розробити та запропонувати клієнту шляхи її вирішення. . Це - так зване експертне консультування, коли консультанти самі виконують всю роботу з виявлення та вирішення проблеми.

- Допомогти клієнту самому знайти проблему та визначити шляхи її вирішення. Бувають ситуації, коли клієнт готовий визначити проблему та вирішити її, але йому не вистачає деякої методологічної підтримки для успішного здійснення своїх намірів. Тоді консультанти можуть надати клієнту цю методологічну підтримку та пройти разом із ним весь шлях від виявлення проблеми до її вирішення.

Такий підхід називається процесним консультуванням, тобто консультуванням у процесі управлінської діяльності клієнта.

- Навчити клієнта, як знаходити та вирішувати проблеми. Створення у клієнта системи практичних знань, механізму, що дозволяє йому відтепер і надалі знаходити та вирішувати свої проблеми є сутністю третього підходу, що називається навчальним консультуванням.

При цьому підході консультант не бере участі безпосередньо в процесі пошуку та вирішення проблем, а лише навчає клієнта та перевіряє правильність виконання "домашнього завдання".

На практиці всі три підходи часто перетинаються та взаємодоповнюють один одного. Акценти зміщуються в залежності від того, що найбільше необхідно клієнту: щоб вирішення проблеми знайшли за нього, або щоб йому допомогли вирішити проблему, або щоб навчили, як її вирішувати.

Визначення ступеня цієї необхідності, як і необхідності залучення консультантів взагалі, залежить від низки факторов:

- Час. Як правило, будь-яка проблема вносить свої обмеження. Залежно від цього, наскільки великий запас часу вирішення конкретної проблеми, робиться вибір на користь тієї чи іншої підходу. Зазвичай експертне консультування є найшвидшим шляхом вирішення проблеми, якщо запрошений консультант має напрацьовані методики вирішення подібних проблем.

- Трудові ресурси. Кожна проблема потребує трудових ресурсів, що витрачаються на її вирішення. Коли масштаб проблеми досить великий, буває досить важко виділити людей, які займатимуться виключно її вирішенням, враховуючи, що всі штатні співробітники клієнта мають свої повсякденні обов'язки в рамках поточної діяльності. Разом з тим, наймати та тримати особливий штат фахівців на випадок виникнення кожної проблеми, як це іноді вважають за краще робити деякі компанії, економічно недоцільно.

Консультанти у разі є додатковим трудовим ресурсом, який доступний, що він необхідний, і видаляється, коли у ньому пройшла.

- Гроші. Залучення консультантів потребує витрат. Залежно від цього, які фінансові ресурси клієнт може виділити вирішення проблеми, вибирається той чи інший підхід консультування. Як правило, навчальне консультування є найбільш дешевим способом вирішення проблем, якщо клієнт має необхідні трудові ресурси і час на їх навчання.

- Знання. Рівень спеціальних знань не менш критичним чинником, ніж час чи гроші. Безумовно, знання можна здобувати шляхом самоосвіти.

Однак ступінь закріплення знань та навички їхнього практичного застосування при цьому будуть вже іншими. Невипадково ефективність очного навчання вища, ніж заочного. Крім того, самоосвіта – це навчання на власних помилках, тоді як залучаючи консультантів, можна вчитися на чужих.

- Об'єктивність. Консультант представляє незалежний погляд із боку на проблеми клієнта. Через його незалежність він вільний від штампів і упереджень, які склалися у клієнта за роки його діяльності і які найчастіше самі є джерелами проблем. Консультант може ставити питання, про які клієнт сам не замислюється, оскільки в силу звичок, що склалися, не вважає їх питаннями. Нарешті, консультант є незацікавленим обличчям у тому сенсі, що його єдиним інтересом є найбільш ефективне вирішення реальних проблем клієнта і він не має власних інтересів у межах цих проблем.

Необхідно відзначити і те, чого консультант не може або не повинен робити для клієнта і для чого їх не слід запрошувати:

- Прийняття рішень. Консультант зазвичай не може приймати рішення за клієнта. Клієнт сам несе відповідальність за свій бізнес, відповідальність перед власниками, контрагентами, персоналом та самим собою, і йому приймати остаточні рішення. Консультант лише пропонує варіанти рішень, дає рекомендації щодо оптимального рішення, але приймає самі рішення.

- Гра із законом. Консультант не може і в жодному разі не повинен давати клієнту рекомендацій, що суперечать чинному законодавству. Будь-яка рекомендація, виконання якої приводить клієнта у конфлікт із законом, є загрозою бізнесу клієнта і сама собою створює серйозну проблему.

Отже, консультант неспроможна і повинен, вирішуючи одні проблеми клієнта, створювати йому інші, часом серйозніші - проблеми із законом.

- Участь у конфліктах. Консультант неспроможна і повинен брати участь у внутрішніх конфліктах клієнта. Вкрай неетичною є ситуація, коли одні особи у керівництві клієнта запрошують консультантів для того, щоб "звалити" інших. Консультант повинен завжди бути вищим за особисті або групові конфлікти, виступати незалежним арбітром, шукати рішення, корисні для бізнесу в цілому, а не для окремих осіб або груп осіб.

- формальні результати. Метою консультаційного сприяння є вирішення проблем клієнта, а не написання консультаційного звіту. Завданням діяльності консультанта не повинно бути створення красивих за формою та порожніх за змістом звітів "фантиків", які використовуються для створення видимості корисної управлінської діяльності. Тому не варто запрошувати консультанта для написання такого звіту, який потім зберігатиметься в ящику столу і час від часу діставатиметься звідти для демонстрації - це занадто дорогий і невиправданий спосіб справляти враження.

Виходячи і вище сказаного, можна сформулювати випадки, коли потрібно запрошувати консультантів. Взагалі кажучи, консультантів потрібно запрошувати тоді, коли є управлінська проблема, яку клієнт хоче вирішити. Проте особливо ефективною є участь консультанта у характерних ситуаціях, наведених нижче:

- Коли проблема має комплексний, системний характер. Якщо масштаб проблеми такий, що для її вирішення необхідно здійснити радикальні комплексні перетворення в системі управління, принципи побудови бізнесу, найкраще запросити сторонніх експертів, які привнесуть свіжі ідеї та нададуть необхідні трудові ресурси. Вирішення комплексних проблем зазвичай потребує значних трудових витрат та спеціалізованих знань.

- Коли проблема має разовий, ситуаційний характер. Якщо перед клієнтом постала проблема, яка зумовлена ​​збігом специфічних обставин і не носить рутинного характеру, що повторюється, а також вимагає оперативного рішення, ефективніше не створювати внутрішній організаційний потенціал для її вирішення, а здійснити разове запрошення консультантів. Разом з тим не є ефективним запрошення консультантів для вирішення рутинних, повсякденних завдань, тобто для здійснення поточної управлінської діяльності.

- Коли існують розбіжності у поглядах на проблему та шляхи її вирішення всередині керівництва клієнта чи між керівництвом та власниками. У цій ситуації консультанти є оптимальним незалежним арбітром, здатним об'єктивно оцінити проблему та запропонувати об'єктивно обґрунтовані шляхи її вирішення.

- Коли вирішення проблеми може спричинити серйозні наслідки, у тому числі стратегічні, фінансові чи соціальні. Це ситуація, схожа на попередню, з тією лише особливістю, що в даному випадку ціна вирішення проблеми та пов'язана з цим відповідальність є досить високою. Тому керівництву клієнта може знадобитися незалежне експертне обґрунтування визначення та вирішення проблеми. Іноді це спосіб для клієнта розділити з консультантом відповідальність, над частиною прийняття рішення, але у його розробки.

Можуть бути інші ситуації, коли краще запросити консультанта. Загальними критеріями для них є:

- наявність проблеми;

- Нестача тимчасових чи людських ресурсів для вирішення проблеми;

- брак спеціальних знань для вирішення проблеми;

– Висока ціна питання.

Немає необхідності говорити про те, що запрошений консультант має бути сумлінним професіоналом – це обов'язкова умова. Проте є низка принципових чинників, що зумовлюють успіх взаємодії клієнта з консультантами:

- правильний підбір консультанта. Жоден консультант не може знати всього. Одні консультанти хороші на вирішення одних видів проблем, інші - інших.

Тому правильний підбір консультанта під конкретну проблему є надзвичайно важливим моментом. При цьому необхідно враховувати, що відома назва не завжди гарантує правильність підбору. Існує багато вузькоспеціалізованих і маловідомих консультантів, про яких клієнт не може знати, поки не зіткнеться з проблемою, що вимагає їх участі. Головне тут – оцінити методологію та практичний досвід, які пропонує консультант для вирішення проблем клієнта.

- комунікація. Консультант із клієнтом повинні користуватися подібним понятійним апаратом або, іншими словами, говорити однією мовою. В іншому випадку може виникнути ситуація, коли консультант, користуючись своїм аналітичним інструментарієм, зможе визначити проблему та знайти шляхи її вирішення, а ось клієнт може не зрозуміти рекомендацій консультанта. Тому необхідно заздалегідь домовитися про значення понять і термінів, якими користуються і клієнт, і консультант.

- Рівень підготовки. Рекомендації приносять ефект лише будучи впровадженими. Але для того, щоб використовувати рекомендації консультанта, клієнту часом необхідно мати відповідний мінімальний рівень підготовки. Так само, як впровадження навіть детально розписаного технологічного процесу потребує певного рівня технічної підготовки, так і впровадження найдокладніших управлінських рекомендацій потребує певного рівня управлінської підготовки. Якщо така проблема виникла, необхідно вжити додаткових заходів для забезпечення такої підготовки.

- Розуміння цілей та завдань. Бувають ситуації, коли клієнт неясно уявляє, чого саме він хоче, але він має намір цього досягти. Це зазвичай призводить до найбільш серйозних проблем у взаємодії клієнта з консультантом. Тому необхідно спільними зусиллями визначитися з цілями та завданнями, і лише потім приступати до роботи.

Таким чином, на другу частину питання, сформульованого в назві цієї статті, можна відповісти так: вчитися потрібно в будь-якому випадку – знання ніколи не завадять, навіть якщо (можна сказати – особливо якщо) запрошені консультанти.

Проте саме навчання, без практичного застосування здобутих знань, мало чого варте. Коли останній раз хтось із вищих керівників підприємств мав можливість відвідати серйозний освітній курс? І яка частина отриманих ними знань реально застосовується сьогодні у повсякденній управлінській практиці? При роботі з консультантами - незалежно від цього, у режимі якого саме консультування, - знання безпосередньо втілюються у практичній діяльності, чи, навпаки, набуваються у процесі вирішення конкретних завдань.

У будь-якому випадку рішення щодо першої частини питання - запрошувати або не запрошувати консультантів - залишається за клієнтом. Консультанти, як і завжди, можуть лише дати необхідні рекомендації, що було зроблено у цій статті.

Послуга з отримання фінансування в кредитних організаціях має попит у підприємств, що реалізують інвестиційні проекти, вартість яких значно перевищує вартість проектів реалізованих раніше, а також у разі відсутності власного досвіду банківського кредитування (детальніше див. Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. - Ростов -на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Основи банківської справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

Реалізація таких проектів може включати план робіт з підвищення інвестиційної привабливості підприємства як Позичальника.

Команда консультантів, до якої входять різнопрофільні висококваліфіковані фахівці (фінансисти, юристи, економісти, маркетологи та ін.), може забезпечити клієнту весь комплекс послуг - від підготовки бізнес-плану до пошуку та визначення фінансового джерела (банк, інвестиційна компанія, інвестиційний фонд, приватні інвестори і т. п.) з метою надання допомоги підприємствам та організаціям - потенційним позичальникам - у підготовці документів на отримання кредиту, вибору форм та методів кредитування, пошуку інвесторів та організації фінансування.

Пропоновані Кредитним агентством (кредитним брокером) консультаційні послуги та продукти максимально наближені до вимог інвесторів – банків та інших кредитних установ та інвестиційних компаній.

Активно співпрацюючи з різними банками, Кредитне агентство пропонує клієнтам організацію фінансування – пошук та підбір банків для кредитування інвестиційних проектів, фінансування розвитку виробництва, його реорганізації та технічного переозброєння, а також отримання кредитів на поповнення оборотних коштів.

В рамках послуги Кредитний консалтинг, на думку фахівців INTERFINANCE, пропонується супровід процедури отримання кредиту, а саме:

- загальне ознайомлення із ринком кредитування

- надання інформації та вибір найбільш оптимальної кредитної програми та банку

- допомога у збиранні та оформленні пакета документів для отримання кредиту

- узгодження пакету документів із банком

Звернувшись за консультацією з кредитування, Ви не тільки заощадите безцінний час, витрачений на пошук відповідної програми, але й отримаєте найбільш достовірну інформацію про банк та умови отримання кредиту, яка часто значно відрізняється від реклами, що надається банком.

Напрями:

- кредитування бізнесу (можливість прийняття рішення в короткі терміни, до відкриття рахунку, облік управлінської (неофіційної) звітності, групи компаній) та підприємців

- кредитування населення

Фізичним особам:

- кредит без застави та поручителів;

- Кредит на невідкладні потреби;

- Кредит під заставу квартир, іномарок;

- кредит під заставу землі та котеджів;

- Автокредит;

- іпотечний кредит.

Індивідуальним підприємцям:

- Кредит;

- Кредитна лінія;

- Залучення інвестицій.

Юридичним особам:

- Кредит на поповнення оборотних коштів;

- Кредит на розвиток бізнесу;

- Кредит на купівлю нерухомості;

- Кредит на купівлю обладнання;

- Кредит на покриття касових розривів;

- Кредитна лінія;

- овердрафтне кредитування;

- Факторинг;

- лізинг;

- банківські гарантії;

- Проектне фінансування;

- залучення інвестицій;

- Співінвестування.

- Експрес-аналіз фінансової звітності та кредитоспроможності

- Оптимізація оподаткування

- Бізнес-плани

- Створення інтернет-сайтів

- підвищення кредитної привабливості

Як показує практика, часто кредит не надається не через те, що клієнти некредитоспроможні або щось приховують, а через нездатність клієнта правильно зрозуміти, що від нього вимагає банк.

Суть послуги кредитного консалтингу полягає у незалежній об'єктивній оцінці існуючих на ринку пропозицій кредитів з метою пропозиції найбільш вигідного з погляду позичальника кредитного плану (детальніше див. Шевчук Д.А. Організація та фінансування інвестицій. – Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Основи банківської справи.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д. А. Банківські операції.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).

Справді, кредитування наразі пропонують десятки банків. Їхні програми відрізняються умовами, процентними ставками, термінами та іншими параметрами (докладніше див. http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Ви можете провести власне маркетингове дослідження, витративши багато часу, а можете зателефонувати кредитним консультантам (або кредитним брокерам) і вони вирішать ваші проблеми.

Інвестиційний, банківський, фінансовий та кредитний консалтинг може включати:

- Експрес-аналіз підприємства та сутності проекту.

- Пошук потенційного інвестора чи кредитора.

- Складання необхідно пакету документів для конкретного інвестора чи кредитора (або списку необхідних документів).

- Супровід розгляду кредитної (інвестиційної) заявки.

Фахівці допоможуть Вам визначитися із найбільш зручною формою фінансування Вашого бізнесу, підібрати надійного партнера.

Існує потреба ринку у наданні професійних брокерських послуг із супроводу кредитних угод. Ріелтори з цим обов'язком не справляються, не всі банки вміють працювати з клієнтами, і нішу, що виникла, заповнюють ті, у кого на це є час і бажання.

За оцінками фахівців, приблизно з 10 осіб, які вирішили самостійно оформити документи для отримання іпотечного кредиту, лише 2 виходять на угоду. Зараз допомогу потенційним позичальникам пропонують іпотечні брокери - організації, які надають професійні послуги з вибору оптимальної для клієнта банківської програми кредитування.

На думку фахівців INTERFINANCE, брокеридж у галузі іпотеки є новою та дуже перспективною для нашої країни діяльністю, що об'єднує спеціальності ріелтора та фінансиста.

Першими, як констатують учасники ринку, в іпотечний брокеридж прийшли ріелтори, які заснували у своїх фірмах підрозділи, які займаються консалтинговими послугами у сфері іпотечного кредитування, і лише потім на перспективний сервіс звернули увагу фахівці у галузі фінансів та права.

Досі активної рекламної кампанії брокери не проводили. Інформація про послуги поширюється через клієнтів або невеликих оголошень в газетах та Інтернеті.

З кожним роком збільшується кількість банків, які готові надавати кредити фізичним особам. Обсяг споживчого кредитування рік у рік лише зростає. Нині найбільш затребуваними є кредити, що видаються для придбання побутової техніки, автомобілів. Також багато банків пропонують експрес-кредити, які не передбачають цільового використання коштів.

Усі основні банківські кредитні продукти вже відомі та вигадані. Питання у наборі продуктів, який може бути запропонований одним банком. Банки ставлять собі запропонувати клієнтам якомога повніший спектр кредитних продуктів. Конкуренція на ринку кредитування дуже висока, і виграти можуть тільки банки, які досягли максимальної технологічності здійснення операцій з меншими витратами (докладніше див. http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Кредитування бізнесу, на думку співробітників кредитного брокера INTERFINANCE (ТОВ "ІНТЕРФІНАНС МВ"), незважаючи на нестабільний стан економіки, передбачає можливість ухвалення рішення деякими банками в короткі терміни (від 1 до 10-15 днів), до відкриття рахунку, облік управлінської ( неофіційної) звітності, групи компаній. Кризи не перешкода якщо скористатися порадами фахівців.

Незважаючи на кризу російської економіки, більшість експертів із кредитування бізнесу сходиться на думці, що цей сектор банківської діяльності в Росії розвиватиметься.

Розглянемо можливості фінансування бізнесу, що детально існують на даний момент.

Юридичним особам:

Усі види кредитів, у тому числі:

- овердрафт (беззаставний кредит під обороти по парі, до 50 % від середньомісячних надходжень з цього приводу від сторонніх контрагентів, виключаючи платежі собі у межах групи компаний);

- Кредит на поповнення оборотних коштів;

- Кредит на розвиток бізнесу;

- Кредит на купівлю бізнесу;

- Кредит на купівлю нерухомості (в т. ч. комерційна іпотека);

- Кредит на купівлю обладнання;

- Кредит на покриття касових розривів;

- Кредитна лінія;

- Факторинг;

- лізинг;

- Ломбардне кредитування бізнесу;

- банківські гарантії.

- Інвестиції в підприємства РФ (в т.ч. вкладення в нові фірми (до року) у Москві).

Звернення до кредитних брокерів, які мають досвід штатної роботи в банках (бажано на керівних посадах у профільних підрозділах), дозволяє провести експрес-аналіз фінансової звітності та потенційної кредитоспроможності, збільшити максимальні ліміти (суми) кредитування, оптимізувати оподаткування, підвищити кредитну привабливість та прискорити розгляд заявок, отримати можливість пріоритетного пільгового розгляду заявок у банках.

Індивідуальним підприємцям:

- Кредит;

- Кредитна лінія.

Поправочні коефіцієнти (дисконт), які застосовуються в рамках програм кредитування бізнесу (На думку Заступника генерального директора INTERFINANCE (ТОВ "ІНТЕРФІНАНС МВ") Шевчука Дениса Олександровича):

Об'єкти нерухомості (будівлі, споруди, окремі приміщення у будівлі, незавершена капітальна будова): не більше 0,8.

Обладнання: трохи більше 0,7.

Як предмет застави може виступати офісна та комп'ютерна техніка, а також особисте майно фізичних осіб. Заставна оцінка офісної та комп'ютерної техніки, особистого майна провадиться кредитним експертом на підставі візуального огляду, вивчення документації та інформації про ринкову вартість аналогічних об'єктів та застосування до ринкової вартості поправочного коефіцієнта не більше 0,6.

У разі застави обладнання поряд з технологічним, виробничим тощо обладнанням можуть розглядатися торгові павільйони (зареєстровані як тимчасові споруди). Оцінка їх заставної вартості провадиться шляхом застосування до ринкової вартості поправочного коефіцієнта не більше 0,6.

Автотранспортні засоби: трохи більше 0,7.

Товари в обороті (товари, готова продукція тощо): не більше 0,6.

За товарами в обороті, як правило, як ринкова вартість приймається ціна придбання даних товарів заставником без урахування ПДВ (за покупними товарами) / виробнича собівартість товарів (за товарами власного виробництва). При цьому кредитним експертом обов'язково має бути вивчене питання конкурентоспроможності цієї ціни на ринку.

До прийняття в заставу майна, кредитний експерт при виїзді на місце ведення бізнесу, проводить огляд та перевірку фактичної наявності майна, відповідності даним про кількість та асортимент (за видом та родовими ознаками), проводить перевірку наявності документів, що підтверджують право власності. Під час застави товарів в обороті обов'язково перевіряються сертифікати відповідності (вибірково, але не менше 10 позицій).

Сума кредиту = сума забезпечення * дисконт

Сума забезпечення - ліквідна ринкова вартість (за якою можна швидко продати, як правило, трохи нижче звичайної ринкової).

МІНІМАЛЬНІ ТЕРМІНИ РОЗГЛЯДУ ЗАЯВОК: від 1-5 днів до місяця.

Гнучкий підхід до забезпечення: до 1000000 рублів без застави, кредити з частковим забезпеченням. В якості забезпечення за іншими кредитами приймається будь-яке ліквідне майно (у тому числі обладнання та нерухомість, що купується). ВЕЛИКИЙ ДІАПАЗОН СУМ.

БАЗОВІ ВИМОГИ ДО позичальника:

Наявність стабільного та прибуткового бізнесу з терміном фактичного існування не менше 6 місяців є обов'язковою.

Термін офіційної реєстрації бізнесу – не менше 6 місяців.

Відсутність негативної кредитної історії. Відсутність фактів невиконання зобов'язань.

БАЗОВІ ВИМОГИ ДО ВЛАСНИКА БІЗНЕСУ:

Громадянство РФ.

Вік – від 25 до 60 років включно (для чоловіків до 28 років врегульоване питання із призовними органами).

Відсутність судимості.

Відсутність негативної кредитної історії.

У представників бізнесу сьогодні достатній вибір серед банків, готових дати "гроші на зріст" та підтримати різні бізнес-проекти. Підприємцям необхідно лише добре розбиратися в умовах та процентних ставках, щоб вибрати максимально вигідну для себе кредитну програму.

Підприємців часто цікавить питання, чи залежить можливість отримання кредиту від юридичної форми, за якою зареєстровано підприємство малого бізнесу. Наприклад, багато хто впевнений, що у банках існує упередження щодо "індивідуальних підприємців", отримати кредит за цієї форми власності набагато складніше, ніж, скажімо, для товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ).

Однак ця установка далека від реальності: для банків, які серйозно займаються кредитуванням підприємств малого та середнього бізнесу, юридичний статус організації не впливає ні на кількість документів для отримання кредиту, ні на процентні ставки, ні на умови кредитування, тобто до всіх представників цього сектора економічної діяльності пред'являються рівні вимоги.

У деяких банках бувають обмеження за іншими параметрами, наприклад, за часткою іноземного капіталу, але форма власності компанії значення не має. Однак для юридичних осіб існує обмеження: частка держави або нерезидентів у статутному капіталі не повинна перевищувати 49%.

Документи, необхідні для отримання кредиту підприємствам малого та середнього бізнесу в основному відносяться як до юридичного статусу, так і до фінансової звітності. У банку, наприклад, вас вимагатимуть: свідоцтво про державну реєстрацію, свідоцтво про постановку на облік у податковому органі, копії паспортів індивідуального підприємця та поручителів, копію декларації про доходи за дві останні звітні дати, копії сторінок книги обліку доходів та витрат за 6 місяців , довідки про наявність чи відсутність кредитів в обслуговуючих банках

Потрібно також надати витяг з обслуговуючих банків про обороти за рахунком (оборот за дебетом або оборот за кредитом) за попередні 12 місяців, а також інформацію про обороти помісячно. Додаткові документи, які банки часто просять надати, безпосередньо відносяться до діяльності компанії: копії договорів оренди приміщень, копії договорів з покупцями та постачальниками, копії документів, що підтверджують право власності на майно, що пропонується у заставу (договори, накладні, акти, платіжні документи, свідоцтва про власність) тощо.

Індивідуальний підхід до кожної юридичної особи можна пояснити величезною кількістю варіацій параметрів підприємств малого та середнього бізнесу у сучасній Росії. До уваги кредитних аналітиків надається все: від організаційно-правових документів самого підприємства до договорів оренди приміщення та рахунків оплати комунальних послуг. Якщо розбити документи по групам, то можна виділити установчі документи, фінансові документи, документи, що підтверджують право власності на майно, що надається як забезпечення, а також додаткові документи, що підтверджують ведення бізнесу. Строки кредитування підприємств у кожному банку різні.

Розгляд заявки в банках займає від трьох робочих днів до кількох тижнів за умови надання повного пакета документів, тому бажаючим отримати кредит підприємствам необхідно заздалегідь враховувати цей факт. Нерідко клієнти скаржаться, що банки довго розглядають їхні заявки, але з практики можу сказати, що зазвичай такі клієнти не дотримуються інструкції банку і не виконують усе, що від них просять у строк, тим самим затягують процес прийняття рішення про можливість кредитування.

Завдяки націленості більшості банків на "індивідуальний підхід" до кожного позичальника-представника малого або середнього бізнесу, підприємці мають можливість варіювати відсоткову ставку. Про отримання кредиту для свого підприємства слід замислитися завчасно та йти на максимальну співпрацю з кредитними аналітиками з питань, що стосуються документів: у цьому випадку можна підібрати найвигідніші для підприємства умови кредитування.

Істотну економію часу, а часто й багатьох інших витрат дозволять отримати своєчасне звернення до кредитних брокерів, але якщо в штаті такої компанії всі співробітники раніше працювали в банках на керівних посадах. Велика кількість так званих "сертифікованих брокерів", які прослухали рекламні лекції у звичайних компаніях, серйозно дискредитує професію кредитного брокера. В ідеалі – чим у більшій кількості банків працював кредитний брокер, тим краще.

Перелік документів для Позичальника

1. Анкета - заявка за формою Банку.

2. Паспорт(1)для фізичних осіб, які є:

- Власниками бізнесу;

- Учасниками угоди (позичальник, поручителі);

- Керівниками (що мають право першого підпису) юридичних осіб, що входять до групи компаній Клієнта.

Для чоловіків віком до 28 років додатково копія військового квитка.

3. Свідоцтво про державну реєстрацію(3)(внесення запису до ЄДРЮЛ/ЄГРІП).

4. Свідоцтво про постановку на облік у податковому органі(3).

5. Ліцензії(3) та/або інші документи, що дають право на провадження діяльності.

6. Установчі документи(3) (Статут та Установчий договір). Додатково, якщо застосовується: Рішення про внесення змін та/або доповнень до установчих документів, а також свідоцтва про державну реєстрацію таких змін та/або доповнень.

7. Документи, що підтверджують право власності(3) на особисте майно власників бізнесу.

фінансові документи

1. Фінансова (податкова) звітність(3) зі штампом, або поштовою квитанцією та описом вкладення, що підтверджують здачу в ІМНС, на останню звітну дату (за останній звітний період).

1.1. Бухгалтерський баланс (Форма № 1) та Звіт про прибутки і збитки (Форма № 2), або

1.2. Податкова декларація з єдиного податку, сплачуваному у зв'язку із застосуванням спрощеної системи оподаткування, а також квитанція (платіжне доручення), що підтверджує сплату єдиного податку за останній період, або

1.3. Податкова декларація з єдиного податку на поставлений дохід для окремих видів діяльності, а також квитанція (платіжне доручення), що підтверджує сплату єдиного податку за останній період.

2. Книга обліку доходів та витрат(3)організації та/або індивідуальних підприємців, які застосовують спрощену систему оподаткування або є платниками ЕНВД за останні 3 місяці.

3. Облікові документи (відомості), що містять інформацію про надходження до каси та на розрахункові рахунки з розбивкою по банкам за 6 місяців щомісячно.

4. Розшифровка дебіторської та кредиторської заборгованостей(1) не пізніше, ніж на 1 число місяця, в якому була подана заявка.

6. Довідка про зобов'язання(1)за формою Банку не пізніше, ніж на 1 число місяця, в якому була подана заявка.

7. Перелік майна, що використовується у бізнесі, та товарно-матеріальних цінностей(1) не пізніше, ніж на 1 число місяця, в якому була подана заявка.

Документи, що підтверджують господарську діяльність

1. Контракти (договори) з основними постачальниками та споживачами(3). Не менше 6-ти (не менше 3-х із постачальниками і не менше 3-х із споживачами) з найбільшими за обсягом розрахунків контрагентами.

2. Документи, що підтверджують право користування приміщеннями(3) (склад, офіс, точки продажу).

Форми надання документів:

(1)Оригінал

(3)Копія, завірена організацією / індивідуальним підприємцем

Відповідальним співробітником Банку можуть бути додатково потрібні й інші додаткові документи, необхідні прийняття рішення про надання кредиту.

Варіантом фінансування бізнесу є кредит під заставу житла на будь-які цілі, насправді варіант іпотеки. Досить часто власники бізнесу користуються цим продуктом. Існують два варіанти: застава квартири та застава будинку (котеджу).

Житловий будинок, що є предметом застави, має відповідати таким вимогам:

1.1. перебувати у населеному пункті, біля якого розташовуються інші житлові будинки, придатні проживання;

1.2. мати під'їзну дорогу, що забезпечує цілорічний під'їзд до земельної ділянки, на якій розташовується житловий будинок, на автомототранспорті;

1.3. бути придатним до постійного проживання;

1.4. мати постійне електропостачання від зовнішнього джерела через приєднану мережу від енергопостачальної організації;

1.5. бути забезпеченим системою газового, парового чи пічного опалення, і навіть холодним водопостачанням;

1.6. перебувати у належному технічному стані та не мати суттєвих дефектів конструктивних елементів та інженерного обладнання, які можуть призвести згодом до аварійності будинку;

1.7. пройти кадастровий облік, відповідати поверховому плану, виданому органом, який здійснює технічну інвентаризацію майна, що визначається на підставі даних звіту про оцінку, виконану професійним оцінювачем;

Земельна ділянка, що є предметом застави, має відповідати таким вимогам:

- мати дозволене використання (цільове призначення): для садівництва, житлового чи дачного будівництва;

- вимогам, зазначеним у пунктах 1.1., 1.2. та 1.9.

Загальні вимоги. Предметом застави може бути як Житлове приміщення, придбання якого надавалися іпотечний кредит, і наявне Житлове приміщення.

1. Житлове приміщення не повинно перебувати під арештом або забороною, не повинно бути обтяжене правом третіх осіб, за винятком права проживання, щодо Житлого приміщення немає спорів. У разі, якщо як єдиний позичальник за кредитним договором планує бути особа, яка не є одним із власників (заставодавців) закладеного Житлого приміщення, то необхідно вимагати залучення як другого позичальника (співпозичальника) одного з власників (заставодавців) Житлого приміщення.

2. Житлове приміщення є окремою квартирою або окремим Житловим будинком для постійного проживання (котеджем або блокованим будинком (таунхаузом)). Кімнати комунальної квартири можуть бути предметом застави лише у випадку, якщо для забезпечення одного кредиту в заставу будуть передані всі кімнати (приміщення) комунальної квартири, тобто в сукупності закладені кімнати (приміщення) становитимуть єдине житлове приміщення.

3. Житлове приміщення підключене до електричних, парових або газових систем опалення, які забезпечують подачу тепла на всю площу житлового приміщення, або має автономну систему життєзабезпечення.

4. Житлове приміщення має вхідні двері, вікна та дах (для квартир на останніх поверхах).

5. При наданні кредиту під заставу наявного житла як забезпечення не приймаються Житлові приміщення у таких випадках:

- коли власниками (одним із власників) Житлого приміщення є неповнолітні діти;

- коли у Житловому приміщенні зареєстровані на тривалий термін (1 рік і більше) особи, які не є членами сім'ї заставника.

6. Коли одним із власників (заставодавців) Житлого приміщення є особа віком від 65 років, договір іпотеки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

7. Будівля, в якій розташований предмет застави, має відповідати таким умовам та вимогам:

а) знаходиться у м. Москві чи Московській області;

б) не перебуває в аварійному стані;

в) не перебувати на обліку щодо постановки на капітальний ремонт (за наявності інформації);

г) не перебуває у планах на реконструкцію чи знесення (за наявності інформації);

д) мати залізобетонний, кам'яний чи цегляний фундамент;

е) знос будівлі раніше 1970 року споруди має бути понад 70 %.

8. Право власності на Житлове приміщення має бути підтверджено відповідними правовстановлюючими документами (свідоцтвом про власність, зареєстрованим договором купівлі-продажу Житлого приміщення, договором міни тощо), оформленими відповідно до вимог чинного законодавства.

9. Технічна документація (експлікація, поверховий план) має відповідати даним, зазначеним у ЄДРП. У разі якщо, Житлове приміщення переобладнане без відповідного дозволу, таке приміщення може бути прийняте у заставу лише за умови, що заставник протягом 6 місяців з моменту укладання договору про іпотеку (виникнення іпотеки в силу закону) узаконить перепланування, а у разі неможливості узаконити перепланування зало зобов'язаний протягом 9 місяців з моменту укладання договору про іпотеку (виникнення іпотеки в силу закону) привести Житлове приміщення до стану, що відповідає даним, зазначеним у технічній документації.

10. При придбанні (оформленні в заставу) окремого Житлого будинку одночасно купується, оформляється в іпотеку та земельну ділянку, розташовану під таким будинком. Право власності на земельну ділянку має бути підтверджено відповідними правовстановлюючими документами (свідоцтвом про власність, зареєстрованим договором купівлі-продажу земельної ділянки, іншим договором), оформленими відповідно до вимог чинного законодавства. До документа на землю, що має передаватися у заставу разом із Житловим будинком, має бути доданий оригінал кадастрового плану земельної ділянки.

10.1. У разі якщо земельну ділянку надано на правах оренди, то одночасно з будинком у заставу мають бути передані права оренди земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки повинен бути укладений на строк не менший за термін кредитного договору, або містити вказівку на продовження договору на новий термін. У разі якщо в договорі оренди міститься умова про отримання згоди орендодавця на передачу в заставу прав оренди земельної ділянки, така згода має бути отримана до укладення договору застави, якщо така вимога про згоду орендодавця не суперечить чинному законодавству.

10.2. У разі якщо у заставника відсутнє право власності або право оренди на земельну ділянку, розташовану під Житловим будинком, то при кредитуванні під заставу наявного житла, таке майно як забезпечення не приймається.

При кредитуванні під заставу житла, що купується, Житловий будинок може бути прийнятий як забезпечення за умови, що у продавця Житлого будинку, є право оренди на земельну ділянку, розташовану під Житловим будинком.

Криза на американському іпотечному ринку спровокувала світову кризу на ринку грошей. Багато російських банків опинилися у скрутному становищі. Нестача фінансових ресурсів та їхнє повсюдне подорожчання призвели до недостатнього фондування. У результаті грошові ресурси, що направляються на видачу іпотечних кредитів, цілого ряду банків виявилися вичерпаними.

У зв'язку з неможливістю швидко заповнити свій потенціал багато банків спішно посилили умови кредитування за іпотечними угодами, а деякі і зовсім на якийсь час відмовилися від іпотеки. Найчастішим явищем у сьогоднішній практиці банків стало зволікання з термінами розгляду заявки на кредит без пояснення причин. Водночас багато позичальників, які вже отримали схвалення банку на видачу кредиту, були поставлені перед фактом підвищення ставки за іпотечним кредитом.

З проблемами зіткнулися не лише самі банки, а й потенційні позичальники, які змушені відмовлятися від угод з купівлі нерухомості внаслідок раптових відмов банків та затягування термінів видачі кредитів.

Непоодинокі випадки, коли позичальники, що отримали схвалення, чекають своїх грошей по два-три, і більше місяців. В умовах зростання цін на нерухомість затримка в кілька місяців призводить до суттєвого подорожчання вартості квартири.

Банки, які меншою мірою орієнтувалися іноземні запозичення, покладаючись на власні ресурси при видачі іпотечних кредитів, продовжують процес кредитування іпотечних позичальників. Загалом, ще достатньо банків пропонують дуже конкурентні умови, але підняли ставки по іпотеці, значно збільшили початковий внесок і посилили умови кредитування.

Кредитний брокер - насправді фінансовий адвокат. Ви можете піти до суду самі – а можна найняти юриста, можна постригтися вдома самому біля дзеркала – а можна і в перукарні у спеціаліста, хтось лагодить свій запорожець сам – а хтось віддає свій мерседес в автосервіс. Помилково вважати, що кредитний брокер-чарівник і всім роздає кредити. Якщо він спеціаліст, має профільну вищу освіту (а не тільки курси) і досвід реальної штатної роботи в банках (бажано в різних і у відповідних підрозділах на керівних посадах, а не тільки стажування), то він істотно підвищить ймовірність позитивного рішення по кредиту (так як грамотний юрист збільшить ваші шанси в суді і при складанні юридичних документів) і швидкість прийняття рішення.

Можу додати, що в період кризи корисно витратити вільний час на самоосвіту, вивчення економічної та юридичної літератури. Співробітники банків мають звичку сердитися, якщо претенденти на кредити безграмотні в економічних та юридичних питаннях. Широкий кругозір дозволяє порозумітися з банкірами швидше, тому що банківська справа давно вважається однією з найвищих інтелектуальних професій, деякі співробітники мають по 2-3 вищих освіти і постійно підвищують рівень знань.

Існує багато шахраїв, які зазвичай не мають раніше навіть мінімального досвіду роботи в банках, що пропонують гарантію 100-відсоткового отримання кредиту: це стовідсотковий обман або відвертий кримінал, який стовідсотково розкриється рано чи пізно (з відповідними наслідками як для клієнта, так і для лжепомічника) . Це зрозуміло будь-якому досвідченому банкіру. У будь-якому банку кредити бізнесу та іпотека (а часто й інші види кредитів) видаються після рішення кредитного комітету, це колегіальний орган, причому клієнт попередньо проходить перевірку різними службами банку. Одна людина, навіть великий начальник (якщо, звичайно, це не господар банку) не може за визначенням приймати таких рішень одноосібно, тим більше посередник. Грамотний посередник з досвідом штатної роботи в банках може в рази підвищити ймовірність схвалення – це вже реальність, але ніколи не дасть гарантії 100% отримання кредиту. Його роль - освітньо-лобіюча. Кредитний брокеридж корисний для всіх. З одного боку, брокер полегшує процедуру отримання кредиту для клієнтів, з іншого - залучає в банки нових "якісних" клієнтів (www.deniskredit.ru).

Словник визначень та термінів

В даний час при проведенні операцій з нерухомістю, в діловій та економічній літературі, використовуються в основному поняття та термінологія, або мають конкретне трактування в чинних законодавчих та нормативних актах, або загальноприйняті і поняття, що однозначно розуміються в суспільстві. Нижче наведені в алфавітному порядку найбільш уживані поняття у сфері нерухомості, за винятком тих, що докладно розглядаються у цьому навчальному посібнику

Акт передачі - документ, який іноді використовується замість заставної залежно від характеру законодавства щодо об'єктів нерухомості. Акт передачі засвідчує передачу титулу на землю дочірній особі (іпотечній компанії або банку) як заставу, яка забезпечує гарантію виплати боргу на умовах та яка повертається після виплати боргу. У разі невиконання зобов'язань із боку позичальника довірена особа має право продати землю для компенсації боргу.

Акт купівлі об'єкту нерухомості - Юридичний документ, що засвідчує угоду купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Акт купівлі об'єкта нерухомості містить, як правило, реквізити продавця та покупця об'єкта нерухомості, позначення об'єкта нерухомості, прийняте у документах реєстраційної системи, реквізити свідків угоди. У багатьох країнах, які ведуть юридичний кадастр, реєстрація акта купівлі-продажу об'єкта нерухомості провадиться спеціальною службою при суді нижчої інстанції або спеціальною установою, яка має права суду, які одночасно з реєстрацією акта оформлюють титул (документ про право власності) нового власника об'єкта нерухомості.

Амортизація кредиту - процес погашення кредиту шляхом внесення регулярних платежів за основною сумою боргу та відсотками.

Андеррайтінг - аналіз кредитного та процентного ризиків за іпотечним кредитом; підготовка висновку про ставку відсотка та умови кредитування, що відповідають рівню ризику.

Оренда землі - форма землекористування, за якої власник землі передає свою земельну ділянку на визначений термін іншій особі (орендарю) для господарювання за певну винагороду.

Орендар - юридична або фізична особа, яка одержує на законних підставах у тимчасове користування об'єкт нерухомості.

Орендна плата - Плата, що сплачується орендарем орендодавцю за користування орендним об'єктом нерухомості. Вона включає амортизаційні відрахування від вартості орендованого об'єкта, а також частину прибутку (доходу), який може бути отриманий від суспільно необхідного використання об'єкта нерухомості, що взятий в оренду (орендний відсоток).

орендодавець - юридична або фізична особа, яка є власником або балансоутримувачем об'єкта (нерухомого майна) та здає її у тимчасове користування орендарю на договірних засадах.

Аукціон публічний - Спосіб продажу, при якому об'єкт нерухомості попередньо виставляють для огляду можливими покупцями. Загальні умови продажу визначаються продавцем, а покупцем вважається особа, яка запропонувала в ході проведення аукціону найвищу ціну за об'єкт нерухомості, що виставляється.

База оцінки об'єкту нерухомості - вид вартості об'єкта нерухомості, у змісті якої реалізується мета та метод оцінки.

Балансова вартість - вартість основних засобів суб'єкта господарювання (підприємства), тобто довгострокових активів, що знаходяться на її балансі. Обчислюється як первісна вартість придбання або створення об'єкта нерухомості, за якою він був занесений до балансової відомості, за вирахуванням накопиченого зносу.

Баланс основних засобів - Складуваний господарюючим суб'єктом баланс, характеризує надходження, витрачання та вибуття основних засобів (будівель, споруд, обладнання) за певний період часу.

благоустрій - сукупність робіт з:

- інженерної підготовки території, влаштування доріг, розвитку комунікаційних мереж та спорудження водопостачання, каналізації, енергопостачання та ін;

- покращення мікроклімату, охорони від забруднення повітряного басейну, відкритих водойм та ґрунту, санітарного очищення, зниження шуму та ін.

Благоустрій здійснюється з метою приведення тієї чи іншої території у стан, придатний для будівництва та нормального використання за призначенням, створенням здорових, зручних та культурних умов життя населення.

Вторинний іпотечний ринок - ринок, де здійснюється купівля-продаж перших заставних, що надає можливість кредитору продавати кредит до терміну його повного погашення.

Вибірка - Частина сукупності економічних об'єктів або показників, відібраних для вивчення, щоб зробити висновок про всю сукупність. Вибірка має бути складена таким чином, у такій кількості, щоб бути статистично представницькою (репрезентативною), тобто відображати досліджувану сукупність. Наприклад, щоб вивчити попит, пропозицію ціни на ринку, достатньо обстежити лише окремі сегменти ринку.

Вибуття основних засобів - Ліквідація, реалізація, передача іншим суб'єктам господарювання, загибель від стихійних лих об'єктів, що числяться у складі основних фондів.

Гарантія -

- Порука, забезпечення виконання зобов'язань. Продавець зазвичай представляє гарантію якості, покупець – оплати договірної вартості; за згодою сторін гарантом виконання договірних зобов'язань може бути третя особа, найчастіше відома фірма, банк;

- встановлене законом зобов'язання продавця відповідати за матеріальні недоліки об'єкта та за те, що об'єкт нерухомості вільний від боргових зобов'язань та не перебуває у власності третіх осіб.

Генеральний менеджер проекту - інвестиційно-будівельна компанія, яка затверджується як відповідальний виконавець реалізованої програми іпотечного кредитування та наділяється для цього відповідними правами щодо організації та здійснення інвестиційної діяльності за участю банків, страхових компаній та третіх осіб. Як генеральний менеджер проекту може виступати Фонд.

Генеральний план - частина проекту, що містить комплексне вирішення питань планування та благоустрою об'єкта будівництва, розміщення будівель, споруд, транспортних комунікацій, інженерних мереж, організації систем господарського та побутового обслуговування.

Генеральний підрядник - за згодою замовника може залучати до виконання своїх зобов'язань вітчизняні та іноземні фірми, але при цьому завжди залишається відповідальним за виконання субпідрядниками.

Генеральний підрядник зазвичай бере участь разом із генеральним постачальником у здачі замовнику комплектного устаткування чи об'єкта загалом.

Державне мито - Грошові збори, що стягуються в установленому державному порядку та розмірах спеціально уповноваженими установами (судами, державним арбітражем, нотаріальними конторами тощо) за здійснення дій на користь юридичних та фізичних осіб та видачу документів, що мають юридичне значення та пов'язані з об'єктами нерухомості.

Дата оцінки об'єкту нерухомості - дата, за станом яку проведена його оцінка.

Декувер - Різниця між оцінкою об'єкта нерухомості та страховою сумою, що залишається на ринку страхування.

Дисконтування - широкозастосовуваний метод при оцінці об'єктів нерухомості та відборі інвестиційних програм, суть якого полягає у приведенні різночасних інвестицій та грошових надходжень до певного періоду часу та визначення коефіцієнта окупності капіталовкладення; перетворення на поточну вартість майбутнього потоку капіталовкладень.

Добросовісний власник - той, хто не знав і з обставин не міг знати про неправомірність свого законного володіння.

Доручення - документ, що видається юридичній або фізичній особі, в якій визначаються її повноваження вчиняти правочини або інші правомірні акти від імені іншої особи (довірителя).

Довіреність має терміновий характер, термін дії вказується в самому документі. Дія довіреності припиняється також через скасування її довірителем, ліквідацію юридичної особи та інших випадків, передбачених законодавством. За обсягом повноважень розрізняють три види довіреностей:

- разова - скоєння одного конкретного действия;

- спеціальна - скоєння будь-яких однорідних дій;

- загальна чи генеральна - на загальне управління майном довірителя, укладання договорів тощо.

Договір - Угода сторін, за якою передається майно, проводиться робота або надається послуга. Договір включає три обов'язкові стадії, що послідовно розвиваються: укладання, виконання і припинення (відповідальність), тобто встановлення, зміна і припинення певних майнових пов'язаних з ними немайнових прав і обов'язків

До договору застосовуються правила про дво- і багатосторонні угоди, а до зобов'язань, що виникли з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не передбачено правилами про окремі види договорів, що містяться у ЦК.

Сторони можуть укладати так званий змішаний договір, в якому містяться елементи інших договорів.

Договір вважається таким, що відбувся, якщо між сторонами досягнуто угоди за всіма його істотними умовами.

Громадяни та юридичні особи вільні у укладанні договорів і примус у своїй не допускається, крім випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена ДК РФ, законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням.

Договірне відношення складається не тільки з істотних умов договору, але й усіх відповідних обставин, включаючи попередні договори, переговори та листування, практику, що встановилася у взаєминах сторін, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін. Перед укладанням основного договору може укладатися попередній договір, що дозволяє встановити предмет договору та містить усі попередні умови за цією угодою.

З юридичної погляду існують різні види договорів. Наприклад, за системи іпотечного кредитування через банк можуть укладатися такі види договорів: кредитний договір, договір позики, договір купівлі-продажу нерухомості, договір підряду для будівництва.

Залежно від виду договору відносини сторін певною мірою регулюватимуться чинним законодавством РФ чи іншими нормативними документами, діючими біля країни.

Договір позики - договір, за яким одна сторона (позикодавець) передає у власність іншій стороні (позичальнику) гроші або об'єкти нерухомості, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих ним речей того ж таки роду та якості.

Договір кредитний - договір, яким банк чи інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати кошти (кредит) позичальнику у розмірах і умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму й сплатити відсотки неї.

Договір найму житлового приміщення - договір, за яким одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання у ньому.

Боржник - сторона у зобов'язанні, від якої інша сторона - кредитор має право вимагати вчинення певної дії (передачі об'єкта нерухомості, виконання робіт чи послуг, сплати боргу) або утримання від певної дії.

часткова власність - частина доходів, майна, інших цінностей, яку вправі претендувати одне із учасників спільної справи, колективних власників, спадкоємців. Захід, у якій учасник спільної справи вносить у нього власні ресурси, кошти, іменовані пайовим участю.

Ємність ринку - можливий річний обсяг продажу певного виду об'єктів нерухомості при рівні цін, що залежить від ступеня освоєння даного ринку конкурентами, еластичності попиту, від зміни економічної кон'юнктури, рівня цін, якості об'єктів і витрат на рекламу.

Житлова сфера - область народного господарства, що включає будівництво та реконструкцію житла, споруд та елементів інженерної та соціальної інфраструктури, управління житловим фондом, його утримання та ремонт.

житлове право - частина цивільного права, що регулює порядок надання житлових приміщень, умови користування та розпорядження, а також змін та припинення користування ними.

Житлове товариство - товариство власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках із встановленням умов спільного користування міжквартирними сходами, ліфтами, коридорами, дахами, технічними підвалами, позаквартирним інженерним обладнанням, прибудинковою територією та іншими місцями загального користування, зареєстроване як користь.

Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень, незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі - притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для людей похилого віку, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші), квартири, службові приміщення, інші житлові приміщення в інших будинках, придатні для проживання.

заповіт - розпорядження громадянина щодо об'єкта нерухомості, що йому належить, на випадок смерті, зроблене у встановленій законом формі (нотаріальній або прирівняній до неї).

Замовник - юридична або фізична особа, для якої будується об'єкт нерухомості. Замовник зобов'язаний подати підряднику будмайданчик, здійснювати своєчасне фінансування будівництва, здійснювати контроль та технагляд за відповідністю обсягу, вартості та якості робіт.

Законне володіння - фактичне володіння об'єктом нерухомості, в основі якого завжди лежить будь-яка правова підстава, що виникає на підставі закону, договору, адміністративного акта або рішення суду.

Витрати ліквідацію об'єкта нерухомості - Витрати, пов'язані з розбиранням, демонтажем та іншими операціями з ліквідації об'єктів нерухомості.

Землевласник - юридична або фізична особа, яка має право на володіння певною ділянкою землі. Землеволодіння та власність на землю можуть не збігатися.

Земельна парцелла - частина території, обмежена на місцевості та/або на плані: по поверхні земної кори межами земельної ділянки, фіксованою висотою та обсягом повітряного простору та фіксованою глибиною та обсягом надр.

Землекористування - Користування земельною ділянкою, встановлене законом (радгоспи, колгоспи).

Землевпорядкування - закони, правила, норми купівлі-продажу, наслідування, застосування земельних угідь.

знос - зниження первісної вартості об'єктів нерухомості у процесі їх використання.

майнове право - речове право: право використання будь-якого майна певним чином, декларація про отримання доходу від використання об'єкта нерухомості.

Інвестиції - довгострокові вкладення капіталу, майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності з метою отримання прибутку та (або) досягнення позитивного соціального ефекту; нерухомість, придбана для отримання доходів чи прибутку.

Інвестиційна власність - власність (нерухомість), яка використовується для отримання доходу у вигляді орендної плати, доходу від перепродажу і т.д.

Інвестиційна вартість об'єкту нерухомості - сукупність витрат на оплату передпроектних, проектних та будівельно-монтажних робіт та послуг генерального менеджера проекту.

Інвестор -

- Особа, що вкладає кошти в нерухомість для отримання доходу;

- Утримувач заставної, для якого банк здійснює обслуговування іпотечного кредиту.

Інфраструктура - комплекс господарств та служб, які обслуговують галузі народного господарства. Наприклад, до інфраструктури будівельної системи входять комунікації та об'єкти життєзабезпечення працівників будівельних підприємств.

Позовна давність - строк, встановлений законодавством для захисту права за позовом особи, право якої порушено.

Кадастр земельний - систематизований звід відомостей про природне, господарське та правове становище земель. Включає опис земельних угідь, ділянок, їх площу та місце розташування, конфігурацію, якість ґрунтів, вартісну оцінку землі. У кадастрі вказується також, хто є власником цієї землі.

Кадастрова зйомка - геодезичні роботи із земельної ділянки, що визначають опис меж землекористувачів та межових знаків, площу забудованої та впорядкованої територій, наявність твердих покриттів та газонів, характеристики будівель, наявність чи відсутність суперечок за межами земельної ділянки.

Кадастрова землевпорядна справа - Сукупність документально оформлених технічних, юридичних та економічних характеристик земельної ділянки (об'єкта нерухомості), що є основою для оформлення правовстановлюючих документів.

Капітальні вклади - інвестування у створення та відтворення основних фондів підприємства; витрати, у яких відбувається збільшення основних засобів (будівельні роботи, монтажні роботи, придбання устаткування, закладка і вирощування багаторічних насаджень).

Джерелами фінансування капіталовкладень можуть бути: федеральний та місцеві бюджети; кредити банків та інших кредитних установ; власні кошти юридичних та фізичних осіб; кошти іноземних держав, а також іноземних юридичних та фізичних осіб.

Кодекс - синтезований єдиний законодавчий акт, який регулює будь-яку галузь суспільних відносин.

Кондомініум - товариство власників житлових приміщень у багатоквартирних будинках із встановленням умов спільного володіння та користування міжквартирними сходами, ліфтами, коридорами, дахами, технічними підвалами, позаквартирним інженерним обладнанням, прибудинковою територією та іншими місцями загального користування; правова форма власності, за якою об'єкт поділяється на елементи індивідуальної власності та елементи спільної власності.

кон'юнктура - сукупність ознак, що характеризують поточний стан економіки певний період, і навіть, що склалася над ринком економічна ситуація, яку характеризують співвідношення між попитом і пропозицією, рівень цін, товарні ціни, портфель замовлень у галузі та інші економічні показники.

Коефіцієнт позики - Відсотковий вираз відношення величини іпотечної позики до вартості нерухомого майна (вартість визначається як нижня межа продажної ціни або оцінної вартості).

Коефіцієнт забудови ділянки - Коефіцієнт, що показує співвідношення між площею будівлі та землі.

кредитор - позикодавець, юридична або фізична особа, що надає в позику кошти або інші цінності, а також особа, якій суб'єкти господарювання заборгували кошти.

Ліквідність - Легкість реалізації (перетворення об'єктів нерухомості в готівку); ємність ринку та його здатність пом'якшити раптові зміни попиту та пропозиції без відповідного значного коливання цін.

Лістинг - договір між власником об'єкта нерухомості та ліцензованим брокером з нерухомості, за яким брокер діє як агент із продажу об'єктів нерухомості, а власник згоден сплатити брокеру комісійні послуги.

межування - Встановлення меж землекористування.

муніципальна власність - Об'єкти нерухомості, що належать на праві власності муніципальним утворенням.

Муніципальне право - правове освіту у системі права, сукупність правових норм, регулюючих відносини, що у процесі організації та діяльності місцевого самоврядування у містах, сільських поселеннях та інших територіях.

Муніципальний житловий фонд - фонд, що у власності району, міста, які входять до них адміністративно-територіальних утворень, і навіть відомчий фонд, що у повному господарському управлінні муніципальних установ.

спадкування - Отримання на підставі спорідненості або за заповітом у власність об'єктів нерухомості, грошових коштів, цінних паперів, коштовностей і т. д., що залишилися після смерті власника. Юридично спадкування оформляється свідоцтвом про право на спадщину, що видається нотаріальною конторою за місцем проживання спадкодавця.

нерухома власність -

- юридичне поняття, що означає сукупність (пакет) прав власності на нерухоме майно, включаючи право володіння, користування, розпорядження, присвоєння доходу від володіння та доходу від розпорядження нерухомим майном;

- єдність фізичного тіла - нерухомості та права власності на нього.

Нежитлове приміщення - приміщення будівлі, яка використовується для будь-яких цілей, крім проживання у ньому фізичних осіб.

Незавершене будівництво - показник, що використовується для позначення положення, коли на будівельному об'єкті припинено будівельно-монтажні та інші роботи, та об'єкт виявляється "замороженим" на певний період часу.

Незавершене будівництво призводить до серйозних соціально-економічних наслідків - "омертвляються" ресурси, які протягом багатьох років не дають жодної віддачі, морально та фізично старіє техніка, застаріває технологія.

Незавершене будівництво визначається обсягом капітальних вкладень, які освоєно на об'єктах на певний момент часу, та враховується на балансі замовників.

Нематеріальні активи - активи, що використовуються протягом тривалого періоду в діяльності суб'єкта господарювання і приносять дохід. Це – права користування об'єктами нерухомості, у тому числі земельними ділянками, природними ресурсами. Патенти, ліцензії, ноу-хау, програмні продукти, монопольні права та привілеї (включаючи ліцензії на певні види діяльності), торгові марки та товарні знаки.

Норма амортизації - відсоткове відношення річної суми амортизації до первісної вартості основних засобів.

Норма капіталізації - Відношення ринкової вартості об'єкта нерухомості до чистого доходу від її функціонування.

зобов'язання - Цивільне правовідносини, в силу якого одна особа зобов'язана вчинити на користь іншої особи певні дії: передати об'єкти нерухомості, виконати роботу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії.

Об'єкти відносин у сфері нерухомості - права на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості, а також обов'язки, що виникають у зв'язку із правами на об'єкти нерухомості.

Об'єкти права власності - підприємства як майнові комплекси, земельні ділянки, городні відводи, будинки, споруди, обладнання, сировину та матеріали, гроші, цінні папери, інше майно виробничого, споживчого, соціально-культурного та іншого призначення, а також продукти інтелектуальної та творчої праці.

Обмежувальні зобов'язання - обмежувальні положення у договорі купівлі-продажу нерухомості, тобто зобов'язання не змінювати зовнішній вигляд будинку, не зводити жодних будівель без згоди продавця, не будувати споруд за межами лінії забудови, не здійснювати небезпечні види діяльності, не допускати обмеження прав сусідів на користування освітленням та комунікаціями тощо.

опис нерухомості - Відображення нерухомості в реєстраційних документах. Воно потрібно визначення матеріального об'єкта нерухомості, встановлення меж ділянки нерухомості, обчислення його площі, показники становища ділянки стосовно сусіднім і передачі титулу від однієї власника до іншого. Опис нерухомості - основа виділення об'єкта обороту ринку нерухомості, і має точно відбивати склад нерухомого майна з урахуванням його складових.

Опціон -

- право купівлі чи оренди нерухомості у майбутньому на обумовлених нині умовах;

- надане власником нерухомості іншій стороні право викупити чи орендувати власність протягом певного періоду часу за встановленою ціною та на встановлених умовах;

- Можливість вибору способу виконання альтернативного зобов'язання;

- Попередня угода про укладення договору в майбутньому в строки, зумовлені сторонами.

Відведення земель - надання в установленому земельним законодавством порядку та розмірах, що визначаються нормативними документами, земель (земельних ділянок).

Оферта -

- пропозиція укласти договір щодо конкретного предмета торгів за умов, визначених у тендерної документации;

- будь-яка пропозиція укласти договір (у тому числі і попередній), що виходить від однієї із сторін.

Оцінювач нерухомого майна - особа, яка має підготовку, досвід та кваліфікацію для оцінки майна

переведення боргу - угода, внаслідок якої за згодою кредитора боржник у зобов'язанні замінюється новою особою, яка приймає зобов'язання первісного боржника.

План земельної ділянки - креслення, на якому у зменшеному вигляді зображено горизонтальну проекцію точних розмірів та форми земельної ділянки, її площу та орієнтування щодо меридіана. Бувають контурні, тобто без зображення пагорбів, ярів тощо, і топографічні – із зображенням рельєфу місцевості.

План ситуаційний - план, що показує розміщення об'єкта нерухомості в ув'язці найближчими населеними пунктами, джерелами та зовнішніми мережами енерго-, тепло- та водопостачання, спорудами та мережами каналізації, а також основні особливості природних умов території в районі знаходження об'єкта нерухомості.

Підрядні торги - Форма розміщення замовлень на будівництво, що передбачає вибір підрядника для виконання робіт та надання послуг на основі конкурсу.

Права на розвиток - будь-які права, обумовлені муніципальними (місцевими) органами чи забудовником, щодо ведення нового будівництва.

Право - система загальнообов'язкових норм, визнаних та охоронюваних державою.

Право власності - повноваження власника володіти, користуватися та розпоряджатися об'єктом нерухомості, включаючи право присвоєння доходу від володіння та доходу від його використання.

Право власності на землю - право особи, яка має у власності земельну ділянку, продавати її, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду та розпоряджатися нею іншим чином остільки, оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обороті.

Право приватної власності - право кожного мати об'єкти нерухомості у власності, володіти, користуватися та розпоряджатися ними як одноосібно, так і спільно з іншими особами. Право приватної власності охороняється законом. Ніхто не може бути позбавлений об'єкта нерухомості, що належить йому, інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження об'єкта нерухомості для державних потреб може бути здійснене лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування.

Правова норма - загальнообов'язкове правило поведінки у суспільстві, визнане та охоронюване державою.

Правовий статус - сума прав та обов'язків, що належать суб'єкту права.

Правоздатність громадянина - здатність мати цивільні права, нести відповідальність та виконувати обов'язки, передбачені законом, визнана рівною мірою за всіма громадянами.

Правоздатність юридичної особи - здатність юридичної особи мати цивільні права, що відповідають цілям діяльності, передбаченим у її установчих документах, та нести пов'язані з цією діяльністю обов'язки.

підприємницька діяльність - Самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від використання об'єкта нерухомості, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими в цій якості в установленому законом порядку.

Приватизація житла - Безплатна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними житлових приміщень у державних та муніципальних житлових фондах, а для громадян, які найняли займані житлові приміщення, - за місцем найму житлових приміщень.

Приватизація за конкурсом - придбання в держави у приватну власність фізичними чи юридичними особами об'єкта приватизації чи права оренди об'єкт нерухомості, що входить у об'єкт приватизації, коли від покупців вимагається виконання певних умов стосовно об'єкту приватизації. Право придбання об'єкта, що приватизується, передається покупцеві, пропозиція якого повністю відповідає умовам конкурсу і містить максимальну ціну.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - методичні правила, на яких ґрунтується процес оцінки нерухомості та що дозволяють оцінювачу правильно врахувати вплив всього різноманіття факторів, властивих ринку нерухомості, на вартість об'єкта нерухомості.

Набутня давність - сумлінне, відкрите та безперервне володіння об'єктом нерухомості, як своїм власним, протягом п'ятнадцяти років, або іншим майном як своїм власним протягом п'яти років, внаслідок чого громадянин чи юридична особа, яка не є власником цього майна, набуває нею права власності.

Проектно-кошторисна документація - Сукупність документів (розрахунків, креслень, планів надходження і витрачання коштів і т. д.), необхідних для спорудження об'єкта, що знову будується або реконструюється (ремонтується). Проектно-кошторисна документація, з одного боку, є зведенням документів, які необхідні для спорудження об'єкта, з іншого боку - фінансовий план, який використовується для вартісної оцінки майбутніх операцій, джерела надходження коштів і порядок покриття витрат.

Промислова нерухомість - об'єкти нерухомості, будівлі та споруди виробничого призначення.

Процентна ставка - Плата, що стягується банками за надані кредити. Процентна ставка є основою госпрозрахунку банків. Величина відсоткової ставки залежить від величини кредиту, строку його погашення, річної норми платежу, від співвідношення попиту та пропозиції на грошовому ринку, а також ступеня ризику, який несе кредитна установа, позичаючи певну суму боржнику.

Відсотковий ризик - ризик виникнення негативної різниці між рівнем відсотків, що виплачуються позичальниками за виданими іпотечними кредитами, та рівнем відсотків, які сплачують іпотечні банки чи іпотечні посередники інвесторам.

Публічні записи - система документів, що підтримується державою, що свідчать наявність зареєстрованих речових інтересів у сфері нерухомості і тим самим служить основою для захисту цих інтересів.

Дозволене використання - вичерпний перелік цілей, для яких може використовуватися об'єкт нерухомості, у тому числі і земельна ділянка, всіх обтяжуючих її реальних повинностей, сервітутів та інших обмежень використання, розроблений на основі схем зонування території та окремих об'єктів нерухомості.

Реверсія - Повернення об'єкта нерухомості первісному власнику.

Реєстр приватної власності - складова частина реєстру власності, що є банком даних про власників (фізичних та юридичних осіб) та про об'єкти приватної власності - підприємства як майнові комплекси, будівлі, споруди, будівлі, нежитлові приміщення - на певній території.

Реконструкція - Сукупність робіт, пов'язаних зі зміною основних техніко-економічних показників об'єкта нерухомості. При цьому може здійснюватися:

- перепланування приміщень, зведення надбудов, вбудов, прибудов до будівель, а за наявності необхідних підстав - їх часткове розбирання;

- Підвищення рівня технічного обладнання будівель, включаючи зовнішні мережі (крім магістральних);

- заміна зношених та морально застарілих конструкцій та інженерного обладнання на сучасні, що покращують експлуатаційні якості будівель та об'єктів;

- заходи, що покращують архітектурну виразність будівель, а також впорядкування прилеглих до будівель територій.

Оренда - Дохід, що регулярно отримується з капіталу, майна або землі, що не вимагає від отримувача підприємницької діяльності.

Реституція - відновлення у колишньому правовому майновому становищі; повернення об'єкта нерухомості законному власнику.

ризик - Можливість збитків, що викликаються непостійністю або мінливістю. Можливість того, що інвестор, інвестуючи в нерухомість, не отримає очікуваних доходів.

Ринок -

- сукупність окремих сегментів споживачів, які диференціюють купівельний попит та формуються внаслідок комплексної взаємодії економічних, демографічних, соціальних та психологічних факторів;

- сфера економіки, в якій відбувається процес товарного обігу товару на гроші та зворотного перетворення грошей на товар;

- сукупність взаємозалежних актів купівлі-продажу маси товарів, вироблених у різних галузях економіки;

- система економічних відносин, що складаються в процесі виробництва, обігу та розподілу товарів (послуг), а також руху коштів, для яких характерна свобода суб'єктів у виборі покупців та продавців (контрагентів), визначенні цін, формуванні та використанні ресурсних джерел;

- сфера обігу товарів та капіталів, а також руху робочої сили та інших факторів виробництва.

Ринок покупця - ситуація на ринку, коли пропозиція виробників та продавців об'єктів нерухомості перевищує попит на них за існуючими цінами, внаслідок чого ціни на об'єкти нерухомості знижуються і покупці можуть досягати дуже вигідних умов та цін.

Ринок продавця - ситуація на ринку, коли продавці мають перевагу, оскільки потреби покупців набувати об'єктів нерухомості за запропонованими цінами перевищують можливості продавців щодо насичення ринку.

Самовільне будівництво - житловий будинок, будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, створений на земельній ділянці, не відведеній для цих цілей у порядку, встановленому законом та іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з суттєвими порушеннями містобудування та будівельних норм та правил .

Сегмент ринку -

- сукупність споживачів, які однаково реагують на той самий набір спонукальних стимулів;

- частина ринку, що характеризується однорідною своєю економічною поведінкою групою покупців.

Сек'юритизація - Випуск цінних паперів при фінансуванні нерухомості, засіб підвищення ліквідності та зниження трансакційних витрат на ринку нерухомості.

Кошторисна вартість будівництва будівель та споруд - це сума коштів, необхідні його здійснення відповідно до проектом. Кошторисна вартість будівництва будівель та споруд є основою для:

- Визначення розміру капітальних вкладень;

- Фінансування будівництва;

- формування вільних (договірних) цін на будівельну продукцію;

- розрахунків за виконані підрядні будівельно-монтажні роботи;

- Оплати витрат з придбання обладнання та доставки його на будівництва;

- Розміщення інших витрат за рахунок коштів, передбачених зведеним кошторисним розрахунком.

На основі кошторисної документації здійснюється облік та звітність, оцінка фінансової діяльності забудовників та підрядників. Крім того, кошторисна вартість визначає балансову вартість основних фондів, що вводяться в дію, з побудованих підприємств, будівель і споруд. Підставою визначення кошторисної вартості будівництва служать:

- проект та робоча документація, включаючи креслення, пояснювальні записки;

- відомості обсягів будівельних та монтажних робіт;

- специфікації та відомості на обладнання;

- основні рішення щодо організації будівництва;

- кошторисні (у тому числі ресурсні) нормативи;

- відпускні ціни на обладнання, меблі та інвентар.

Кошторисні нормативи - узагальнена назва комплекту кошторисів, норм, розцінок та цін, що об'єднуються в окремі збірники. Разом з правилами, що містять у собі необхідні вимоги, вони служать для визначення кошторисної вартості будівництва та реконструкції будівель та споруд, розширення та технічного переозброєння підприємств усіх галузей господарства.

Кошторисні нормативи поділяється на такі види: федеральні (загальнореспубліканські); відомчі (галузеві); регіональні (місцеві); власна нормативна база користувача.

У сукупності з ч. 4 СНиП "Кошторисні норми та правила", що містить у своєму складі основні правила розробки та застосування кошторисної вартості будівництва, всі кошторисні нормативи утворюють систему ціноутворення та кошторисного нормування у будівництві.

Кошторисні ціни - Застосовуються в будівництві для обчислення кошторисної вартості. Система кошторисних цін включає середні районні (поясні, зональні) ціни на будівельні матеріали, вироби та конструкції; ціни на роботу будівельних машин та механізмів; тарифів на перевезення вантажів; ставки заробітної плати будівельних робітників; індивідуальні кошторисні ціни; на місцеві та привізні матеріали, вироби та конструкції. Кошторисні ціни встановлюються на певний термін у складі кошторисно-нормативної (нормативно-інформаційної) бази системи ціноутворення та кошторисного нормування у будівництві.

власник нерухомості - фізична чи юридична особа, якій належать права володіння, користування та розпорядження об'єктом нерухомості в межах, встановлених законом, об'єктивні права власності на об'єкт нерухомості.

Соціальна норма площі житла - розмір площі житла, що припадає на одну особу, в межах якої здійснюється надання компенсацій (субсидій) щодо оплати житла та комунальних послуг. Еквівалентна мінімальному розміру надання житлових приміщень, що встановлюється органами державної влади залежно від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, типів житлових приміщень, що застосовуються в будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів.

Вартість первісна - сума витрат на придбання об'єкта нерухомості, що складається із витрат на будівельно-монтажні роботи, витрат на проектно-вишукувальні роботи, витрат, пов'язаних з відведенням земельної ділянки та переселенням при необхідності громадян, які проживають на цій ділянці, а також із утриманням органів технічного нагляду за капітальним будівництвом.

Страхування титулу - захист власника від фінансових втрат, можливих у разі наявності прав третіх осіб або будь-яких обтяжень, пов'язаних з об'єктом нерухомості, які існують, але не відомі власнику шляхом купівлі страхового поліса. Страхування титулу – перекладання можливого ризику з власника чи орендаря на страхову компанію.

Субаренда - передача частини орендованого об'єкта нерухомості у найм третій особі чи групі осіб, у своїй орендар виступає у ролі вторинного орендодавця.

Суб'єкти права власності (суб'єкти відносин у сфері нерухомості) - Власники об'єктів нерухомості: громадяни, юридичні особи, уповноважені органи представницької та виконавчої державної влади Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, уповноважені органи місцевого самоврядування.

Схема зонування - складова частина генерального плану та проектів планування та забудови населеного пункту, що визначає функціональне призначення території та окремих об'єктів нерухомості.

Сюрвеєр - спеціаліст з оцінки, управління та розвитку нерухомості.

Поточна віддача - Відношення поточних грошових надходжень від інвестицій до інвестиційних витрат.

Тендер - конкурсна форма проведення підрядних торгів, що є змаганням представлених претендентами оферт з точки зору їх відповідності критеріям, що містяться в тендерній документації; пропозиція на будівництво, управління об'єктом, надання послуг чи постачання товарів під час проведення торгів; закритий конкурс

тендерна документація - документація, розроблена тендерним комітетом та містить технічну та комерційну частини. Технічна частина тендерної документації є:

- опис та загальну інформацію про предмет та об'єкт торгів. У ній зазначаються місце розташування та призначення об'єкта, його основні техніко-економічні дані, наявність зовнішньої інфраструктури, місцевих будівельних матеріалів, під'їзних доріг, а також терміни будівництва;

- інформацію про проведення та результати інженерних пошуків на будівельному майданчику об'єкта;

- технічні дані об'єкта, загальні положення, генеральний план, архітектурно-будівельна частина, включаючи креслення з об'ємно-планувальними рішеннями, водопостачання та каналізація, опалення та вентиляція, електротехнічні роботи, газопостачання, слаботочні системи, опис та основні характеристики технологічного обладнання, а також вимоги екологічної безпеки.

Комерційна частина тендерної документації включає вимоги щодо: ціни та порядку її визначення; умов та строків поставки; умов платежу та графіка платежу; джерела фінансування договору; банківської гарантії на виконання інофірмою або російською будівельною організацією робіт відповідно до оферти, що представляється, у разі виграшу нею торгів.

На розсуд тендерного комітету до комерційної частини тендерної документації може бути включена вимога щодо окремих видів страхування відповідальності підрядника (іноземної фірми або окремої організації) за невиконання своїх зобов'язань, виходячи з міркування економічної доцільності.

Титульний список - перелік об'єкта будівництва та їх характеристики (загальна кошторисна вартість та вартість робіт на запланований період, проектна потужність, місце будівництва, терміни початку та закінчення робіт).

Товар інвестиційного комплексу - повністю закінчені будівництвом та підготовлені до функціонування (в т. ч. виробничого) об'єкти інвестиційної діяльності.

Поліпшення (удосконалення) об'єктів нерухомості - якісні зміни землі, які можуть виявлятися як у зміні якості землі (її родючості), так і у створенні на землі будівель, споруд та ін.

Послуга з оцінки об'єкту нерухомості - результат взаємодії оцінювача та замовника, а також власна діяльність оцінювача відповідно до цілей оцінки об'єкта нерухомості.

Фінансування нерухомості - Використання фінансових ресурсів для придбання та розвитку об'єктів нерухомості. Прийнято розрізняти короткострокове фінансування – у період створення об'єкта нерухомості та довгострокове – фінансування придбання об'єкта нерухомості або подання фінансових ресурсів на тривалий термін під заставу об'єкту нерухомості.

Емітент житлового сертифіката - юридична особа, зареєстрована на території Російської федерації, що має права замовника на будівництво житла, відведена в установленому порядку земельна ділянка під житлове будівництво та проектну документацію на житло, що є об'єктом залучення коштів, а також юридична особа, якій у встановленому порядку передано всі зазначені права .

Ескроу - підписаний та скріплений печаткою документ, що видається за умови, що він набуде чинності лише після настання певної події. На період між оформленням документа та його набранням чинності він, як правило, передається третій стороні. Під час проведення угод з об'єктами нерухомості такою третьою стороною є спеціалізована фірма, яка надає послуги ескро. Рахунки "ескроу" використовуються також у процесі іпотечного кредитування для депонування коштів, призначених для сплати податку та страховки.

Етика оцінювача нерухомого майна - сукупність етичних правил та норм поведінки оцінювача під час проведення процедури оцінки нерухомого майна

Юридичний кадастр - систематизований та підтримуваний в актуальному стані звід відомостей про права на об'єкти нерухомості, їх правовласників та перехід прав.

Автор: Шевчук Д.О.

Рекомендуємо цікаві статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки:

▪ Загальна біологія. Конспект лекцій

▪ Оперативна хірургія Шпаргалка

▪ Економіка підприємства. Конспект лекцій

Дивіться інші статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки.

Читайте та пишіть корисні коментарі до цієї статті.

<< Назад

Останні новини науки та техніки, новинки електроніки:

Новий спосіб управління та маніпулювання оптичними сигналами 05.05.2024

Сучасний світ науки та технологій стрімко розвивається, і з кожним днем ​​з'являються нові методи та технології, які відкривають перед нами нові перспективи у різних галузях. Однією з таких інновацій є розробка німецькими вченими нового способу керування оптичними сигналами, що може призвести до значного прогресу фотоніки. Нещодавні дослідження дозволили німецьким ученим створити регульовану хвильову пластину всередині хвилеводу із плавленого кремнезему. Цей метод, заснований на використанні рідкокристалічного шару, дозволяє ефективно змінювати поляризацію світла через хвилевід. Цей технологічний прорив відкриває нові перспективи розробки компактних і ефективних фотонних пристроїв, здатних обробляти великі обсяги даних. Електрооптичний контроль поляризації, що надається новим методом, може стати основою створення нового класу інтегрованих фотонних пристроїв. Це відкриває широкі можливості для застосування. ...>>

Приміальна клавіатура Seneca 05.05.2024

Клавіатури – невід'ємна частина нашої повсякденної роботи за комп'ютером. Однак однією з головних проблем, з якою стикаються користувачі, є шум, особливо у випадку преміальних моделей. Але з появою нової клавіатури Seneca від Norbauer & Co може змінитися. Seneca – це не просто клавіатура, це результат п'ятирічної роботи розробників над створенням ідеального пристрою. Кожен аспект цієї клавіатури, починаючи від акустичних властивостей до механічних характеристик, був ретельно продуманий і збалансований. Однією з ключових особливостей Seneca є безшумні стабілізатори, які вирішують проблему шуму, характерну для багатьох клавіатур. Крім того, клавіатура підтримує різні варіанти ширини клавіш, що робить її зручною для будь-якого користувача. І хоча Seneca поки не доступна для покупки, її реліз запланований на кінець літа. Seneca від Norbauer & Co є втіленням нових стандартів у клавіатурному дизайні. Її ...>>

Запрацювала найвища у світі астрономічна обсерваторія 04.05.2024

Дослідження космосу та її таємниць - це завдання, яка привертає увагу астрономів з усього світу. У свіжому повітрі високих гір, далеко від міських світлових забруднень, зірки та планети розкривають свої секрети з більшою ясністю. Відкривається нова сторінка в історії астрономії із відкриттям найвищої у світі астрономічної обсерваторії – Атакамської обсерваторії Токійського університету. Атакамська обсерваторія, розташована на висоті 5640 метрів над рівнем моря, відкриває нові можливості для астрономів у вивченні космосу. Це місце стало найвищим для розміщення наземного телескопа, надаючи дослідникам унікальний інструмент вивчення інфрачервоних хвиль у Всесвіті. Хоча висотне розташування забезпечує більш чисте небо та менший вплив атмосфери на спостереження, будівництво обсерваторії на високій горі є величезними труднощами та викликами. Однак, незважаючи на складнощі, нова обсерваторія відкриває перед астрономами широкі перспективи для дослідження. ...>>

Випадкова новина з Архіву Доля рукописного листа 04.07.2012 Британська компанія Docmail провела цікаве дослідження, під час якого вивчалася поширеність листа від руки на етапі науково технічного прогресу. Дивно, але хоча сучасні комп'ютерні технології набули широкого поширення зовсім недавно, і не йдуть у жодне порівняння з тисячолітньою традицією рукописів, лист від руки, як спосіб запису інформації, стрімко зникає. Згідно з результатами дослідження, в середньому сучасна людина не пише від руки протягом 41 днів, а кожна третя не бралася за авторучку протягом шести місяців. Як зазначають дослідники з Docmail, поки що залишається необхідність ставити особистий підпис, але люди вже складають список покупок, роблять нотатки, пишуть листівки тощо. на екранах смартфонів, планшетів тощо. Дві третини з 2000 опитаних заявили, що все ж таки роблять записи, проте це зазвичай коротенькі записки-нагадування. Стрімкий "захід" рукописного тексту дослідники пояснюють природним прагненням людей полегшити та прискорити комунікацію. Те, що раніше доводилося описувати в багатосторінкових листах, сьогодні можна сказати по телефону або відправити у вигляді відеозапису. Саме тому авторучка йде в минуле і навіть більше того: більше половини опитаних визнали, що їхній почерк помітно погіршився зі шкільних часів і в середньому одна людина з семи соромиться свого нерозбірливого почерку. Мине ще зовсім небагато часу, і добрий почерк буде так само рідкісний, як талант до живопису.

Стрічка новин науки та техніки, новинок електроніки

Цікаві матеріали Безкоштовної технічної бібліотеки:

▪ розділ сайту Кольорові установки. Добірка статей

▪ стаття Алкоголь та його вплив на організм людини. Основи безпечної життєдіяльності

▪ стаття Звідки беруться падаючі зірки? Детальна відповідь

▪ стаття Критмум морський. Легенди, вирощування, способи застосування

▪ стаття Піккельний спосіб обробки овчин. Прості рецепти та поради

▪ стаття Вгадування орла чи решки. Секрет фокусу

Залишіть свій коментар до цієї статті:

All languages ​​of this page

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Головна сторінка | Бібліотека | Статті | Карта сайту | Відгуки про сайт

www.diagram.com.ua
2000-2024