Безкоштовна технічна бібліотека

Житлове право. Конспект лекцій: коротко, найголовніше

Довідник / Конспекти лекцій, шпаргалки

Коментарі до статті

Зміст

1. Нормативні правові акти
2. Офіційні видання
3. Поняття житлового права (Предмет регулювання житлового права. Право громадян на житло. Житлові права та обов'язки громадян. Сприяння держави та органів місцевого самоврядування громадянам у здійсненні права на житло. Принципи житлового права. Місце житлового права в системі права)
4. Джерела житлового права (Поняття житлового законодавства. Види джерел житлового права. Значення Конституції для житлового законодавства. Федеральні закони та інші нормативні правові акти як джерела житлового права. Житлове законодавство суб'єктів РФ як джерело житлового права. Значення постанов Конституційного Суду РФ та Пленуму Верховного Суду РФ житлового права)
5. Об'єкти житлового права (Житлові приміщення. Поняття житлового фонду та його види. Зміни правового режиму приміщень. Перебудова та перепланування житлового приміщення)
6. Управління житловим фондом (Облік житлового фонду. Державна реєстрація прав на житлові приміщення та угод з ними. Державний контроль за використанням та збереженням житлового фонду. Управління житловими будинками. Участь громадян в управлінні житловим фондом)
7. Особливості придбання житла у сучасних умовах (Використання іпотеки при придбанні житла. Участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості. Приватизація громадянами житлових приміщень)
8. Право власності та інші речові права на житлові приміщення (Права та обов'язки власника житлового приміщення та інших мешканців, що належать йому приміщенні громадян. Загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників)
9. Соціальне наймання житлового приміщення (Загальні положення про найм житлових приміщень. Підстави та порядок надання житлового приміщення за договором найму соціального. Договір найму соціального найму: основні положення. Права та обов'язки сторін договору найму соціального житлового приміщення. Зміна, розірвання та припинення договору найму соціального житла. Право на обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму.
10. Спеціалізований житловий фонд (Види житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду та їх надання. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення)
11. Житлові та житлово-будівельні кооперативи (Створення та діяльність житлових та житлово-будівельних кооперативів. Правове становище членів житлових кооперативів)
12. Житлові накопичувальні кооперативи (Загальні положення про житлові накопичувальні кооперативи. Створення, реорганізація та ліквідація кооперативу. Основні положення про діяльність кооперативу щодо залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень. Управління кооперативом. Забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу та контроль за діяльністю кооперативу
13. Товариство власників житла (Створення та діяльність товариства власників житла. Правове становище членів ТСЖ)
14. Плата за житлове приміщення та комунальні послуги

1. Нормативні правові акти

Конституція - Конституція Російської Федерації, ухвалена всенародним голосуванням 12.12.1993.

ГК - Цивільний кодекс Російської Федерації: частина перша від 30.11.1994 № 51-ФЗ; частина друга від 26.01.1996 № 14-ФЗ; частина третя від 26.11.2001 р. № 146-ФЗ.

ЖК – Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 188-ФЗ.

ЖК РРФСР– Житловий кодекс РРФСР від 24.06.1983. Втратив силу.

NK - Податковий кодекс Російської Федерації: частина перша від 31.07.1998 № 146-ФЗ; частина друга від 05.08.2000 № 117-ФЗ.

БК - Бюджетний кодекс Російської Федерації від 31.07.1998 № 145-ФЗ.

містобудівний кодекс - Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ.

ЗК - Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-Ф3.

КК - Кримінальний кодекс Російської Федерації від 13.06.1996 № 63-Ф3.

КоАП - Кодекс Російської Федерації про адміністративні правопорушення від 30.12.1991 № 195-ФЗ.

Закон про іпотечні цінні папери Федеральний закон від 11.11.2003 № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери".

Закон про кредитні історії - Федеральний закон від 30.12.2004 № 218-ФЗ "Про кредитні історії".

Закон про участь у пайовому будівництві Федеральний закон від 30.12.2004 № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації".

Закон про кооперативи - Федеральний закон від 30.12.2004 № 215-ФЗ "Про житлові накопичувальні кооперативи".

Закон про введення ЖК - Федеральний закон від 29.12.2004 № 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації".

Закон про приватизацію житла - Закон РФ від 04.07.1991 № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації".

Закон про внесення змін до ЦК Федеральний закон від 30.12.2004 № 213-ФЗ "Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації".

Закон про реєстрацію прав на нерухомість Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Закон про іпотеку - Федеральний закон від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".

2. Офіційні видання

БВС РФ - Бюлетень Верховного Судна РФ.

ВРНДіВС (РРФСР, РФ) - Відомості з'їзду народних депутатів та Верховної Ради (РРФСР, РФ).

РГ - "Російська газета".

САПП РФ - Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації.

СЗРФ - Відомості Верховної Ради України.

СП (РРФСР, РФ) - Збори постанов Уряду (РРФСР, РФ).

3. Органи влади

Мінфін Росії - Міністерство фінансів Російської Федерації.

Мін'юст Росії - Міністерство юстиції Російської Федерації.

4. Інші

абз. - Абзац (-и).

БТІ - бюро технічної інвентаризації.

гол. - Розділ (-и).

ін. - Інший (-і).

п. - Пункт (-и).

розд. - Розділ (-и).

РРФСР – Російська Радянська Федеративна Соціалістична Республіка.

руб. - карбованець (-і).

РФ - Російська Федерація.

СРСР – Союз Радянських Соціалістичних Республік.

ст. - стаття (-і).

затв. - Затверджено.

ч. - Частина (-і).

Тема 1. Поняття житлового права

1.1. Предмет регулювання житлового права

Житлове право – сукупність правових норм, що регулюють житлові відносини. У Росії її виникнення житлового права як порівняно нового правової освіти (80-ті рр. XX в.) було зумовлено насамперед потребою в комплексному підході до вирішення питань, пов'язаних із забезпеченням громадян житлом.

У ЖК уперше визначено коло житлових відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 4 житлове законодавство регулює відносини щодо:

1) виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями державного та муніципального житлового фонду;

2) користування жилими приміщеннями приватного житлового фонду;

3) користування спільним майном власників приміщень;

4) віднесення приміщень до житлових приміщень та виключення їх із житлового фонду;

5) обліку житлового фонду;

6) утримання та ремонту житлових приміщень;

7) перебудови та перепланування житлових приміщень;

8) управління багатоквартирними будинками;

9) створення та діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав та обов'язків їх членів;

10) надання комунальних послуг;

11) внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги;

12) контролю за використанням та збереженням житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства.

Учасниками житлових відносин є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти. Положення ЖК застосовуються до житлових відносин за участю іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, якщо інше не встановлено ЖК чи іншим федеральним законом (ч. 2 ст. 4ЖК).

Особливість житлового права полягає в тому, що воно регулює, з одного боку, організаційні відносини, що складаються на засадах влади та підпорядкування (зокрема, з управління житловим фондом, з обліку громадян, що потребують житла, та розподілу житлових приміщень), а з іншого - відносини , котрим характерною є рівність їх суб'єктів (відносини, пов'язані з користуванням житловими приміщеннями).

1.2. Право громадян на житло

Стаття 40 Конституції проголошує право кожного громадянина Російської Федерації на житло. За допомогою реалізації цього права забезпечується задоволення життєво важливої ​​потреби людини у житлі.

Відповідно до Загальної декларації прав людини від 10 грудня 1948 р. "кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, необхідне для підтримки здоров'я та добробуту його самої та її сім'ї" (Ст. 25).

Згідно з Міжнародним пактом про економічні, соціальні та культурні права від 16 грудня 1966 р. (учасником якого Російська Федерація є правонаступником СРСР) " держави, що беруть участь у цьому Пакті, визнають право кожного на гідний життєвий рівень для нього самої та його сім'ї, що включає достатнє харчування , одяг і житло, і на безперервне поліпшення умов життя. Держави-учасниці вживуть належних заходів щодо забезпечення здійснення цього права, визнаючи велике значення у цьому відношенні міжнародного співробітництва, заснованого на вільній згоді" (ст. 11).

Конституційна норма про право громадян житло виникла Росії порівняно недавно. Вперше це право було закріплено в Конституції СРСР 1977 р., а потім знайшло відображення в Конституції РРФСР та Конституції, а також у кодифікованих та інших житлових законах (Основах житлового законодавства Союзу РСР та союзних республік 1981 р., РК РС12.01.1996С. .9 № XNUMX-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики"").

У ч. 1 ст. 40 Конституції положення про право на житло ("кожен має право на житло") містить гарантію охорони цього права: "Ніхто не може бути довільно позбавлений житла". Частина 2 ст. 40 Конституції передбачає, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло. Слід зазначити, що у з переходом до ринкової економіки змінився підхід до питання шляхах забезпечення житлом громадян Росії. Якщо раніше значну частину житлових приміщень вони отримували з державного, відомчого та громадського житлового фонду, то в даний час потреба у житлі в основному повинна задовольнятися за допомогою індивідуального житлового будівництва, придбання житлових приміщень за рахунок своїх коштів на ринку житла або найму комерційного житлових приміщень. Безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм житло має надаватися лише незаможним та іншим зазначеним у законі громадянам (ч. 3 ст. 40 Конституції). До "інших зазначених у законі громадян" відносяться військовослужбовці, учасники Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи, особи, які постраждали внаслідок надзвичайних обставин (у тому числі потерпілі від землетрусів, повеней тощо, біженці, вимушені переселенці), та деякі інші категорії громадян.

Закріпленням у Конституції права на житло держава бере на себе відповідальність за забезпечення та охорону цього права людини, що означає можливість кожного мати житло та у необхідних випадках користуватися захистом держави від її довільного позбавлення.

У ЖК конкретизуються положення Конституції щодо забезпечення умов здійснення права на житло. Відповідно до ст. 2 ЖК органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах своєї компетенції забезпечують умови для здійснення громадянами права на житло, у тому числі:

1) сприяють розвитку ринку нерухомості у житловій сфері з метою створення необхідних умов задоволення потреб громадян у житлі;

2) використовують бюджетні кошти та інші не заборонені законом джерела коштів для покращення житлових умов громадян, у тому числі шляхом надання в установленому порядку субсидій на придбання або будівництво житлових приміщень;

3) в установленому порядку надають громадянам житлові приміщення за договорами найму соціального або договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду;

4) стимулюють житлове будівництво;

5) забезпечують захист прав та законних інтересів громадян, які набувають житлові приміщення та користуються ними на законних підставах, споживачів комунальних послуг, а також послуг, що стосуються обслуговування житлового фонду;

6) забезпечують контроль за виконанням житлового законодавства, використанням та збереженням житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства;

7) забезпечують контроль за дотриманням встановлених законодавством вимог під час здійснення житлового будівництва.

У російському законодавстві поняття " житло " не розкривається повністю, що викликає суперечки практично. Терміном "житло" зазвичай позначається спеціальна споруда або приміщення, спеціально призначене для проживання людей: житловий будинок, квартира, кімната разом із відповідними допоміжними приміщеннями (кухня, коридор, ванна кімната, передпокій тощо), а також інші об'єкти житлового будинку , що використовуються при його експлуатації (ліфт та ліфтове господарство, інше інженерне обладнання).

Аналіз норм, які у Конституції та федеральному законодавстві, показує, що цьому етапі розвитку житлових відносин декларація про житло може бути реалізовано такими способами:

1) шляхом надання житлових приміщень за договором найму соціального в будинках, що складають житловий фонд соціального використання. Відповідно до Конституції таке право має лише обмежене коло осіб.

Відповідно до ст. 49 ЖК за договором найму соціального надається житлове приміщення державного або муніципального житлового фонду.

Малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими ЖК підставами, що потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, у встановленому ЖК порядку за договорами соціального найму надаються житлові приміщення муніципального житлового фонду.

Житлові приміщення житлового фонду РФ або житлового фонду суб'єкта РФ за договорами найму надаються іншим певним федеральним законом або законом суб'єкта РФ категоріям громадян, визнаним за встановленими ЖК і (або) федеральним законом або законом суб'єкта РФ підстав нужденним в житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються у встановленому ЖК порядку, якщо інший порядок не передбачений зазначеним федеральним законом чи законом суб'єкта РФ.

Названим вище категоріям громадян можуть надаватися за договорами найму соціального житлові приміщення муніципального житлового фонду органами місцевого самоврядування у разі їх наділення в установленому законодавством порядку державними повноваженнями на забезпечення цих категорій громадян житловими приміщеннями. Дані житлові приміщення надаються у порядку, встановленому ЖК, якщо інший порядок не передбачено федеральним законом чи законом суб'єкта РФ.

Житлові приміщення за договорами найму соціального не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше;

2) шляхом передачі житлових приміщень у користування відповідно до договору так званого комерційного найму (формулювання "комерційний наймання", що відповідає економічній суті даного виду найму, у чинному законодавстві (гл. 35 ЦК) не застосовується, а використовується загальне формулювання "наймання житлового приміщення ", що поширюється і цей вид найму, як різновиду найму житлового приміщення виділяється соціальний найм). За цим договором у найм може здаватися житло з державного, муніципального та приватного житлового фонду, на умовах, які істотно відрізняються від договору найму соціального. Коло громадян, які мають право на укладання такого договору, не обмежене.

Слід зазначити, що нормами ДК, на відміну раніше діяли ЖК РРФСР і Закону РФ від 24.12.1992 № 4218-1 " Про основи федеральної житлової політики " , передбачено укладання між громадянами і суб'єктами, які надають у користування житлові приміщення, договорів аренды. Такі договори можуть укладатися лише між зазначеними суб'єктами та юридичними особами, які потім передають орендовані ними житлові приміщення у користування громадянам, зазвичай своїм працівникам;

3) шляхом будівництва чи придбання житлових приміщень у будинках різних житлових фондів власним коштом. У цьому необхідно враховувати загальну норму п. 2 ст. 213 ЦК, згідно з якою кількість та вартість майна, що перебуває у власності громадян, не обмежуються, за винятком випадків, коли такі обмеження встановлені законом з метою, передбаченою п. 2 ст. 1 ЦК (захист основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, правий і законних інтересів інших осіб тощо). Оскільки щодо житлових приміщень таких обмежень законом не передбачено, громадянин може мати у своїй власності будь-яку кількість житлових приміщень без встановлення будь-яких меж їх площі та вартості.

Громадяни у багатьох випадках вирішують свої житлові проблеми у вигляді індивідуального чи кооперативного житлового будівництва, і навіть укладання цивільно-правових угод: купівлі-продажу, міни, дарування, придбання житла порядку спадкування чи через житловий кооператив. Конституція (ч. 2 ст. 40) наказує органам державної влади та органам місцевого самоврядування заохочувати житлове будівництво та створювати інші умови для здійснення права громадян на житло.

Право на житло має складний зміст і може бути зведено до таких основних юридичних можливостей:

1) можливість придбання житлового приміщення громадянином, що потребує його, у власність або отримання його зазначеними вище способами у користування;

2) можливість стабільного та вільного від стороннього незаконного вторгнення користування займаним житловим приміщенням;

3) можливість використання житлового приміщення не тільки для проживання громадянина - наймача цього приміщення та членів його сім'ї, а й передачі житлового приміщення з дотриманням певних умов для проживання іншим громадянам на підставі договору піднайму або як тимчасових мешканців;

4) забезпечення в житлових будинках (житлових приміщеннях) здорового довкілля, житлового середовища, гідного цивілізованої людини;

5) забезпечення захисту громадян від довільного позбавлення житла.

Звідси видно, що конституційне право на житло не тотожне за змістом суб'єктивному праву на житлову площу, оскільки, крім можливості користуватися житловим приміщенням, воно включає й інші можливості.

Як одне з основних прав людини право громадянина на житло виникає з моменту його народження (ч. 2 ст. 17 Конституції). Ця властивість цього права проявляється в тому, що згідно з ч. 1 ст. 69 ЖК до членів сім'ї наймача житлового приміщення за договором соціального найму, що мають рівні з наймачем права, належать і неповнолітні діти, які проживають разом з ним. Стосовно комерційного найму житлових приміщень неповнолітні діти наймача можуть входити до складу громадян, що постійно проживають разом з ним, а також мати рівні з ним права користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК).

Право на житло має властивість невідчужуваності (ч. 2 ст. 17 Конституції), у зв'язку з чим ніхто не може бути позбавлений його або обмежений у його обсязі, крім випадків, прямо зазначених у законі. Відповідно до ч. 3 ст. 55 Конституції права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, якою це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав та законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони держави та безпеки держави. Що ж до права на житло, то, навіть у разі запровадження надзвичайного стану, воно відповідно до ч. 3 ст. 56 Конституції не підлягає обмеженню.

Невідчужуваність права на житло знайшла свій конкретний вираз у ч. 4 ст. 3 ЖК, згідно з яким ніхто не може бути виселений з житла або обмежений у праві користування житлом, у тому числі у праві отримання комунальних послуг, інакше як на підставах та в порядку, передбачених ЖК, іншими федеральними законами.

Житлові права громадян охороняються законом. Забороняються дії, що перешкоджають здійсненню права на житло.

Конституційному праву громадянина Росії на житло відповідає обов'язок держави щодо забезпечення реалізації цього права, яка конкретизується у ряді вужчих за своїм змістом обов'язків. До останніх, зокрема, належать обов'язки держави, муніципальних органів, пов'язані з наданням малозабезпеченим та іншим зазначеним у законі категоріям громадян житлових приміщень та користуванням ними цими приміщеннями; з розширенням державного та муніципального житлових фондів, сприянням розвитку приватного житлового фонду та інших форм забезпечення громадян житлом; із забезпеченням правильного розподілу громадських житлових фондів; гарантуванням стійкого, стабільного здійснення права користування житлом.

Конкретні положення, що належать до реалізації права на житло, містяться в нормах ЖК, зокрема, що визначають інтереси громадян, які підлягають обліку при наданні житлових приміщень за договором соціального найму (ст. 58), та вимоги до житлового приміщення, що надається за таким договором ( ст.62).

Велике значення має виділення у складі житлового фонду спеціального "житлового фонду соціального використання" - сукупності наданих громадянам за договорами найму житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ЦК) . Крім того, якщо спочатку не було встановлено, кому надаються житлові приміщення з цього житлового фонду, то Конституцією було внесено зміни до порядку та умов забезпечення громадян житлом за рахунок державного, муніципального та інших житлових фондів, відповідно до яких житло з цих фондів надається безкоштовно або за доступну плату лише незаможним та іншим зазначеним у законі громадянам.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Конституції кожен, хто законно перебуває на території РФ, має право вільно пересуватися, вибирати місце перебування та проживання. При тлумаченні цієї конституційної норми слід пам'ятати, що під місцем проживання у законі розуміється як місце, де громадянин проживає постійно, і місце, де громадянин проживає переважно, т. е. більше, ніж у інших місцях (год. 1 ст. 20 ЦК), отже, ця норма поширюється на обидві форми проживання.

Тривалий час у Росії існував інститут прописки, який обмежував свободу вибору громадянами місця проживання, оскільки проживання у житловому приміщенні допускалося лише за наявності прописки, а отримання останньої вимагало дотримання низки умов, нерідко перетворювалися на непереборне перешкода особам, бажаючих проживати у цьому жилому. До таких перешкод належала, наприклад, необхідність дотримання встановленої норми житлової площі на одну особу, порушення якої розглядалося як штучне створення потреб громадян у поліпшенні житлових умов.

Законом РФ від 25.06.1993 № 5242-1 "Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування та проживання в межах Російської Федерації" замість прописки введено реєстраційний облік громадян Росії. Відповідно до цього Закону було прийнято Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації (утв. постановою Уряду РФ від 17.07.1995 № 713). При цьому спочатку була спроба ввести обмеження для постановки на реєстраційний облік, аналогічні обмеженням, раніше встановленим для прописки, проте Постановою Конституційного Суду РФ від 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 і 21 зазначених Правил були визнані не відповідними втратили чинність. У цій Постанові Конституційний Суд РФ зазначив, що Законом РФ "Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування та проживання в межах Російської Федерації" Уряд РФ уповноважено розробити тільки порядок реєстрації та зняття громадян з реєстраційного обліку, але йому не надано право на встановлення підстав відмови у реєстрації.

Однак останнім часом почастішали випадки постановки на реєстраційний облік у житлових будинках, що належать громадянам на праві власності, сторонніх для цих громадян осіб, у зв'язку з чим знову порушується питання щодо необхідності запровадження обмежень постановки на реєстраційний облік залежно від розміру житлової площі. Але рішенням цієї проблеми може лише федеральний закон, допускає відповідно до норми Конституції у випадках обмеження права і свободи громадян Росії (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретним способом її дозволу може бути внесення відповідного доповнення до Закону РФ " Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування та проживання не більше Російської Федерації " . Водночас необхідна велика обережність при запровадженні таких обмежень у постановці на реєстраційний облік, щоб вони не були надмірно обмежені інтересами громадян.

1.3. Житлові права та обов'язки громадян

Громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють житлові права, що належать їм, у тому числі розпоряджаються ними. Вони вільні у встановленні та реалізації своїх житлових прав у силу договору та (або) інших передбачених житловим законодавством підстав. Здійснення громадянами своїх житлових прав та виконання ними своїх обов'язків, що випливають із житлових відносин, не повинні порушувати права, свободи та законні інтереси інших громадян.

Громадяни, які законно знаходяться на території РФ, мають право вільного вибору житлових приміщень для проживання як власників, наймачів або на інших підставах, передбачених законодавством.

Обмеження права громадян на свободу вибору житлового приміщення для проживання допускається лише на підставі ЖК, іншого федерального закону (ч. 2-5 ст. 1 ЖК).

Житлові правничий та обов'язки виникають із підстав, передбачених ЖК, іншими федеральними законами та іншими нормативними правовими актами РФ, і навіть з дій учасників житлових відносин, які хоч і передбачені такими актами, але з загальних засад і сенсу житлового законодавства породжують житлові правничий та обов'язки.

Відповідно до цього житлові права та обов'язки виникають:

1) з договорів та інших угод, передбачених федеральним законом, і навіть з договорів та інших угод, хоча й передбачених федеральним законом, але з суперечать йому;

2) з актів державних органів та органів місцевого самоврядування, які передбачені житловим законодавством як підстава виникнення житлових прав та обов'язків;

3) із судового рішення, яке встановило житлові права та обов'язки;

4) внаслідок придбання житлового приміщення на підставах, що допускаються федеральним законом;

5) у результаті членства у житлових та житлово-будівельних кооперативах;

6) внаслідок дій учасників житлових відносин або настання подій, з якими федеральний закон чи інший нормативний правовий акт пов'язує виникнення житлових прав та обов'язків.

Основним житловим правом громадян є право користування житловим приміщенням як власник, наймач (піднаймач), члени їх сім'ї, тимчасовий мешканець. Законом встановлюється право певних категорій осіб надавати житлове приміщення у користування іншим громадянам.

Відповідно до ст. 11 ЖК захист порушених житлових прав здійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, встановленої процесуальним законодавством. Захист житлових прав в адміністративному порядку здійснюється лише у випадках, передбачених ЖК, іншим федеральним законом. Рішення, прийняте в адміністративному порядку, може бути оскаржене у суді.

Захист житлових прав здійснюється шляхом:

▪ визнання житлового права;

▪ відновлення положення, що існувало до порушення житлового права, та припинення дій, що порушують це право або створюють загрозу його порушенню;

▪ визнання судом нечинним повністю або в частині нормативного правового акта державного органу або органу місцевого самоврядування, що порушує житлові права та суперечить ЖК або прийнятим відповідно до ЖК федерального закону, іншого нормативного правового акта, що має більшу, ніж зазначений нормативний правовий акт державного органу чи органу місцевого самоврядування, юридичну чинність;

▪ незастосування судом такого нормативного правового акта;

▪ припинення або зміни житлових правовідносин;

▪ іншими способами, передбаченими ЖК, іншим федеральним законом.

Одним із основних житлових обов'язків громадян є використання житлових приміщень за призначенням. Як зазначається у ст. 17 ЖК, житлове приміщення призначене для проживання громадян. Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності громадянами, які проживають у ньому на законних підставах, якщо це не порушує права та законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.

Відповідно до житлового законодавства (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв. Цивільним же законодавством (п. 3 ст. 288 ЦК) забороняється розміщувати промислові виробництва у житлових будинках, з чого випливає, що неприпустимим є надання потреб промислового характеру та нежитлових приміщень, що перебувають у житлових будинках.

Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав та законних інтересів громадян, що проживають у цьому приміщенні, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також відповідно до правил користування житловими приміщеннями, затвердженими Урядом РФ.

До обов'язків осіб, які користуються житловими приміщеннями, відноситься також забезпечення безпеки житлового приміщення та підтримання його в належному стані (ч. 4 ст. 30, п. 2-3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ЦК).

Стаття 20 ЖК передбачає державний контроль за використанням та збереженням житлового фонду незалежно від його форми власності, а також відповідністю житлових приміщень та комунальних послуг встановленим вимогам. Цей контроль здійснюється уповноваженими федеральними органами виконавчої, органами структурі державної влади суб'єктів РФ відповідно до федеральним законом та інші нормативними правовими актами РФ.

На відміну від раніше чинного законодавства, ДК передбачив відповідальність власників використання житлового приміщення за призначенням чи з порушенням права і свободи сусідів. Відповідно до ст. 293 ЦК, якщо власник житлового приміщення використовує його за призначенням чи систематично порушує правничий та інтереси сусідів, орган місцевого самоврядування може попередити власника необхідність усунути порушення. У тих випадках, коли, незважаючи на попередження, власник продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням, суд за позовом органу місцевого самоврядування може ухвалити рішення про продаж з прилюдних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.

Закон передбачив також як крайній захід і можливість аналогічного припинення права власника на житлове приміщення у випадках безгосподарного поводження з житлом, що тягне за собою його руйнування. Цей захід може бути застосований у судовому порядку після призначення власнику пропорційного терміну для ремонту приміщення.

До обов'язків власників житлових приміщень може належати їх страхування. Таке страхування може здійснюватися з метою гарантування відшкодування збитків, пов'язаних із втратою (руйнуванням) або пошкодженням житлових приміщень відповідно до законодавства (ст. 21 ЖК РФ).

1.4. Сприяння держави та органів місцевого самоврядування громадянам у здійсненні права на житло

Нині заходи, створені задля вирішення житлової проблеми у Росії, здійснюються рамках федеральної цільової програми " Житло " на 2002-2010 роки, затвердженої постановою Уряди РФ від 17.09.2001 № 675.

Як основна мета програми визначено комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування та розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.

Основними завданнями на етапі є:

▪ створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва та розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;

▪ створення умов для приведення житлового фонду та комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання;

▪ забезпечення доступності житла та комунальних послуг відповідно до платоспроможного попиту громадян та стандартів забезпечення житловими приміщеннями.

Як зазначається у цій програмі, нові правові умови створюють основу для реалізації на практиці поставлених цілей та вимагають широкомасштабних скоординованих дій на всіх рівнях державної влади та місцевого самоврядування та здійснення заходів нормативно-правового, адміністративно-організаційного та бюджетно-фінансового характеру.

Гострота проблем у житловій сфері та важливість їх вирішення для соціально-економічного розвитку Російської Федерації вимагають реалізації комплексу заходів у рамках пріоритетного національного проекту "Доступне та комфортне житло - громадянам Росії".

Включення завдання формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання до пріоритетних національних проектів поряд з розвитком освіти та охорони здоров'я визначає соціальну спрямованість нового етапу економічних перетворень у країні. Реальна можливість заробити на гідне житло для значних груп населення сприятиме активізації їхньої економічної діяльності, а чітке визначення груп, перед якими суспільство несе зобов'язання щодо задоволення їхніх житлових потреб, - подолання утриманських настроїв у значної частини населення країни.

В результаті реалізації пріоритетного національного проекту "Доступне та комфортне житло - громадянам Росії" має бути сформована модель забезпечення житлом основних груп населення, досягнуто суттєвих результатів щодо поліпшення житлових умов громадян Російської Федерації.

Другий етап реалізації програми (2006-2010 рр.) передбачає продовження перетворень у житловій сфері, а також реалізацію комплексу заходів у рамках пріоритетного національного проекту "Доступне та комфортне житло – громадянам Росії".

Громадяни під час будівництва чи купівлі житла вправі отримати у порядку компенсації (субсидії), пільгові кредити, позички. Указом Президента РФ від 24.12.1993 № 2281 "Про розроблення та впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери", зокрема, передбачаються заходи щодо організації іпотечної та іншої системи кредитування населення при будівництві, реконструкції та придбанні житла на федеральному, регіональному та місцевому рівнях, в тому числі утворення регіональних та місцевих фондів розвитку житлового будівництва для використання коштів цих фондів на будівництво житла соціального використання, виплату компенсацій (субсидій) малозабезпеченим та іншим групам населення для оплати будівництва, придбання та утримання житла. Цим Указом було доручено Уряду РФ спільно з Центральним банком РФ затвердити Положення про житлові кредити, а також передбачено створення спеціального державного органу - Федерального агентства з іпотечного житлового кредитування (нині діє ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування" та створено аналогічні ВАТ РФ).

Для реалізації намічених заходів Президентом РФ у червні 1994 р. одночасно було видано три укази, метою яких стало надання допомоги громадянам у будівництві (реконструкції) та придбанні житла, розширення коштів населення та інших позабюджетних джерел фінансування у житловій сфері та захисту їх від інфляції, а також створення умов забезпечення громадян Російської Федерації житлом.

Указом Президента РФ від 10.06.1994 № 1180 "Про житлові кредити" визначено загальний порядок надання кредитно-фінансової підтримки населенню у вирішенні житлової проблеми під час використання громадянами власних коштів. Затверджене цим Указом Положення про житлові кредити встановлює порядок надання банками біля РФ юридичним і фізичним особам кредитів для будівництва (реконструкцію) житла, облаштування земельних ділянок, і навіть на придбання житла за умови застави нерухомого майна (іпотека).

Відповідно до цього Положення при кредитуванні будівництва (реконструкції) або придбанні житла банком можуть надаватися три види житлового кредиту:

1) короткостроковий або довгостроковий кредит, що надається юридичним та фізичним особам на придбання та облаштування землі під майбутнє житлове будівництво (земельний кредит);

2) короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, що надається юридичним та фізичним особам для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит);

3) довгостроковий кредит, що надається фізичним та юридичним особам для придбання житла (кредит на придбання житла).

У Положенні визначено основні принципи, яких необхідно дотримуватись, здійснюючи житлове кредитування: цільове використання, забезпеченість, терміновість, платність, повернення виданого кредиту.

Основними документами, що визначають взаємовідносини банку та позичальника при наданні позички, є кредитний договір та договір про заставу (про іпотеку).

Постановою Уряду РФ від 11.01.2000 № 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" була схвалена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, відповідно до якої формування системи іпотечного житлового кредитування визнано одним з пріоритетів політики. Концепція включає докладний опис формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, а також організаційно-економічний механізм залучення кредитних ресурсів у цю сферу. Зокрема, нею передбачено, що:

▪ довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на строк три роки та більше (оптимально на даному етапі 10-15 років);

▪ сума кредиту становить не більше 60-70 % ринкової вартості житла, що купується, що є при цьому предметом застави;

▪ позичальник зобов'язаний внести початковий внесок на оплату житла, як правило, у сумі 30-40% його вартості за рахунок власних коштів;

▪ кредит та відсотки по ньому виплачуються у формі щомісячних платежів;

▪ величина щомісячного платежу за кредитом не повинна перевищувати 30-35 % сукупного доходу позичальника за розрахунковий період. При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника;

▪ позичальник та всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально посвідчувану згоду на звільнення придбаного за рахунок кредитних коштів та переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.

Указом Президента РФ від 10.06.1994 № 1182 "Про випуск та звернення житлових сертифікатів" встановлено, що юридичні особи, які мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведена в установленому порядку земельна ділянка під житлове будівництво та проектну документацію на житлове будівництво, мають право залучати кошти громадян Російської Федерації з використанням житлових сертифікатів.

Згідно з Положенням про випуск та обіг житлових сертифікатів, затвердженим цим Указом, житлові сертифікати - особливий вид облігацій з індексованою номінальною вартістю, що засвідчує право їх власника на придбання квартири (квартир) за умови придбання пакета житлових сертифікатів, а також на отримання індексованою номінальною вартістю житлового сертифікату.

Житлові сертифікати випускаються та звертаються відповідно до встановлених законодавством РФ правил випуску та обігу цінних паперів з урахуванням вимог, передбачених названим вище Положенням.

Важлива особливість житлових сертифікатів у тому, що до випуску та звернення біля РФ допускаються лише такі житлові сертифікати, проспект яких пройшов державну реєстрацію у Мінфіні Росії чи його органах на місцях і випуски отримали у порядку державний реєстраційний номер. У разі порушення цієї вимоги випуск житлових сертифікатів є незаконним та недійсним.

Положення визначає порядок реєстрації проспекту емісії житлових сертифікатів, підстави відмови у ній, і навіть порядок укладання угод із житловими сертифікатами.

Емітент житлових сертифікатів несе від свого імені зобов'язання щодо них перед власниками житлових сертифікатів.

Крім того, в даний час випуск житлових сертифікатів здійснюється відповідно до підпрограми "Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством" федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, затвердженої постановою Уряду РФ від 31.12.2005 № 865 . Її метою є забезпечення житлом визнаних в установленому порядку такими, що потребують поліпшення житлових умов (житлових приміщеннях) військовослужбовців, співробітників органів внутрішніх справ, які підлягають звільненню з військової служби (служби), та прирівняних до них осіб, а також інших категорій громадян, визначених цією підпрограмою. З цією метою підпрограмою передбачається використання коштів федерального бюджету надання громадянам передбачених у ній категорій субсидії придбання житла. Участь у цій підпрограмі є добровільною. Дія зазначеної підпрограми поширюється на військовослужбовців, співробітників органів внутрішніх справ та інші встановлені у ній категорії осіб, які проходять службу у відповідних державних органах та установах, загальна тривалість служби яких у календарному обчисленні становить 10 років та більше (за деякими винятками). Для реалізації свого права на отримання субсидії названі вище особи, а також інші категорії громадян, зазначені в підпрограмі, одержують державні житлові сертифікати, випуск та реалізація яких в даний час здійснюються відповідно до Правил, затверджених постановою Уряду РФ від 21.03.2006 № 153. Отриманий сертифікат здається його власником до банку для укладення договору банківського рахунку та відкриття банківського рахунку, призначеного для зарахування субсидії. З цього приводу можуть бути зараховані також особисті чи позикові (кредитні) кошти громадянина – учасника підпрограми. Відбір банків, що у реалізації підпрограми, складає конкурсній основі. Умови конкурсу визначаються державним замовником підпрограми за погодженням із Мінфіном Росії. Громадяни - учасники підпрограми можуть купувати на ринку житла у фізичних та (або) юридичних осіб (одного або кількох) житлове приміщення (житлові приміщення), у тому числі індивідуальний житловий будинок (частина будинку), що відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам, упорядковане стосовно умовам населеного пункту, обраного для постійного проживання, у тому числі в сільській місцевості (з урахуванням надвірних будівель) як за рахунок субсидії, так і з додатковим залученням власних або позикових (кредитних) коштів. Власник сертифіката після укладення договору банківського рахунку протягом строку його дії, що визначається залежно від строку дії сертифіката, представляє для оплати житла, що купується, в банк за місцем придбання житла договір банківського рахунку, договір на житлове приміщення та свідоцтво (свідоцтва) про державну реєстрацію права власності на житлове приміщення (житлові приміщення).

Крім названої вище підпрограми, діє Федеральний закон від 20.08.2004 № 117-ФЗ "Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців", відповідно до якого офіцери, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 2005 року. , загальна тривалість військової служби яких за контрактом складе три роки починаючи з 1 січня 2005 р., а також сержанти та старшини, солдати та матроси, які уклали другий контракт про проходження військової служби не раніше 1 січня 2005 р. та виявили на те бажання, є учасниками накопичувально-іпотечної системи, відповідно до якої кожного військовослужбовця відкривається іменний накопичувальний рахунок. Накопичення для житлового забезпечення, що враховуються на цьому рахунку, формуються за рахунок таких джерел:

1) накопичувальні внески з допомогою коштів федерального бюджета;

2) прибутки від інвестування накопичень для житлового забезпечення;

3) інші не заборонені законодавством РФ надходження. Право використання накопичень, врахованих на іменному накопичувальному рахунку, виникає за наявності обставин, передбачених у ст. 10 цього Федерального закону (загальна тривалість військової служби 20 років і більше; звільнення військовослужбовця, загальна тривалість служби якого становить десять років і більше з підстав, зазначених у вищезазначеному Федеральному законі, та ін). Крім того, кожен учасник накопичувально-іпотечної системи не менше ніж через три роки після його включення до накопичувально-іпотечної системи має право на укладання з уповноваженим федеральним органом договору цільової житлової позики з метою:

1) придбання житлового приміщення під заставу житлового приміщення, що купується;

2) погашення початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту (позики) та (або) погашення зобов'язань за таким кредитом (позикою). Цільова житлова позика надається на період проходження учасником накопичувально-іпотечної системи військової служби та є безвідсотковою на цей період. Однак розмір цільової житлової позики не може перевищувати фактичний обсяг коштів, накопичених на момент його надання на іменному накопичувальному рахунку військовослужбовця.

Указ Президента РФ від 10.06.1994 № 1181 "Про заходи щодо забезпечення добудови не завершених будівництвом житлових будинків" спрямований на скорочення обсягів витрат з підтримки незавершених будівництвом житлових будинків та забезпечення їх добудови та введення в експлуатацію. Цим Указом затверджено Положення про порядок передачі для завершення будівництва та продажу не завершених будівництвом житлових будинків, відповідно до якого здійснюються організація та проведення інвестиційних або комерційних конкурсів з передачі для завершення будівництва та продажу не завершених будівництвом у зв'язку з відсутністю фінансування житлових будинків, що перебувають у федеральної власності, зокрема що у віданні підприємств та оперативному управлінні установ, фінансованих з федерального бюджету, крім об'єктів молодіжних житлових комплексів.

У зв'язку з демографічною ситуацією, що погіршується, в країні останнім часом значна увага приділяється забезпеченню підвищення народжуваності, що вимагає, зокрема, створення нормальних житлових умов для молодих сімей. Відповідні заходи продовжують здійснюватись у рамках підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей" федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, другий етап реалізації якої (2006-2010 рр.) розпочався з 1 січня 2006 р. Відповідно до цієї підпрограми молодим сім'ям , визнаним такими, що потребують житлових приміщень, за рахунок бюджетних коштів надаються субсидії на придбання житла, у тому числі на погашення початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту або позики для придбання житла або будівництва індивідуального житлового будинку. Учасником підпрограми може бути молода сім'я, вік подружжя в якій не перевищує 30 років, або неповна сім'я, що складається з одного молодого батька, вік якого не перевищує 30 років, і одного і більше дітей і потребує поліпшення житлових умов. Розмір субсидії становить не менше 35% середньої вартості житла, яка визначається відповідно до вимог підпрограми (у тому числі 10% - за рахунок коштів федерального бюджету і не менше 25% - за рахунок коштів бюджетів суб'єктів РФ та місцевих бюджетів), - для молодих сімей , які мають дітей, і навіть щонайменше 40 % середньої вартості житла, обумовленої відповідно до вимогами підпрограми (зокрема 10 % - з допомогою коштів федерального бюджету і щонайменше 30 % - з допомогою коштів бюджетів суб'єктів РФ і місцевих бюджетів), - для молодих сімей, які мають одну і більше дітей. Крім того, суб'єкти РФ, що беруть участь у реалізації підпрограми, додатково надають молодій сім'ї - учаснику підпрограми субсидію в розмірі не менше 5% середньої вартості житла при народженні (усиновленні) однієї дитини на мету погашення частини іпотечного житлового кредиту або позики або компенсації витрачених молодою сім'єю власних коштів на придбання житла чи будівництво індивідуального житла. Умовою отримання субсидії є наявність у молодої сім'ї додаткових коштів - власних коштів або коштів іпотечного житлового кредиту або позики, необхідних для оплати житлового приміщення, що купується. У міру розвитку системи страхування іпотечних житлових кредитів додатково буде розглянута можливість надання підтримки молодим сім'ям за рахунок коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів РФ та місцевих бюджетів у сплаті страхових внесків за цим видом добровільного страхування, що дозволить знизити розмір первісного внеску при отриманні молодими сім'ями іпотечних кредитів до 5-10% вартості житла. Порядок надання молодим сім'ям субсидій для придбання житла, зокрема сплату початкового внеску під час отримання іпотечного житлового кредиту чи позики, встановлюється Урядом РФ.

Важливим кроком у напрямку вирішення житлової проблеми послужило прийняття законодавчого пакету, що складається з 26 федеральних законів, що регулюють житлові та пов'язані з ними відносини, які були підписані Президентом РФ у серпні та грудні 2004 р. До складу цих законів входять ЖК, Містобудівний кодекс, Федеральний закон "Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців", Закон про кредитні історії, Закон про участь у пайовому будівництві, Закон про кооперативи, Федеральний закон від 30.12.2004 № 210-ФЗ "Про основи регулювання тарифів організацій комунального комплексу" та ряд інших законів. Ними регулюється дуже широке коло питань, що стосуються проблеми забезпечення громадян житлом; при цьому враховуються зміни, які відбулися в соціально-економічній сфері життя нашої країни за останні роки.

Суб'єктами РФ приймаються також свої закони та інші нормативні правові акти, що передбачають виплату компенсацій (субсидій) громадянам на будівництво та придбання житла та інші види державної допомоги та сприяння їм у житловій сфері. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування надають громадянам допомогу та підтримку як у прямій, так і у непрямій формах.

Пряма бюджетна підтримка громадян та юридичних осіб (житлових, житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, інших об'єднань власників) здійснюється органами державної влади з метою покращення житлових умов громадян шляхом:

1) адресної допомоги громадянам при придбанні та будівництві житла;

2) фінансування будівництва державного та муніципального житла, що надається нужденним у житлових приміщеннях;

3) виділення дотацій обслуговування, утримання, ремонт, експлуатацію житлового фонду, і навіть надання комунальних послуг.

Непрямі форми державного стимулювання сприяють створенню економічних умов, що визначають ефективний розвиток житлового ринку, в рамках якого заохочуються інвестиції коштів громадян та юридичних осіб у житлову сферу.

До заходів, вкладених у збільшення даних інвестицій, ставляться надання пільг для комерційних банків, які видають довгострокові іпотечні кредити громадянам для придбання житла, випуск муніципальних житлових позик та інші форми стимулювання.

Сприяючи громадянам у вирішенні житлової проблеми, держава та органи місцевого самоврядування створюють необхідні умови для здійснення житлового будівництва. Велике значення має регулювання порядку надання земельних ділянок під таке будівництво. Як передбачено ч. 1 ст. 35 Містобудівного кодексу, внаслідок містобудівного зонування можуть визначатися житлові зони, до складу яких можуть включатися зони забудови житловими будинками:

1) індивідуальними;

2) малоповерховими;

3) середньоповерховими;

4) багатоповерховими;

5) інших видів. Житлові будинки можуть також включатися до переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення у громадсько-ділових зонах (ч. 2 та 6 ст. 35).

Чинне земельне законодавство містить норми, які забезпечують надання земельних ділянок для житлового будівництва. Зокрема, п. 4 ст. 28 ЗК передбачає неприпустимість відмови у наданні у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, для будівництва, за винятком випадків:

▪ вилучення земельних ділянок з обігу;

▪ встановленого федеральним законом заборони приватизацію земельних ділянок;

▪ резервування земельних ділянок для державних чи муніципальних потреб.

Не допускається відмова у наданні у власність громадян та юридичних земельних ділянок, обмежених в обороті та що знаходяться в державній або муніципальній власності, якщо федеральним законом дозволено надавати їх у власність громадян та юридичних осіб.

Відповідно до Федерального закону від 29.12.2004 № 191-ФЗ "Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації" ЗК доповнено ст. 30.1, згідно з якою окремі ділянки для здійснення житлового будівництва надаються у двох формах: у власність чи оренду. При цьому надання земельних ділянок для цієї мети спрощено, оскільки не потрібне попереднє узгодження місця розміщення об'єкта.

При наданні земельної ділянки для здійснення на ній житлового будівництва обов'язково проводиться аукціон з продажу земельної ділянки або з продажу права на укладення договору оренди земельної ділянки. Порядок проведення аукціону визначається ст. 38.1, включеної до ЗК тим самим Федеральним законом. Безпосередньо договір купівлі-продажу або оренди земельної ділянки з особою, яка подала заяву про її надання, полягає лише в тому випадку, якщо аукціон визнаний таким, що не відбувся на тій підставі, що в ньому брали участь менше двох учасників. Проведення вказаних аукціонів більшою мірою забезпечить належне використання земельних ділянок, що надаються під житлове будівництво.

Стимулюючий вплив на надання земельних ділянок під житлове будівництво покликана надати нову норму, включену до БК Федеральним законом від 20.08.2004 № 111-ФЗ "Про внесення зміни до статті 60 Бюджетного кодексу Російської Федерації", згідно з якою до розмежування державної власності на землю до місцевого бюджет у повному обсязі надходять доходи від продажу та передачі в оренду земельних ділянок, що знаходяться в державній власності, розташованих у межах муніципальних утворень і призначених для цілей житлового будівництва (п. 4 зазначеної статті).

За загальним правилом для здійснення будівництва необхідна підготовка проектної документації. Проте відповідно до ч. 3 ст. 48 Містобудівного кодексу здійснення підготовки такої документації не вимагається при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо житлових будинків з кількістю поверхів не більше трьох, призначених для проживання однієї сім'ї). Забудовник з власної ініціативи має право забезпечити підготовку проектної документації стосовно об'єктів індивідуального житлового будівництва. Будівництво, реконструкція об'єктів житлового будівництва, а також їх капітальний ремонт, якщо при його проведенні торкаються конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки таких об'єктів, здійснюється на підставі дозволу на будівництво (ч. 2 ст. 51).

Для надання дозволу на будівництво необхідне подання містобудівного плану земельної ділянки. Слід зазначити, що у разі, якщо фізична чи юридична особа звертається до органу місцевого самоврядування із заявою про видачу йому містобудівного плану земельної ділянки, не потрібно проведення процедур, передбачених ч. 1-16 ст. 46 Містобудівного кодексу. Орган місцевого самоврядування у разі надає заявнику містобудівний план земельної ділянки без стягнення плати (ч. 17 ст. 46).

До заяви на видачу дозволу на будівництво з метою будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єкта індивідуального житлового будівництва додається обмежене коло документів. Такими документами є:

1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку;

2) містобудівний план земельної ділянки;

3) схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва (ч. 9 ст. 51).

Так само, як і надання містобудівного плану земельної ділянки за заявою фізичної чи юридичної особи, видача дозволу на будівництво здійснюється без стягнення плати (ч. 15 ст. 51).

Дозвіл на будівництво надається на строк, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва. Дозвіл на індивідуальне житлове будівництво видається на десять років (ч. 19 ст. 51).

Наявність у новому містобудівному законодавстві наведених вище норм спрощує вирішення адміністративних питань, пов'язаних із здійсненням будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів житлового будівництва та здешевлює вирішення цих питань.

Дедалі більшого поширення продажу житла на виплат з тривалими термінами його оплати породило проблему відшкодування інвестованих у житлове будівництво коштів. Одним із способів вирішення цієї проблеми є випуск іпотечних цінних паперів. Перший спеціальний закон, прийнятий у цій галузі, - Закон про іпотечні цінні папери. Відповідно до ст. 2 Закону випускалися два види іпотечних цінних паперів:

1) облігації з іпотечним покриттям;

2) іпотечні сертифікати участі. Федеральним законом від 29.12.2004 № 193-ФЗ "Про внесення змін до Федерального закону "Про іпотечні цінні папери"" особливо виділено такий вид цінних паперів, як житлові облігації з іпотечним покриттям, які є різновидом облігацій з іпотечним покриттям.

Житлова облігація з іпотечним покриттям - облігація з іпотечним покриттям, до складу якого входять лише права вимоги, забезпечені заставою житлових приміщень. До відносин, що виникають у зв'язку з емісією даних облігацій, застосовуються загальні норми, що регулюють відносини, що виникають у зв'язку з емісією облігацій з іпотечним покриттям, крім передбачених Законом.

Згідно з новою нормою, включеною до абз. 2 ч. 3 ст. 3 Закону про іпотечні цінні папери Федеральним законом від 29.12.2004 № 193-ФЗ, до складу іпотечного покриття житлових облігацій з іпотечним покриттям не можуть входити вимоги, забезпечені заставою нерухомого майна, будівництво якого не завершено. Наведене правило підвищує надійність іпотечного покриття за житловими облігаціями з таким покриттям та захищає інтереси набувачів цього виду іпотечних цінних паперів. Розмір (сума) забезпечених іпотекою вимог, що становлять іпотечне покриття облігацій, не може бути меншим за 80 % загальної номінальної вартості облігацій (ч. 1 ст. 13).

Емісія облігацій з іпотечним покриттям може здійснюватися лише іпотечними агентами та кредитними організаціями. Відповідно до п. 2 ст. 102 ЦК акціонерне товариство вправі випускати облігації у сумі, не перевищує розмір статутного капіталу чи величину забезпечення, наданого з цією метою третіми особами після повної оплати статутного капіталу. За відсутності забезпечення випуск облігацій допускається не раніше третього року існування акціонерного товариства та за умови належного затвердження на той час двох річних балансів товариства. Однак Федеральним законом від 29.12.2004 № 192-ФЗ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з прийняттям Федерального закону "Про іпотечні цінні папери"" до цього пункту внесено доповнення, згідно з яким зазначені обмеження на випуск облігацій не поширюються на випуск облігацій із іпотечним покриттям. Аналогічним чином цей Федеральний закон доповнив і п. 2 ст. 31 Федерального закону від 08.02.1998 № 14-ФЗ "Про товариства з обмеженою відповідальністю".

Під іпотечним агентом розуміється спеціалізована комерційна організація, що відповідає встановленим ст. 8 Закону про іпотечні цінні папери вимогам, винятковим предметом діяльності якої є набуття прав вимоги за кредитами (позиками), забезпеченими іпотекою, та (або) заставних та якій відповідно до Закону надано право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям.

Передбачена законом діяльність може здійснюватись лише іпотечним агентом у формі акціонерного товариства (абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закону про іпотечні цінні папери).

Облігації з іпотечним покриттям можуть бути випущені як у документарній, так і бездокументарній формі. Вони мають закріплювати право їхніх власників на отримання відсотка, розмір якого визначено рішенням про випуск облігацій з покриттям іпотеки (ч. 1 ст. 10). Виплата відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям повинна здійснюватися не рідше ніж на рік (ч. 2 ст. 10).

Іпотечний сертифікат участі - це іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власності на іпотечне покриття, право вимагати від особи, яка видала її особи, належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на отримання грошових коштів, отриманих на виконання зобов'язань, вимоги щодо яких складають іпотеч. , і навіть інші права, передбачені ст. 2.

Видача іпотечних сертифікатів участі може здійснюватися лише комерційними організаціями, які мають ліцензії на провадження діяльності з управління інвестиційними фондами, пайовими інвестиційними фондами та недержавними пенсійними фондами, а також кредитними організаціями (ч. 1 ст. 17).

Видача іпотечних сертифікатів участі є підставою для виникнення спільної часткової власності власників цих сертифікатів на іпотечне покриття, на яке вони видаються, та установи довірчого управління таким іпотечним покриттям. Загальна пайова власність на іпотечне покриття виникає одночасно із заснуванням довірчого управління цим іпотечним покриттям (ч. 2 ст. 17).

Законом встановлюється особливий режим спільної часткової власності власників іпотечних сертифікатів участі, відповідно до якого поділ майна, що становить іпотечне покриття, та виділ із нього частки в натурі не допускаються. Крім того, умовою договору довірчого управління іпотечним покриттям є відмова фізичної чи юридичної особи від здійснення переважного права набуття частки у праві спільної часткової власності на майно, що становить іпотечне покриття. При цьому відповідне право припиняється (ч. 2 ст. 18).

Кожен іпотечний сертифікат участі засвідчує однаковий обсяг прав, зокрема однакову частку у праві спільної власності на іпотечне покриття. Такий сертифікат є бездокументарним цінним папером, який не має номінальної вартості. Іпотечні сертифікати участі вільно звертаються, зокрема через організаторів торгівлі над ринком цінних паперів.

Випуск іпотечних цінних паперів забезпечує додаткове залучення коштів фізичних та юридичних осіб до житлового будівництва і тим самим сприяє вирішенню житлової проблеми.

Житлове будівництво є дорогим і тому у багатьох випадках здійснюється за допомогою позикових коштів. При цьому позикодавці мають бути впевнені у належному виконанні позичальником своїх зобов'язань. Певною мірою створенню такої впевненості має сприяти ухвалений у 2004 р. Закон про кредитні історії. Відповідно до п. 1 ст. 3 під кредитною історією розуміється інформація, склад якої визначено цим Законом і яка характеризує виконання позичальником прийнятих він зобов'язань за договорами позики (кредиту) і зберігається в бюро кредитних історій. Кредитна історія складається з трьох частин:

1) титульний;

2) основний;

3) додаткової (закритої).

У титульній частині містяться відомості про суб'єкт кредитної історії - позичальника (фізичну або юридичну особу).

В основній частині містяться зазначені у ст. 4 відомості про позичальника та відомості щодо зобов'язання позичальника (для кожного запису кредитної історії). Тут, зокрема, повинні знаходитися відомості про суму зобов'язання позичальника на дату укладення договору позики (кредиту), термін виконання зобов'язання в повному розмірі, строк сплати відсотків відповідно до договору позики (кредиту), про дату та суму фактичного виконання зобов'язань позичальника в повному розмірі та (або) неповному розмірі, про погашення позики (кредиту) за рахунок забезпечення у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань за договором; про факти розгляду судом спорів за договором позики (кредиту) та змістом резолютивних частин судових актів, що набрали законної сили, за винятком інформації, зазначеної у додатковій (закритій) частині кредитної історії.

Додаткова (закрита) частина кредитної історії містить відомості щодо джерела формування кредитної історії та її користувачів.

Бюро кредитних історій є юридичною особою, зареєстрованою відповідно до законодавства РФ і надає відповідно до Закону про кредитні історії послуги з формування, обробки та зберігання кредитних історій, а також щодо надання кредитних звітів та супутніх послуг. Обов'язковою вимогою до бюро кредитних історій є наявність у нього ліцензії на здійснення діяльності з технічного захисту конфіденційної інформації. Федеральний орган виконавчої влади, уповноважений на здійснення функцій контролю та нагляду за діяльністю бюро кредитних історій (нині - Федеральна служба з фінансових ринків), веде державний реєстр бюро кредитних історій. Підстави для відмови у внесенні запису про юридичну особу до цього реєстру передбачено ч. 7 ст. 15.

Як джерело формування кредитної історії виступає організація, що є позикодавцем (кредитором) за договором позики (кредиту) і представляє інформацію, що входить до складу кредитної історії, бюро кредитних історій. Ця інформація подається на підставі договору про надання інформаційних послуг (ч. 1 ст. 5). Джерело формування кредитної історії представляє інформацію в бюро кредитних історій лише за наявності цього письмового чи іншим способом документально зафіксованої згоди позичальника. Згода позичальника на подання інформації в бюро кредитних історій може бути одержана у будь-якій формі, що дозволяє однозначно визначити отримання такої згоди (ч. 4 ст. 5).

Відповідно до ч. 3 ст. 5 кредитні організації мають представляти всю наявну інформацію, визначену у ст. 4 щодо всіх позичальників, які дали згоду на її подання, у зазначеному вище порядку хоча б в одне бюро кредитних історій, включене до державного реєстру бюро кредитних історій.

Як користувача кредитної історії може виступати індивідуальний підприємець або юридична особа, які отримали письмову чи іншим способом документально зафіксовану згоду суб'єкта кредитної історії на отримання кредитного звіту для укладання договору позики (кредиту). Кредитний звіт являє собою документ, що містить інформацію, що входить до складу кредитної історії, та який бюро кредитних історій надає на запит користувача кредитної історії та інших осіб, які мають право на отримання зазначеної інформації відповідно до Закону про кредитні історії. При цьому користувачеві кредитної історії не надається інформація, яка становить її додаткову (закриту) частину. Кредитний звіт надається користувачеві кредитної історії на підставі договору з бюро кредитних історій щодо надання інформаційних послуг.

Крім користувача кредитної історії, кредитний звіт може надаватися на його запит самому суб'єкту кредитної історії для ознайомлення з нею. Крім того, Центральний каталог кредитних історій представляється титульна частина кредитного звіту. До суду (судді) у кримінальній справі, що у його провадженні, а за наявності згоди прокурора - до органів попереднього слідства у порушеній кримінальної справи, що у їх провадженні, представляється додаткова (закрита) частина кредитної історії.

Центральний каталог кредитних історій створюється Банком Росії. Цей каталог зберігає інформацію, що становить титульні частини кредитних історій, які ведуть бюро кредитних історій біля РФ, інформацію у тому, у яких бюро кредитних історій зберігаються кредитні історії, відповідні зазначеним титульним частинам, і навіть коди суб'єктів кредитних історій чи інформацію, що дозволяє визначити правильність пред'явленого (введеного, що міститься у запиті) коду суб'єкта кредитної історії. Центральний каталог кредитних історій надає інформацію про бюро кредитних історій, в якому (яких) зберігається (зберігаються) кредитна історія (кредитні історії) суб'єкта кредитної історії, цього суб'єкта кредитної історії (кредитних історій) та користувачів кредитної історії (кредитних історій) за формою та в порядку, встановлені Банком Росії, на безоплатній основі.

Створенню сприятливіших умов житлового будівництва сприяє проведена державою останнім часом політика у сфері податків і зборів. Федеральним законом від 20.08.2004 № 104-ФЗ "Про внесення змін до статті 4 Закону Російської Федерації "Про державне мито"" було встановлено невеликий розмір державного мита, що сплачується за нотаріальне посвідчення договорів про іпотеку у випадках, коли таке посвідчення передбачено законом:

за посвідчення договорів про іпотеку житлового приміщення забезпечення повернення кредиту (позики), наданого на придбання або будівництво житлового будинку, квартири - 200 руб.;

за посвідчення договорів про іпотеку іншого нерухомого майна - 0,3% від суми договору, але не більше 3000 руб. (При звичайній ставці за нотаріальне посвідчення договорів, що становила 1,5% від суми договору).

Цим же Федеральним законом було скасовано сплату державного мита за державну реєстрацію договору про заставу нерухомості (договору про іпотеку) та за видачу документа про цю реєстрацію, а також за надання виписки з реєстру державної реєстрації договору про іпотеку.

Після втрати сили з 1 січня 2005 р. Закону РФ "Про державне мито" відповідно до Федерального закону від 02.11.2004 № 127-ФЗ "Про внесення змін до частини першої та другої Податкового кодексу Російської Федерації та деяких законодавчих актів Російської Федерації, а також про визнання такими, що втратили чинність, окремих законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації" аналогічним чином вирішено питання про розмір державного мита, що сплачується за державну реєстрацію договорів про іпотеку, за винятком договорів про іпотеку морських і повітряних суден, а також судів внутрішнього плавання (підп. 4 п. 1 ст.333.24 ПК). У той же час за державну реєстрацію договору про іпотеку, включаючи внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним запису про іпотеку як обтяження прав на нерухоме майно, державне мито сплачується фізичними особами - у розмірі 500 руб., Організаціями - у розмірі 2000 руб. розмірі 22 руб. (Підп. 1 п. 333.33 ст. XNUMX ПК).

Відповідно до доповнень, внесених до п. 2 ст. 146 та п. 3 ст. 149 ПК, операції з реалізації земельних ділянок (часток у них), реалізація житлових будинків, житлових приміщень, а також часток у них та передача частки у праві на спільне майно в багатоквартирному будинку при реалізації квартир не оподатковуються на додану вартість (див. Федеральний закон від 20.08.2004 № 109-ФЗ "Про внесення змін до статей 146 та 149 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації", який набув чинності з 1 січня 2005 р.).

Раніше від оподаткування на додану вартість було звільнено послуги з надання у користування житлових приміщень у житловому фонді всіх форм власності (підп. 10 п. 2 ст. 149 ПК).

Значні податкові пільги надаються під час здійснення купівлі-продажу житлових приміщень та земельних ділянок. Так, відповідно до абз. 1 та 2 підп. 1 п. 1 ст. 220 ПК (див. Федеральний закон від 20.08.2004 № 112-ФЗ "Про внесення змін до статей 220 та 224 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації") при визначенні розміру податкової бази платник податків має право на отримання майнових податкових відрахувань у сумах, отриманий у податковому періоді від продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, земельних ділянок та часток у зазначеному майні, які перебували у власності платника податків менше трьох років (раніше цей термін становив п'ять років), але не перевищують загалом 1 млн. руб. . При продажу даного майна та часток у ньому, які перебували у власності платника податків три роки і більше, майновий податковий відрахування надається у розмірі повної суми, одержаної платником податків під час їх продажу.

Замість використання права отримання зазначеного майнового податкового відрахування платник податків вправі зменшити суму своїх оподатковуваних доходів у сумі фактично вироблених їм і документально підтверджених витрат, що з отриманням цих доходів.

Платник податку має право на отримання майнового податкового відрахування в сумі, витраченій ним на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку, квартири, кімнати або частки (часток) у них, у розмірі фактично вироблених витрат, а також у сумі, спрямованій на погашення відсотків за цільовими позиками (кредитами), отриманими від кредитних та інших організацій РФ (а не тільки за іпотечними кредитами, отриманими платником податків у банках РФ, як передбачалося раніше) і фактично витрачених ним на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку, квартири, кімнати або частки (часток) у них.

Прийняття до вирахування витрат на добудову та оздоблення придбаного будинку або оздоблення придбаної квартири, кімнати можливе в тому випадку, якщо у договорі, на підставі якого здійснено таке придбання, зазначено придбання незавершених будівництвом житлового будинку, квартири, кімнати (прав на квартиру, кімнату) без обробки або частки (часток) у них.

Загальний обсяг даного майнового податкового відрахування неспроможна перевищувати 1 млн. крб. без урахування сум, вкладених у погашення відсотків за цільовим позикам (кредитах), отриманих від кредитних та інших організацій РФ і практично витраченим їм у нове будівництво чи придбання біля РФ житлового будинку, квартири, кімнати чи частки (часток) у яких.

Повторне надання платнику податків такого майнового податкового відрахування не допускається.

Якщо в податковому періоді майнове податкове відрахування не може бути використане повністю, його залишок може бути перенесений на наступні податкові періоди до повного його використання (підп. 2 п. 1 ст. 220 ПК).

Відповідно до Федерального закону від 20.08.2004 № 112-ФЗ із сум економії на відсотках при отриманні платниками податків позикових (кредитних) коштів у частині перевищення розмірів, зазначених у п. 2 ст. 212 НК, котрим встановлено підвищена (35 %) податкова ставка, виключено доходи як матеріальної вигоди, отриманої від економії на відсотках користування платниками податків цільовими позиками (кредитами), отриманими від кредитних та інших організацій РФ і фактично витраченими ними нове будівництво чи придбання біля РФ житлового будинку, квартири чи частки (часток) у яких, виходячи з документів, підтверджують цільове використання таких коштів (абз. 5 п. 2 ст. 224 НК).

Тим самим Федеральним законом ст. 224 ПК доповнено п. 5, що встановлює щодо доходів у вигляді відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям, емітованим до 1 січня 2007 р., а також за доходами засновників довірчого управління іпотечним покриттям, отриманим на підставі придбання іпотечних сертифікатів для участі, до 1 січня 2007 р., знижену податкову ставку (9%).

Відповідно до п. 18 ч. 2 ст. 250 ПК позареалізаційними доходами, що враховуються при визначенні податкової бази для розрахунку податку на прибуток організацій, визнаються суми кредиторської заборгованості (зобов'язання перед кредиторами), списаної у зв'язку із закінченням строку позовної давності або з інших підстав, за винятком випадків, передбачених підп. 21 п. 1 ст. 251 ПК. Однак Федеральним законом від 20.08.2004 № 105-ФЗ "Про внесення змін до статей 250 і 251 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації" даний пункт доповнено вказівкою на те, що його положення не поширюються на списання іпотечним агентом кредиторської заборгованості у вигляді зобов'язань перед власниками облігацій з іпотечним покриттям. Крім того, п. 1 ст. 251 ПК той самий Федеральний закон доповнив підп. 29, відповідно до якого при визначенні зазначеної податкової бази не враховуються доходи у вигляді майна, включаючи кошти, та (або) майнових прав, отриманих іпотечним агентом у зв'язку з його статутною діяльністю. Таким чином, іпотечним агентам, тобто спеціалізованим комерційним організаціям, винятковим предметом діяльності яких є набуття прав вимоги по кредитах (позиках), забезпечених іпотекою, та заставних і яким надано право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям, а також громадянам, які продають та тим, хто набуває житла, надано суттєві податкові пільги.

Відповідно до нової редакції п. 4 ст. 284 ПК встановлено знижені податкові ставки, які повинні застосовуватися щодо податкової бази для розрахунку податку на прибуток організацій за операціями з іпотечними цінними паперами. Так, за доходами у вигляді відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям, емітованим після 1 січня 2007 р., та доходами засновників довірчого управління іпотечним покриттям, отриманими на підставі придбання іпотечних сертифікатів участі, виданих керуючим іпотечним покриттям після 1 січня 2007 року. податкова ставка у вигляді 15 % (за загальної податкової ставці - 24 %). За доходами у вигляді відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям, емітованим до 1 січня 2007 р., та доходами засновників довірчого управління іпотечним покриттям, отриманими на підставі придбання іпотечних сертифікатів участі, виданих керуючим іпотечним покриттям до 1 січня 2007 р. розмірі 9% (див. Федеральний закон від 20.08.2004 № 107-ФЗ "Про внесення зміни до статті 284 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації").

Федеральним законом від 20.08.2004 № 116-ФЗ "Про внесення змін до статті 8 Закону Російської Федерації "Про плату за землю"" було встановлено пільгову податкову ставку та щодо податку за землі, надані фізичним особам для індивідуального житлового будівництва або зайняті житловим фондом (Державним, муніципальним, громадським, кооперативним, індивідуальним). Зазначений податок стягувався з усієї площі земельної ділянки у розмірі 3% ставок земельного податку, встановлених у містах та селищах міського типу, але не менше 10 руб. за кв. м.

З 1 січня 2005 р. відповідні податкові ставки безпосередньо встановлюються нормативними правовими актами представницьких органів муніципальних утворень (законами міст федерального значення Москви та Санкт-Петербурга) і не можуть перевищувати 0,3% (при загальній податковій ставці 1,5%) кадастрової вартості земельних ділянок станом на 1 січня року, що є податковим періодом, щодо земельних ділянок, зайнятих житловим фондом та об'єктами інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу (за винятком частки у праві на земельну ділянку, що припадає на об'єкт, що не належить до житлового фонду та до об'єктів інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу) або наданих для житлового будівництва (ст. 390-391, 394 ПК).

1.5. Принципи житлового права

У сфері житлових відносин, як і в будь-якій іншій галузі суспільних відносин, що регулюються правом, діє принцип законності. Застосування цього принципу до житлових відносин має власну специфіку. Так, ці відносини регулюються як Конституцією і федеральними законами, як і інші відносини, але й законами та інші нормативними правовими актами суб'єктів РФ. Отже, дотримання зазначеного принципу потрібно виконання розпоряджень як федерального законодавства, а й законодавства суб'єктів РФ. З іншого боку, реалізації цього принципу необхідно, щоб регіональні нормативні правові акти, прийняті з питань житлового права, не суперечили федеральним законодавчим актам. При розбіжності тих та інших повинні застосовуватися норми федерального закону як такі, що мають велику юридичну силу.

Є специфіка й у характері відносин, куди поширюється дію принципу законності як принципу житлового права. Так, дуже важливим є дотримання законності при постановці на облік громадян, які потребують житлових приміщень, надання житла на умовах найму соціального, де на практиці нерідко зустрічаються порушення. Так само неприпустимо порушення житлових норм під час укладання, виконанні і розірвання договорів як соціального, і комерційного найму, і навіть інших правил, які стосуються області житлових відносин.

Принцип стабільності права на житло виявляється у забезпеченні особливої ​​стійкості користування житлом. У зв'язку із цим Конституція (ч. 1 ст. 40) передбачає неприпустимість довільного позбавлення житла. Відповідно до ч. 4 ст. 3 ЖК ніхто не може бути виселений з житлового приміщення або обмежений у праві користування житловим приміщенням, у тому числі у праві отримання комунальних послуг, інакше як на підставах та в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими федеральними законами. Цей принцип отримав подальший розвиток у житловому та цивільному законодавстві, де передбачено обмежений перелік підстав розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця та встановлено, що таке розірвання договору провадиться в судовому порядку (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ЦК).

Наступний принцип житлового права - принцип доступності користування житлом, який виявляється у забезпеченні всім громадянам реальної можливості мати житло та користуватися ним на різних підставах: на праві власності, за договором соціального чи комерційного найму тощо. Реалізація цього принципу забезпечується насамперед за допомогою надання допомоги громадянам з боку держави, муніципальних утворень, підприємств, організацій, військових частин та формувань у придбанні чи будівництві житла. Ця допомога здійснюється у формі сприяння громадянам у отриманні банківських кредитів, безпосередньому наданні безоплатних субсидій, встановленні податкових пільг, випуску житлових цінних паперів. Зазначений принцип здійснюється також за допомогою надання житлових приміщень у найм або з інших підстав малозабезпеченим громадянам, військовослужбовцям та іншим зазначеним у законі категоріям громадян, які потребують житла.

Принцип недоторканності житла спрямований на забезпечення таких умов користування житловими приміщеннями, які забезпечують спокій громадян та обмежують отримання відомостей про їхнє приватне життя без їхньої згоди. Для досягнення цих цілей у ст. 25 Конституції чітко визначено, що ніхто не має права проникати в житло проти волі осіб, що проживають у ньому, інакше як у випадках, встановлених федеральним законом, або на підставі судового рішення. Стосовно цієї норми важливо відзначити, що заборона проникнення в житло означає не тільки неприпустимість входження в житло, а й отримання відомостей про те, що в ньому відбувається (наприклад, за допомогою установки в житловому приміщенні підслуховуючих пристроїв) без згоди громадян, які проживають у ньому. . Незаконне проникнення в житло, вчинене всупереч волі осіб, що проживають у ньому, утворює склад злочину (ст. 139 КК).

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЖК проникнення в житло без згоди проживаючих у ньому на законних підставах громадян допускається у випадках і порядку, передбачених федеральним законом, тільки з метою порятунку життя громадян та (або) їхнього майна, забезпечення їхньої особистої безпеки або громадської безпеки при аварійних ситуаціях, стихійних лихах , катастрофи, масові заворушення або інші обставини надзвичайного характеру, а також з метою затримання осіб, підозрюваних у скоєнні злочинів, припинення вчинених злочинів або встановлення обставин скоєного злочину або нещасного випадку.

1.6. Місце житлового права у системі права

У юридичної науці є різні міркування щодо юридичної природи житлового права. На думку ряду вчених (І. Л. Брауде, В. Н. Литовкін та ін.), житлове право є інститутом, складовою або підгалузою цивільного права. Ця думка висловлювалася, переважно, у період до прийняття відокремленого житлового законодавства (Основи житлового законодавства Союзу РСР та союзних республік; ЖК РРФСР) і ґрунтується на розумінні житлового права як права, головним чином регулюючого користування житловими приміщеннями. Що ж до інших правових норм, зокрема, що регулюють управління житловим фондом та його експлуатацію, то вони розглядаються авторами, які дотримуються такої позиції, як норми, що регулюють інші, не житлові відносини.

Водночас із змісту та змісту чинного житлового законодавства очевидно, що житлове право нині постає як сукупність правових норм, яка не обмежується лише регулюванням користування житловими приміщеннями, а охоплює весь комплекс питань, пов'язаних із формуванням та використанням житлового фонду, включаючи питання управлінського характеру. Відповідно, існує погляд, згідно з яким житлове право є не що інше, як комплексна галузь права чи законодавства, в якій об'єднані норми та правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права (С. М. Корнєєв, Ю. К. Толстой, П. А.). І. Седугін, П. В. Крашенінников).

У літературі також висловлено думку, що житлове право є самостійною галуззю у системі права (П.С. Никитюк). Ця думка, з погляду, правильна. Не торкаючись загальнотеоретичного питання правомірності виділення про комплексних галузей права, слід зазначити, що житло - це настільки специфічний і соціально значимий вид матеріального блага, використовуваного людиною, що які стосунки із цього приводу відносини є самостійний об'єкт правового регулювання. Існування житлового права як окремої галузі права підтверджується також такими, що відбулися в 80-х роках. XX ст. відокремленням та кодифікацією житлового законодавства, що взагалі не є характерним для так званих комплексних галузей права, якщо навіть визнати їхнє існування реальним, хоча в юридичній науці і воно викликає суперечки.

Разом з тим необхідно зазначити, що особливість житлового права як галузі права, що значною мірою викликає невизнання її окремого існування в системі права, полягає в тому, що багато норм цього права суміжні з нормами цивільного, адміністративного, земельного, фінансового права, оскільки ті і інші регулюють одні й самі відносини. Тим часом, житлово-правові норми спрямовані не на врегулювання управлінських, майнових, кредитних та інших відносин як таких, що властиво нормам галузей права, що спеціально регулюють ці відносини, а спрямовані на забезпечення задоволення специфічної потреби громадян у житлі, тобто регулюють відповідні відносини під іншим кутом зору, з іншого боку.

Специфічною рисою громадських відносин, регульованих нормами житлового права, і те, що вони виникають щодо особливого матеріального об'єкта - житла (житлового будинку, квартири, кімнати тощо. буд.), спеціально призначеного проживання громадян.

Для житлових відносин характерне і особливе коло їх суб'єктів. Так, їх учасниками є, по-перше, житлові органи, функції яких виконують відповідні державні, муніципальні та інші органи, та житлово-експлуатаційні організації, по-друге, громадяни, які виступають як власники житлових приміщень, їх наймачів, наймачів, тимчасових мешканців і т.д.

Житлове право як галузь права має власний спосіб правового регулювання. Цей метод може бути визначений як імперативно-діапозитивний. Так, нормам, які встановлюють загальні положення житлового права, регулюючим порядок управління житловим фондом, облік громадян, які потребують житлових приміщеннях, тощо, властиво регулювання громадських відносин у вигляді розпоряджень, які мають владний характер. У той самий час відносини, які у зв'язку з користуванням житловими приміщеннями, регулюються значною мірою диспозитивными, т. е. допускають визначення їх змісту залежно від розсуду сторін, правилами. Такі, зокрема, правила найму, піднайму житлових приміщень, проживання у них тимчасових мешканців.

Житлове право, будучи галуззю права, має власну систему, що складається з правових інститутів, які включають правові норми, якими регулюються відповідні групи однорідних житлових відносин. Центральним інститутом житлового права є інститут найму житлових приміщень, дія якого поширюється використання для проживання громадян значної частини житлових приміщень.

Тема 2. Джерела житлового права

2.1. Концепція житлового законодавства. Види джерел житлового права

Житлове законодавство - система законів, інших нормативних правових актів, з яких встановлюються, змінюються чи припиняються житлово-правові відносини.

Відповідно до п. "к" ст. 72 Конституції житлове законодавство перебуває у спільному віданні Російської Федерації та суб'єктів РФ. Таким чином, суб'єктам РФ надається право мати власне житлове законодавство з питань, які не врегульовані федеральним законодавством.

Закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ що неспроможні суперечити федеральним законам, за наявності ж протиріччя між федеральним законом та іншим актом, виданим Російської Федерації, діє федеральний закон (год. 5 ст. 76 Конституції).

Поза межами ведення Російської Федерації та повноважень Російської Федерації з предметів спільного ведення Російської Федерації та її суб'єктів суб'єкти РФ мають всю повноту структурі державної влади (ст. 73 Конституції), зокрема здійснюють власне правове регулювання житлових відносин, приймаючи закони та інші нормативні правові акти.

У разі суперечності між федеральним законом та нормативним правовим актом суб'єкта РФ, виданим з питання, що знаходиться поза межами ведення Російської Федерації та повноважень Російської Федерації з предметів спільного ведення Російської Федерації та суб'єкта РФ, діє нормативний правовий акт суб'єкта РФ (ч. 6 ст. 76 Конституції).

Відповідно до п. "к" ст. 72 Конституції джерела житлового права поділяються на дві основні групи:

1) федеральні житлові закони та інші прийняті відповідно до них на федеральному рівні нормативні правові акти;

2) закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 ЖК житлове законодавство складається з ЖК, прийнятих відповідно до нього інших федеральних законів, а також виданих відповідно до них указів Президента РФ, постанов Уряду РФ, нормативних правових актів федеральних органів виконавчої влади, законів та інших нормативних правових актів суб'єктів РФ, нормативних правових актів органів місцевого самоврядування

Важливим законом, який регулює житлові відносини, є ЖК, що набрав чинності з 1 березня 2005 р., необхідність прийняття якого давно назріла у зв'язку з переходом до ринкових відносин, які вимагали принципово іншого підходу до вирішення житлової проблеми. Якщо раніше держава брала на себе зобов'язання забезпечити своїх громадян житлом, то в нових умовах переважна більшість громадян має купувати та будувати житлові приміщення власним коштом. Завданням же держави є сприяння громадянам у цьому, у тому числі через використання ринкових механізмів.

Відповідно до ст. 4 Закону про введення ЖК до приведення у відповідність до ЖК законів та інших нормативних правових актів, що діють на території РФ, закони та інші нормативні правові акти застосовуються остільки, оскільки вони не суперечать ЖК і зазначеному Федеральному закону.

Видані до набрання чинності ЖК нормативні правові акти Верховної Ради РРФСР, Верховної Ради РФ, які є законами, і нормативні правові акти Президії Верховної Ради РРФСР, Президента РФ, Уряди РФ, і навіть застосовувані біля РФ нормативні правові акти Верховної Ради СРСР, не є законами, і нормативні правові акти Президії Верховної Ради СРСР, Президента СРСР, Уряди СРСР з питань, які відповідно до ЖК можуть регулюватися лише федеральними законами, діють до набрання чинності відповідними федеральними законами.

До житлових відносин, що виникли до набрання чинності ЖК, ЖК застосовується у частині тих правий і обов'язків, які виникнуть після набрання ним чинності, крім випадків, передбачених ст. 5 Закону про запровадження ЖК.

Вперше в ЖК зроблено спробу чіткого розмежування компетенції органів державної влади РФ та суб'єктів РФ у сфері житлових відносин. Дане розмежування має враховуватися під час прийняття зазначеними органами законів та інших нормативних правових актів, які регулюють ці відносини. Так, до компетенції органів державної влади РФ у сфері житлових відносин належать:

1) визначення порядку державного обліку житлових фондів;

2) встановлення вимог до житлових приміщень, їх утримання, утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирних будинках;

3) визначення підстав визнання незаможних громадян такими, що потребують житлових приміщень, що надаються за договорами соціального найму;

4) визначення порядку надання малозабезпеченим громадянам за договорами найму соціального житлових приміщень муніципального житлового фонду;

5) визначення інших категорій громадян з метою надання їм житлових приміщень житлового фонду РФ;

6) визначення порядку надання житлових приміщень зазначеного житлового фонду громадянам, які потребують житлових приміщень та категорії яких встановлені федеральним законом;

7) визначення підстав надання житлових приміщень за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів;

8) визначення порядку організації та діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів, правового становища їх членів, у тому числі порядку надання їм житлових приміщень у будинках даних кооперативів;

9) визначення порядку організації та діяльності товариств власників житла, правового становища членів цих товариств;

10) визначення умов та порядку перебудови та перепланування житлових приміщень;

11) визначення підстав та порядку визнання житлових приміщень непридатними для проживання;

12) визнання у порядку житлових приміщень, які входять у житловий фонд РФ, непридатними проживання;

13) встановлення правил користування жилими приміщеннями;

14) визначення підстав, порядку та умов виселення громадян із житлових приміщень;

15) правове регулювання окремих видів угод із житловими приміщеннями;

16) встановлення структури плати за житлове приміщення та комунальні послуги, порядку розрахунку та внесення такої плати;

17) здійснення контролю над використанням та безпекою житлового фонду РФ, відповідністю житлових приміщень цього фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства;

18) інші питання, віднесені до компетенції органів структурі державної влади РФ у сфері житлових відносин Конституцією, ЖК, іншими федеральними законами (ст. 12 ЖК).

Відповідно до ст. 13 ЖК до компетенції органів державної влади суб'єкта РФ у сфері житлових відносин відносяться:

1) державний облік житлового фонду суб'єкта РФ;

2) визначення порядку надання житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду суб'єкта РФ;

3) встановлення порядку визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї та підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами найму соціального житлових приміщень муніципального житлового фонду;

4) визначення інших категорій громадян з метою надання їм житлових приміщень у житловому фонді суб'єкта РФ;

5) визначення порядку надання за договорами найму встановленим відповідним законом суб'єкта РФ категоріям громадян житлових приміщень у житловому фонді суб'єкта РФ;

6) визнання у порядку житлових приміщень, які входять у житловий фонд суб'єкта РФ, непридатними проживання;

7) визначення порядку ведення органами місцевого самоврядування обліку громадян як нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму;

8) здійснення контролю над використанням та безпекою житлового фонду суб'єкта РФ, відповідністю житлових приміщень цього фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства;

9) інші питання, віднесені до компетенції органів структурі державної влади суб'єктів РФ у сфері житлових відносин Конституцією, ЖК, іншими федеральними законами і віднесені до компетенції органів структурі державної влади РФ, органів місцевого самоврядування.

Як бачимо, поняттям компетенції у разі охоплюється як видання законів та інших нормативних правових актів, а й діяльність у сфері житлових відносин, здійснювана відповідно до житловими нормами.

ЖК визначив також компетенцію органів місцевого самоврядування у сфері житлових відносин:

1) облік державного житлового фонду;

2) встановлення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї та підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;

3) ведення в установленому порядку обліку громадян як нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму;

4) визначення порядку надання житлових приміщень державного спеціалізованого житлового фонду;

5) надання в установленому порядку малозабезпеченим громадянам за договорами найму соціального житлових приміщень муніципального житлового фонду;

6) прийняття в установленому порядку рішень про переведення житлових приміщень до нежитлових та нежитлових приміщень до житлових;

7) погодження перебудови та перепланування житлових приміщень;

8) визнання в установленому порядку житлових приміщень державного житлового фонду непридатними для проживання;

9) здійснення контролю за використанням та безпекою муніципального житлового фонду, відповідністю житлових приміщень даного фонду встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства;

9.1) визначення порядку отримання документа, що підтверджує прийняття рішення про погодження або про відмову у погодженні перебудови та (або) перепланування житлового приміщення відповідно до умов і порядку перебудови та перепланування житлових приміщень;

10) інші питання, віднесені до компетенції органів місцевого самоврядування у сфері житлових відносин Конституцією, ЖК, іншими федеральними законами, і навіть законами відповідних суб'єктів РФ (ст. 14).

2.2. Значення Конституції для житлового законодавства. Федеральні закони та інші нормативні правові акти як джерела житлового права

Конституція є основним нормативним актом всього російського законодавства, включаючи житлове. Відповідно до ч. 1 ст. 15 Конституції вона має вищу юридичну силу, пряму дію та застосовується на всій території РФ; закони та інші правові акти, прийняті Російської Федерації, нічого не винні суперечити Конституції.

Стосовно житлового права можуть бути виділені системоутворюючі закони, до яких належать Конституція, ЖК. Навколо цих законів формується решта житлове законодавство, до складу якого входять як федеральні закони, а й прийняті відповідно до них закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ (ч. 2 ст. 76 Конституції).

Конституція містить низку положень, визначальних основи правового регулювання житлових відносин. Такі положення закріплені, зокрема, нормами про право на житло, захист цього права та забезпечення його реалізації (ст. 40), недоторканність житла (ст. 25), свободу вибору місця проживання (ст. 27). Крім норм, які мають безпосереднє відношення до житлової сфери, у Конституції є норми загального характеру, які також стосуються цієї сфери. Оскільки у час дуже значну частину житлового фонду Росії становить приватний житловий фонд, велике значення задля забезпечення права громадян житло має принцип недоторканності приватної власності, що випливає з положень ст. 35 Конституції: "Право приватної власності охороняється законом" (ч. 1); "Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути здійснено лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування" (ч. 3). Тим самим забезпечується можливість стабільного здійснення правочинів володіння, користування та розпорядження громадянами-власниками житлових приміщень відповідно до їх призначення (ст. 288 ЦК), а членам їх сімей – можливість користування цими приміщеннями на умовах, передбачених житловим законодавством (ст. 292 ЦК) .

Принцип недоторканності житла тісно пов'язаний з іншим конституційним принципом - недоторканністю приватного життя (ст. 23 Конституції), оскільки забороною проникнення в житло проти волі осіб, що проживають у ньому, обмежується можливість отримання відомостей про їхнє приватне життя всупереч їх бажанню.

Торкаючись вельми суттєвих інтересів громадян в умовах існуючої житлової проблеми, житлові відносини нерідко породжують конфлікти між їхніми суб'єктами, які потребують судового вирішення. У зв'язку з цим велике значення для стабілізації даних відносин та забезпечення захисту прав, свобод та законних інтересів їх учасників мають норми Конституції про право на судовий захист та право на оскарження до суду рішень та дій (бездіяльності), що порушують права та свободи громадян (ч. 1, 2 ст.46). Останнє право також є актуальним, оскільки багато житлових питань вирішуються нині органами місцевого самоврядування, змішаними органами (громадськими комісіями з житлових питань, що створюються при органах місцевого самоврядування) та посадовими особами.

Найважливішим спеціальним законодавчим актом, який регулює житлові відносини, є ЖК. У новому ЖК, як і раніше діяло, є розд. I "Загальні засади". Однак його зміст значно ширший і приведений у відповідність до сучасного стану житлових відносин. У ньому містяться основні положення, що належать до житлових прав громадян; визначено способи забезпечення умов здійснення права на житло; вперше поряд із нормами про неприпустимість довільного позбавлення житла включені норми щодо його недоторканності; також вперше законодавчо вирішено низку питань, що не регламентувалися в колишньому ЖК РРФСР: про коло житлових відносин, їх учасників; склад житлового законодавства; підстави виникнення житлових прав та обов'язків; способи захисту житлових прав; з урахуванням сучасної структури органів управління у Росії вирішено питання про розмежування компетенції у сфері житлових відносин. Крім того, в цьому розділі ЖК є положення про об'єкти житлових прав та житловий фонд, переведення житлового приміщення в нежитлове та навпаки, перебудову та перепланування житлового приміщення.

До складу нового ЖК входять також розділи: про право власності та інші речові права на житлові приміщення; житлових приміщеннях, що надаються за договорами найму соціального; спеціалізованому житловому фонді; житлових та житлово-будівельних кооперативах; товариство власників житла; платі за житлове приміщення та комунальні послуги; управління багатоквартирними будинками.

Крім ЖК, норми, мають житлово-правове значення, містяться й у інших федеральних законів. Ряд таких положень включає, зокрема, Містобудівний кодекс, в якому поряд з нормами, що регламентують здійснення суто містобудівної діяльності, є норми, що стосуються реалізації права громадян на житло. До них належать, зокрема, норми забезпечення сприятливого середовища проживання населення. Так, як основні принципи законодавства про містобудівну діяльність передбачаються забезпечення збалансованого обліку екологічних, економічних, соціальних та інших факторів при здійсненні містобудівної діяльності, а також участь громадян та їх об'єднань у провадженні зазначеної діяльності (п. 2, 5 ст. 2 Містобудівного кодексу) . Велике значення для сфери житлових відносин мають положення, що містяться в Містобудівному кодексі, про визначення житлових зон, тобто територій, відведених для забудови житловими будинками, в результаті містобудівного зонування та отримання громадянами та юридичними особами дозволів на будівництво.

Здійснення житлового будівництва нерозривно пов'язане із вирішенням питань, що регулюються земельним законодавством. Зокрема, вирішуються питання набуття прав на земельні ділянки, які перебувають у державній чи муніципальній власності; вибору земельних ділянок для будівництва; ухвалення рішення про надання земельної ділянки для будівництва; визначаються норми надання земельних ділянок, порядок організації та проведення аукціонів із продажу земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також права на укладання оренди таких земельних ділянок для житлового будівництва (гл. V). Серед норм ЗК, які повинні враховуватися при регулюванні відносин, пов'язаних з житловими, слід також назвати положення про державний земельний кадастр (ст. 70) та землі поселень, у тому числі про склад земель поселень та зонування територій (гл. XV).

У сфері регулювання житлових відносин значне місце приділяється указам Президента РФ і постановам Уряду РФ. Зокрема, нині продовжує діяти ряд названих раніше указів Президента РФ, виданих у 90-х роках минулого століття, якими визначено конкретні заходи, покликані сприяти вирішенню житлової проблеми у Росії. Постановою Уряду РФ від 17.09.2001 № 675 затверджено федеральну цільову програму "Житло" на 2002-2010 роки.

До джерел житлового права входять також нормативні правові акти міністерств та. Проте відповідно до Указу Президента РФ від 23.05.1996 № 763 "Про порядок опублікування та набрання чинності актами Президента РФ, Уряду РФ та нормативних правових актів федеральних органів виконавчої влади" та Правилами підготовки нормативних правових актів федеральних органів виконавчої влади та їх державної реєстрації , Затвердженими постановою Уряду РФ від 13.08.1997 № 1009, нормативні акти міністерств і відомств РФ, що зачіпають права, свободи та обов'язки людини та громадянина, що встановлюють правовий статус організацій або мають міжвідомчий характер, незалежно від терміну їх дії, підлягають державній реєстрації в Мін'юсті та офіційного опублікування в РГ протягом десяти днів після дня їх реєстрації. Зазначені акти, які не пройшли державну реєстрацію, а також зареєстровані, але не опубліковані в установленому порядку, не тягнуть за собою правових наслідків.

2.3. Житлове законодавство суб'єктів РФ як джерело житлового права

Як зазначалося вище, житлове законодавство належить до сфери спільного ведення Російської Федерації та її суб'єктів. Відповідно до ст. 76 Конституції з предметів спільного ведення Російської Федерації та її суб'єктів видаються федеральні закони та прийняті відповідно до них закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ.

У суб'єктах РФ органами державної влади було прийнято чимало законів та інших нормативних правових актів, що регулюють житлові відносини, які продовжують діяти в частині, що не суперечить ЖК та іншим федеральним законам, що регулюють ці відносини. У деяких республіках (Башкортостан, Кабардино-Балкарія) ухвалено житлові кодекси. У більшості суб'єктів РФ прийнято житлові закони та інші нормативні правові акти з окремих питань, що стосуються житлових відносин.

Житлові кодекси суб'єктів РФ створювалися з урахуванням і відповідно до федеральним законодавством - раніше діяв ЖК РРФСР, ДК, іншими федеральними законами.

Розвиток житлового законодавства суб'єктів РФ, очевидно, йтиме головним чином шляхом видання окремих законів та інших нормативних правових актів з питань, що належать до компетенції суб'єктів РФ.

2.4. Значення ухвал Конституційного Суду РФ і Пленуму Верховного Суду РФ для застосування норм житлового права

При вирішенні житлово-правових питань дедалі більшу роль відіграють постанови Конституційного Суду РФ, прийняті за скаргами та запитами про перевірку конституційності законів та нормативних правових актів, у спорах про компетенцію, у справах про тлумачення Конституції. Зокрема, Конституційним Судом РФ було прийнято низку постанов у справах про перевірку конституційності окремих статей раніше діяв ЖК РРФСР, Закону про приватизацію житла, а також деяких інших федеральних законів, що регулювали житлові відносини, якими деякі з цих статей були визнані такими, що не відповідають Конституції. Визнання ж Конституційним Судом РФ тих чи інших норм права неконституційними означає втрату ними сили, припинення дії незалежно від подальшого зміни чи скасування цього акта законодавцем чи іншим органом, якому надано право нормотворення.

Традиційно важливе значення для тлумачення та застосування норм житлового права мають керівні роз'яснення Пленуму Верховного Суду РФ. До роз'яснень, які грають важливу роль у судовій практиці з житлових справ, відносяться, наприклад, роз'яснення, що містяться в постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.1993 № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" " та ін.

Тема 3. Об'єкти житлового права

3.1. Жилі приміщення

Для житлового права велике значення має поняття " житлове приміщення " , визначення якого важливо задля правильного застосування законів та інших нормативних правових актів, регулюючих житлові відносини.

Поняття "житлове приміщення" вживається в законодавстві в різному значенні:

1) як родове поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартири, житлові будинки тощо), які можуть бути об'єктом договору найму житлового приміщення (див., наприклад, ст. 673 ЦК);

2) для позначення частини житлового будинку (квартира, кімната у багатоквартирному будинку);

3) як облікова категорія поряд з житловим будинком.

Житлові приміщення у першому ширшому значенні вказуються законодавцем як об'єкти житлових прав і поділяються на такі види:

1) житловий будинок (за винятком багатоквартирного будинку), частина житлового будинку;

2) квартира, частина квартири;

3) кімната.

За визначенням законодавця, житловим будинком є ​​індивідуально-визначена будівля, що складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такій будівлі. З юридичної точки зору, будова є житловим будинком з моменту, коли будівництво будинку завершено, він прийнятий в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрований в установленому порядку саме як житловий будинок уповноваженими на те спеціальними організаціями, які здійснюють державний облік житлового фонду, - бюро технічної інвентаризації ( БТІ) та ін.

Квартира - це структурно відокремлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку, що складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такому будинку. відокремленому приміщенні.

Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання як місце безпосереднього проживання громадян у житловому будинку або квартирі (ст. 16 ЖК).

Серед будинків зустрічаються будівлі змішаного типу, в яких, поряд із житловими приміщеннями, є також нежитлові приміщення: адміністративні, лікувальні, комунально-побутові тощо. Житлові приміщення, що знаходяться в таких будинках, входять до складу житлового фонду.

У ЖК (ст. 15) містяться положення, що належать до загального поняття "житлове приміщення". Так, у ньому під житловим приміщенням розуміється ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства. Порядок визнання приміщення житловим та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ відповідно до ЖК, іншими федеральними законами.

Житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах та в порядку, встановлених Урядом РФ.

Для характеристики житлового приміщення важливим є виділення всередині приміщення загальної (корисної) та житлової площі. Загальна площа житлового приміщення складається із суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням у житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд та терас (ч. 5 ст. 15 ЖК). Житлова площа включає лише площу всіх житлових кімнат, у тому числі площу спальних та столових кімнат, кімнат для ігор, навчання та відпочинку.

Визначення поняття "житлове приміщення" має значення для вирішення питання про предмет договору найму жилого приміщення. Відповідно до п. 1 ст. 673 ЦК ст. 62 ЖК таким предметом може бути лише ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина житлового будинку чи квартири). Не можуть бути самостійним предметом договору найму не ізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також спільне майно у багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Виходячи із норми ч. 1 ст. 19 ЖК, до складу житлового фонду включаються не тільки житлові приміщення, призначені для постійного проживання, але взагалі всі придатні для проживання приміщення, що знаходяться на території РФ. Відповідно, житлові приміщення можуть бути поділені на два види:

1) призначені для постійного проживання, тобто розраховані на тривалий період їхнього використання;

2) тимчасового характеру, які повинні використовуватися особами, що проживають у них, протягом обмеженого періоду часу.

Основним об'єктом житлових відносин є житлові приміщення постійного користування. Цей вид житлових приміщень становить більшість приміщень, що входять до житлового фонду. Водночас деякі житлові приміщення призначені для тимчасового використання їх як такі, наприклад житлові приміщення у гуртожитках, будинках маневреного фонду, готелях, службові житлові приміщення тощо.

Житлові приміщення також класифікуються залежно від підстав перебування в користуванні громадян. За цією ознакою розрізняються:

1) житлові приміщення, які перебувають у власності громадян;

2) житлові приміщення, надані за договором найму соціального;

3) спеціалізовані житлові приміщення;

4) житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму;

5) житлові приміщення у будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів;

6) житлові приміщення, що надаються громадянам з інших підстав.

У практиці нерідко виникає питання, чи слід відносити до житлових приміщень такі приміщення (будівлі), як збірно-розбірні будиночки, побутівки, вагони тощо. Нині подібні споруди та споруди не входять у складі житлового фонду.

При вирішенні питання про віднесення житлових приміщень до придатних для проживання береться до уваги ступінь фізичного зносу будівлі (приміщення), збереження його конструкцій, місце розташування будівлі, рівень благоустрою та ін. будинки, що загрожують обвалом), а також кам'яні та дерев'яні будинки з фізичним зносом відповідно понад 70 та 65 %. До непридатних належать також житлові будинки, розташовані в межах санітарно-захисних, пожежо- та вибухонебезпечних зон промислових підприємств; у небезпечних зонах зсувів, селевих потоків та снігових лавин, які можуть загрожувати забудові та експлуатації будівель; на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами.

Прийняття рішення про визнання житлового будинку або житлового приміщення непридатним для постійного проживання незалежно від його приналежності належить до компетенції адміністрації району, міста, району в місті. При винесенні такого рішення беруться до уваги висновки санітарно-епідеміологічних, будівельних та інших організацій, органів пожежної безпеки та інші матеріали.

За своїм функціональним призначенням найбільшу частину державного та муніципального житлового фонду становлять житлові приміщення соціального використання. Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК житловий фонд соціального використання - сукупність наданих громадянам за договорами найму соціального житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів. До нього відносяться житлові будинки, квартири, кімнати в комунальних квартирах та інші житлові приміщення, що надаються у межах норми жилої площі.

3.2. Поняття житлового фонду та його види

Відповідно до ст. 19 ЖК, житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території РФ.

Залежно від форми власності житловий фонд поділяється на:

1) на приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян та власності юридичних осіб;

2) державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд РФ), та житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам РФ (житловий фонд суб'єктів РФ);

3) муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальним утворенням.

Залежно від цілей використання житловий фонд поділяється на:

1) на житловий фонд соціального використання - сукупність наданих громадянам за договорами найму соціального житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів;

2) спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян та наданих за правилами розд. ГУЖК житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів;

3) індивідуальний житловий фонд – сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами – власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами – власниками таких приміщень для проживання громадян на вказаних умовах користування;

4) житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються власниками таких приміщень для проживання громадян на умовах відплатного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння та (або) у користування.

Закон не забороняє переведення житлових приміщень з одного житлового фонду до іншого, однак такий переказ не повинен порушувати права громадян. З урахуванням сказаного дуже важливою визнається норма ст. 675 ЦК, згідно з якою перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне за собою розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. У цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

3.3. Зміни правового режиму приміщень

Відповідно до п. Зет. 288 ЦК розміщення у житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розміщення власником у житловому приміщенні підприємств, установ, організацій, що належить йому, допускається тільки після переведення такого приміщення в нежитлове. Переведення приміщень із житлових у нежитлові провадиться в порядку, що визначається житловим законодавством. При тлумаченні даних положень закону необхідно враховувати наведену вище норму закону, що забороняє використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру, з чого випливає, що у багатоквартирному будинку після переведення житлового приміщення в нежитлове у цьому приміщенні допустиме розміщення лише організацій, що не займаються промисловим виробництвом.

В даний час порядок переведення житлового приміщення в нежитлове та нежитлове приміщення в житлове визначається гол. 3 ЖК. Відповідно до ч. 1 ст. 22 ЖК та той та інший переклади допускаються з урахуванням дотримання вимог ЖК та законодавства про містобудівну діяльність. Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення не допускається, якщо доступ до приміщення, що переводиться, неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до цього приміщення, якщо приміщення, що переводиться, є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим. громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на приміщення, що переводиться, обтяжене правами будь-яких осіб.

Переведення квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення допускається лише у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі вказаного будинку або вище за перший поверх, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими (ч. 2 і 3 ст. 22 ЖК).

Певні обмеження є при перекладі нежитлового приміщення в житлове. Відповідно до ч. 4 ст. 22 ЖК зазначений переказ не допускається, якщо нежитлове приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами будь-яких осіб.

Переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування. У ЖК цей орган називається органом, який здійснює переведення приміщень.

Для такого переведення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа подає до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем знаходження цього приміщення:

1) заяву про переведення приміщення;

2) правовстановлюючі документи на приміщення, що переводиться (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);

3) план приміщення, що перекладається з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);

4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;

5) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення).

Орган, який здійснює переведення приміщень, немає права вимагати подання будь-яких інших документів, крім перелічених вище (ч. 3 ст. 23 ЖК).

Рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення приймається органом, який здійснює переведення приміщень, у строк не пізніше ніж через 45 днів з дня подання зазначених документів до цього органу.

Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про переведення приміщення або про відмову в цьому видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень. Форма та зміст такого документа встановлюються Урядом РФ. Орган, який здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику цього документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято рішення (ч. 5 ст. 23 ЖК).

У разі необхідності проведення перебудови, та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового чи нежитлового приміщення цей документ повинен містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт, якщо їх проведення необхідне.

Документ, що підтверджує прийняття рішення про переведення приміщення, підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою використання приміщення як житлового чи нежитлового приміщення, якщо для такого використання не потрібне проведення його перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт.

Якщо для використання приміщення як житлового або нежитлового приміщення потрібне проведення його перебудови та (або) перепланування, а також інших робіт, зазначений документ є підставою для проведення відповідних перебудов та (або) перепланування з урахуванням проекту перебудови та (або) перепланування, що представлявся заявником у відповідно до п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК, та (або) інших робіт з урахуванням переліку таких робіт, зазначених у передбаченому ч. 5 ст. 23 РК документі.

Завершення зазначених перебудов та (або) перепланування, а також інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень. Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, до організації (органу) з обліку об'єктів нерухомого майна. Цей акт підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою використання переведеного приміщення як житлове або нежитлове приміщення.

Відповідно до ст. 24 ЖК відмова у переведенні житлового приміщення до нежитлового приміщення або нежитлового приміщення до житлового приміщення допускається у разі:

1) неподання певних ч. 2 ст. 23 ЖК документів;

2) подання документів до неналежного органу;

3) недотримання умов переведення приміщення, передбачених ст. 22 ЖК;

4) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.

Рішення про відмову в переведенні приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку.

3.4. Перебудова та перепланування житлового приміщення

Поряд із зміною правового режиму приміщень у ЖК вперше докладно регламентовано положення, пов'язані з перебудовою та переплануванням житлового приміщення (гл. 4). Так, у ЖК дається визначення як перебудови, так і перепланування житлового приміщення. Відповідно до ч. 1 ст. 25 ЖК перебудова житлового приміщення є установкою, заміною або перенесенням інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого обладнання, що вимагають внесення зміни до технічного паспорта житлового приміщення. Під переплануванням житлового приміщення розуміється зміна конфігурації, яке також вимагає внесення зміни до технічного паспорта житлового приміщення (ч. 2 ст. 25 ЖК).

Відповідно до ст. 26 ЖК перебудову та (або) перепланування житлового приміщення проводяться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування (названим у ЖК органом, який здійснює погодження) на підставі прийнятого ним рішення.

У ч. 2 ст. 26 встановлено перелік документів, які власник житлового приміщення або уповноважена ним особа повинні подавати до органу, який здійснює погодження, за місцем знаходження житлового приміщення, що перебудовується та (або) переплановується:

1) заяву про перебудову та (або) перепланування за формою, затвердженою Урядом РФ;

2) правовстановлюючі документи на перебудову та (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);

3) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування даного житлового приміщення;

4) його технічний паспорт;

5) згоду в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх), які займають перебудову та (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального найму (у разі, якщо заявником є ​​уповноважений наймодавцем на подання передбачених цим пунктом документів наймач цього приміщення) );

6) висновок органу з охорони пам'яток архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови та (або) перепланування, якщо житлове приміщення, що перебудовується та (або) перепланується, або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'яткою архітектури, історії або культури.

Орган, який здійснює погодження, не має права вимагати подання інших документів, крім зазначених вище.

Рішення про погодження або про відмову у погодженні має бути прийняте органом, який здійснює погодження, не пізніше ніж через 45 днів з дня подання необхідних документів до цього органу.

Орган, який здійснює погодження, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про погодження видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття такого рішення. Форма та зміст зазначеного документа встановлюються Урядом РФ. При наданні згоди відповідним органом на перебудову та (або) перепланування житлового приміщення виданий ним документ є підставою для їх проведення.

Відмова у відповідності до перебудови та (або) перепланування житлового приміщення допускається у разі:

1) неподання певних ч. 2 ст. 26 ЖК документів;

2) подання документів до неналежного органу;

3) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.

Рішення про відмову у відповідності видається чи надсилається заявнику пізніше як за три робочих дні від дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене в судовому порядку (ст. 27 ЖК).

Як передбачає ст. 28 ЖК, завершення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення підтверджується актом приймальної комісії. Цей акт має бути направлений органом, який здійснює погодження, до організації (органу) з обліку об'єктів нерухомого майна.

Статтею 29 ЖК детально регламентуються наслідки самовільного перебудови та (або) перепланування житлового приміщення. Самовільними визнаються зазначені дії, проведені за відсутності документа, що підтверджує ухвалення відповідним органом рішення про їх погодження (ч. 6 ст. 26 ЖК), або з порушенням проекту, поданого разом із заявою до органу, який здійснює погодження (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК).

Самовільно перевпорядковане та (або) переплановане житлове приміщення особа несе передбачену законодавством відповідальність.

Власник житлового приміщення, яке було самовільно перевлаштовано та (або) переплановано, або наймач такого житлового приміщення за договором найму соціального зобов'язаний привести таке житлове приміщення в колишній стан у розумний строк і в порядку, які встановлено органом, що здійснює погодження.

Необхідно відзначити, що в даний час законодавець зайняв жорсткішу, ніж раніше, позицію щодо самовільного перебудови або перепланування житлового приміщення. Якщо раніше допускалося подальше узгодження такого перебудови чи перепланування з органом місцевого самоврядування та цим їх "узаконення", то відповідно до ч. 4 ст. 29 ЖК житлове приміщення може бути збережене у перевлаштованому та (або) перепланованому стані за умови, що цим не порушуються права та законні інтереси громадян або це не створює загрози їх життю чи здоров'ю лише на підставі рішення суду.

Якщо відповідне житлове приміщення не буде приведено до попереднього стану у строк та у порядку, які були встановлені органом, який здійснює погодження, суд за позовом цього органу за умови неприйняття рішення, передбаченого ч. 4 ст. 29 ЖК, приймає рішення:

1) щодо власника - про продаж з прилюдних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника цього житлового приміщення обов'язки щодо приведення житлового приміщення в колишній стан;

2) щодо наймача такого житлового приміщення за договором соціального найму - про розірвання цього договору з покладанням на власника цього приміщення, яке було наймодавцем за вказаним договором, того самого обов'язку.

Для нового власника житлового приміщення або для власника такого приміщення, яке було наймодавцем за розірваним судом договором найму житлового приміщення, встановлюється новий термін для приведення зазначеного приміщення в колишній стан. При неприведенні їх у колишній стан у цей строк і в порядку, раніше встановленому органом, який здійснює погодження, таке житлове приміщення підлягає продажу з публічних торгів за рішенням суду, винесеним за позовом органу, який здійснює погодження.

Тема 4. Управління житловим фондом

4.1. Облік житлового фонду

Відповідно до ч. 1 ст. 12 ЖК до компетенції органів структурі державної влади РФ у сфері житлових відносин належить визначення порядку державного обліку житлових фондів. Державний облік житлових фондів суб'єктів РФ належить до компетенції органів структурі державної влади суб'єктів РФ у сфері житлових відносин (год. 1 ст. 13 ЖК). Відповідно до ч. 1 ст. 14 ЖК до компетенції органів місцевого самоврядування у сфері житлових відносин належить облік державного житлового фонду. В даний час діє Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затверджене постановою Уряду РФ від 13.10.1997 № 1301. Згідно з цим Положенням основним завданням державного обліку житлового фонду в Російській Федерації є отримання інформації про місцезнаходження, кількісний та якісний склад, технічний , рівні благоустрою, вартості об'єктів фонду та зміні цих показників (п. 1). Державному обліку підлягають незалежно від форми власності житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для самотніх людей похилого віку, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та ін.), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатних для проживання.

Державний облік житлового фонду Російської Федерації включає у собі технічний (оперативний) облік, офіційний статистичний облік і бухгалтерський облік. Основу державного обліку становить технічний облік, який здійснюється незалежно від належності житлового фонду за єдиною для Російської Федерації системою обліку шляхом проведення технічної інвентаризації та реєстрації документів про обов'язки правовласників щодо утримання житлових будівель та житлових приміщень. Це вид обліку доручається спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації - унітарні підприємства, служби, управління, центри, бюро, методичне забезпечення яких здійснює державна спеціалізована організація. Нині БТІ діють як державні унітарні підприємства міста і перебувають у підпорядкуванні органів управління суб'єктів РФ.

БТІ здійснюють облік житлового фонду в міських та сільських поселеннях незалежно від його приналежності, заповнюють та подають форми федерального державного статистичного спостереження за житловим фондом до територіальних органів державної статистики.

БТІ повинні здійснювати:

1) технічну інвентаризацію та паспортизацію житлового фонду;

2) контроль технічного стану житлових будівель та житлових приміщень;

3) оцінку та переоцінку житлових будівель та житлових приміщень, у тому числі для цілей оподаткування;

4) інформаційне та консультаційне обслуговування та іншу діяльність, пов'язану з державним обліком житлового фонду.

БТІ проводять такі види інвентаризації: основну (один раз на п'ять років) та поточну (щорічно), планову та позапланову. Цими ж органами можуть проводитись одноразові обліки на певну дату всього узагальненого житлового фонду, а також перепису житлового фонду, що перебуває у власності громадян.

БТІ не здійснюють державної реєстрації прав на житлові приміщення та угод із ними. Така реєстрація покладена на спеціалізовані органи - установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним.

Офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Федеральною службою державної статистики та її територіальними органами на основі узагальнення форм федерального державного статистичного спостереження за житловим фондом, представлених БТІ, з періодичністю та в строки, що визначаються у щорічних федеральних програмах статистичних робіт.

Бухгалтерський облік житлового фонду провадиться відповідно до Федерального закону від 21.11.1996 № 129-ФЗ

"Про бухгалтерський облік" та іншими нормативними правовими актами.

4.2. Державна реєстрація прав на житлові приміщення та угод із ними

Відповідно до ст. 131 ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, у тому числі нажиті приміщення, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції. Реєстрації підлягають такі права на житлові приміщення: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, іпотека, а також інші права у випадках, передбачених законом. Не підлягають державної реєстрації речових права на житлові приміщення, що виникають із договору найму житлового приміщення, і навіть з договору безоплатного користування (гл. 35, 36 ДК).

Відповідно до Закону про внесення змін до ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено та об'єкти незавершеного будівництва (абз. 1 п. 1 ст. 130 ЦК), що є загальною правовою підставою для здійснення державної реєстрації прав на такі об'єкти та угод із ними. Можливість державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва прямо випливає із змісту ст. 25 Закону про реєстрацію прав на нерухомість, однак у переліку нерухомого майна, що міститься в абз. 3 ст. 1, об'єкти незавершеного будівництва не вказані, що є пробілом, що потребує усунення.

Чинним законодавством у ряді випадків розмежовуються реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним, що стосується і житлових приміщень. Так, п. 1 ст. 551 ЦК передбачає, що перехід права власності на нерухоме майно за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації. Таким чином, у наведеній нормі йдеться лише про реєстрацію переходу права власності, але не самого договору, за яким здійснюється цей перехід. Однак закон встановлює виняток із цього загального правила, відповідно до якого договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Отже, під час продажу житлового приміщення реєстрації підлягають як договір, і перехід права власності. Аналогічні правила діють і щодо придбання житлових приміщень у власність за договорами міни, дарування та ренти.

При наслідуванні житлового приміщення має реєструватися перехід права власності.

Не будучи речовим правом на нерухому річ (п. 1 ст. 131 ЦК), право оренди житлового приміщення не підлягає державній реєстрації. Щодо договорів оренди житлових приміщень, що укладаються юридичними особами відповідно до п. 2 ст. 671 ЦК, то вони повинні реєструватися у тих випадках, коли полягають на строк не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК).

Передача нерухомого майна, зокрема житлових приміщень, довірче управління підлягає державної реєстрації речових у тому порядку, як і перехід права власності цього майно. Договір, на підставі якого відбувається така передача, не вимагає реєстрації (п. 2 ст. 1017 ЦК).

Одним із питань, що мають актуальне значення на практиці, є питання про необхідність нотаріального оформлення угод з житловими приміщеннями. Відповідно до п. 2 ст. 163 ЦК нотаріальне посвідчення правочинів обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін, хоча б згідно із законом для угод даного виду ця форма не була потрібна.

Стосовно правочинів, що стосуються права власності на житлові приміщення, обов'язкове нотаріальне посвідчення передбачено для договору ренти (ст. 584 ЦК), а також договору про іпотеку (п. 2 ст. 339 ЦК). Як обтяження (обмеження) права власності на житлове приміщення, іпотека виходячи з правила п. 1 ст. 131 ЦК також має бути зареєстрована.

Особи, які бажають здійснити правочин з житловим приміщенням, можуть домовитися про звернення до нотаріуса для кваліфікованого оформлення договору. Однак реєстратор зобов'язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені у простій письмовій формі, якщо законом чи договором не передбачено нотаріального посвідчення.

У тих випадках, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації правочинів, інша сторона на підставі п. 3 ст. 165 ЦК має право звернутися до суду за захистом своїх інтересів. При встановленні судом правомірності укладеного правочину та факту ухилення сторони від його реєстрації суд має право винести рішення, що зобов'язує відповідний орган провести державну реєстрацію правочину.

На підставі п. 6 ст. 131 ЦК порядок державної реєстрації та підстави відмови у реєстрації встановлюються відповідно до ЦК Закону про реєстрацію прав на нерухомість, згідно з п. 1 ст. 2 якого державна реєстрація є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухоме майно, включаючи житлові приміщення.

Державна реєстрація є єдиним підтвердженням існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.

З державною реєстрацією пов'язане виникнення та припинення прав на нерухоме майно, що відбуваються з моменту такої реєстрації.

Відповідно до п. 4 ст. 218 ЦК член житлового, житлово-будівельного кооперативу, інші особи, які мають право на паєнакопичення, що повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, надану цим особам кооперативом, набувають права власності на вказане майно не з моменту державної реєстрації їх права, а з моменту виплати даного внеску.

Державна реєстрація прав проводиться по всій території РФ за встановленою п. 2 ст. 2 Закону про реєстрацію прав на нерухомість системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним. Ця реєстрація проводиться установою юстиції з державної реєстрації речових прав на нерухомого майна та угод із нею біля реєстраційного округу за місцем розташування нерухомого майна (п. 1 ст. 9).

Для здійснення державної реєстрації правовласники або уповноважені ними на те особи за наявності належним чином оформленої довіреності, які бажають зареєструвати угоди з нерухомістю та права на неї, подають до відповідної установи юстиції документи, необхідні для державної реєстрації, та подають квитанцію про оплату реєстрації. У разі, якщо права виникають на підставі нотаріально посвідченої угоди або іншої чинної нотаріусом нотаріальної дії, заяву про державну реєстрацію права може подати нотаріус, який вчинив відповідну нотаріальну дію. Установи юстиції проводять правову експертизу документів та перевірку законності правочину. Далі вони встановлюють, чи немає протиріч між заявляемими правами і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав. За відсутності зазначених підстав установи юстиції вносять запис до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, написують на правовстановлюючому документі та видають посвідчення (у формі свідоцтва) про здійснену державну реєстрацію права (п. 1 ст. 13, ст. 14, п. 1). -2, 4 ст.16). Відповідно до п. Зет. 13 Закону про реєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний строк з дня подання заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.

Наказом Мін'юсту Росії від 06.08.2001 № 233 затверджено Інструкцію про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення. Оскільки в більшості випадків перехід права власності на нажиті приміщення відбувається саме за договорами їх купівлі-продажу, ця Інструкція впорядковує значну частину відносин, пов'язаних з державною реєстрацією угод із житлом та переходом права власності на нього, та має важливе практичне значення.

Права на нерухоме майно та угоди з ним реєструються в Єдиному державному реєстрі, невід'ємною частиною якого є справи, що включають документи, що встановлюють на нерухоме майно, і книги обліку документів. Справа правовстановлюючих документів відкривається на кожен об'єкт нерухомого майна. У справу містяться всі документи, що надходять для реєстрації прав на цей об'єкт (п. 1 та 2 ст. 12 Закону про реєстрацію прав на нерухомість). Даний реєстр ведеться відповідно до зазначеного Закону та Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду РФ від 18.02.1998 № 219.

Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод із ним складається з розділів, що містять записи про кожен об'єкт нерухомого майна. Розділ ідентифікується кадастровим номером об'єкта, а у разі його відсутності – умовним номером. Кожен розділ реєстру містить опис об'єкта, записи про угоди про його відчуження, що підлягають державній реєстрації, а також про право власності та про інші речові права на даний об'єкт нерухомого майна, ім'я (найменування) правовласника та записи про обмеження (обтяження) зазначених прав.

У Законі про реєстрацію прав на нерухомість та Правилах докладно регламентується порядок заповнення розділів Єдиного державного реєстру, провадження записів про реєстрацію прав, їх припинення, обмеження (обтяження), реєстрацію угод з об'єктами нерухомості.

Правилами ведення Єдиного державного реєстру встановлюється форма свідоцтва про реєстрацію прав. Це свідоцтво є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінного паперу на пред'явника, а також облікову серію та номер. Свідоцтво видається: правовласнику - під час реєстрації будь-якого речового права на об'єкт нерухомого майна; орендарю – при реєстрації оренди; заставоутримувачу - під час реєстрації іпотеки.

За державну реєстрацію прав відповідно до податкового законодавства стягується державне мито (п. 1 ст. 11 Закону про реєстрацію прав на нерухомість).

Відповідно до ст. 7 того ж Закону державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює таку реєстрацію, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-який об'єкт нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи та заяву в письмовій формі. Юридична особа для отримання відповідних відомостей має пред'явити документи, що підтверджують реєстрацію цієї юридичної особи та повноваження її представника.

Виписки з Єдиного державного реєстру прав, затверджені в установленому порядку, повинні містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав, відомості про правовимагання, що існують на момент видачі виписки, та заявлені в судовому порядку права вимоги щодо даного об'єкта нерухомості (п. 1 ст. 7). Це положення доповнено нормою Закону про участь у пайовому будівництві, згідно з якою у виписці з Єдиного державного реєстру прав, що містить відомості про земельну ділянку, на якій створюється об'єкт нерухомого майна, до складу якого входять житлові та нежитлові приміщення, що є предметами договорів участі у пайовому будівництві. , крім відомостей про іпотеку вказується наявність зареєстрованих договорів участі у пайовому будівництві з переліком об'єктів пайового будівництва, а також фірмові найменування (найменування) юридичних осіб – учасників пайового будівництва, прізвища, імена, по батькові фізичних осіб – учасників пайового будівництва.

Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, повинен надати запитану інформацію заявнику або видати йому в письмовій формі мотивовану відмову протягом п'яти робочих днів. Відповідно до доповнення, внесеного Федеральним законом від 29.12.2004 № 196-ФЗ "Про внесення змін до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"" у п. 2 ст. 7 Закону про реєстрацію прав на нерухомість, у разі якщо Єдиний державний реєстр прав ведеться на магнітному носії, відомості, що підлягають наданню будь-якій особі відповідно до п. 1 ст. 7, надаються не пізніше ніж протягом робочого дня, наступного за днем ​​звернення за такою інформацією. Відмова у наданні інформації про реєстрацію права на нерухомість може бути оскаржена в судовому порядку. Отримання зазначеної інформації може бути доцільним, зокрема, для встановлення дійсної власності житлового приміщення під час вирішення питання про придбання житла.

Водночас закон обмежує отримання відомостей про зміст правовстановлюючих документів, за винятком відомостей про обмеження (обтяження), узагальнених відомостей про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості (наприклад, скільки та яких житлових приміщень знаходиться у його власності), виписок, що містять відомості про перехід прав на об'єкти нерухомості, а також відомостей про визнання правовласника недієздатним чи обмежено дієздатним. Дані відомості надаються у встановленому законом порядку лише:

▪ самим правовласникам або їх законним представникам;

▪ фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правовласника або його законного представника;

▪ керівникам органів місцевого самоврядування та керівникам органів державної влади суб'єктів РФ;

▪ податковим органам у межах територій, що знаходяться під їх юрисдикцією;

▪ судам, правоохоронним органам, судовим приставам-виконавцям, які мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їх правовласниками;

▪ особам, які мають право на спадкування майна правовласника за заповітом або за законом;

▪ федеральному антимонопольному органу та його територіальним органам у межах територій, що знаходяться під юрисдикцією зазначених територіальних органів;

▪ Голові Рахункової палати РФ, його заступнику та аудиторам Рахункової палати РФ для забезпечення діяльності Рахункової палати РФ.

Відомості про права спадкодавця на об'єкти нерухомості надаються також на запит нотаріуса у зв'язку з відкриттям спадщини (п. 3 ст. 7 Закону про реєстрацію прав на нерухомість).

Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний на запит правовласника надавати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права.

Використання відомостей, які у Єдиному державному реєстрі прав, способами чи формі, які завдають шкоди правам і законним інтересам правовласників, тягне за собою відповідальність, передбачену законодавством РФ.

Відповідно до п. 6 ст. 7 органи, які здійснюють державну реєстрацію прав, мають право надавати статистичну інформацію, отриману на основі відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, будь-якій заінтересованій особі, якщо надання такої інформації не порушує права та законні інтереси правовласників. До статистичної інформації відноситься також інформація про загальну кількість угод, що пройшли державну реєстрацію з нерухомим майном, укладених на певній території за певний період, узагальнена інформація про суб'єктів таких угод без відомостей, що ідентифікують конкретну особу, або про об'єкти таких угод, інформація про середню ціну набуття прав на нерухоме майно та інша подібна інформація. Така інформація може, зокрема, використовуватись зацікавленими особами для вивчення стану ринку житла в даний період часу.

Стаття 8 передбачає, що інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна та зазначена у п. 6 ст. 7 статистична інформація надається за плату, якщо інше не встановлено законом. В даний час розміри такої плати визначені Правилами здійснення плати за надання інформації про зареєстровані права, видачу копій договорів та інших документів, що виражають зміст односторонніх правочинів, вчинених у простій письмовій формі, затвердженими постановою Уряду РФ від 14.12.2004 № 773. За надання інформації про зареєстровані права такі розміри становлять: для фізичних осіб - 100 руб.; для юридичних осіб – 300 руб.

Установа юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та правочинів з ним безкоштовно надає інформацію про права на об'єкт нерухомого майна до органів (організацій), відповідальних за облік зазначеного об'єкта, у тому обсязі, який необхідний для їхньої роботи.

Органам та організаціям, які за законом мають право отримувати інформацію про зареєстровані права на нерухоме майно та угоди з ним, установа юстиції надає цю інформацію за їх запитами.

У свою чергу органи державної влади суб'єктів РФ та органи місцевого самоврядування, органи (організації) з обліку об'єктів нерухомого майна, інші організації, які мають відомості, необхідні для державної реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна, зобов'язані в строк не більше десяти днів з дати звернення надавати такі відомості правовласникам та відповідним установам юстиції безкоштовно або за плату, погоджену з органами державної влади суб'єктів РФ.

Велике значення при здійсненні житлового будівництва мають норми, що регулюють державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, що створюється. Відповідно до ст. 25 Закону про реєстрацію прав на нерухомість право власності на створений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення. Право власності на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, зазначених у цій статті.

У разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на праві власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право власності на цю земельну ділянку, дозволи на будівництво, проектної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

У разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на іншому праві, ніж право власності, для реєстрації права власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва замість документів, що підтверджують право власності на відповідну земельну ділянку, надаються документи, що підтверджують право користування ім.

У зазначених випадках для реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, що є об'єктом індивідуального житлового будівництва, надання проектної документації не потрібне.

До Закону про реєстрацію прав на нерухомість включено нову ст. 25.3, яка передбачає особливості державної реєстрації права власності на деякі створювані чи створені об'єкти нерухомого майна. Відповідно до цієї статті для державної реєстрації права власності громадянина на об'єкт індивідуального житлового будівництва, що створюється або створений на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва, або створюваний або створений на земельній ділянці, розташованій у межах поселення та призначеній для ведення особистого підсобного господарства (на присадибній земельній ділянці), достатньо подання документів, що підтверджують факт створення такого об'єкта нерухомого майна та містять його опис, та документа, що встановлює право на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт нерухомого майна. При цьому подання правовстановлюючого документа на вказану земельну ділянку не потрібне у разі, якщо право заявника на цю земельну ділянку раніше зареєстроване у встановленому названим Законом порядку.

Обов'язковим додатком до зазначених вище документів є кадастровий план земельної ділянки, на якому розташований відповідний об'єкт нерухомого майна, що створюється або створений. Подання цього плану не потрібне, якщо право на вказану земельну ділянку раніше зареєстровано в установленому названим Законом порядку, а також якщо ця земельна ділянка призначена для ведення особистого підсобного господарства та подано висновок органу місцевого самоврядування відповідного поселення або міського округу, що підтверджує, що створюваний або створений об'єкт нерухомого майна розташований у межах зазначеної земельної ділянки.

4.3. Державний контроль за використанням та безпекою житлового фонду

Державний контроль за використанням та безпекою житлового фонду незалежно від його форми власності, а також відповідністю житлових приміщень та комунальних послуг встановленим вимогам здійснюється уповноваженими федеральними органами виконавчої влади, органами державної влади суб'єктів РФ відповідно до федерального закону та інших нормативних правових актів РФ (ст. 20 РК).

В даний час державний контроль за використанням та безпекою житлового фонду здійснюють органи державної житлової інспекції, утворені відповідно до постанови Уряду РФ від 26.09.1994 № 1086, яка затвердила Положення про державну житлову інспекцію в Російській Федерації. Відповідно до цього Положення державна житлова інспекція складається з Головної державної житлової інспекції та державних житлових інспекцій суб'єктів РФ; у ньому також визначаються система та основні функції державних житлових інспекцій, їх права та порядок діяльності. Органи державної житлової інспекції здійснюють, зокрема, контроль:

▪ за використанням житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку та прибудинкових територій;

▪ технічним станом житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку та його інженерного обладнання, своєчасним виконанням робіт з його утримання та ремонту відповідно до чинних нормативно-технічних та проектних документів;

▪ обґрунтованістю встановлюваних нормативів споживання житлово-комунальних послуг;

▪ санітарним станом приміщень житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку в частині, узгодженій із відповідними службами санітарно-епідеміологічного контролю;

▪ здійсненням заходів щодо підготовки житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку до сезонної експлуатації;

▪ раціональним використанням у житловому фонді, спільному майні власників приміщень у багатоквартирному будинку паливно-енергетичних ресурсів та води;

▪ дотриманням нормативного рівня та режиму забезпечення населення комунальними послугами (опалення, електро-, водо-, газопостачання тощо);

▪ дотриманням правил користування житловими приміщеннями та прибудинковими територіями;

▪ дотриманням порядку та правил визнання житлових будинків та приміщень непридатними для постійного проживання, а також переведення їх у нежитлові.

При здійсненні цього контролю органи державної житлової інспекції наділені такими правами:

1) проводити інспекційні обстеження та перевірки підконтрольних об'єктів відповідно до завдань та функцій, визначених вищезазначеним Положенням;

2) давати розпорядження власникам, власникам та користувачам житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку та прибудинкових територій про усунення виявлених порушень;

3) вносити подання про анулювання або призупинення дії ліцензій на провадження діяльності юридичними та фізичними особами, які допускають грубі порушення житлового законодавства, правил та нормативів, пов'язаних з використанням, утриманням та ремонтом житлового фонду, спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку;

4) виносити висновки про придатність будинків та приміщень для проживання;

5) вносити пропозиції щодо притягнення посадових осіб та громадян до відповідальності відповідно до КоАП.

Керівництво роботою Головної державної житлової інспекції здійснює Головний житловий інспектор РФ. Державні житлові інспектори несуть персональну відповідальність у разі невиконання покладених на них функцій щодо здійснення державного контролю за використанням та збереженням житлового фонду та спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Спори щодо рішень посадових осіб органів державної житлової інспекції розглядаються керівником відповідної інспекції або Головною державною житловою інспекцією, а за рішеннями Головного державного житлового інспектора РФ - Федеральним агентством з будівництва та житлово-комунального господарства.

У разі незгоди підприємств, організацій, установ з рішенням про зупинення, обмеження або припинення їхньої діяльності воно може бути оскаржене в суді загальної юрисдикції або в арбітражному суді.

Державними органами суб'єктів РФ розроблено та затверджено Положення про державні житлові інспекції суб'єктів РФ, а також прийнято інші нормативні правові акти з питань контролю за використанням та збереженням житлового фонду, наприклад, закони м. Москви від 20.12.1995 № 26 "Про адміністративну відповідальність за порушення нормативів Москви з експлуатації житлового фонду" та від 13.11.1996 № 30 "Про встановлення нормативів з експлуатації житлового фонду міста Москви та контроль за їх дотриманням".

4.4. Управління житловими будинками

У зв'язку з приватизацією багатьох житлових приміщень, що входили до складу державного, муніципального та інших житлових фондів, та необхідністю впровадження ринкових відносин у сферу житлово-комунального господарства у ЖК докладно регламентується порядок здійснення управління багатоквартирним будинком (розд. VIII). Відповідно до ст. 161 ЖК таке управління має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із таких способів керування таким будинком:

1) безпосереднє керування власниками приміщень;

2) управління товариством власників житла чи житловим кооперативом чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;

3) управління керуючою організацією.

Вибір способу управління багатоквартирним будинком здійснюється на загальних зборах власників приміщень і може бути змінений у будь-який час на підставі рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень багатоквартирному будинку.

Орган місцевого самоврядування в порядку, встановленому Урядом РФ, проводить відкритий конкурс з відбору керуючої організації, якщо протягом року до дня проведення зазначеного конкурсу власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обрано спосіб управління цим будинком або якщо ухвалене рішення про вибір способу управління цим будинком не було реалізовано (ч. 4 ст. 161 ЖК). Відповідно до ст. 18 (в ред. від 26.12.2005) Закону про введення ЖК стосовно багатоквартирних будинків, зданих в експлуатацію до 1 березня 2005 р., цей конкурс має бути проведений до 1 січня 2007 р.

Орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення вищезгаданого відкритого конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати конкурсу та умови договору управління цим будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління будинком із керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу, у порядку, встановленому ст. 445 ЦК. У цьому орган місцевого самоврядування пізніше як за рік після укладання договору управління зобов'язаний скликати збори власників приміщень на вирішення питання про вибір способу управління багатоквартирним будинком.

Будь-який власник приміщення у багатоквартирному будинку може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування обрати організацію, що управляє, відповідно до положень ч. 4 ст. 161 ЖК.

Укладання договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнано таким, що не відбувся.

Для забезпечення належної відповідальності за управління багатоквартирними будинками законом встановлено, що багатоквартирний будинок може керуватися лише однією організацією, що управляє (ч. 9 ст. 161 ЖК).

У ст. 164 ЖК визначено порядок безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень, що знаходяться у ньому; при такому управлінні договори надання послуг із утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників. При цьому як сторона укладених договорів виступають усі або більшість власників приміщень.

Договори холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення) укладаються кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені.

На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у цьому будинку у відносинах з третіми особами вправі діяти один із власників приміщень у вказаному будинку або інша особа, яка має повноваження, засвідчена довіреністю, виданою у письмовій формі йому всіма чи більшістю власників приміщень у цьому будинку.

Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться у власності житлового кооперативу або в якому утворено товариство власників житла, здійснюється з урахуванням положень розд. V та VI ЖК.

Стаття 162 ЖК містить норми, що належать до договору управління багатоквартирним будинком; договір управління таким будинком укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення у цьому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів.

За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями у цьому будинку, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

Відповідно до ч. 3 ст. 162 ЖК у договорі управління багатоквартирним будинком мають бути зазначені:

1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого здійснюватиметься управління, та адреса такого будинку;

2) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;

3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення та розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;

4) порядок здійснення контролю над виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими всім власників приміщень у цьому будинку.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менше одного року і не більше п'яти років.

За відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком після закінчення строку його дії договір вважається продовженим на той же строк та на тих самих умовах, які були передбачені таким договором.

Якщо інше встановлено договором, керуюча організація зобов'язана розпочати виконання такого договору пізніше як за 30 днів із дня його підписання.

Зміна та розірвання договору управління здійснюються у порядку, передбаченому цивільним законодавством. За своєю цивільно-правовою природою цей договір належить до договорів надання послуг (гол. 39 ЦК).

Керівна організація за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи новообраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або у разі безпосереднього у цьому будинку одному з даних власників, зазначеному у рішенні загальних зборів власників про вибір способу керування таким будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення у цьому будинку.

Статтею 9 Закону про запровадження ЖК передбачено, що дія розд. VIII ЖК поширюється на відносини, що виникли з раніше укладених договорів управління багатоквартирними будинками.

У зв'язку з тим, що житлові приміщення у багатоквартирному будинку можуть належати не лише приватним власникам, у ЖК вирішується питання про управління будинками, в яких житлові приміщення взагалі або частково не є приватною власністю. Стаття 163 ЖК передбачає, що порядок управління багатоквартирним будинком, всі приміщення у якому перебувають у власності Російської Федерації, суб'єкта РФ або муніципального утворення, встановлюється відповідно Урядом РФ, органом державної влади суб'єкта РФ та органом місцевого самоврядування. Управління таким будинком здійснюється шляхом укладання договору управління даним будинком з керуючою організацією, що обирається за результатами відкритого конкурсу, або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, що не відбувся, без проведення такого конкурсу.

За наявності в багатоквартирному будинку житлових приміщень, що знаходяться у власності Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень, відповідні органи державної влади, органи місцевого самоврядування або уповноваженими ними особи беруть участь у виборі способу управління багатоквартирним будинком на рівних засадах з власниками приміщень, на .

З метою створення умов управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування:

1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від їхньої організаційно-правової форми;

2) можуть надавати керівним організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;

3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, організації навчання осіб, які мають намір провадити таку діяльність.

Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію про встановлені ціни та тарифи на послуги та роботи та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків та житлових приміщень у них, про розміри оплати відповідно до цих цін та тарифів, про обсяг, переліку та якості наданих послуг та виконуваних робіт, а також про ціни та тарифи на надані комунальні послуги та розміри оплати цих послуг (ст. 165 ЖК).

Нині продовжують здійснювати свою діяльність житлово-експлуатаційні організації. Їхні форми на сучасному етапі розвитку житлово-комунальної сфери різноманітні: трести, житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК), житлово-комунальні відділи (ЖКО), дирекції з експлуатації будівель (ДЕЗ), ремонтно-експлуатаційні управління (РЕУ), домоуправління, муніципальні підприємства житлового господарства (МУП ЖХ) та ін.

У Москві систему управління житлово-комунальним господарством міста складають дирекції єдиного замовника (ДЕЗ), які здійснюють функції замовника на виконання робіт з утримання та ремонту житлового фонду та нежитлових приміщень; ними прийнято на баланс житлові будинки. Дирекції укладають договори з ремонтно-експлуатаційними управліннями (підприємствами) або іншими аналогічними підприємствами (у тому числі приватними фірмами), енерго- та водопостачальними та іншими спеціалізованими організаціями, що забезпечують функціонування систем життєзабезпечення будівель та прилеглих територій. В інших містах також створено аналогічні організації служби замовника.

У складі префектур адміністративних округів м. Москви утворено управління житлово-комунального господарства та благоустрою, що діють на основі положень про ці управління.

До цього слід додати, що з забезпечення реального дотримання положень ЖК, які передбачають конкуренцію під управлінням житловими будинками, необхідна приватизація всієї сфери житлово-комунального обслуговування.

4.5. Участь громадян в управлінні житловим фондом

Існуючі форми участі громадян, у управлінні житловим фондом різноманітні. Так, згідно зі ст. 44 ЖК загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління цим будинком. Для спільного управління багатоквартирним будинком може бути створено товариство власників житла (ст. 135 ЖК).

В даний час також діють будинкові, вуличні, квартальні, сільські комітети та поради громадян та інші органи громадського самоврядування, які здійснюють захист житлових прав громадян, які надають їм іншу необхідну допомогу. Цими органами проводиться робота, спрямована на покращення експлуатації будівель, благоустрій прибудинкової території та досягнення інших цілей житлово-комунального характеру. Загальною нормативною основою створення зазначених органів суспільної самодіяльності та здійснення ними своїх функцій є Федеральний закон від 19.05.1995 № 82-ФЗ "Про громадські об'єднання".

У Москві та деяких інших містах створено територіальні громади, інші організації – фонди захисту прав власників нерухомості, які проводять юридичні консультації з питань укладання угод із житловими та нежитловими приміщеннями, беруть участь у підготовці документів для нотаріального оформлення, перекладі їх із іноземних мов тощо. .

У житловій сфері активно функціонують такі організації, як асоціації та гільдії ріелторів, комітети захисту прав наймачів, власників житлових приміщень та ін.

У ряді муніципальних утворень (міст та районів) РФ прийнято Положення про будинковому комітеті в муніципальному житловому фонді.

Тема 5. Особливості придбання житла у сучасних умовах

5.1. Використання іпотеки для придбання житла

Державам останнім часом вживаються заходи до ширшого використання при придбанні житла такого способу забезпечення виконання грошових зобов'язань покупцем як іпотека. Іпотека є правовим інститутом, який полегшує вирішення громадянами своєї житлової проблеми. Вона є заставою земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна і регулюється спеціальним законом про іпотеку. У зв'язку з відсутністю у більшості населення грошових коштів у необхідному обсязі на сучасному етапі поширення набула купівля житла під заставу житлових будинків і квартир, що купуються.

Загальні правила про заставу, які у ДК, застосовуються до іпотеці у випадках, коли ДК чи законом про іпотеку не встановлено інші правила (п. 2 ст. 334 ДК). Нині діє Закон про іпотеку. Крім норм, що стосуються всіх видів іпотеки, у ньому міститься спеціальна глава, присвячена особливостям іпотеки житлових будинків та квартир (гл. XIII). Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, зазначене у п. 1 ст. 130 ЦК, права на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат (підп. 3). Відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 5 Закону про іпотеку будівлі, у тому числі житлові будинки та інші будівлі та споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання правил ст. 69 Закону, тобто з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, або частини цієї ділянки, що функціонально забезпечує закладений об'єкт, або належить заставнику права оренди цієї ділянки або її відповідної частини (див. також п 3 ст.340 ЦК).

Частиною 3 ст. 69 Закону про іпотеку передбачено, що право застави не поширюється на право постійного користування земельною ділянкою, що належить заставнику, на якому знаходиться підприємство, будівля або споруда. При зверненні стягнення на такі об'єкти особа, яка набуває цього майна у власність, набуває права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що й колишній власник (заставодавець) нерухомого майна.

З дотриманням тих самих правил повинен здійснюватися і заставу незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства РФ (п. 2 ст. 5).

Відповідно до змін, внесених до абз. 2 п. 2 ст. 339 ЦК, скасовано вимогу про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору про іпотеку (див. п. 3 ст. 1 Закону про внесення змін до ЦК), що спрощує та здешевлює її оформлення.

Відповідно до ст. 10 Закону про іпотеку договір про іпотеку укладається у письмовій формі та підлягає державній реєстрації. Як передбачає п. 3 ст. 339 ЦК, договір про іпотеку має бути зареєстрований у порядку, встановленому для реєстрації угод із відповідним майном. Договір вважається укладеним та набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Відповідно до ст. 11 Закону про іпотеку державна реєстрація договору про іпотеку є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним запису про іпотеку. Державна реєстрація договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, є підставою для внесення до зазначеного реєстру запису про виникнення такої іпотеки.

Права заставоутримувача (право застави) на закладене майно не підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ст. 19 державної реєстрації речових підлягає як договір про іпотеку, а й сама іпотека як обтяження майна. Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки.

Державна реєстрація іпотеки з закону здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше встановлено федеральним законом. Державна реєстрація такої іпотеки здійснюється без подання окремої заяви та без сплати державного мита. Права заставоутримувача з іпотеки в силу закону можуть бути засвідчені заставною (п. 2 ст. 20).

Майно, на яке встановлено іпотеку, не передається заставоутримувачу (абз. 2 п. 1 ст. 338 ЦК). Заставник зберігає право користування майном, закладеним за договором про іпотеку. Заставодавець має право використовувати це майно відповідно до його призначення. Він має право витягувати з майна, закладеного за договором про іпотеку, доходи, наприклад, за допомогою здачі закладеного житлового будинку або квартири в оренду (п. 1 ст. 346 ЦК; п. 2. ст. 29 Закону про іпотеку).

Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставником іншою особою, зокрема, шляхом продажу, дарування, обміну лише за згодою заставоутримувача, якщо інше не передбачено договором про іпотеку (абз. 1 п. 2 ст. 346 ЦК; п; 1 ст.37 Закону про іпотеку).

Відповідно до п. 1 ст. 38 Закону про іпотеку особа, яка придбала закладене за договором про іпотеку майно внаслідок його відчуження або у порядку універсального правонаступництва, стає на місце заставника і несе всі обов'язки останнього за договором про іпотеку, включаючи і ті, які не були належним чином виконані початковим заставником. Новий заставник може бути звільнений від будь-якої з цих обов'язків лише за згодою із заставоутримувачем (див. також п. 1 ст. 353 ЦК).

Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, здійснюється за дотриманням правил, встановлених гол. IX Закону про іпотеку. Стягнення за вимогами заставоутримувача звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду (абз. 1 п. 1 ст. 349 ЦК; ст. 51 Закону про іпотеку). На підставі нотаріально засвідченої угоди між заставоутримувачем та заставником, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, задоволення вимог заставоутримувача за рахунок вказаного майна можливе без звернення до суду (абз. 2 п. 1 ст. 349 ЦК; абз. 1 п.). 1 ст.55 Закону про іпотеку). Винятки із цього правила, коли стягнення на закладене майно звертається лише за рішенням суду, передбачено п. 2 ст. 55 Закону про іпотеку.

Особливості іпотеки житлових будинків та квартир встановлені гол. XIII Закону про іпотеку. Так, п. 2 ст. 74 не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків та квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності. Іпотека житлового будинку чи квартири, що у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, з яких встановлено опіка чи піклування, здійснюється у порядку, встановленому законодавством РФ скоєння угод із майном підопічних.

При іпотеці квартири у багатоквартирному житловому будинку, частини якого перебувають у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеною вважається поряд із житловим приміщенням відповідна частка у праві спільної власності на житловий будинок (ст. 75 Закону про іпотеку).

Відповідно до ст. 76 при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачено забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і матеріалами та обладнанням, що належать заставнику, які заготовлені для будівництва.

Як передбачено абз.1 п. 1 ст. 77, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються такими, що знаходяться в заставі з державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок чи квартиру. Таким чином, у наведеному випадку виникає іпотека житлового будинку або квартири через закон, що розширює застосування іпотеки як засобу, що забезпечує вирішення житлової проблеми.

Відповідно до абз. 1 п. 1 ст. 78 звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок чи квартиру та реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставника та будь-яких інших осіб, які проживають у такому житловому будинку чи квартирі, за умови, що такі житловий будинок чи квартира були закладені за договором про іпотеку або за іпотекою в силу закону на забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлових будинків або квартир, їх капітальний ремонт або інше невід'ємне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту чи позики на придбання чи будівництво житлового будинку чи квартири. Звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру можливе як у судовому, так і позасудовому порядку з дотриманням правил, встановлених гол. IX Закону про іпотеку. Житловий будинок або квартира, що закладені за договором про іпотеку та на які звернено стягнення, реалізуються шляхом продажу з торгів, які проводяться у формі відкритого аукціону чи конкурсу (п. 2 ст. 78 Закону про іпотеку).

Федеральним законом від 29.12.2004 № 194-ФЗ "Про внесення змін до статті 446 Цивільного кодексу Російської Федерації" житлове приміщення (його частини), що є для громадянина-боржника і членів його сім'ї, спільно проживають у приміщенні, що належить даному громадянину, єдиним придатним для постійного проживання приміщенням, земельні ділянки, на яких розташовані ці об'єкти, а також земельні ділянки, використання яких не пов'язане із здійсненням громадянином-боржником підприємницької діяльності (зокрема, при їх використанні для індивідуального житлового будівництва), стосовно тих випадків, коли зазначене майно є предметом іпотеки і нею відповідно до законодавства про іпотеку може бути звернено стягнення, виключені з переліку майна, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами.

Пункт 3 ст. 78 Закону про іпотеку передбачає, що договір найму чи договір оренди житлового приміщення, укладені до виникнення іпотеки або за згодою заставоутримувача після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігає чинність. Умови його розірвання визначаються ЦК та житловим законодавством РФ.

5.2. Участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості

В умовах переходу до ринкової економіки набула поширення така форма вирішення громадянами своєї житлової проблеми, як пайова участь у будівництві житла. Спочатку така участь була трудовою і використовувалася промисловими підприємствами для забезпечення житлом своїх працівників, в даний час учасники пайового будівництва вносять кошти, і вони не пов'язані трудовими відносинами з організаціями-забудовниками, як виступають професійні учасники ринку житла.

Першим спеціальним федеральним законом, що регулює відносини, пов'язані із залученням коштів громадян та юридичних осіб для пайового будівництва житла на підставі договору участі в такому будівництві, є Закон про участь у пайовому будівництві, який набув чинності з 14 квітня 2005 року.

Окрім встановленого Законом порядку залучення коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирних будинків юридичною особою з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина виникає право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується, може, зокрема, здійснюватися житлово-будівельними та житловими накопичувальними кооперативами відповідно до федеральних законів, що регулюють діяльність таких кооперативів (ст. 1 Закону про участь у пайовому будівництві (в ред. від 18.07.2006)). Істотною відмінністю у способі придбання житла при використанні того й іншого порядку залучення коштів осіб, які бажають придбати житло, є те, що в першому випадку придбання житла засноване на договорі, а в другому – на членстві у кооперативі.

Відповідно до визначення, даного у ст. 2, забудовником є ​​юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми, яка має у власності або на праві оренди земельну ділянку та залучає кошти учасників пайового будівництва відповідно до Закону про участь у пайовому будівництві для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення, на підставі одержаного дозволу на будівництво.

Забудовник має право залучати кошти учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості лише після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво, опублікування, розміщення та (або) подання проектної декларації відповідно до Закону про участь у пайовому. будівництві та державній реєстрації забудовником права власності на земельну ділянку, надану для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості, до складу яких входитимуть об'єкти пайового будівництва, або договору оренди такої земельної ділянки (ч. 1 ст. 3 Закону) про участь у пайовому будівництві).

Проектна декларація включає інформацію про забудовника (ст. 20) і інформацію про проект будівництва (ст. 21). Дана декларація опубліковується забудовником у засобах масової інформації та (або) розміщується в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування (у тому числі в мережі Інтернет) не пізніше ніж за 14 днів до дня укладання забудовником договору з першим учасником пайового будівництва, а також подається до органу , що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним, та у зазначений у ч. 1 ст. 23 Закону про участь у пайовому будівництві контролюючий орган (тобто у федеральний орган виконавчої влади, який здійснює державне регулювання в галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості). Забудовник має право не опубліковувати у засобах масової інформації та (або) не розміщувати в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування проектну декларацію, якщо залучення коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості здійснюється без виробництва, розміщення та поширення реклами, пов'язаної з таким залученням коштів. У цьому випадку забудовник зобов'язаний подати проектну декларацію будь-якій заінтересованій особі для ознайомлення.

Право на залучення коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина виникає право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується, мають відповідальні вимогам Закону про участь у пайовому будівництві забудовники на підставі договору участі у пайовому будівництві.

За договором участі у пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується у передбачений договором термін самотужки та (або) із залученням інших осіб збудувати (створити) багатоквартирний будинок та (або) інший об'єкт нерухомості та після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну та прийняти об'єкт пайового будівництва за наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості (ч. 1 ст. 4) .

Уряд РФ має право видавати правила, обов'язкові для сторін договору при його укладенні та виконанні.

Договір укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок державної реєстрації договорів участі у пайовому будівництві визначено новою ст. 25.1, якою відповідно до Закону про участь у пайовому будівництві доповнено Закон про реєстрацію прав на нерухомість.

Вимоги до змісту цього договору встановлено ч. 4 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві. За відсутності у договорі умов, передбачених нею, такий договір вважається не укладеним.

Сплата ціни договору провадиться шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, що обчислюється роками, місяцями чи тижнями.

У разі якщо відповідно до договору сплата ціни договору повинна здійснюватися учасником пайового будівництва шляхом одноразового внесення платежу, прострочення платежу протягом більш ніж трьох місяців є підставою для односторонньої відмови забудовника від виконання договору в порядку, передбаченому ст. 9 Закону про участь у пайовому будівництві.

У разі, якщо відповідно до договору сплата ціни договору повинна здійснюватися учасником пайового будівництва шляхом внесення платежів у передбачений договором період, систематичне порушення учасником пайового будівництва строків внесення платежів, тобто порушення строку внесення платежу більш ніж тричі протягом 12 місяців або прострочення платежу протягом більш як три місяці є підставою для односторонньої відмови забудовника від виконання договору в аналогічному порядку.

У разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасник пайового будівництва сплачує забудовнику неустойку (пені) у розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення (ч. 3-6 ст. 5 ).

Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, передбаченого договором. У разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожний день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, зазначена неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам. У разі суттєвого порушення вимог до якості об'єкта пайового будівництва учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору та вимагати від забудовника повернення коштів та сплати відсотків відповідно до ч. 2 ст. 9.

Договором має бути встановлений гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва, який не може становити менш як п'ять років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором. Учасник пайового будівництва має право пред'явити забудовнику вимоги у зв'язку з неналежною якістю об'єкта пайового будівництва за умови, якщо така якість виявлена ​​протягом гарантійного строку.

Особливістю договору участі у пайовому будівництві є забезпечення виконання зобов'язань щодо нього заставою чи порукою. Одним із зазначених способів забезпечуються повернення або сплата грошових сум, у тому числі сум збитків, неустойки (штрафу, пені), забудовником учасникам пайового будівництва за наявності підстав, передбачених законом та (або) договором (ст. 12. 1).

Відповідно до ст. 13 Закону про участь у пайовому будівництві з моменту державної реєстрації такого договору наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, у складі яких будуть об'єкти пайового будівництва, земельна ділянка, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на цю земельну ділянку та багатоквартирний будинок, що будуються (створюються) на цій земельній ділянці, та (або) інший об'єкт нерухомості вважаються такими, що перебувають у заставі в учасників пайового будівництва на забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором.

Виконання зазначених зобов'язань може забезпечуватись порукою банку (ст. 15.1).

Нормативи оцінки фінансової стійкості діяльності забудовника встановлюються Урядом РФ (ч. 4 ст. 23).

5.3. Приватизація громадянами житлових приміщень

В даний час однією з підстав виникнення права власності громадян на житлові приміщення залишається приватизація державного та муніципального житла. У зв'язку з прийняттям ЖК процес приватизації житла в Росії буде завершено до 1 березня 2010 (п. 1 ч. 2 ст. 2 (в ред. від 30.06.2006) Закону про введення ЖК). Постановою Конституційного Судна РФ від 15.06.2006 № 6-П визнано таким, що не відповідає Конституції РФ положення ч. 1 ст. 4 Закону про приватизацію житла (в ред. ст. 12 Закону про введення ЖК), в силу якого не підлягали безоплатній приватизації (у межах встановленого законом загального строку дії норм про приватизацію житлового фонду) житлові приміщення, надані громадянам за договорами соціального після 1 березня 2005 р. Отже, дані житлові приміщення також можуть бути приватизовані.

У ст. 1 Закону про приватизацію приватизація житла визначається як безоплатна передача у власність громадян Російської Федерації на добровільній основі займаних ними житлових приміщень у державному та муніципальному житловому фонді, а для громадян Російської Федерації, які забронювали житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень.

Дія зазначеного Закону поширюється лише на житлові приміщення, що входять до державного та муніципального житлового фонду. Водночас у п. 6 постанови від 04.07.1991 № 1542-1 "Про введення в дію Закону РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в РРФСР"" Верховна Рада РРФСР рекомендувала громадським об'єднанням (організаціям) здійснювати передачу та продаж майна, що перебуває в у власність громадян на умовах, передбачених для державного та муніципального житлового фонду.

Принципами приватизації житла, яке здійснюється відповідно до Закону, є:

1) добровільність;

2) безоплатність;

3) одноразовість.

Принцип добровільності означає, що громадяни самі вирішують, приватизувати житло чи ні, і в разі позитивного рішення, хто з членів сім'ї братиме участь у здійсненні приватизації, а хто не братиме участі в приватизації.

Відповідно до ст. 11 Закону про приватизацію житла кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно, у порядку приватизації, житлового приміщення у державному та муніципальному житловому фонді соціального використання один раз. Однак неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення у порядку його приватизації, зберігають право на одноразову безоплатну приватизацію житлового приміщення у будинках державного та муніципального житлового фонду після досягнення ними повноліття.

Як пояснюється в п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.1993 № 8, за громадянами, які висловили згоду на придбання іншими особами займаного приміщення, що проживають з ними, зберігається право на безоплатне придбання у власність у порядку приватизації іншого згодом отриманого житлового приміщення. Дане роз'яснення обґрунтовується тим, що у вказаному випадку надана цим особам можливість приватизувати безплатно займане житлове приміщення лише один раз не була реалізована за умови згоди на приватизацію житла іншими особами.

Відповідно до ст. 2 Закону про приватизацію житла громадяни Російської Федерації, які займають житлові приміщення в державному та муніципальному житловому фонді, включаючи житловий фонд, що перебуває в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ (відомчий фонд), на умовах соціального найму, має право за згодою всіх повнолітніх членів, що спільно проживають сім'ї, а також неповнолітніх віком від 14 до 18 років придбати ці приміщення у власність на умовах, передбачених Законом про приватизацію, іншими нормативними правовими актами РФ та суб'єктів РФ. Житлові приміщення передаються у спільну власність або у власність однієї з осіб, що спільно проживають, у тому числі неповнолітніх.

У наведеній вище нормі не йдеться про те, чи передаються приватизовані житлові приміщення у спільну пайову або спільну спільну власність, проте в даному випадку необхідно мати на увазі норму п. 3 ст. 244 ЦК, за змістом якої, якщо законом прямо не передбачено утворення спільної власності на певне майно, спільна власність на це є частковою. Отже, оскільки закон не передбачає можливість виникнення (як це мало місце раніше) спільної власності на житлові приміщення, що приватизуються, загальна власність на них може бути лише частковою.

З огляду на це до Закону про приватизацію житла було включено ст. 3.1, згідно з якою у разі смерті одного з учасників спільної власності на житлове приміщення, приватизоване до 31 травня 2001 р. (тобто до того моменту, до якого допускалася передача житлових приміщень, що приватизуються, на вибір громадян у їх спільну пайову або спільну власність) , визначаються частки учасників спільної власності на дане житлове приміщення, зокрема частка померлого. При цьому зазначені частки у праві спільної власності на дане житлове приміщення визнаються рівними. Разом з тим у цій статті обумовлено, що правила, що містяться в ній, застосовуються остільки, оскільки для окремих видів спільної власності федеральними законами не встановлено інше. Слід зазначити, що ця стаття Закону про приватизацію житла збереже свою силу і після 1 березня 2010 р. (п. 1 ч. 2 ст. 2 Закону про запровадження ЖК).

При приватизації житлових приміщень має бути отримана письмова згода зазначених вище осіб, у тому числі тимчасово відсутніх громадян, за якими відповідно до законодавства зберігається право користування житловими приміщеннями (призваних на військову службу, які виїхали на навчання до іншої місцевості тощо). Така згода має бути отримана і від колишніх членів сім'ї, якщо вони зберегли право користування житловим приміщенням (ч. 4 ст. 69 ЖК).

Не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, у гуртожитках, у будинках закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення, за винятком радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних, та житловий фонд стаціонарних установ соціального захисту населення, що знаходиться в сільській місцевості. (крім житлового фонду, що знаходиться поза територією даних установ. - Див. Ухвала Конституційного Суду РФ від 10.12.2002 № 316-0). З цієї ж норми з урахуванням Постанови Конституційного Суду РФ від 03.11.1998 № 25-П було виключено вказівку нажиті приміщення в комунальних квартирах, у зв'язку з чим допустимою є приватизація кімнат у комунальних квартирах, яка проводиться з дотриманням тих самих умов, що й приватизація окремих квартир (ст. 2 Закону про приватизацію житла) та не вимагає згоди осіб, які займають інші житлові приміщення у цій комунальній квартирі.

Власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплений житловий фонд на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд за згодою власників, мають право приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень та житлового приміщення, що знаходиться у сільській місцевості. фонду стаціонарних установ соціального захисту населення (ст. 4 Закону про приватизацію житла) Оскільки приватизовані можуть бути лише житлові приміщення, які займаються громадянами за договорами найму соціального, не підлягають приватизації, крім зазначених вище, будь-які житлові приміщення, що займаються за іншими договорами (договори найму або безоплатного користування всіма видами спеціалізованих житлових приміщень, договори комерційного найму).

Відповідно до ст. 18 Закону про приватизацію житла за громадянами, які займають відповідні житлові приміщення, зберігається право на їх приватизацію при передачі житлового фонду, який перебував у господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ, у господарське відання або оперативне управління правонаступників цих підприємств, установ (якщо вони визначені) або у відання органів місцевого самоврядування поселень у порядку у зв'язку з переходом державних чи муніципальних підприємств, установ на іншу форму власності чи його ліквідацією.

Передача житлових приміщень у власність громадян здійснюється уповноваженими власниками зазначених житлових приміщень органами державної влади, органами місцевого самоврядування, а також державними або муніципальними унітарними підприємствами, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, державними або муніципальними установами, казенними підприємствами, передано житловий фонд (ст. 6).

Відповідно до ст. 7 передача житлових приміщень у власність громадян оформляється договором передачі, укладеним органами державної влади чи органами місцевого самоврядування поселень, підприємством, установою з громадянином, що отримує житлове приміщення у власність у порядку, встановленому законодавством. При цьому нотаріального посвідчення цього договору не потрібне і державне мито не стягується.

До договору передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням та проживають спільно з особами, яким це житлове приміщення передається до загальної з неповнолітніми власність, або неповнолітні, які проживають окремо від зазначених осіб, але не втратили право користування цим житловим приміщенням .

Право власності на придбане житлове приміщення виникає з моменту державної реєстрації права у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.

Вирішення питання щодо приватизації житлових приміщень має прийматися за заявами громадян у двомісячний строк з дня подання документів (ч. 1 ст. 8).

У практиці трапляються випадки, коли за життя наймача приватизацію жилого приміщення не було завершено у зв'язку з його смертю, і спадкоємці померлого звертаються до суду з позовами про визнання за померлим наймачем права власності на дане житлове приміщення або його частину для включення їх до складу спадщини. Спочатку суди відмовляли в таких позовах, посилаючись на те, що приватизація житлового приміщення у зазначених ситуаціях не була доведена до кінця і тому немає підстав для визнання права власності на житлове приміщення за померлою особою. Однак Пленумом Верховного Суду РФ було дано роз'яснення, згідно з яким якщо громадянин, який подав заяву про приватизацію та необхідні для цього документи, помер до оформлення договору на передачу житлового приміщення у власність або до реєстрації такого договору, то у разі виникнення спору щодо включення цього житлового приміщення або його частини у спадкову масу необхідно мати на увазі, що зазначена обставина сама по собі не може бути підставою для відмови у задоволенні вимоги спадкоємця, якщо спадкодавець, висловивши за життя волю на приватизацію займаного житлового приміщення, не відкликав свою заяву, оскільки за незалежним від нього причин був позбавлений можливості дотриматися всіх правил оформлення документів на приватизацію, в якій йому не могло бути відмовлено (абз. 3 п. 8 постанови від 24.08.1993 № 8).

Громадяни, які стали власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на власний розсуд, вправі продавати, заповідати, здавати у найм, оренду ці приміщення, і навіть здійснювати із нею інші угоди, не суперечать законодавству. Водночас ч. 2 ст. 2 Закону про приватизацію житла (яка продовжує діяти після 1 березня 2010 р.) передбачає, що для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, у тому числі колишніми, які мають право користування цим житловим приміщенням, потрібен попередній дозвіл органів опіки та піклування. Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, проте на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні із власником права.

Насправді трапляються випадки, коли громадяни бажають розірвати укладений ними договір про приватизацію житлового приміщення, т. е. здійснити деприватизацію житлового приміщення ( " розприватизувати " його). Мотивами, які спонукають громадян звертатися з проханням про розірвання такого договору, є побоювання несення у майбутньому значних фінансових витрат у зв'язку зі сплатою податку на нерухомість, витрат на обслуговування та ремонт спільного майна власників приватизованих житлових приміщень, прагнення отримати більшу за розмірами муніципальну житлову площу. натомість займаної квартири тощо. Відповідно до ст. 20 Закону про запровадження ЖК громадяни, які приватизували житлові приміщення, що є для них єдиним місцем постійного проживання, до 1 березня 2010 р. мають право передати житлові приміщення, що належать їм на праві власності, і вільні від зобов'язань житлові приміщення до державної або муніципальної власності, а відповідні органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування чи уповноважені ними особи зобов'язані прийняти їх у власність та укласти договори найму цих житлових приміщень з громадянами та членами їх сімей, які проживають у цих житлових приміщеннях, у порядку, встановленому законодавством РФ.

Тема 6. Право власності та інші речові права на житлові приміщення

6.1. Права та обов'язки власника житлового приміщення та інших проживаючих у приміщенні, що належить йому, громадян

Проголошене у ст. 40 Конституції право громадян на житло реалізується у різний спосіб. Донедавна громадяни задовольняли свої житлові потреби значною мірою з допомогою житла, одержуваного користування з державного та громадського житлових фондів, хоча чимала частина населення вирішувала свою житлову проблему з допомогою власного індивідуального житлового фонду.

У зв'язку із здійсненням переходу до ринкової економіки на сучасному етапі вирішується завдання зміни структури житлового фонду за формами власності, спрямованого на розвиток приватної власності на нерухомість у житловій сфері та розширення ринку житла. Виходячи з цього індивідуальне житлове будівництво розглядається як найважливіша форма нарощування житлового фонду, а використання індивідуального житлового фонду - як найважливіший спосіб задоволення житлових потреб громадян. Необхідно зазначити, що щодо приватної власності на житлові приміщення, оскільки законом не встановлено інше, на даний час застосовується загальне положення, згідно з яким кількість та вартість майна, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, не обмежується (п. 2 ст. 213 ЦК) ).

Суттєвому розширенню приватного житлового фонду, крім розвитку індивідуального житлового будівництва, яке і раніше здійснювалося в Росії у значних обсягах, сприяли процеси приватизації державного, муніципального та громадського житла, що пройшли, передачі в приватну власність громадян кооперативного житла, а також переходу до масового будівництва житла на продаж .

Нове положення, що склалося в житловій сфері, знайшло відображення в ЖК, в якому праву власності та іншим речовим правам на житлові приміщення присвячено спеціальний розділ, що передує розділу про житлові приміщення, що надаються за договором найму соціального (розд. II). У цьому розділі передусім регламентуються правничий та обов'язки власника житлового приміщення, і навіть інших громадян, які у приналежному йому приміщенні.

Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням, що належить йому на праві власності, відповідно до його призначення та меж його використання, встановлених ЖК. При цьому згідно із ч. 2 ст. 30 ЖК власник має право надати належне йому житлове приміщення у володіння та (або) у користування будь-якому громадянину або юридичній особі. Стаття 288 ЦК передбачає, що громадянин-власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання, а також для проживання членів сім'ї. Житлові приміщення можуть здаватись їх власниками для проживання іншим особам на підставі договору.

До обов'язків власника належить, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, тягар утримання житлового приміщення, що належить йому, і, якщо дане приміщення є квартирою, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, а власник кімнати в комунальній квартирі несе також тягар утримання загального майна власників кімнат у такій квартирі. Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення у належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав та законних інтересів сусідів, правил користування житловими приміщеннями, правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 30 ЖК).

Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування цим житловим приміщенням нарівні із власником, якщо інше не встановлено угодою між власником та членами його сім'ї. У ЖК (ч. 1 ст. 31) визначено коло осіб, які визнаються членами сім'ї власника жилого приміщення. До них відносяться які проживають разом із власником у житловому приміщенні, що належить йому, його чоловік, а також діти і батьки даного власника. Інші родичі, непрацездатні утриманці та у виняткових випадках інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником як члени своєї сім'ї.

Вперше у житловому законодавстві визначено обов'язки члена сім'ї власника житлового приміщення (ч. 2-3 ст. 31 ЖК). Вони повинні насамперед використовувати це житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його безпеку. Крім цього, дієздатні члени сім'ї власника несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із користування цим житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником та членами його сім'ї.

Законом про внесення змін до ЦК змінено п. 2 ст. 292 ЦК, відповідно до якого перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування жилим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом. Це нове становище у законодавстві може бути оцінено однозначно. З одного боку, воно дозволяє власникам житлових приміщень вільно розпоряджатися останніми, оскільки на подальше виселення з цих приміщень членів сім'ї власника їх згоду при застосуванні викладеного вище правила не потрібно. Крім того, воно більшою мірою гарантує дотримання інтересів набувачів житлових приміщень. Проте, з іншого боку, така зміна у законодавстві погіршує становище дієздатних членів сім'ї власника житлового приміщення (його чоловіка, повнолітніх дітей та інших.), оскільки з юридичної погляду відпадає потреба відповідно до ними відчуження житлового приміщення, яким вони користуються.

Разом з тим відчуження житлового приміщення, в якому проживають під опікою або піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або неповнолітні члени сім'ї власника, що залишилися без батьківського піклування (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому торкаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, що допускається за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ЦК).

Як передбачає п. 3 ст. 292 ЦК, члени сім'ї власника житлового приміщення можуть вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення.

Інакше, ніж у чинному законодавстві, вирішується питання про права колишніх членів сім'ї власника житлового приміщення. Відповідно до ч. 4 ст. 31ЖК у разі припинення сімейних відносин із власником житлового приміщення право користування цим житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї його власника не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником та колишнім членом його сім'ї. Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави придбання або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо його майновий стан та інші обставини, що заслуговують на увагу, не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить зазначеному власнику, може бути збережено за колишнім членом його сім'ї на визначений строк на підставі рішення суду. У цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їхню вимогу.

Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленим рішенням суду, прийнятим з урахуванням вищенаведених умов, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється за відсутності іншої угоди між власником та даним громадянином. До закінчення зазначеного терміну право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно із припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, що стали підставою для збереження такого права, на підставі рішення суду.

Відповідно до ст. 19 Закону про запровадження ЖК дія положень ч. 4 ст. 31 ЖК не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого жилого приміщення за умови, що у момент приватизації даного жилого приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, яка приватизувала його, якщо інше не встановлено законом або договором.

Громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі угоди з власником, має права, несе обов'язки та відповідальність відповідно до умов такої угоди (ч. 7 ст. 31 ЖК).

У ЖК більш детально врегульовані відносини щодо забезпечення житлових прав власника житлового приміщення, що виникають при вилученні земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб. Стаття 32 ЖК передбачає, що житлове приміщення у таких випадках може бути вилучене у власника шляхом викупу. Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника. Залежно від цього, для потреб вилучається земельну ділянку, викуп житлового приміщення здійснюється Російською Федерацією, відповідним суб'єктом РФ чи муніципальним освітою.

Оскільки наявність рішення органу державної влади про вилучення житлового приміщення обтяжує житлове приміщення, це рішення підлягає державній реєстрації в органі, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним.

Власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення цього приміщення повинен бути повідомлений у письмовій формі про прийняте рішення про вилучення житлового приміщення, що належить йому, про дату державної реєстрації такого рішення за заявою органу, який ухвалив рішення про вилучення. Викуп житлового приміщення до закінчення року від дня отримання власником такого повідомлення допускається лише за згодою власника.

Викупна вартість житлового приміщення, строки та інші умови викупу визначаються угодою з власником житлового приміщення. Угода включає в себе зобов'язання Російської Федерації, суб'єкта РФ або муніципального освіти сплатити викупну ціну за житлове приміщення, що вилучається. При визначенні викупної ціни до неї включаються ринкова вартість житлового приміщення, а також усі збитки, заподіяні власнику вилученням житлового приміщення, включаючи збитки, які він зазнає у зв'язку із зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого житлового приміщення (у у разі, якщо вищезгаданою угодою не передбачено збереження права користування житловим приміщенням, що вилучається до придбання у власність іншого житлового приміщення), переїздом, пошуком іншого житлового приміщення для набуття права власності на нього, оформленням прав власності на інше житлове приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами , у тому числі втрачену вигоду. За угодою з власником йому може бути надано замість житлового приміщення, що вилучається, інше житлове приміщення з заліком його вартості у викупну ціну.

Якщо власник не згоден з рішенням про вилучення житлового приміщення або з ним не досягнуто згоди про викупну ціну або інші умови викупу, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який прийняв таке рішення, можуть пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення, який може бути пред'явлений протягом двох років з моменту направлення власнику житлового будинку сповіщення.

У ЖК вперше регулюються питання, пов'язані зі знесенням аварійного багатоквартирного будинку. Відповідно до ч. 10 ст. 32 ЖК визнання в установленому порядку багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню, є підставою пред'явлення органом, який прийняв відповідне рішення, до власників приміщень у вказаному будинку вимоги про його знесення у розумний строк. У разі, якщо дані власники у встановлений термін не здійснили знесення зазначеного будинку, земельна ділянка, на якій розташований будинок, підлягає вилученню для муніципальних потреб і відповідно до вилучення підлягає кожне житлове приміщення у багатоквартирному будинку, за винятком житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальному утворенню. , з дотриманням усіх наведених вище правил, крім правила про повідомлення власника житлового приміщення про прийняте рішення та його державну реєстрацію (ч. 10 ст. 32 ЖК).

На додаток до інших питань, пов'язаних із користуванням житловими приміщеннями, що становлять приватний житловий фонд, у ЖК регулюється таке питання, як користування житловими приміщеннями, наданими за відмовою заповідального (ст. 33).

У ЖК також міститься норма про користування житловим приміщенням на підставі договору довічного утримання з утриманням (ст. 34).

У разі, якщо громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі рішення суду про збереження за ним як за колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення, права користування цим приміщенням, прийнятого з урахуванням положень ч. 4 ст. 31 ЖК, або на підставі заповідальної відмови, використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права та законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, власник житлового приміщення вправі попередити цього громадянина про необхідність усунути порушення, а якщо вони спричиняють руйнування житлового приміщення, також вправі призначити йому розумний термін щодо проведення ремонту житлового будинку. У разі якщо даний громадянин після попередження власника житлового приміщення продовжує порушувати права та законні інтереси сусідів, використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, такий громадянин на вимогу власника житлового приміщення підлягає виселенню на підставі рішення суду (ст. 35 ЖК).

Актуальним нині визнається питання захисту прав осіб, які купують житлові приміщення за договорами купівлі-продажу та інших угод. Як відомо, придбання житлових приміщень пов'язане із певним ризиком, оскільки після оформлення права власності може виявитися наявність підстав для визнання договору про відчуження житлового приміщення недійсним. У разі повинні застосовуватися загальні положення цивільного законодавства про неприпустимість витребування майна від сумлінного набувача. Відповідно до ст. 302 ЦК, якщо майно відплатно придбано в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (сумлінний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадках, коли майно втрачено власником або особою, якому майно було передано власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їхнього володіння іншим шляхом без їхньої волі. Очевидно, що перші дві із зазначених підстав витребування майна у сумлінного набувача не застосовуються до житлових приміщень, оскільки останні не можуть бути втрачені або викрадені. Що ж до вибуття житлового приміщення з володіння власника або особи, якій це приміщення було передано власником у володіння, крім їхньої волі, то існування такої підстави є можливим, наприклад, у разі продажу квартири за фальшивою довіреністю з подальшою державною реєстрацією права власності на неї інше обличчя.

Якщо майно, у тому числі житлове приміщення, придбано безоплатно, наприклад, за договором дарування, від особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати майно у всіх випадках.

Таким чином, за загальним правилом, житлові приміщення не можуть витребуватись у сумлінного набувача. Проте багато років судова практика у Росії складалася іншим чином. Виявивши підстави для визнання правочину відчуження житлового приміщення недійсним, суди автоматично застосовували норми цивільного законодавства про наслідки визнання правочинів недійсними та зобов'язували сумлінних набувачів повертати житлові приміщення їхнім колишнім власникам. В результаті створювався вельми сприятливий ґрунт для зловживань при продажі житлових приміщень з боку продавців, істотно порушувалися законні інтереси сумлінних набувачів, і в осіб, які набувають житла, виникало цілком обґрунтоване почуття невпевненості та страху, оскільки в багатьох випадках вони не могли точно знати, немає чи підстав для визнання надалі укладеної ними угоди недійсною.

Існуюча ненормальна ситуація на ринку житла частково була усунена Постановою Конституційного Суду РФ від 21.04.2003 № 6-П "У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку зі скаргами громадян О.М. .В. Немирівської, З. А. Склянової, PM Склянової та В. М. Ширяєва" (далі - Постанова № 6-П). Як зазначається у цій Постанові, згідно зі ст. 167 ЦК недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, що пов'язані з її недійсністю, та недійсна з моменту її вчинення (п. 1); при недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути іншій усе отримане за правочином, а у разі неможливості повернути отримане в натурі (у тому числі тоді, коли отримане виражається у користуванні майном, виконаній роботі або наданій послузі) відшкодувати його вартість у грошах - якщо інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом (п. 2). Ці положення були застосовані судами загальної юрисдикції під час розгляду справ за позовами про визнання недійсними укладених заявниками угод із продажу житлових приміщень.

Однак у Постанові № 6-П Конституційний Суд РФ звертає увагу такі обставини. Конституцією гарантуються свобода економічної діяльності, право кожного мати майно у власності, володіти, користуватися та розпоряджатися ним як одноосібно, так і спільно з іншими особами, а також визнання та захист власності, її охорона законом (ст. 8 та ч. 1 та 2 ст. 35). Названі права, як випливає із ст. 1, 2, 15 (ч. 4), 17 (ч. 1 і 2), 19 (ч. 1 і 2), 45 (ч. 1) та 46 Конституції, гарантуються як основні та невідчужувані права і свободи людини та громадянина та реалізуються на основі загальноправових принципів юридичної рівності, недоторканності власності та свободи договору, що передбачають рівність, автономію волі та майнову самостійність учасників цивільно-правових відносин, неприпустимість довільного втручання будь-кого у приватні справи, необхідність безперешкодного здійснення цивільних прав, забезпечення відновлення порушених прав , їх судового захисту, які проголошуються та в числі основних засад цивільного законодавства (Постанова Конституційного Суду РФ від 01.04.2003 № 4-П "У справі про перевірку конституційності положення пункту 2 статті 7 Федерального закону "Про аудиторську діяльність" у зв'язку зі скаргою громадянки І. В. Виставкиної").

За змістом ст. 35 (ч. 2) Конституції у зв'язку зі ст. 8, 34, 45, 46 та 55 (ч. 1), права володіння, користування та розпорядження майном забезпечуються не тільки власникам, а й іншим учасникам цивільного обороту. У тих випадках, коли майнові права на спірну річ, що виникли на передбачених законом підставах, мають інші, крім власника, особи – власники та користувачі речі, цим особам має бути гарантований державний захист їх прав. До таких майнових прав ставляться і права сумлінного набувача.

Водночас в силу ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 і 2) та 55 (ч. 1 і 3) Конституції та виходячи із загальноправового принципу справедливості захист права власності та інших речових прав, а також прав та обов'язків сторін у договорі має здійснюватися на основі пропорційності та пропорційності, для того щоб був забезпечений баланс прав та законних інтересів усіх учасників цивільного обороту - власників, сторін у договорі, третіх осіб. При цьому можливі обмеження федеральним законом прав володіння, користування та розпорядження майном, свободи підприємницької діяльності та свободи договорів також повинні відповідати вимогам справедливості, бути адекватними, пропорційними, пропорційними, носити загальний та абстрактний характер, не мати зворотної сили та не торкатися істоти даних конституційних прав , тобто не обмежувати межі та застосування основного змісту відповідних конституційних норм. А сама можливість обмежень, як та його характер, повинна обумовлюватися необхідністю захисту конституційно значимих цінностей, саме основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, правий і законних інтересів інших, забезпечення оборони держави й безпеки держави.

Дане положення кореспондує Конвенції про захист прав людини та основних свобод від 4 листопада 1950 р., відповідно до якої право кожної фізичної та юридичної особи на повагу власності та її захист (і витікаюча з цього свобода користування майном) не обмежує право держави забезпечувати виконання таких законів, які йому надаються необхідними для здійснення контролю за використанням власності відповідно до спільних інтересів (ст. 1 Протоколу № 1).

Конституційні принципи свободи економічної діяльності та вільного переміщення товарів, послуг та фінансових засобів передбачають наявність належних гарантій стабільності, передбачуваності та надійності громадянського обороту, які не суперечили б індивідуальним, колективним та публічним правам та законним інтересам його учасників. Тому, здійснюючи відповідно до ст. 71 (п. "в" і "о") та 76 Конституції регулювання підстав виникнення та припинення права власності та інших речових прав, договірних та інших зобов'язань, підстав та наслідків недійсності угод, федеральний законодавець повинен передбачати такі способи та механізми реалізації майнових прав, які забезпечували б захист як власникам, а й сумлінним набувачам як учасникам громадянського обороту.

Інакше для широкого кола сумлінних набувачів, які виявляють під час укладання угоди добру волю, розумну обачність і обережність, існуватиме ризик неправомірної втрати майна, яке може бути витребувано в них у порядку реституції. Подібна незахищеність вступає у протиріччя з конституційними принципами свободи економічної діяльності та свободи договорів, дестабілізує громадянський обіг, підриває довіру його учасників один до одного, що несумісне з основами конституційного ладу Російської Федерації як правової держави, в якій людина, її права та свободи є найвищою цінністю , А їх визнання, дотримання та захист - обов'язок держави.

Відповідно до ЦК особа, яка вважає, що його речові права порушені, має право звернутися до суду як з позовом про визнання відповідного правочину недійсним (ст. 166-181), так і з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 301-302) ). Тим часом, як випливає із матеріалів справи, норми, що закріплюють зазначені способи захисту порушених прав, у тому числі ст. 167 та 302 ЦК, тлумачаться та застосовуються судами загальної юрисдикції неоднозначно, суперечливо, що призводить до колізії конституційних прав, які реалізуються на їх основі власником та сумлінним набувачем.

Зі ст. 120 (ч. 2) Конституції у взаємозв'язку із її ст. 76 (ч. 3, 5 і 6), 118, 125, 126 і 127 випливає, що суди загальної юрисдикції та арбітражні суди самостійно вирішують, які норми підлягають застосуванню у конкретній справі. Водночас у судовій практиці має забезпечуватися конституційне тлумачення нормативних положень, що підлягають застосуванню. Тому в тих випадках, коли неоднозначність та суперечливість у тлумаченні та застосуванні правових норм призводить до колізії реалізованих на їх основі конституційних прав, питання про усунення такої суперечності набуває конституційного аспекту і, отже, належить до компетенції Конституційного Суду РФ, який, оцінюючи як буквальний зміст аналізованого нормативного акта, і зміст, надається йому що склалася правозастосовної практикою, і навіть з його місця у системі правових актів (ч. 2 ст. 74 Федерального конституційного закону від 21.07.1994 № 1-ФКЗ "Про Конституційний Суд Російської Федерації") , забезпечує у випадках виявлення конституційного сенсу чинного права.

ЦК передбачено, що власник має право витребувати своє майно з чужого незаконного володіння (ст. 301). Відповідно до п. 1 ст. 302 якщо майно відплатно придбано в особи, яка не мала права її відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (сумлінний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача у разі, коли майно втрачено власником або особою, якій майно було передано власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їхнього володіння іншим шляхом без їхньої волі.

За змістом цих законоположень суд повинен встановити, що майно вибуло з володіння власника або з володіння особи, якій воно було передано власником у володіння, через зазначені обставини, а також що набувач придбав майно відплатно і що він не знав і не міг знати про те , що майно придбано в особи, яка не мала права на її відчуження; при цьому набувач не може бути визнаний сумлінним, якщо на момент вчинення возмездной угоди щодо спірного майна були претензії третіх осіб, про які йому було відомо, і якщо такі претензії згодом визнані в установленому порядку правомірними.

Коли за відплатним договором майно придбано в особи, яка мала права його відчужувати, власник вправі звернутися до суду у порядку ст. 302 ЦК з позовом про витребування майна з незаконного володіння особи, яка набула це майно (віндикаційний позов). Якщо ж у такій ситуації власником заявлено позов про визнання правочину купівлі-продажу недійсним та про застосування наслідків його недійсності у формі повернення переданого покупцю майна та при вирішенні даного спору судом буде встановлено, що покупець є сумлінним набувачем, у задоволенні позовних вимог у порядку ст. 167 ЦК має бути відмовлено.

Відповідно до п. 1 ст. 166 ЦК правочин недійсний на підставах, встановлених ЦК з визнання її такою судом (оспорима правочин) або незалежно від такого визнання (нікчемна правочин), відповідно до ст. 167 ЦК вона вважається недійсною з скоєння і породжує тих юридичних наслідків, заради яких полягала, зокрема переходу титулу власника до набувачу; при цьому, за загальним правилом, застосування наслідків недійсності правочину у формі двосторонньої реституції не залежить від сумлінності сторін.

Водночас із ст. 168 ЦК, згідно з якою угода, яка не відповідає вимогам закону, є нікчемною, якщо закон не встановлює, що така угода оскаржена, або не передбачає інших наслідків порушення, випливає, що на угоду, вчинену з порушенням закону, не поширюються загальні положення про наслідки недійсності правочину якщо сам закон передбачає інші наслідки такого порушення.

Оскільки сумлінне набуття у сенсі ст. 302 ЦК можливе лише тоді, коли майно купується не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком правочину, вчиненого з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна із незаконного володіння (віндикація).

Отже, права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до сумлінного набувача з використанням правового механізму, встановленого п. 1 та 2 ст. 167 ЦК. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього є ті передбачені ст. 302 ЦК підстави, що дають право витребувати майно і в сумлінного набувача (безоплатність придбання майна сумлінним набувачем, вибуття майна з володіння власника без його волі та ін.).

Інше тлумачення положень п. 1 та 2 ст. 167 ЦК означало б, що власник має можливість вдатися до такого способу захисту, як визнання всіх скоєних угод щодо відчуження його майна недійсними, тобто вимагати повернення отриманого в натурі не тільки коли йдеться про одну (першу) угоду, вчинену з порушенням закону, а й коли спірне майно було придбано сумлінним набувачем виходячи з наступних (другої, третьої, четвертої тощо. буд.) угод. Тим самим порушувалися б гарантії захисту прав і законних інтересів сумлінного набувача, які випливають із Конституції, встановлені законодавцем.

Таким чином, що містяться у п. 1 та 2 ст. 167 ЦК загальні положення про наслідки недійсності правочину в частині, що стосується обов'язку кожної зі сторін повернути іншій усе отримане за правочином, за їх конституційно-правовим змістом у нормативній єдності зі ст. 166 та 302 ЦК – не можуть поширюватися на сумлінного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом, а тому не суперечать Конституції.

Назване правове регулювання відповідає цілям забезпечення стабільності громадянського обороту, прав та законних інтересів усіх його учасників, а також захисту моральних засад суспільства, а тому не може розглядатися як надмірне обмеження права власника майна, отриманого сумлінним набувачем, оскільки власник має право на його віндикацію у сумлінного набувача на підставах, передбачених п. 1 і 2 ст. 302 ЦК. Крім того, власник, який втратив майно, має інші передбачені цивільним законодавством засоби захисту своїх прав.

З урахуванням викладених обставин Конституційний Суд РФ визнав такими, що не суперечать Конституції, що містяться в п. 1 і 2 ст. 167 ЦК загальні положення про наслідки недійсності правочину в частині, що стосується обов'язку кожної зі сторін повернути іншій усе отримане за правочином, оскільки ці положення - за їх конституційно-правовим змістом у нормативній єдності зі ст. 302 ЦК - не можуть поширюватися на сумлінного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом. Водночас він зазначив, що конституційно-правовий зміст положень п. 1 та 2 ст. 167 ЦК, виявлений у Постанові № 6-П, є загальнообов'язковим і виключає будь-яке інше їхнє тлумачення у правозастосовчій практиці.

Щодо наведеної Постанови № 6-П слід зазначити, що вона не вирішує повністю проблеми, пов'язаної з витребуванням придбаних житлових приміщень в осіб, які діяли сумлінно та з розумною обачністю при їх придбанні, оскільки норми ст. 302 ЦК, які, на думку Конституційного Суду РФ, відповідно до виявленого ним конституційно-правового змісту цих норм і норм п. 1 та 2 ст. 167 Конституції повинні застосовуватися у подібних випадках, застосовні, як зазначає сам Конституційний Суд РФ у Постанові № 6-П, лише тоді, коли йдеться про придбання майна не у власника цього майна, а в іншої особи. Отже, за межами дії Постанови № 6-П залишаються всі випадки, коли майно, у тому числі житлові приміщення, купували його власник. Тим часом, житлові приміщення в переважній більшості випадків купуються саме у їх власників, а отже, більшість набувачів житлових приміщень, як і раніше, залишається під загрозою визнання укладених ними угод недійсними та застосування реституції. Вихід із становища може бути знайдено внесенням змін до ЦК, вкладених у обмеження визнання правочинів недійсними у випадках, коли набувач майна діяв сумлінно. Якби за наявності даної обставини правочини не визнавалися недійсними, відпало б і саме питання про допустимість застосування у таких випадках передбачених ст. 167 ЦК наслідків недійсності правочинів.

З урахуванням можливості того, що нерухоме майно, насамперед житлові приміщення, можуть бути придбані в особи, яка не мала права її відчужувати, сумлінним набувачем, тобто особою, яка не знала і не могла знати про зазначену обставину, законодавцем було прийнято Федеральний закон від 30.12.2004 № 217-ФЗ "Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації та Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"". Відповідно до цього закону п. 2 ст. 223 ЦК доповнено абзацом такого змісту: "Нерухоме майно визнається таким, що належить сумлінному набувачу (пункт 1 статті 302) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених статтею 302 цього Кодексу випадків, коли власник має право зажадати таке майно". Однак таке доповнення перебуває у протиріччі із загальним змістом ст. 223 ЦК, в якій йдеться про момент виникнення права власності у набувача за договором стосовно нормальної ситуації, коли у набувача майна за договором дійсно виникає право власності на це майно, а не йдеться про всі випадки такого набуття майна, коли право власності на останнє як виникає, так і не виникає.

Крім того, наведена норма в тій редакції, в якій вона викладена, здатна викликати хибне уявлення, що сама по собі реєстрація права власності на нерухоме майно за його набувачем ще не означає визнання належності цього майна його новому власнику, оскільки не виключено, що власник має право витребувати таке майно від набувача. Насправді ж реєстрація майна, зокрема нерухомого, за його набувачем завжди означає визнання його належить цій особі. Для того ж, щоб право власності не визнавалося належною особі, на ім'я якої воно зареєстроване, необхідна наявність рішення суду, що набрало законної сили, про визнання виданого цій особі свідоцтва про державну реєстрацію його права власності недійсним.

Федеральним законом від 30.12.2004 № 217-ФЗ Закон про реєстрацію прав на нерухомість доповнено ст. 31.1 такого змісту:

Стаття 31.1. Підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності нажите приміщення

1. Власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від сумлінного набувача, а також сумлінний набувач, від якого було витребовано житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації.

2. Компенсація, передбачена пунктом 1 цієї статті, виплачується у разі, якщо з не залежать від зазначених осіб причин відповідно до рішення суду, що набрало законної сили, про відшкодування ним шкоди, заподіяної внаслідок втрати зазначеного в цій статті майна, стягнення за виконавчим документом не провадилося протягом одного року з дня початку обчислення строку для пред'явлення цього документа до виконання. Розмір цієї компенсації обчислюється із суми, що становить реальні збитки, але не може перевищувати один мільйон рублів.

3. Порядок виплати Російською Федерацією компенсації, передбаченої пунктом 1 цієї статті, встановлюється Урядом Російської Федерації.

Тим самим Федеральним законом від 30.12.2004 № 217-ФЗ ст. 33 Закону про реєстрацію прав на нерухомість доповнено п. 9 такого змісту:

"9. Передбачені статтею 33.1 цього Федерального закону положення про виплату Російською Федерацією компенсації за втрату права власності нажите приміщення застосовуються у разі, якщо державну реєстрацію права власності сумлінного набувача на житлове приміщення було проведено після 1 січня 2005 року", тобто після вступу Закону про реєстрацію прав на нерухомість у силу.

Зі змісту нової ст. 33.1 Закону видно, що держава бере на себе обов'язок відшкодовувати шкоду, заподіяну втратою житлового приміщення власнику, у тих випадках, коли ця втрата сталася не з вини самого власника, а з вини особи, яка відчужила дане житлове приміщення без згоди власника. Аналогічний обов'язок держава поклала на себе і щодо тих, хто втратив житлове приміщення, сумлінних набувачів. При цьому збитки відшкодовуються в межах зазначеної у наведеній статті суми і лише в тих випадках, коли протягом тривалого часу неможливе його стягнення за винесеним раніше рішенням суду.

6.2. Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників

Значну увагу у ЖК приділено регулюванню відносин, що виникають із приводу спільного майна власників приміщень багатоквартирного будинку (гл. 6). Питання регулювання цих відносин стали актуальними у зв'язку з приватизацією більшості житлових приміщень, що у багатоквартирних будинках.

У ст. 36 ЖК визначено коло об'єктів, що становлять спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. До такого майна відносяться приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в такому будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції зазначеного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться у цьому будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення, земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою такого будинку об'єкти, розташовані на вказаній земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 36 ЖК спільне майно у багатоквартирному будинку належить власникам приміщень у такому будинку на праві спільної часткової власності.

Як особливо зазначено у ст. 16 Закону про введення ЖК, у існуючій забудові поселень загальною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку є земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку. Частина 2 зазначеної статті передбачає, що земельна ділянка, на якій знаходяться дані об'єкти, яка сформована до введення в дію ЖК та щодо якої проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

У разі, якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, не сформована до введення в дію ЖК, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яка уповноважена зазначеними зборами особа вправі звернутися до органів державної влади або органи місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок. Формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади чи органами місцевого самоврядування. З наведеної норми випливає, що громадяни, які є власниками приміщень у багатоквартирному будинку, не повинні нести витрати, пов'язані із формуванням зазначеної земельної ділянки. З моменту формування земельної ділянки та проведення її державного кадастрового обліку земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, переходить безкоштовно у загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу таких будинків, збудовані або реконструйовані після введення в дію ЖК, приймаються приймальною комісією лише за умови встановлення розмірів та меж земельних ділянок, на яких розташовані такі багатоквартирні будинки. Відповідно до ч. 3 ст. 36 ЖК зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених ЖК та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку. Хоча дане майно є спільною власністю, з урахуванням його характеру та призначення та у вилучення із загального правила забороняється:

1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на таке майно;

2) відчужувати свою частку у зазначеному праві спільної власності, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на приміщення у багатоквартирному будинку (ч. 4 ст. 37 ЖК). Разом з тим, за рішенням власників приміщень у такому будинку, прийнятому на їх загальних зборах, об'єкти спільного майна можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

Земельна ділянка, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня введення в дію ЖК, тобто до 1 березня 2005 р. запровадження такого обтяження земельної ділянки та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов зазначеного обтяження вирішуються в судовому порядку.

ЖК визначає, що частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площі даного приміщення. Водночас відповідно до ст. 15 Закону про введення ЖК це правило застосовується, якщо прийнятим до набрання ним чинності рішенням загальних зборів власників приміщень або іншою угодою всіх учасників пайової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку не встановлено інше.

Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку слідує за долею права власності на приміщення в такому будинку. При переході цього права частка нового власника приміщення у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку дорівнює частці попереднього власника (ст. 37 ЖК).

При придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення у багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у вказаному праві спільної власності, є нікчемними (ч. 2 ст. 38 ЖК).

Статтею 39 ЖК, яка визначає порядок утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, передбачається, що тягар витрат на утримання цього майна несуть власники приміщень у вказаному будинку. Частка ж обов'язкових витрат на утримання даного майна визначається часткою у праві спільної власності на нього. Правила утримання спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюються Урядом РФ.

Вперше до ЖК включено норми, які регулюють відносини, що виникають у зв'язку зі зміною меж приміщень у багатоквартирному будинку. Відповідно до ст. 40 ЖК власник приміщення у багатоквартирному будинку при придбанні у власність приміщення, суміжного з належним йому на праві власності приміщенням, має право об'єднати ці приміщення в одне приміщення у порядку, встановленому гол. 4 ЖК. Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені або ці приміщення можуть бути поділені на два і більше приміщення без згоди власників інших приміщень у разі, якщо подібні зміни або розділ не тягнуть за собою зміну кордонів інших приміщень, кордонів та розміру спільного майна у багатоквартирному будинку або зміну часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку. Якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна у багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову та (або) перепланування приміщень має бути отримана згода всіх власників приміщень у цьому будинку.

Окремо у ЖК регламентується визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі. Відповідно до ст. 41 ЖК власнику житлового приміщення у комунальній квартирі належить частка у праві спільної власності на спільне майно у такій квартирі. Ця частка пропорційна частці площі житлового приміщення, що належить власнику, в комунальній квартирі. Частка власника житлового приміщення у комунальній квартирі у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку пропорційна сумі розмірів загальної площі зазначеної кімнати та визначеній відповідно до частки у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі цього власника площі приміщень, що становлять спільне майно у цій квартирі (ст. 42).

При продажу власником у комунальній квартирі належної йому кімнати решта власників кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати гаразд і за умов, які встановлено ДК.

Відповідно до ст. 43 ЖК власники кімнат у комунальній квартирі несуть тягар витрат на утримання спільного майна у цій квартирі. Частка обов'язкових витрат на утримання цього майна, тягар яких несе власник кімнати у такій квартирі, визначається його часткою у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі.

Органом управління багатоквартирним будинком є ​​загальні збори власників приміщень у цьому будинку. До його компетенції належать:

1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (у тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництво господарських будівель та інших будівель, споруд, ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;

2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним;

3) прийняття рішень про передачу у користування спільного майна у багатоквартирному будинку;

4) вибір способу керування багатоквартирним будинком;

5) інші питання, віднесені ЖК до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 44 ЖК).

У ст. 45 ЖК визначено порядок проведення цих загальних зборів. Власники приміщень у багатоквартирному будинку мають щорічно проводити річні загальні збори. Строки та порядок проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок повідомлення про прийняті ними рішення встановлюється загальними зборами власників приміщень у цьому будинку.

Проведені, крім річних загальних зборів, загальні збори є позачерговими. Збори можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з даних власників. Власник, за ініціативою якого скликаються загальні збори, зобов'язаний повідомити власників приміщень у багатоквартирному будинку про проведення таких зборів не пізніше як за десять днів до дати його проведення. У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів має бути направлене кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку не передбачено іншого способу направлення цього повідомлення у письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення під розписку або розміщено у приміщенні багатоквартирного будинку, визначеному таким рішенням та доступним для всіх власників приміщень у цьому будинку.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочними, якщо в ньому взяли участь власники приміщень у цьому будинку або їх представники, які мають більше 50 % голосів від загальної кількості голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів мають бути проведені повторні загальні збори (ч. 3 ст. 45 ЖК). Право голосування на загальних зборах з питань, поставлених на голосування, мають власники приміщень у цьому будинку. Безпосередньо голосування може здійснюватися зазначеними особами як особисто, і через свого представника.

Представник власника приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах діє відповідно до повноважень, заснованих на вказівках федеральних законів, актів уповноважених на те державних органів або актів органів місцевого самоврядування або складеної в письмовій формі довіреності на голосування. Така довіреність повинна містити відомості про власника приміщення у відповідному багатоквартирному будинку та його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) і повинна бути оформлена відповідно до вимог п. 4 і 5 ст. 185 ЦК чи засвідчена нотаріально.

Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів загальної кількості голосів власників приміщень, що приймають участь у цих зборах, у такому будинку, за винятком передбачених п. 1 і 3 ч. 2 ст. 44 ЖК рішень, що приймаються більшістю не менше 2/3 голосів. Рішення загальних зборів оформляються протоколами у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у цьому будинку.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку не мають права приймати рішення з питань, не включених до порядку денного цих зборів, а також змінювати порядок денний.

Рішення, прийняті загальними зборами, а також підсумки голосування доводяться до відома власників приміщень у цьому будинку власником, за ініціативою якого було скликано такі збори, шляхом розміщення відповідного повідомлення у приміщенні будинку, визначеному рішенням загальних зборів власників у даному будинку та доступним для власників приміщень у ньому, не пізніш як через десять днів з дня прийняття цих рішень.

Протоколи загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та рішення таких власників з питань, поставлених на голосування, зберігаються у місці або за адресою, визначеною рішенням цих зборів.

Рішення загальних зборів, прийняте в установленому ЖК порядку, з питань, що належать до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі для тих, хто не брав участі у голосуванні.

Власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити в суді рішення, прийняте загальними зборами з порушенням вимог ЖК, у разі, якщо він не брав участі у цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення та якщо таким рішенням порушено його права та законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про ухвалене рішення. Суд з урахуванням усіх обставин справи має право залишити в силі оспорюване рішення, якщо його голосування не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими та прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків цьому власнику.

У багатоквартирному будинку, всі приміщення в якому належать одному власнику, рішення з питань, що належать до компетенції загальних зборів, приймаються цим власником одноосібно та оформлюються у письмовій формі. При цьому застосовуються лише положення щодо термінів проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 46 ЖК).

У зв'язку із зайнятістю власників приміщень у багатоквартирному будинку та іншими причинами не завжди доцільно проведення загальних зборів із явкою зазначених власників. З огляду на це законодавець передбачив можливість проведення загальних зборів у формі заочного голосування. Відповідно до ст. 47 ЖК рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути прийняте без проведення зборів (спільної присутності власників приміщень у цьому будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування) шляхом проведення заочного голосування - передачі на місце або за адресою , що зазначені у повідомленні про проведення загальних зборів, у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.

Які взяли участь у загальних зборах, що проводяться у формі заочного голосування, вважаються власники приміщень у цьому будинку, рішення яких отримані до дати закінчення їхнього прийому.

Тема 7. Соціальне наймання житлового приміщення

7.1. Загальні положення про найм житлових приміщень

Відповідно до визначення, даного у ч. 1 ст. 671 ЦК, за договором найму житлового приміщення одна сторона, власник жилого приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець), зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому. Наведене визначення договору найму житлового приміщення поширюється попри всі види найму незалежно від власності житлових приміщень, виступаючих як об'єкт цього договору.

Як наймодавець може виступати власник житлового приміщення (держава, муніципальна освіта, юридична особа, громадянин та ін) або уповноважена ним особа.

Наймачем за договором найму житлового приміщення може бути лише громадянин. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору (ч. 2 ст. 671 ЦК).

Наймачами житлових приміщень може бути як російські, а й іноземні громадяни, і навіть особи без громадянства. Це положення випливає з норми ч. 3 ст. 62 Конституції, відповідно до якої іноземні громадяни та особи без громадянства користуються в Російській Федерації правами та несуть обов'язки нарівні з громадянами Російської Федерації, крім випадків, встановлених федеральним законом або міжнародним договором РФ.

ЦК вніс ряд істотних корективів у регулювання житлових відносин, пов'язаних із наймом житлових приміщень.

Даючи загальне визначення договору найму житлового приміщення, ДК одночасно виділяє (ст. 672) особливий різновид цього договору - договір найму житлового приміщення у державному та муніципальному житловому фонді соціального використання (договір найму житлового приміщення).

Виходячи з природи даного житлового фонду та особливостей відносин найму житлових відносин, що входять до нього, ЦК встановлює загальне правило, згідно з яким договір соціального найму житлового приміщення укладається на підставах, на умовах і в порядку, передбачених житловим законодавством (п. 3 ст. 672).

У літературі з житлового права і в практиці широкого поширення набув термін "договір комерційного найму житлового приміщення". Цим терміном позначаються всі договори найму житлового приміщення, крім договорів найму житлового приміщення та договорів найму спеціалізованого житлового приміщення. Таке найменування даних договорів відображає комерційну природу відносин житлового найму, що складаються на їх основі. Відносини комерційного найму, на відміну відносин соціального найму і найму спеціалізованих житлових приміщень, повною мірою регулюються нормами цивільного законодавства.

Виходячи з чинного законодавства, можна виділити три види найму житлових приміщень:

1) комерційний наймання житлових приміщень;

2) соціальне наймання таких приміщень;

3) найм спеціалізованих житлових приміщень.

ЦК містить низку положень, що мають загальне значення для всіх видів найму житлового приміщення. Виходячи із норми п. 3 ст. 672 ЦК загальними, зокрема, є правила про форму договору найму житлового приміщення (ст. 674), збереження договору найму при переході права власності на нажите приміщення (ст. 675), обов'язки наймача житлового приміщення (ст. 678), вселення тимчасових мешканців ( ст.680), піднаймі житлового приміщення (п. 1 та 3 ст. 685 ЦК).

Поряд із цими положеннями ЦК встановив, що "інші положення цього Кодексу застосовуються до договору найму житлового приміщення у випадках, якщо інше не передбачено житловим законодавством".

Надання житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян здійснюється за договорами безоплатного користування (ст. 109 ЖК).

7.2. Підстави та порядок надання житлового приміщення за договором соціального найму

Одним із способів забезпечення громадян житлом залишається надання житлових приміщень у будинках державного та муніципального житлового фонду за договором найму соціального. В даний час норми житлового законодавства приведені у відповідність до Конституції, згідно з якою житло надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів лише незаможним та іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житла (ч. 3 ст. 40).

Як передбачає ч. 2 ст. 49 ЖК, незаможним громадянам, визнаним за встановленими ЖК підстав потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, у встановленому ЖК порядку за договорами соціального найму надаються житлові приміщення муніципального житлового фонду.

Малозабезпеченими громадянами за критеріями ЖК є громадяни, визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї та підлягає оподаткуванню.

Житлові приміщення житлового фонду РФ або житлового фонду суб'єкта РФ за договорами соціального найму надаються іншим певним федеральним законом або законом суб'єкта РФ категоріям громадян, визнаних за встановленими ЖК та (або) федеральним законом або законом суб'єкта РФ підстав нужденним в житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються у встановленому ЖК порядку, якщо інший порядок не передбачений зазначеним федеральним законом чи законом суб'єкта РФ.

Таким категоріям громадян можуть надаватися за договорами найму соціального житлові приміщення муніципального житлового фонду органами місцевого самоврядування у разі наділення цих органів у встановленому законодавством порядку державними повноваженнями на забезпечення даних категорій громадян житловими приміщеннями. Житлові приміщення державного житлового фонду за договорами найму надаються названим вище категоріям громадян у встановленому ЖК порядку, якщо інший порядок не передбачений федеральним законом або законом суб'єкта РФ (ч. 3 і 4 ст. 49 ЖК).

Житлові приміщення за договорами найму соціального не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше.

Надання житлового приміщення за договором найму соціального здійснюється на підставі норми надання площі житлового приміщення за таким договором (норма надання). Даною нормою є мінімальний розмір площі, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором найму соціального. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному утворенні рівня забезпеченості житловими приміщеннями, що надаються за договорами найму соціального, та інших факторів.

Федеральними законами, законами суб'єктів РФ, які встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами найму соціального зазначеним у ч. 3 ст. 49 ЖК категоріям громадян, цим категоріям громадян можуть бути встановлені інші норми надання. Водночас необхідно зазначити, що ЖК не визначено мінімального розміру норми житлової площі, виходячи з якої надаються житлові приміщення за договорами найму соціального.

Рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як потребують житлових приміщень визначається відповідно до облікової норми площі житлового приміщення (облікова норма). Ця норма встановлюється органом місцевого самоврядування. При цьому розмір такої норми не може перевищувати розміру норми надання, встановленої цим органом (ст. 50 ЖК).

Стаття 51 ЖК передбачає підстави визнання громадян такими, що потребують житлових приміщень, що надаються за договорами соціального найму (далі - громадяни, які потребують житлових приміщень). Відповідно до цієї статті такими, що потребують житлових приміщень, визнаються громадяни:

1) які не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму соціального або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення;

2) які є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача житлового приміщення за таким договором або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника та забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї меншою за облікову норму;

3) проживають у приміщенні, яке не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам. Якщо житлове приміщення не відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам, зокрема, має непереборні недоліки (промерзання стін, підвищену вологість, несправне і не може бути заміненим на санітарно-технічне обладнання тощо), то громадяни, які проживають у таких приміщеннях, визнаються що потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами найму соціального незалежно від розмірів займаного ними житлового приміщення;

4) які є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача житлового приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, які проживають у квартирі, зайнятій кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, який страждає на тяжку форму захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливе, і такими, що не мають іншого житлового приміщення, яке займається за договором соціального найму або належить на праві власності. Список відповідних захворювань встановлюється Урядом РФ.

За наявності у громадянина та (або) членів його сім'ї кількох житлових приміщень, які займаються за договорами соціального найму та (або) належних їм на праві власності, визначення рівня забезпеченості загальною площею житлового приміщення здійснюється на основі сумарної загальної площі всіх зазначених житлових приміщень.

Як передбачено ч. 1 ст. 52 ЖК, житлові приміщення за договорами соціального найму надаються громадянам, які прийняті на облік як такі, що потребують таких житлових приміщень, за винятком встановлених ЖК випадків.

Полягати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень, мають право зазначені у ст. 49 ЖК категорії громадян, які можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень. Якщо громадянин має право перебувати на зазначеному обліку з кількох підстав (як незаможний громадянин і як належить до певної федеральним законом чи законом суб'єкта РФ категорії), на вибір такий громадянин може бути прийнятий на облік по одному з цих підстав або з усіх підстав.

Прийняття на облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях здійснюється органом місцевого самоврядування на підставі заяв даних громадян, поданих ними до зазначеного органу за місцем свого проживання. У випадках та в порядку, встановлених законодавством, громадяни можуть подати заяви про прийняття на облік не за місцем їхнього проживання. Ухвалення на облік недієздатних громадян здійснюється за заявами їх законних представників.

Із заявами про прийняття на облік мають бути подані документи, що підтверджують право відповідних громадян перебувати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень. Громадянину, який подав заяву про прийняття на облік, видається розписка в отриманні цих документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює прийняття на облік.

Рішення про прийняття на облік або про відмову в цьому має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих відповідно до вищенаведеної норми документів органом, який здійснює прийняття на облік, не пізніше ніж через 30 робочих днів з дня подання зазначених документів до цього органу. Орган, який здійснює прийняття на облік, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про прийняття на облік видає або надсилає громадянину, який подав заяву про це, документ, що підтверджує прийняття такого рішення.

Порядок ведення органом місцевого самоврядування обліку громадян як нужденних у житлових приміщеннях встановлюється законом відповідного суб'єкта РФ.

У ЖК вперше включено норму про наслідки погіршення громадянином своїх житлових умов, внаслідок якого виникає потреба у житловому приміщенні. Відповідно до ст. 53 ЖК громадяни, які з наміром набуття права перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях вчинили дії, внаслідок яких вони можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень, приймаються на облік як нужденних у житлових приміщеннях не раніше ніж через п'ять років з дня вчинення зазначених навмисних дій.

Відповідно до ст. 54 ЖК відмова у прийнятті громадян на облік як потребують житлових приміщень допускається у разі, якщо:

1) не подано необхідних документів;

2) представлені документи, які не підтверджують право відповідних громадян перебувати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень;

3) не закінчився передбачений ст. 53 ЖК термін.

Рішення про відмову у прийнятті на облік має містити вказівку на підстави такої відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені ч. 1 ст. 54. Дане рішення видається або надсилається громадянину, який подав заяву, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржено ним у судовому порядку.

Право перебувати на обліку як потребують житлових приміщеннях зберігається за громадянами до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального або до виявлення підстав для зняття їх з обліку (ст. 55 ЖК). Такими підставами є:

1) подання громадянами за місцем обліку заяви про зняття з обліку;

2) втрата ними підстав, що дають їм право на отримання житлового приміщення за договором найму соціального;

3) виїзд громадян на місце проживання в інше муніципальне утворення, за винятком випадків зміни місця проживання в межах міст федерального значення Москви та Санкт-Петербурга;

4) одержання ними в установленому порядку від органу державної влади чи органу місцевого самоврядування бюджетних коштів на придбання чи будівництво житлового приміщення;

5) надання їм у встановленому порядку від органу державної влади чи органу місцевого самоврядування земельної ділянки для будівництва житлового будинку;

6) виявлення у поданих ними документах до органу, який здійснює прийняття на облік, відомостей, що не відповідають дійсності та послужили підставою для прийняття на облік, а також неправомірних дій посадових осіб органу, який здійснює прийняття на облік, при вирішенні питання про прийняття на облік.

Рішення про зняття з обліку громадян як нужденних у житлових приміщеннях повинні бути прийняті органом, на підставі рішень якого такі громадяни були прийняті на цей облік, не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня виявлення обставин, що є підставою для прийняття таких рішень. Рішення про зняття з обліку громадян як такі, що потребують житлових приміщень, видаються або направляються громадянам, щодо яких вони прийняті, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття таких рішень і можуть бути оскаржені зазначеними громадянами в судовому порядку (ст. 56 ЖК) .

Житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, у порядку черговості виходячи з часу прийняття таких громадян на облік, за винятком випадків надання житлових приміщень позачергово. Відповідно до ч. 2 ст. 57 ЖК позачергово житлові приміщення за договорами соціального найму надаються:

1) громадянам, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту чи реконструкції не підлягають;

2) дітям-сиротам та дітям, що залишилися без піклування батьків, особам з числа дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, у прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, при припиненні опіки (піклування), а також після закінчення служби у Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі;

4) громадянам, які страждають на тяжкі форми хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 РК переліку.

Відповідно до ст. 6 Закону про введення ЖК з 1 березня 2005 р. прийняття на облік громадян з метою подальшого надання їм за договорами найму соціального житлових приміщень у державному або муніципальному житловому фонді здійснюється з підстав, які передбачені ЖК.

Громадяни, прийняті на облік до 1 березня 2005 р., зберігають право перебувати на ньому до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального. Зазначені громадяни знімаються з цього обліку на підставах, передбачених п. 1, 3 та 6 ч. 1 ст. 56 ЖК, а також у разі втрати ними підстав, які до набрання чинності ЖК давали їм право на отримання житлових приміщень за договорами соціального найму. Зазначеним громадянам житлові приміщення за договорами найму надаються у порядку, передбаченому ЖК, з урахуванням положень ч. 2 ст. 56.

Громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, житлові приміщення за договорами найму надаються на підставі рішень органу місцевого самоврядування. Такі рішення видаються або надсилаються громадянам, щодо яких вони прийняті, не пізніше ніж через три робочі дні з дня їх прийняття.

Рішення про надання житлового приміщення за договором найму, прийняте з дотриманням вимог ЖК, є підставою укладання відповідного договору найму в строк, встановлений цим рішенням (ч. 4 ст. 57 ЖК). Необхідно звернути увагу на те, що, на відміну від раніше чинного житлового законодавства, за новим ЖК для вселення в житлове приміщення, що надається, не потрібна видача громадянину ордера.

За договором найму соціального житлове приміщення надається громадянам за місцем їх проживання (в межах відповідного населеного пункту) загальною площею на одну особу не менше норми надання.

Кімнати за договорами найму можуть надаватися лише у випадку, передбаченому ч. 4 ст. 59 ЖК, тобто при звільненні житлових приміщень у комунальній квартирі.

При визначенні загальної площі житлового приміщення, що надається за договором найму соціального громадянину, який має у власності житлове приміщення, враховується площа житлового приміщення, що знаходиться у нього у власності.

При наданні громадянину житлового приміщення за договором найму враховуються дії та цивільно-правові угоди з житловими приміщеннями, вчинення яких призвело до зменшення розміру займаних житлових приміщень або до їх відчуження. Зазначені угоди та дії враховуються за встановлений законом суб'єкта РФ період, що передує наданню громадянину житлового приміщення за договором найму соціального, але не менше ніж за п'ять років. Порядок визначення загальної площі житлового приміщення у зазначених випадках встановлюється законодавством суб'єктів РФ (ч. 8 та 9 ст. 57 ЖК).

Відповідно до ч. 1 ст. 58 ЖК при наданні житлових приміщень за договорами найму соціального заселення однієї кімнати особами різної статі, за винятком подружжя, допускається, але тільки за їх згодою.

Житлове приміщення за договором найму може бути надано загальною площею, що перевищує норму надання на одну особу, але не більше ніж в два рази, якщо воно являє собою одну кімнату або однокімнатну квартиру або призначене для вселення громадянина, який страждає на одну з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 РК переліку.

Звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму наймачам та (або) власникам, які проживають у цій квартирі, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в встановленому порядку визнані незаможними та такими, що потребують житлових приміщень. За відсутності в комунальній квартирі зазначених громадян житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані незаможними та які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на на підставі їх заяви. За відсутності в комунальній квартирі обох зазначених вище категорій громадян житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, також на підставі їх заяви. За відсутності в комунальній квартирі громадян, які належать до однієї з трьох названих вище категорій, вселення в житлове приміщення, що звільнилося, здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому ЖК.

Відповідно до ст. 7 Закону про введення ЖК до відносин з користування житловими приміщеннями, які перебували в житлових будинках, які належали державним або муніципальним підприємствам або державним або муніципальним установам і використовувалися як гуртожитки, застосовуються норми ЖК про договір найму найму.

7.3. Договір найму житлового приміщення: основні положення

Центральне місце у ЖК займають положення, що стосуються договору найму житлового приміщення (гл. 8). Відповідно до п. 1 ст. 672 ЦК за таким договором надаються громадянам житлові приміщення у державному та муніципальному житлових фондах соціального використання. Договір найму соціального житлового приміщення є цивільно-правовим договором, і тому виникають у зв'язку з його укладенням відносини регулюються цивільним законодавством (ст. 672 ЦК); одночасно він є основним видом житлового договору, внаслідок чого породжувані їм відносини дуже значною мірою регламентуються нормами житлового права.

Відповідно до ст. 60 ЖК за цим договором одна сторона - власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду (чинні від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину житлове приміщення у володіння проживання у ньому за умов, встановлених ЖК.

Договір найму соціального житлового приміщення, на відміну від договору комерційного найму, укладається без встановлення строку його дії. Зміна підстав та умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором найму, не є підставою розірвання договору найму житлового приміщення.

Відповідно до ст. 62 ЖК предметом договору найму житлового приміщення має бути житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Самостійним предметом договору найму соціального не може бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку.

Відносини щодо найму в багатоквартирних будинках є складнішими, оскільки об'єктом права користування тут виступають не лише житлові приміщення, а й майно загального користування, яке перебуває у цих будинках, що вперше було встановлено ст. 673 ЦК. Аналогічна норма міститься у ч. 2 ст. 61 ЖК.

Стаття 63 ЖК передбачає, що договір найму житлового приміщення укладається в письмовій формі на підставі рішення про надання житлового приміщення житлового фонду соціального використання. Типовий договір найму житлового приміщення затверджується Урядом РФ.

Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміна умов договору найму житлового приміщення (ст. 64 ЖК).

7.4. Права та обов'язки сторін договору найму житлового приміщення

Права та обов'язки наймодавця за договором найму житлового приміщення визначені у ст. 65 ЖК. Наймодавець має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. Наймодавець зобов'язаний:

1) передати наймачу вільне від прав інших осіб житлове приміщення;

2) брати участь у належному утриманні та ремонті спільного майна у багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

3) здійснювати капітальний ремонт жилого приміщення;

4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.

Крім зазначених, наймодавець несе інші обов'язки, передбачені житловим законодавством та договором найму житлового приміщення.

Наймодавець за договором найму житлового приміщення, що не виконує своїх обов'язків, несе відповідальність, передбачену законодавством. Так, при невиконанні або неналежному виконанні ним обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в оренду житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку та пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні та призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за користування. приміщенням, спільним майном у багатоквартирному будинку або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житлового приміщення та (або) спільного майна у багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця (ст. 66 ЖК).

Стаття 67 ЖК встановлює коло прав та обов'язків наймача житлового приміщення за договором найму соціального. Наймач має право в установленому порядку:

1) вселяти в житлове приміщення інших осіб;

2) здавати житлове приміщення у найм;

3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;

4) здійснювати обмін чи заміну займаного житлового приміщення;

5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належної участі у утриманні спільного майна у багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.

Крім перерахованих, наймач може мати інші права, передбачені ЖК, іншими федеральними законами та договором найму соціального.

Наймач зобов'язаний:

1) використовувати житлове приміщення за призначенням та в межах, що встановлені ЖК;

2) забезпечувати безпеку житлового приміщення;

3) підтримувати належний стан житлового приміщення;

4) проводити поточний ремонт жилого приміщення;

5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення та комунальні послуги;

5) інформувати наймодавця у встановлені договором строки про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором найму соціального.

Наймач несе також інші обов'язки, передбачені ЖК, іншими федеральними законами та договором найму соціального.

Наймач житлового приміщення, який не виконує обов'язків, передбачених житловим законодавством та договором найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством (ст. 68 ЖК).

Члени сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму мають рівні з наймачем права та обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору найму (ч. 2 ст. 69 ЖК).

У житловому законодавстві розкривається поняття членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором найму соціального. Відповідно до ч. 1 ст. 69 ЖК до них відносяться проживаючі разом із наймачем його чоловік, а також діти та батьки даного наймача. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача, якщо вони вселені наймачем як члени його сім'ї та ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках членами сім'ї наймача можуть бути визнані інші особи у судовому порядку. Члени сім'ї наймача мають бути зазначені у договорі найму житлового приміщення (ч. 3 ст. 69 ЖК).

Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму соціального, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач і члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають із відповідного договору найму соціального (ч. 4 ст. 69 ЖК).

Одним з основних прав наймача житлового приміщення за договором найму соціального є право вселяти в це приміщення інших осіб. Відповідно до ст. 70 ЖК наймач за згодою, наданою у письмовій формі, членів своєї сім'ї, у тому числі тимчасово відсутніх, має право вселити у займане ним житлове приміщення свого чоловіка, своїх дітей та батьків, або з даної у тій же формі згоди членів своєї сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, та наймодавця - інших громадян як постійно проживають спільно з ним члени своєї сім'ї. Наймодавець може заборонити вселення громадян як проживаючих спільно з наймачем членів його сім'ї у разі, якщо після їхнього вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становитиме менше облікової норми. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей не потрібна згода інших членів сім'ї наймача та згода наймодавця.

Як зазначено у ч. 2 ст. 70 ЖК, вселення в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача тягне за собою зміну відповідного договору найму житлового приміщення в частині необхідності вказівки в цьому договорі нового члена сім'ї наймача.

Тимчасова відсутність наймача житлового приміщення, будь-кого з членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, або всіх цих громадян не тягне за собою зміну їх прав та обов'язків за договором соціального найму (ст. 71 ЖК).

7.5. Зміна, розірвання та припинення договору найму житлового приміщення

Виселення громадян із житлових приміщень, наданих за договором соціального найму

Відповідно до ст. 81 ЖК наймач житлового приміщення за договором соціального найму, загальна площа якого на одного члена сім'ї перевищує норму надання, за згодою членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, у тому числі тимчасово відсутніх, мають право звернутися до наймодавця з проханням про надання йому житлового приміщення меншого розміру замість займаного житлового приміщення. Наймодавець на підставі заяви наймача жилого приміщення про заміну останнього зобов'язаний надати наймачу за погодженням з ним інше житлове приміщення протягом трьох місяців з дня подання відповідної заяви. Федеральним законодавством та законодавством суб'єктів РФ можуть бути передбачені інші підстави заміни громадянам житлових приміщень.

Як передбачає ст. 82 ЖК, громадяни, які проживають в одній квартирі, які користуються в ній житловими приміщеннями на підставі окремих договорів найму соціального і об'єдналися в одну сім'ю, мають право вимагати укладання з ким-небудь з них одного договору найму всіх займаних ними житлових приміщень.

Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї та наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором найму соціального замість первісного наймача. Таке право належить у разі смерті наймача будь-якому дієздатному члену сім'ї померлого наймача.

Відповідно до ст. 83 ЖК договір соціального найму може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, у будь-який час вправі розірвати договір соціального найму. Таким чином, закон надає наймачу та членам його сім'ї можливість відмовитися в односторонньому порядку від зазначеного договору, причому без попереднього попередження про це наймодавця.

У разі виїзду наймача та членів його сім'ї в інше місце проживання договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду.

Розірвання договору найму на вимогу наймодавця допускається в судовому порядку у разі:

1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення та (або) комунальні послуги протягом понад шести місяців;

2) руйнування чи пошкодження житлового приміщення наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

3) систематичного порушення прав та законних інтересів сусідів, що унеможливлює спільне проживання в одному житловому приміщенні;

4) використання житлового приміщення за призначенням.

Договір найму житлового приміщення припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживаючого наймача (ст. 83 ЖК).

Можливі три варіанти виселення громадян із житлових приміщень, наданих за договорами найму соціального, яке провадиться в судовому порядку:

1) з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами найму соціального;

2) з наданням інших житлових приміщень за договорами найму соціального;

3) без надання інших житлових приміщень (ст. 84 ЖК).

У ЖК розкривається поняття іншого упорядкованого житлового приміщення, що надається при виселенні з житлового приміщення, яке займається за договором найму соціального. Таким приміщенням визнається житлове приміщення, що є упорядкованим стосовно умов відповідного населеного пункту, рівнозначним за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню, що відповідає санітарним і технічним вимогам і знаходиться в межах даного населеного пункту (ч. 1 ст. 89).

Якщо наймач і члени його сім'ї, що проживають з ним, до виселення з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення займали квартиру або не менше ніж дві кімнати, наймач відповідно має право на отримання квартири або житлового приміщення, що складається з тієї ж кількості кімнат, у комунальній квартирі. У рішенні суду за такому варіанті виселення має бути зазначене конкретне житлове приміщення, що надається громадянину.

Підстави виселення з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення за договором найму соціального визначення визначені ст. 85 ЖК, згідно з якою таке виселення можливе у випадках, якщо:

1) будинок, в якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;

2) житлове приміщення підлягає переведенню до нежитлового приміщення;

3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;

4) в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, внаслідок чого проживаючі в ньому наймач і члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень, або збільшиться, внаслідок чого загальна площа займаного житлового приміщення суттєво перевищить норму надання.

Якщо будинок, в якому знаходиться житлове приміщення, яке займається за договором соціального найму, підлягає знесенню, інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму надаються громадянам, що виселяються з нього, органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які ухвалили рішення про знесення такого будинку (ст. 86 ЖК ).

Якщо житлове приміщення, яке займається за договором соціального найму, підлягає переведенню в нежитлове приміщення або визнане непридатним для проживання, громадянам, що виселяються з такого житлового приміщення, інше упорядковане житлове приміщення за договором соціального найму надається наймодавцем (ст. 87 ЖК).

Відповідно до ст. 88 ЖК при проведенні капітального ремонту або реконструкції житлового будинку, якщо вони не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору найму житлового приміщення, що знаходиться у зазначеному будинку. На час проведення капітального ремонту чи реконструкції за договором найму надається житлове приміщення маневреного фонду. У разі відмови наймача та членів його сім'ї від переселення до цього житлового приміщення наймодавець може вимагати переселення в судовому порядку. Переселення наймача та членів його сім'ї у житлове приміщення маневреного фонду та назад здійснюється за рахунок наймодавця.

Натомість надання житлового приміщення з маневреного житлового фонду наймодавець за згодою наймача та членів його сім'ї може надати їм у користування інше упорядковане житлове приміщення із укладенням договору найму соціального. Договір найму соціального житлового приміщення в будинку, що підлягає капітальному ремонту або реконструкції, в таких випадках підлягає розірванню.

Якщо в результаті капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення, яке займається наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережено або його загальна площа зменшиться, внаслідок чого наймач, що проживає в ньому, і члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень. , або збільшиться, у результаті загальна площа займаного житлового приміщення однією члена сім'ї істотно перевищить норму надання, інше житлове приміщення має бути надано за договором найму орендарем до початку капітального ремонту чи реконструкції.

Після проведення капітального ремонту або реконструкції будинку наймач і члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, мають право вселитися в житлове приміщення, загальна площа якого в результаті капітального ремонту або реконструкції зменшилася.

При виселенні з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму достатньо того, щоб житлове приміщення, що надається, відповідало санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до таких приміщень, і знаходилося в межах відповідного поселення. Остання вимога також має виконуватися, інакше виявиться порушеною проголошена Конституцією свобода вибору громадянином місця проживання на території РФ.

Відповідно до чинного житлового законодавства (ст. 90 ЖК), якщо наймач і члени його сім'ї, які проживають спільно з ним, протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення та комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором найму соціального, при цьому розмір даного приміщення визначається за нормами, встановленими для вселення громадян до гуртожитку.

Закон також передбачає випадки, у яких виселення із житлового приміщення, яке займається за договором соціального найму, провадиться без надання іншого житлового приміщення. Таке виселення можливе у випадках, коли наймач і (або) члени його сім'ї, що проживають спільно з ним:

1) використовують житлове приміщення за призначенням;

2) систематично порушують права та законні інтереси сусідів;

3) безгосподарно поводяться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування (ч. 1 ст. 91 ЖК).

За наявності зазначених порушень наймодавець зобов'язаний спочатку попередити наймача та членів його сім'ї про необхідність їх усунення, а якщо вони тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, вправі призначити наймачу та членам його сім'ї розумний термін для усунення цих порушень. Якщо після попередження наймодавця ці порушення не будуть усунені, винні на вимогу наймодавця або інших зацікавлених осіб виселяються в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.

Без надання іншого житлового приміщення можуть бути виселені з житлового приміщення також громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо їхнє спільне проживання з дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.

7.6. Право на обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами найму соціального

До прав наймача житлового приміщення за договором найму належить право на обмін наданого йому за таким договором приміщення. Відповідно до ст. 72 ЖК наймач має право за згодою в письмовій формі членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, у тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачу.

Члени його сім'ї, що проживають спільно з наймачем, мають право вимагати від наймача обміну займаного житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і які перебувають у різних будинках або квартирах.

Якщо між наймачем і членами його сім'ї, що спільно проживають з ним, не досягнуто згоди про обмін, будь-який з них має право вимагати здійснення примусового обміну займаного житлового приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються докази, що заслуговують на увагу, і законні інтереси осіб, які проживають в житловому приміщенні, що обмінюється.

Обмін житловими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму та у яких проживають неповнолітні, недієздатні чи обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування. Ці органи відмовляють у наданні такої згоди у разі, якщо обмін порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про надання згоди на обмін житловими приміщеннями або про відмову у наданні такої згоди приймаються у письмовій формі та надаються заявникам протягом 14 робочих днів з дня подання ними відповідних заяв.

Обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами найму соціального, може бути здійснений між громадянами, які проживають в житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території РФ. Обмін житловими приміщеннями здійснюється без обмеження кількості учасників за дотримання вимог ч. 1 ст. 70 ЖК, тобто норм про вселення наймачем у займане ним за договором найму соціального житлове приміщення інших осіб.

Законом визначено обставини, за наявності яких обмін житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами найму соціального не допускається. Такий обмін виключається у випадках, якщо:

1) до наймача житлового приміщення, що обмінюється, пред'явлено позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;

2) право користування житловим приміщенням, що обмінюється, оспорюється в судовому порядку;

3) житлове приміщення, що обмінюється, визнано в установленому порядку непридатним для проживання;

4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнання для використання з іншою метою;

5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою та (або) переплануванням житлових приміщень у ньому;

6) внаслідок обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, який страждає на одну з тяжких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК переліку (ст. 73 ЖК).

Обмін житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договором найму здійснюється за згодою наймодавців на підставі укладеного між зазначеними наймачами договору про обмін житловими приміщеннями. Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного наймачами цих житлових приміщень. Цей договір (оригінал) представляється наймачами, його уклали, кожному з наймодавців, із якими вони укладено договори найму житла, що обмінюються, для отримання згоди на здійснення відповідного обміну. Така згода або відмова в ній оформлюються наймодавцем у письмовій формі і повинні бути видані їм наймачеві або його представнику, який звернувся за згодою, не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення.

Відмова наймодавця у наданні згоди на обмін допускається лише у випадках, передбачених ст. 73 ЖК. Така відмова може бути оскаржена в судовому порядку.

Договір про обмін житловими приміщеннями та відповідну згоду кожного наймодавця за договорами соціального найму житлових приміщень, що обмінюються, є підставою розірвання раніше укладених договорів соціального найму з громадянами, що обмінюються житловими приміщеннями відповідно до зазначеного договору, та одночасного укладання кожним з згоди наймодавців нового договору соціально на приміщення з громадянином, який вселяється у це житлове приміщення у зв'язку з обміном. Розірвання та укладання зазначених договорів соціального найму здійснюються наймодавцем не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення відповідного громадянина та подання документів, названих вище (ст. 74 ЖК).

Обмін житловими приміщеннями, наданими за договором найму соціального, може бути визнаний судом недійсним на підставах, встановлених цивільним законодавством для визнання правочину недійсним, у тому числі якщо він вчинений з порушенням вимог, передбачених ЖК. У разі визнання обміну зазначеними приміщеннями недійсним сторони договору про їх обмін підлягають переселенню до житлових приміщень, що раніше займаються ними. Якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами найму соціального, визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін договору про обмін житловими приміщеннями, винна сторона зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли внаслідок такого обміну (ст. 75 ЖК).

7.7. Наймання житлового приміщення, наданого за договором соціального найму. Тимчасові мешканці

У ЖК передбачена можливість здачі у найм житлового приміщення, наданого за договором найму соціального. Відповідно до ст. 76 ЖК наймач зазначеного приміщення за згодою в письмовій формі наймодавця та членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, вправі передати частину займаного ним житлового приміщення, а у разі тимчасового виїзду - все житлове приміщення в піднайм. Для укладання договору піднайму необхідно, щоб після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення на мешканця становила не менше облікової норми, а в комунальній квартирі – не менше норми надання.

Для передачі в оренду житлового приміщення, що знаходиться в комунальній квартирі, потрібна також згода всіх наймачів і членів їх сімей, що проживають спільно з ними, всіх власників і членів їх сімей, що проживають спільно з ними.

Передача житлового приміщення у найм не допускається, якщо в цьому житловому приміщенні проживає або в нього вселяється громадянин, який страждає на одну з тяжких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК, соціальній та інших передбачених федеральними законами випадках.

Піднімач не замінює наймача у житлових відносинах. Відповідно до ч. 3 ст. 76 ЖК він не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житла залишається наймач.

Відповідно до ст. 77 ЖК договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, полягає в письмовій формі. Примірник такого договору передається наймодавцю. У договорі мають бути зазначені громадяни, які вселяються спільно з піднаймачем у житлове приміщення. Цей договір укладається термін, який визначається його сторонами. Якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на рік.

Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, є возмездным. Порядок, умови, строки внесення та розмір плати за найм зазначеного житлового приміщення встановлюються за згодою сторін (ст. 78 ЖК).

Договір піднайму житлового приміщення припиняється після закінчення терміну, на який його було укладено. Оскільки наявне у наймача та членів його сім'ї право користування житловим приміщенням є похідним від відповідного права наймача за договором найму соціального, при припиненні останнього договору припиняється і договір піднайму.

Підставами розірвання договору піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, можуть бути:

1) угоду сторін;

2) невиконання піднаймачем умов договору піднайму житлового приміщення.

У разі, якщо наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, або громадянин, за дії якого він відповідає, використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права та законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймач житлового приміщення вправі попередити наймача необхідність усунути порушення, і якщо вони тягнуть у себе руйнація житлового приміщення, також вправі призначити йому розумний термін щодо ремонту житлового приміщення. Якщо наймач чи громадянин, за дії якого він відповідає, після попередження наймача продовжує порушувати права та законні інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, наймач має право в судовому порядку розірвати договір піднайму житлового приміщення та виселити наймача та всесвітів спільно з піднаймачем громадян.

Якщо після припинення або розірвання договору піднайму житлового приміщення піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення разом із громадянами, що з ним проживають.

Якщо договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, укладений без вказівки терміну, сторона договору - ініціатор його припинення зобов'язана попередити іншу сторону про припинення договору піднайму за три місяці (ст. 79 ЖК).

Наймач житлового приміщення за договором соціального найму та члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця вправі дозволити безоплатне проживання у займаному ними житловому приміщенні іншим громадянам як тимчасово проживаючі (тимчасові мешканці). Наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного проживаючого становитиме менше облікової норми, а для комунальної квартири – менше норми надання.

Відповідно до ч. 2 ст. 80 ЖК термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль. Звісно ж, що ця норма відповідає Конституції, оскільки нею порушується конституційне право громадян Російської Федерації на свободу вибору місця перебування. Так само це право порушується і відноситься до всіх видів найму житлового приміщення аналогічною нормою, що міститься в ч. 1 ст. 680 ЦК. Як зазначив Конституційний Суд РФ у своїй Постанові від 02.02.1998 № 4-П "У справі про перевірку конституційності пунктів 10, 12 і 21 Правил реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджених постановою Уряду РФ від 17.07.1995 № 713 ", термін перебування у тому чи іншому місці тимчасового перебування має визначатися самим громадянином. Його встановлення державою є неприпустимим, оскільки означає обмеження свободи волевиявлення при виборі місця перебування.

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальність за дії перед наймодавцем несе наймач.

Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання, а у разі, якщо термін не узгоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним. У разі припинення договору найму соціального житлового приміщення, а також при відмові тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання або пред'явлення зазначеної вище вимоги тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.

Тема 8. Спеціалізований житловий фонд

8.1. Види житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду та їх надання

Особливий правовий режим законодавством встановлено для спеціалізованого житлового фонду, який є сукупністю житлових приміщень, що надаються окремим категоріям громадян тимчасово: на період виконання тимчасової або сезонної роботи або навчання, неповнолітнім дітям, дітям-інвалідам, сиротам, дітям, які залишилися без піклування батьків, похилого віку - в будинках органів соціального захисту, а також у випадках невідкладного розселення внаслідок пожеж, аварій, стихійних лих до отримання нового житлового приміщення або ремонту раніше займаного та в інших випадках.

Відповідно до ст. 92 ЖК до житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду належать:

1) службові житлові приміщення;

2) житлові приміщення у гуртожитках;

3) житлові приміщення маневреного фонду;

4) житлові приміщення у будинках системи соціального обслуговування населення;

5) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення вимушених переселенців;

6) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;

7) житлові приміщення соціального захисту окремих категорій громадян.

Як видно з наведеного вище переліку, на відміну від раніше чинного житлового законодавства, у ЖК службові житлові приміщення не визнаються окремим видом житлових приміщень, поряд зі спеціалізованими житловими приміщеннями, а включаються до останніх.

Як спеціалізовані житлові приміщення використовуються житлові приміщення державного та муніципального житлових фондів.

Використання житлового приміщення як спеціалізованого допускається тільки після його віднесення до спеціалізованого житлового фонду з дотриманням вимог та в порядку, встановлених Урядом РФ. Включення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду з віднесенням такого приміщення до певного виду спеціалізованих житлових приміщень та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішень органу, який здійснює управління державним або муніципальним житловим фондом.

Як передбачає ч. 3 ст. 92 ЖК, спеціалізовані житлові приміщення не підлягають відчуженню, передачі в оренду, найм, за винятком передачі таких приміщень за договорами найму, передбаченими розд. IV РК.

Відповідно до ст. 99 ЖК спеціалізовані житлові приміщення надаються на підставі рішень власників таких приміщень (чинних від їхнього імені уповноважених органів державної влади або уповноважених органів місцевого самоврядування) або уповноважених ними осіб за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень, за винятком житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян, які надаються за договорами безоплатного користування.

Спеціалізовані житлові приміщення надаються за встановленими ЖК підставами громадянам, які не забезпечені житловими приміщеннями у відповідному населеному пункті.

Службові житлові приміщення - це житлові приміщення, призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, державним унітарним підприємством, державною або муніципальною установою, у зв'язку з проходженням служби у зв'язку з призначенням на державну посаду РФ або державну службу суб'єкта РФ або у зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади чи органів місцевого самоврядування (ст. 93 ЖК).

Відповідно до ст. 104 ЖК службові житлові приміщення надаються громадянам лише у вигляді окремої квартири.

Категорії громадян, яким надаються службові житлові приміщення, встановлюються:

1) органом структурі державної влади РФ - у житловому фонді РФ;

2) органом структурі державної влади суб'єкта РФ - у житловому фонді суб'єкта РФ;

3) органом місцевого самоврядування – у муніципальному житловому фонді.

Договір найму службового житлового приміщення укладається період трудових відносин, проходження служби чи перебування державної посади РФ, державної посади суб'єкта РФ чи виборної посади. Припинення трудових відносин або перебування на зазначених посадах, а також звільнення зі служби є підставою для припинення договору найму службового житлового приміщення.

Житлові приміщення у гуртожитках призначені для тимчасового проживання громадян у період їхньої роботи, служби чи навчання. Під гуртожитки надаються спеціально збудовані або переобладнані для цього будинку або частини будинків. Особливість житлових приміщень у гуртожитках полягає у тому, що вони мають бути укомплектовані меблями та іншими необхідними для проживання громадян предметами (ст. 94 ЖК).

Відповідно до ст. 105 ЖК житлові приміщення у гуртожитках надаються із розрахунку не менше шести квадратних метрів житлової площі на одну особу.

Договір найму житлового приміщення у гуртожитках укладається на період трудових відносин, проходження служби чи навчання. Припинення трудових відносин, навчання, а також звільнення зі служби є підставою для припинення договору найму житлового приміщення в гуртожитку.

Відповідно до чинного житлового законодавства житлові приміщення у гуртожитках завжди, а чи не за наявності певних умов, як передбачалося раніше, заселяються виходячи з договору найму.

До житлових приміщень маневреного фонду належать житлові приміщення, призначені для тимчасового проживання:

1) громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку, в якому знаходяться житлові приміщення, які вони займають за договорами соціального найму;

2) громадян, які втратили житлові приміщення внаслідок звернення стягнення на ці житлові приміщення, які були придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої юридичною особою на придбання житлового приміщення, та закладені на забезпечення повернення кредиту чи цільової позики, якщо на момент звернення такі житлові приміщення є для них єдиними;

3) громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання внаслідок надзвичайних обставин;

4) інших громадян у випадках, передбачених законодавством (ст. 95 ЖК).

Як передбачено ст. 106 ЖК, житлові приміщення маневреного фонду надаються з розрахунку не менш як шість квадратних метрів житлової площі на одну особу.

Дані житлові приміщення надаються на період:

1) до завершення капітального ремонту чи реконструкції будинку (при укладенні такого договору з громадянами, зазначеними у п. 1 ст. 95 ЖК);

2) до завершення розрахунків із громадянами, які втратили житлові приміщення внаслідок звернення стягнення на них, після продажу приміщень, на які було звернено стягнення (при укладенні такого договору з громадянами, зазначеними у п. 2 ст. 95 ЖК);

3) до завершення розрахунків з громадянами, єдине житлове приміщення яких стало непридатним для проживання внаслідок надзвичайних обставин, у порядку, передбаченому ЖК, іншими федеральними законами, або до надання їм житлових приміщень державного чи муніципального житлового фонду у випадках та у порядку, які передбачені ЖК (при укладенні такого договору з громадянами, зазначеними у п. 3 ст. 95 ЖК);

4) встановлений законодавством (під час укладання такого договору з громадянами, зазначеними у п. 4 ст. 95 ЖК).

Після закінчення періоду, який за договором найму надавалася житлове приміщення маневреного фонду, цей договір припиняється.

До спеціалізованих житлових приміщень відносяться житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення. Ці житлові приміщення призначаються для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесені до громадян, які потребують спеціального соціального захисту з наданням їм медичних та соціально-побутових послуг (ст. 96 ЖК).

Порядок, умови надання житлових приміщень у будинках системи соціального обслуговування населення та користування такими житловими приміщеннями встановлюються федеральним законодавством, законодавством суб'єктів РФ (ст. 107 ЖК).

Як зазначено у ст. 97 ЖК, житлові приміщення фондів для тимчасового поселення вимушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, призначені для тимчасового проживання громадян, визнаних у встановленому федеральним законом порядку відповідно до вимушених переселенців і біженців.

Порядок надання житлових приміщень фондів для тимчасового поселення вимушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, встановлюється федеральними законами (ст. 108 ЖК).

Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян призначені для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесені до громадян, які потребують спеціального соціального захисту. Категорії таких громадян, порядок та умови, на яких надаються житлові приміщення цього виду, встановлюються федеральним законодавством, законодавством суб'єктів РФ. Особливість цих житлових приміщень, як зазначалося вище, у тому, що вони надаються за договорами безоплатного користування (ст. 98, 109 ЖК).

8.2. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення

За договором найму спеціалізованого житлового приміщення одна сторона - власник спеціалізованого житлового приміщення (чинний від його імені уповноважений орган державної влади або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачеві) дане житлове приміщення за плату володіння та користування для тимчасового проживання в ньому (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Договір найму спеціалізованого житлового приміщення укладається на підставі рішення про надання такого приміщення.

У ньому визначаються предмет договору, правничий та обов'язки сторін із користування спеціалізованим житловим приміщенням.

До використання спеціалізованими житловими приміщеннями за договорами найму таких житлових приміщень застосовуються правила, передбачені ст. 65, ч. 3 та 4 ст. 67 та ст. 69 ЖК, за винятком користування службовими житловими приміщеннями (тут застосовуються правила, передбачені ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 та ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК).

У договорі найму спеціалізованого житлового приміщення зазначаються члени сім'ї наймача.

Цей договір укладається у письмовій формі.

Типові договори найму спеціалізованих житлових приміщень затверджуються Урядом РФ.

Відповідно до ст. 101 ЖК договір може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Наймач спеціалізованого житлового приміщення може будь-коли розірвати зазначений договір. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення може бути розірвано в судовому порядку на вимогу наймодавця при невиконанні наймачем і членами його сім'ї, що проживають спільно з ним, зобов'язань за договором, а також в інших передбачених ст. 83 РК випадках.

Договір найму спеціалізованого житлового приміщення припиняється у зв'язку зі втратою (руйнуванням) такого житлового приміщення або з інших передбачених ЖК підстав.

Як виняток із загального правила, перехід права власності на службове житлове приміщення або житлове приміщення в гуртожитку, а також передача такого житлового приміщення в господарське відання або оперативне управління іншій юридичній особі тягне за собою припинення договору найму такого житлового приміщення, крім випадків, коли його новий власник або юридична особа, якій її передано, є стороною трудового договору з працівником - наймачем цього житлового приміщення (ч. 2 ст. 102 ЖК).

Виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень регламентується ст. 103 ЖК, згідно з якою у випадках розірвання чи припинення договорів найму спеціалізованих житлових приміщень громадяни повинні звільнити житлові приміщення, які вони займали за цими договорами. У разі відмови звільнити такі житлові приміщення зазначені громадяни підлягають виселенню у судовому порядку без надання інших житлових приміщень, за винятком випадків, передбачених ч. 2 ст. 102 та ч. 2 ст. 103 ЖК.

Не можуть бути виселені із службових житлових приміщень та житлових приміщень у гуртожитках без надання інших житлових приміщень, які не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача житлового приміщення за таким договором або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника як потребують житлових приміщень:

1) члени сім'ї військовослужбовців, посадових осіб, співробітників органів внутрішніх справ, органів федеральної служби безпеки, митних органів РФ, органів державної протипожежної служби, органів контролю за обігом наркотичних засобів та психотропних речовин, установ та органів кримінально-виконавчої системи, загиблих (померлих) ) або зниклих безвісти у виконанні обов'язків військової служби чи службових обов'язків;

2) пенсіонери по старості;

3) члени сім'ї працівника, якому було надано службове житлове приміщення або житлове приміщення у гуртожитку та який помер;

4) інваліди І та ІІ груп, інвалідність яких настала внаслідок трудового каліцтва з вини роботодавця, інваліди І та ІІ груп, інвалідність яких настала внаслідок професійного захворювання у зв'язку з виконанням трудових обов'язків, інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами І та ІІ груп унаслідок поранення , контузії або каліцтва, отриманих під час виконання обов'язків військової служби або внаслідок захворювання, пов'язаного з виконанням цих обов'язків (ч. 2 ст. 103 ЖК).

Вказаним вище громадянам надаються інші житлові приміщення, які мають перебувати у межах відповідного населеного пункту.

Виселення громадян із службових житлових приміщень чи житлових приміщень у гуртожитках із наданням інших житлових приміщень у разі, передбаченому ч. 2 ст. 102 ЖК, здійснюється колишнім власником або юридичною особою, яка передає відповідні житлові приміщення.

Відповідно до ст. 13 Закону про запровадження ЖК громадяни, які проживають у службових житлових приміщеннях та житлових приміщеннях у гуртожитках, наданих їм до набуття чинності ЖК, перебувають у відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, або мають право перебувати на даному обліку, не можуть бути виселені із зазначених житлових приміщень без надання інших житлових приміщень, якщо їх виселення не допускалося законом до набрання чинності ЖК .

Слід звернути увагу, що наймач спеціалізованого житлового приміщення немає права здійснювати обмін займаного житлового приміщення, і навіть передавати їх у піднайм (год. 4 ст. 100 ЖК).

Тема 9. Житлові та житлово-будівельні кооперативи

9.1. Створення та діяльність житлових та житлово-будівельних кооперативів

Підставою для надання та використання житлових приміщень може служити членство у житлових та житлово-будівельних кооперативах, в силу якого громадянину надається право на отримання житлового приміщення у збудованому чи придбаному кооперативному житловому будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 110 ЖК житловим чи житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку.

Особливістю житлового кооперативу є те, що його члени своїми коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Особливість житлово-будівельного кооперативу полягає в тому, що його члени своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку (ч. 2-3 ст. 110 ЖК).

Як зазначено у ч. 4 ст. ПЗ ЖК, житлові та житлово-будівельні кооперативи (далі - житлові кооперативи) є споживчими кооперативами.

Дія положень ЖК, що належать до житлових кооперативів, не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральними законами про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

Право на вступ до житлових кооперативів мають громадяни, які досягли віку 16 років, та (або) юридичні особи.

Категорії громадян, мають право на надання житла за договорами найму соціального, мають переважне право на вступ у житлові кооперативи, організовані за сприяння органів державної влади РФ, органів державної влади суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування (ст. 111 ЖК).

Відповідно до ст. 112 ЖК кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою за п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у багатоквартирному будинку, що будується або купується кооперативом.

Установчим документом житлового кооперативу є його статут. Відповідно до ст. 113 ЖК у статуті повинні міститися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет та цілі діяльності, порядок вступу до членів кооперативу, порядок виходу з нього та видачі пайових внесків, розмір, склад та порядок внесення вступних та пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів, порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків, порядок реорганізації та ліквідації кооперативу. Статут житлового кооперативу може містити інші, не суперечать ЖК, іншим федеральним законам становища.

Житловий кооператив підлягає державній реєстрації, що здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб (ст. 114 ЖК).

Органами управління житлового кооперативу є:

1) загальні збори членів житлового кооперативу;

2) конференція, якщо кількість учасників загальних зборів понад 50 і це передбачено статутом житлового кооперативу;

3) правління та голова правління житлового кооперативу (ст. 115 ЖК).

Як передбачає ст. 116 ЖК, вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори його членів (конференція), які скликаються у порядку, встановленому статутом кооперативу.

Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до ЖК.

Загальні збори членів житлового кооперативу визнаються правомочними (має кворум), якщо на ньому присутні більше 50% членів кооперативу. Рішення загальних зборів вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини, а з питань, зазначених у статуті кооперативу, - понад 3/4 членів кооперативу, які були присутні на таких загальних зборах.

Рішення загальних зборів, прийняте у порядку, є обов'язковим всім членів житлового кооперативу.

Загальні збори членів житлового кооперативу обирають органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю.

Рішення зборів членів житлового кооперативу оформляється протоколом (ст. 117 ЖК).

Виконавчим органом житлового кооперативу є його правління. Правління обирається у складі членів житлового кооперативу загальними зборами (конференцією) у кількості та термін, визначені статутом кооперативу. Порядок діяльності правління житлового кооперативу та прийняття ним рішень встановлюється статутом та внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом чи іншим документом).

Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі складу голови кооперативу та здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу. Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції) (ст. 118 ЖК).

Відповідно до ст. 119 ЖК голова правління житлового кооперативу обирається правлінням зі свого складу терміном, визначений статутом кооперативу. Він здійснює такі повноваження:

1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;

2) без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та здійснює правочини;

3) інші повноваження, які не віднесені ЖК або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.

Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконання обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) терміном не більше трьох років. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається його статутом. Члени ревізійної комісії не можуть одночасно бути членами правління кооперативу, а також обіймати інші посади в органах управління кооперативу. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.

Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:

1) в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності кооперативу не рідше ніж один раз на рік;

2) подає загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;

3) звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференції) про свою діяльність.

Ревізійна комісія має право у будь-який час проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу та мати доступ до всієї документації щодо його діяльності.

Порядок роботи ревізійної комісії визначається статутом та іншими документами кооперативу (ст. 120 ЖК).

Прийом у члени житлового кооперативу регулюється ст. 121 ЖК, відповідно до якої громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийняття до членів кооперативу. Ця заява має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджена рішенням загальних зборів його членів (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття до членів житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Статтею 122 ЖК передбачено, що житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на товариство власників житла, тобто можлива реорганізація житлового кооперативу шляхом перетворення на іншу організаційно-правову форму.

Житловий кооператив може бути ліквідований на підставах та в порядку, передбачених цивільним законодавством (ст. 123 ЖК).

9.2. Правове становище членів житлових кооперативів

Громадянину або юридичній особі, прийнятій до членів житлового кооперативу, на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу (конференції) надається житлове приміщення у будинках житлового кооперативу відповідно до розміру внесеного пайового внеску. Дані рішення є підставою вселення у житлові приміщення у будинках житлового кооперативу. Володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження житловим приміщенням здійснюються на підставі членства у житловому кооперативі (ст. 124 ЖК).

Члену (членам) житлового кооперативу належить декларація про пай (ст. 125 ЖК). Порядок та умови внесення пайового внеску членом кооперативу визначаються статутом кооперативу. Пай може належати одному або декільком громадянам чи юридичним особам, тобто бути їхньою спільною власністю.

Член житлового кооперативу набуває права власності на житлове приміщення у багатоквартирному будинку у разі сплати пайового внеску повністю.

На відносини власності у багатоквартирному будинку у житловому кооперативі за умови повністю виплаченого пайового внеску хоча б одним членом житлового кооперативу поширюється дія гол. 6 ЖК "Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників" (ст. 129 ЖК).

Норми про поділ житлового приміщення у будинку житлового кооперативу містяться у ст. 127 ЖК, згідно з якою такий поділ між особами, які мають право на пай, допускається у разі, якщо кожному з таких осіб може бути виділено ізольоване житлове приміщення або є технічна можливість перебудови та (або) перепланування неізольованих приміщень у ізольовані житлові приміщення. Спори щодо поділу житлового приміщення в будинку житлового кооперативу вирішуються в судовому порядку.

Члену житлового кооперативу та членам його сім'ї, що проживають спільно з ним, надається право за взаємною згодою та з попереднім повідомленням правління кооперативу дозволити проживання в житловому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, тимчасовим мешканцям у порядку та на умовах, передбачених для проживання таких мешканців у помешканні громадянам за договором найму соціального (ст. 126 ЖК).

Відповідно до ст. 128 ЖК член житлового кооперативу, який не сплатив повністю пайового внеску, має право за згодою членів своєї сім'ї, що проживають спільно з ним, і правління кооперативу здати частину займаного ним житлового приміщення в будинку житлового кооперативу, а у разі тимчасового вибуття - все зазначене житлове приміщення в оренду за плату.

Житловий кооператив у порядку, встановленому його статутом, вправі здати в найм за плату житлові приміщення, що звільнилися, які перебували у володінні членів кооперативу, що вийшли або виключені з житлового кооперативу, до прийому в кооператив нових членів.

Здача в оренду житлового приміщення в будинку житлового кооперативу здійснюється за правилами здавання в піднайм житлових приміщень, наданих за договором найму соціального (ст. 128 ЖК).

Підстави припинення членства у житловому кооперативі перераховані у ст. 130 ЖК. Це:

1) вихід члена кооперативу;

2) виключення члена кооперативу;

3) ліквідація юридичної особи, яка є членом кооперативу;

4) ліквідація житлового кооперативу;

5) смерть громадянина, який є членом житлового кооперативу.

Заява члена житлового кооперативу про добровільний вихід із кооперативу розглядається у порядку, передбаченому статутом кооперативу.

Член житлового кооперативу може бути виключений із кооперативу на підставі рішення загальних зборів його членів (конференції) у разі грубого порушення ним без поважних причин своїх обов'язків, встановлених ЖК чи статутом житлового кооперативу.

У разі смерті члена житлового кооперативу його спадкоємці мають право на вступ до членів цього кооперативу за рішенням загальних зборів його членів (конференції).

Як передбачає ст. 131 ЖК, у разі смерті члена житлового кооперативу переважне право на вступ до кооперативу має його чоловік за умови, що він має право на частину паю.

Спадкоємець члена житлового кооперативу, який має право на частину паю та проживав спільно зі спадкодавцем, має переважне право на вступ до членів кооперативу у разі, якщо у чоловіка спадкодавця таке право відсутнє або чоловік відмовився від вступу до членів кооперативу.

Спадкоємець члена житлового кооперативу, який не проживав спільно зі спадкодавцем, має переважне право на вступ до членів кооперативу у разі, якщо вищевказані громадяни відсутні або відмовилися від свого переважного права на вступ до членів житлового кооперативу.

Член сім'ї, який проживав разом із спадкодавцем і не є його спадкоємцем, має переважне право на вступ до членів житлового кооперативу за умови внесення ним пайового внеску, відсутності зазначених вище трьох категорій громадян, а також у разі, якщо чоловік або інші спадкоємці, які проживали спільно зі спадкодавцем. члена житлового кооперативу немає переважного права вступ до члени кооперативу чи відмовляться від вступу до його члени.

Відповідно до ст. 132 ЖК члену житлового кооперативу, який не виплатив повністю пайовий внесок та виключений з кооперативу, виплачується сума його паю у строки та на умовах, передбачених статутом кооперативу. Строк такої виплати не може бути більшим за два місяці з дня прийняття кооперативом рішення про виключення члена кооперативу.

Член житлового кооперативу, який не сплатив повністю пайовий внесок та виключений із кооперативу на підставах, зазначених у ч. 3 ст. 130 ЖК, а також члени його сім'ї, які проживають спільно з ним, втрачають право користування житловим приміщенням і зобов'язані звільнити його протягом двох місяців з дня прийняття кооперативом рішення про виключення такого члена з кооперативу. У разі відмови звільнити житлове приміщення, дані громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 133 ЖК).

У разі зносу будинку на підставах, передбачених ЖК, до членів житлового кооперативу, що виселяються з нього, і членам їх сімей, що проживають разом з ними, застосовуються правила, встановлені ст. 32 (забезпечення житлових прав власника житлового приміщення при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб) та 86 (порядок надання житлового приміщення за договором соціального найму у зв'язку зі знесенням будинку) ЖК відповідно для членів житлового кооперативу, які виплатили пай та не виплатили паю.

Тема 10. Житлові накопичувальні кооперативи

10.1. Загальні положення про житлові накопичувальні кооперативи

Як зазначалося вище, дія положень гол. 11 ЖК "Організація та діяльність житлових та житлово-будівельних кооперативів" не поширюється на інші спеціалізовані споживчі кооперативи, що створюються з метою задоволення потреб громадян у житлі відповідно до федеральних законів про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

В даний час діє ухвалений у 2004 р. Закон про кооперативи, за винятком положень ст. 51 щодо саморегулівних організацій житлових накопичувальних кооперативів та ст. 56, які набирають чинності з дня набрання чинності федеральним законом, що визначає діяльність саморегулівних організацій (ст. 58 цього Закону).

Відповідно до п. 1 ст. 2 житловий накопичувальний кооператив (далі – кооператив) – споживчий кооператив, створений як добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою задоволення потреб членів кооперативу у житлових приміщеннях шляхом об'єднання членами кооперативу пайових внесків. Житловий накопичувальний кооператив здійснює діяльність із залучення та використання коштів громадян - членів кооперативу та інших залучених кооперативом коштів на придбання або будівництво житлових приміщень (у тому числі в багатоквартирних будинках) з метою передачі їх у користування та після внесення пайових внесків у повному розмірі - власність членам кооперативу (п. 2 ст. 2). Звідси видно, що житлові накопичувальні кооперативи відрізняються від житлових та житлово-будівельних кооперативів за трьома основними ознаками:

1) дані кооперативи можуть створюватися для придбання чи будівництва не лише багатоквартирних будинків;

2) не мають на меті створення наступного утримання придбаного або збудованого будинку;

3) членами таких кооперативів можуть лише громадяни.

Членом кооперативу може бути громадянин, який досяг віку 16 років. Прийом громадянина до членів кооперативу здійснюється на підставі його заяви у письмовій формі у порядку, встановленому Законом про кооперативи та статутом кооперативу.

Кооператив зобов'язаний вести реєстр членів кооперативу, у якому мають бути відомості, зазначені у ч. 2 ст. 5.

Число членів кооперативу не може бути меншим ніж 50 осіб та більш ніж 5000 осіб, якщо Законом про кооперативи не встановлено інше.

Членство в кооперативі виникає після внесення відповідних відомостей про громадянина, який подав заяву про прийом до членів кооперативу, до Єдиного державного реєстру юридичних осіб у порядку, передбаченому Законом про кооперативи та Федеральним законом від 08.08.2001 № 129-ФЗ "Про державну реєстрацію індивідуальних підприємців", з дня внесення громадянином вступного членського внеску та першого платежу у рахунок пайового внеску. Внесення громадянином зазначених платежів здійснюється після внесення відомостей про нього до Єдиного державного реєстру юридичних осіб (ч. 5, 9 ст. 5 Закону про кооперативи).

Члени кооперативу несуть відповідальність перед кооперативом за порушення зобов'язань щодо внесення пайових та інших внесків. Розмір неустойки порушення зобов'язань щодо внесення цих внесків визначається статутом кооперативу і може перевищувати 1/300 діючої щодня сплати неустойки ставки рефінансування за банк щодня прострочення внесення внесків (год. 3 ст. 6).

Відповідно до ст. 9 членство у кооперативі припиняється у разі:

1) добровільного виходу із кооперативу;

2) виключення члена кооперативу з кооперативу;

3) передачі паю іншому члену кооперативу чи третій особі;

4) смерті члена кооперативу, оголошення його померлим у встановленому федеральним законом порядку;

5) звернення стягнення на пай;

6) внесення членом кооперативу пайового внеску у повному розмірі та передачі відповідного житлового приміщення у власність члена кооперативу, якщо член кооперативу не має інших паєнокопінь та інше не передбачено статутом кооперативу;

7) ліквідації кооперативу, зокрема у зв'язку з його банкрутством.

Спадкоємець померлого члена кооперативу має право бути прийнятим до членів кооперативу. Якщо спадкоємець не скористався цим правом, кооператив виплачує йому дійсну вартість паю.

При припиненні членства в кооперативі у зв'язку з добровільним виходом або винятком з кооперативу член кооперативу, що вибув, вправі отримати вартість паю в порядку та в строки, передбачені Законом про кооперативи та (або) статутом кооперативу.

Членство в кооперативі припиняється з дня внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб у порядку, передбаченому Законом про кооперативи та Федеральним законом "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців".

Член кооперативу може бути виключений з кооперативу лише у судовому порядку на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу у разі:

1) неодноразового невиконання обов'язків, встановлених Законом про кооперативи та (або) статутом кооперативу, або неможливості здійснення кооперативом своєї діяльності або суттєвої скрути її здійснення внаслідок дій (бездіяльності) члена кооперативу;

2) систематичного порушення порядку внесення пайового та інших внесків. Під систематичним порушенням порядку внесення пайового та інших внесків розуміється порушення строків внесення внесків або їх недоплата більше трьох разів поспіль протягом 12 місяців, навіть якщо кожне прострочення або розмір кожної недоплати незначні, або одноразове прострочення внесення пайового та інших внесків протягом більш ніж трьох місяців .

У кооперативі, число членів якого перевищує 200 осіб, статутом може бути передбачено, що рішення про виключення члена кооперативу з кооперативу, крім члена правління кооперативу, за вищевказаними підставами може прийматися правлінням кооперативу.

У разі виключення з кооперативу члена кооперативу, якому кооператив передав у користування житлове приміщення, такий член кооперативу до набрання законної сили рішенням суду про його виключення має право внести частину свого пайового внеску, що залишилася (ст. 10 Закону про кооперативи).

Кооператив діє виходячи з статуту, який затверджується загальним зборами членів кооперативу. Статут має містити відомості, перелік яких подано у ч. 2 ст. 11.

10.2. Створення, реорганізація та ліквідація кооперативу

Кооператив створюється з ініціативи щонайменше 50 людина і лише 5000 людина. Державна реєстрація кооперативу здійснюється у порядку, визначеному Федеральним законом "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців" (ст. 12 Закону про кооперативи).

Кооператив може бути добровільно чи примусово реорганізований у порядку, передбаченому Законом про кооперативи.

Житловий накопичувальний кооператив може бути перетворений тільки на житловий кооператив, житлово-будівельний кооператив або на товариство власників житла. Такий кооператив може бути перетворений на юридичну особу іншої організаційно-правової форми лише у випадках, передбачених федеральними законами.

Кооператив може бути ліквідований добровільно або за рішенням суду. Федеральний орган виконавчої, який здійснює функції з контролю та нагляду у сфері фінансових ринків (нині - Федеральна служба з фінансових ринків), має право пред'явити до суду вимогу про ліквідацію кооперативу у разі неодноразового або грубого порушення положень Закону про кооперативи, а також в інших передбачених цим законом випадках.

Федеральний орган виконавчої, здійснює функції з контролю та нагляду у сфері фінансових ринків, здійснює ведення реєстру житлових накопичувальних кооперативів на підставі відомостей, що надаються федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим на здійснення державної реєстрації юридичних осіб та кооперативами. Відомості, які мають міститись у цьому реєстрі, передбачені ч. 2 ст. 15.

10.3. Основні положення про діяльність кооперативу із залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень

При здійсненні діяльності щодо залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень кооператив має право.

1) залучати та використовувати кошти громадян на придбання житлових приміщень;

2) вкладати наявні в нього кошти у будівництво житлових приміщень (у тому числі у багатоквартирних будинках), а також брати участь у будівництві житлових приміщень як забудовник або учасник дольового будівництва;

3) купувати житлові приміщення;

4) залучати позикові кошти у разі, передбаченому ч. 3 ст. 47 Закону про кооперативи.

Правила надання кооперативом інформації про сам кооператив та його діяльність містяться у ст. 17-21.

Статтею 24 передбачено, що витрати кооперативу на провадження діяльності із залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень повинні компенсувати пайові внески членів кооперативу. При встановленні розміру пайового внеску спочатку визначається приблизна вартість житлового приміщення, яке має бути придбано або збудовано для даного члена кооперативу, виходячи із середньої ринкової вартості аналогічних житлових приміщень. Після придбання або завершення будівництва кооперативом для члена кооперативу житлового приміщення розмір пайового внеску уточнюється на підставі фактичної вартості придбаного чи збудованого кооперативом житлового приміщення. Як початковий, і остаточний розмір пайового внеску визначаються у рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу кооперативу, узгодженому з членом кооперативу.

Пайовий внесок члена кооперативу повинен забезпечувати погашення також пов'язаних із придбанням або будівництвом житлового приміщення витрат кооперативу:

1) на страхування жилого приміщення;

2) підвищення споживчих якостей придбаного або збудованого житлового приміщення до рівня, що відповідає вимогам, зазначеним у заяві про прийом до членів кооперативу;

3) утримання, ремонт житлового приміщення, оплату комунальних послуг (до передачі житлового приміщення у користування члену кооперативу);

4) обслуговування та погашення залучених кредитів та позик на придбання або будівництво житлового приміщення;

5) сплату податків, зборів та інших обов'язкових платежів. Порядок внесення пайового внеску членом кооперативу визначається відповідно до обраної ним формою участі у діяльності кооперативу (ст. 27).

Членами кооперативу одночасно вносяться вступні членські внески. Членські внески вносяться членами кооперативу щомісяця, якщо статутом кооперативу не передбачено іншого порядку внесення таких внесків. Вступні членські внески та членські внески не підлягають поверненню у разі припинення членства в кооперативі, якщо інше не передбачено статутом кооперативу (ст. 25).

Форми участі у діяльності кооперативу, що встановлюються кооперативом, повинні відповідати вимогам Закону про кооперативи, у тому числі вимогам до забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу, встановленим ст. 47, та не повинні призводити до порушення нормативів оцінки фінансової стійкості кооперативу, встановлених ст. 49.

Форми участі у діяльності кооперативу встановлюють:

1) мінімальний та максимальний періоди внесення, а також мінімальний розмір (або спосіб визначення розміру) частини пайового внеску, після внесення якої виникає право на придбання чи будівництво кооперативом житлового приміщення для члена кооперативу;

2) період внесення частини пайового внеску, що залишилася;

3) розміри та періодичність платежів у рахунок пайового внеску;

4) можливі умови залучення позикових коштів у разі, передбаченому ч. 3 ст. 47.

Форми участі в діяльності кооперативу, що встановлюються кооперативом, можуть передбачати:

1) умови індексування періодичних платежів у рахунок пайового внеску;

2) умови нарахування відсотків на паєнакопичення, що спрямовуються з пайового внеску кооперативу на придбання або будівництво кооперативом житлових приміщень для інших членів кооперативу;

3) інші умови придбання чи будівництва кооперативом житлових приміщень та умови внесення пайових внесків.

Форми участі у діяльності кооперативу затверджуються загальними зборами членів кооперативу. Рішення загальних зборів членів кооперативу щодо затвердження форм участі у діяльності кооперативу мають містити висновки про можливий вплив форм участі у діяльності кооперативу на її фінансову стійкість. Встановлені відповідно до Закону про кооперативи форми участі у діяльності кооперативу можуть направлятися кооперативом до саморегулівної організації житлових накопичувальних кооперативів для отримання висновку.

Форма участі у діяльності кооперативу неспроможна встановлюватися індивідуально одного члена кооперативу (ст. 27).

Відповідно до ст. 28. Право члена кооперативу на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення виникає після виконання членом кооперативу умов внесення частини пайового внеску, визначеної відповідно до обраної ним форми участі у діяльності кооперативу.

Після внесення членом кооперативу цієї частини пайового внеску за умови дотримання членом кооперативу передбачених формою його участі у діяльності кооперативу строків та періодичності внесення відповідних платежів кооператив у порядку черговості зобов'язаний:

1) придбати житлове приміщення, яке відповідає вимогам, зазначеним у заяві члена кооперативу;

2) придбати право на житлове приміщення, що будується, або побудувати житлове приміщення, яке відповідає таким вимогам.

Черговість придбання кооперативом житлового приміщення, набуття права на житлове приміщення, що будується, або черговість будівництва житлового приміщення для члена кооперативу встановлюється після внесення членом кооперативу необхідної для виникнення у нього права на такі дії кооперативу частини пайового внеску та закінчення встановленого обраної ним формою участі в діяльності кооперативу. внесення.

Порядок визначення черговості придбання кооперативом житлового приміщення, набуття права на житлове приміщення, що будується, або черговості будівництва житлового приміщення для члена кооперативу встановлюється статутом кооперативу та (або) рішеннями загальних зборів членів кооперативу.

При встановленні порядку визначення черговості повинні враховуватись розмір внесеного паєнакопичення та строк внесення частини пайового внеску, після внесення якої виникає право на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення для члена кооперативу, а також можуть враховуватись інші умови, передбачені формою участі у діяльності кооперативу. За рівних умов перевагу має член кооперативу, який повинен внести частину пайового внеску, що залишилася, в більш короткий термін, а при рівності термінів - член кооперативу, який раніше вступив до кооперативу.

Порядок визначення черговості має відповідати вимогам Закону про кооперативи, зокрема вимогам щодо забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу, встановленим ст. 47, і має призводити до порушення нормативів оцінки фінансової стійкості цієї діяльності, встановлених ст. 49.

Обрана членом кооперативу форма участі у діяльності кооперативу та вимоги до місця розташування та характеристик житлового приміщення вказуються у рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу кооперативу про прийом громадянина до членів кооперативу на підставі його заяви або у прийнятому зазначеним органом на підставі відповідної заяви члена кооперативу до житлового приміщення. Витяги із зазначених рішень або їх копії видаються членам кооперативу на їхню вимогу протягом одного робочого дня.

Передача житлового приміщення, придбаного кооперативом для члена кооперативу, у користування останнього здійснюється кооперативом безпосередньо після набуття кооперативом права власності на це житлове приміщення. Перед передачею житлового приміщення у користування члену кооперативу може бути здійснено ремонт житлового приміщення або виконано роботи з підвищення споживчих якостей такого приміщення, якщо це передбачено обраною членом кооперативу формою участі у діяльності кооперативу.

Рішення про передачу житлового приміщення у користування члену кооперативу приймається органом кооперативу, визначеним статутом кооперативу. Витяг з такого рішення або його копія видається члену кооперативу протягом одного робочого дня (ч. 1 та 2 ст. 29 Закону про кооперативи).

Відповідно до ст. 30 право власності на житлове приміщення, передане кооперативом у користування його члену, набувають член кооперативу або інші особи, які мають право на пай, які внесли у повному розмірі пайовий внесок за це житлове приміщення. Кооператив зобов'язаний передати члену кооперативу або іншим особам, які мають право на пай, вказане житлове приміщення вільним від будь-яких зобов'язань.

У разі припинення членства в кооперативі, за винятком випадку внесення членом кооперативу пайового внеску в повному розмірі, член кооперативу, якому кооператив передав у користування житлове приміщення, і особи, які проживають разом з ним, втрачають право користування житловим приміщенням і зобов'язані його звільнити протягом двох припинення членства у кооперативі, а у разі ліквідації кооперативу - з дня ухвалення рішення про ліквідацію кооперативу. У разі відмови звільнити житлове приміщення член кооперативу і особи, що проживають разом з ним, підлягають виселенню за рішенням суду без надання іншого житлового приміщення в порядку, передбаченому житловим законодавством РФ для громадян, що виключаються з житлових або житлово-будівельних кооперативів (ст. 31).

При припиненні членства в кооперативі у зв'язку з добровільним виходом або винятком члена кооперативу з кооперативу останній зобов'язаний виплатити члену кооперативу, що вибув, дійсну вартість паю. Дійсна вартість паю члена кооперативу, що вибув, визначається на день закінчення фінансового року, протягом якого виникли підстави для припинення членства в кооперативі. Відповідно до п. 11 ст. 2 Закону про кооперативи дійсна вартість паю - частина вартості чистих активів кооперативу, пропорційна розміру паю. Вартість чистих активів кооперативу визначається як різниця між вартістю активів кооперативу (коштів на рахунках та вартості майна кооперативу, визначеною незалежним оцінювачем) та величиною заборгованості кооперативу.

Кооператив зобов'язаний виплатити вибулому члену кооперативу або іншим особам, які мають право на пай, дійсну вартість паю протягом шести місяців з дня закінчення фінансового року, протягом якого виникли підстави для припинення членства в кооперативі, якщо інший строк не передбачений статутом кооперативу. При цьому передбачений статутом кооперативу термін не може перевищувати двох років з дня закінчення фінансового року. У разі, якщо члену кооперативу, що вибув, було передано кооперативом у користування житлове приміщення, виплата дійсної вартості паю здійснюється після звільнення ним і мешканцями спільно з ним особами зазначеного житлового приміщення.

За порушення кооперативом зобов'язань по виплаті члену кооперативу, що вибув, або іншим особам, що мають право на пай, пай кооператив сплачує вибулому члену кооперативу або іншим особам, що мають право на пай, неустойку, розмір якої визначається статутом кооперативу і не може перевищувати 1/300 рефінансування за Центральний банк РФ кожний день прострочення платежу (ст. 32).

10.4.Управління кооперативом

Відповідно до ст. 33 Закону про кооперативи органами кооперативу є:

1) загальні збори членів кооперативу;

2) правління кооперативу;

3) ревізійна комісія (ревізор) кооперативу;

4) виконавчі органи кооперативу.

У кооперативі додатково можуть бути створені інші органи, передбачені статутом кооперативу.

Діяльність правління, ревізійної комісії (ревізора) та виконавчих органів кооперативу регламентується статутом кооперативу та внутрішніми документами кооперативу, затвердженими загальними зборами членів кооперативу.

Строк повноважень правління кооперативу закінчується у день проведення річних загальних зборів членів кооперативу. Повноваження членів правління кооперативу та членів ревізійної комісії (ревізора) кооперативу можуть бути припинені достроково рішенням позачергових загальних зборів членів кооперативу.

Вищим органом кооперативу є загальні збори членів кооперативу.

Щорічно кооператив зобов'язаний проводити річні загальні збори членів кооперативу у строки, що встановлюються статутом кооперативу, але не раніше ніж через два місяці та не пізніше ніж через шість місяців після закінчення чергового фінансового року. На цих зборах мають вирішуватись питання про обрання правління, про затвердження річного звіту та про річну бухгалтерську (фінансову) звітність кооперативу. Проведені, крім річних загальних зборів членів кооперативу, загальні збори є позачерговими.

Кожен член кооперативу має на загальних зборах членів кооперативу один голос.

Член кооперативу має право брати участь у загальних зборах як особисто, і через свого представника. Один представник може представляти не більше двох членів кооперативу в кооперативі з числом членів до 500 осіб та не більше п'яти членів кооперативу в кооперативі, число членів якого становить 500 осіб та більше. Представники мають пред'являти документи, що підтверджують їх належні повноваження (довіреності).

Скликання та проведення річних загальних зборів членів кооперативу та позачергових загальних зборів здійснюються правлінням кооперативу.

Виняткову компетенцію загальних зборів членів кооперативу визначено п. 6 ст. 34 Закону про кооперативи, до якої, зокрема, належать:

▪ затвердження статуту кооперативу, внесення змін та доповнень до нього чи затвердження його у новій редакції;

▪ затвердження внутрішніх документів кооперативу, що регулюють діяльність органів кооперативу;

▪ затвердження положення (регламенту) про порядок формування пайового фонду кооперативу та його використання кооперативом;

▪ ухвалення рішення про реорганізацію або ліквідацію кооперативу;

▪ обрання та дострокове припинення повноважень членів правління кооперативу, членів ревізійної комісії (ревізора) кооперативу, а також розгляд звітів про їхню діяльність;

▪ обрання або призначення виконавчих органів кооперативу, дострокове припинення їх повноважень, якщо статутом кооперативу вирішення цих питань не належить до компетенції правління кооперативу;

▪ затвердження форм участі у діяльності кооперативу;

▪ визначення максимальної вартості житлового приміщення, яке може бути придбано або збудовано кооперативом;

▪ затвердження річного звіту та річної бухгалтерської (фінансової) звітності кооперативу.

Загальні збори членів кооперативу правомочно приймати для розгляду будь-яке питання кооперативу, що відноситься до діяльності, і виносити рішення з цього питання, якщо воно внесено з ініціативи правління, на вимогу ревізійної комісії (ревізора), виконавчих органів кооперативу або на вимогу членів кооперативу, що становлять не менше 5 % загальної кількості членів кооперативу.

Рішення загальних зборів членів кооперативу з питання, поставленого на голосування, приймається більшістю голосів членів кооперативу, які беруть участь у загальних зборах, за винятком питань, зазначених у п. 1 та 4 ч. 6 ст. 34 та рішення щодо яких приймаються 2/3 голосів членів кооперативу, які беруть участь у загальних зборах членів кооперативу.

Член кооперативу вправі оскаржити суді рішення, прийняте загальним зборами членів кооперативу з порушенням вимог федеральних законів, інших нормативних правових актів РФ, статуту кооперативу. При цьому заява може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли член кооперативу дізнався або повинен був дізнатися про прийняте загальними зборами членів кооперативу рішення.

Позачергові загальні збори членів кооперативу скликаються з ініціативи правління, на вимогу ревізійної комісії (ревізора), виконавчих органів кооперативу або на вимогу членів кооперативу, що становлять не менше 10 % загальної кількості членів кооперативу на день подання вимоги про скликання таких зборів. Статутом кооперативу може бути передбачено менше членів кооперативу, які мають право на скликання позачергових загальних зборів членів кооперативу.

У разі виявлення збитків кооперативу, які перевищують суму, рівну 25% пайового фонду кооперативу, ревізійна комісія (ревізор) або виконавчі органи кооперативу зобов'язані вимагати скликання позачергових загальних зборів членів кооперативу та правління зобов'язане його скликати.

Позачергові загальні збори членів кооперативу мають бути проведені протягом 45 днів із дня пред'явлення вимоги проведення таких зборів.

Рішення про скликання позачергових загальних зборів (за винятком випадків, коли вони скликаються з ініціативи правління кооперативу) або про відмову в його скликанні мають бути прийняті правлінням кооперативу протягом п'яти днів з дня пред'явлення вимоги про скликання цих зборів.

Зазначене рішення надсилається до органів чи осіб, які вимагають скликання позачергових загальних зборів, не пізніш як за три дні з дня його прийняття. Рішення правління кооперативу про відмову у скликанні позачергових загальних зборів членів кооперативу може бути оскаржене органами чи особами, які вимагають скликання таких зборів, у суді протягом трьох місяців з дня ухвалення цього рішення.

У разі, якщо протягом встановленого законом терміну правлінням кооперативу не прийнято рішення про скликання позачергових загальних зборів, такі збори можуть бути скликані органами чи особами, які звернулися з вимогою про його скликання (ст. 35).

Статтею 36 Закону про кооперативи передбачено, що рішення загальних зборів членів кооперативу може бути прийняте без проведення зборів (спільної присутності членів кооперативу для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування) шляхом проведення заочного голосування.

При проведенні загальних зборів членів кооперативу у формі заочного голосування бюлетень для голосування повинен бути направлений або вручений під розпис кожному члену кооперативу не пізніше ніж за 20 днів до закінчення прийому бюлетенів.

У формі заочного голосування не може проводитися загальні збори, порядок денний яких включає питання про реорганізацію або ліквідацію кооперативу, про обрання правління, ревізійної комісії (ревізора), про затвердження річного звіту та річної бухгалтерської (фінансової) звітності кооперативу.

Повідомлення про проведення загальних зборів членів кооперативу має бути зроблено не пізніше ніж за 20 днів до дня його проведення, повідомлення про проведення загальних зборів членів кооперативу, порядок денний якого містить питання про реорганізацію або ліквідацію кооперативу, - не пізніше ніж за 30 днів до дня його проведення проведення. Порядок інформування членів кооперативу щодо проведення загальних зборів визначено ст. 37.

При проведенні загальних зборів членів кооперативу у формі заочного голосування, загальних зборів, кількість членів яких становить 1000 осіб і більше, загальних зборів,

статут якого передбачає обов'язкове направлення або вручення членам кооперативу бюлетенів для голосування до проведення загальних зборів, бюлетень для голосування має бути направлений або вручений під розпис кожному члену кооперативу не пізніше ніж за 20 днів до дня проведення загальних зборів членів кооперативу (ч. 4 ст. 37 ).

Загальні збори членів кооперативу мають право приймати рішення (має кворум), якщо в ньому беруть участь члени кооперативу, які становлять не менше 50 % загальної кількості членів кооперативу, або їх представники. За відсутності кворуму річних загальних зборів мають бути проведені повторні загальні збори з тим самим порядком денним. Такі збори є правомочними, якщо у ньому взяли участь члени кооперативу, які становлять не менше 30 % загальної кількості членів кооперативу (ч. 1, 4 ст. 38).

Відповідно до ст. 41 у кооперативі, число членів якого перевищує 500 осіб, загальні збори відповідно до статуту кооперативу можуть проводитися у формі зборів уповноважених. Уповноважені обираються у складі членів кооперативу, які входять до складу правління кооперативу чи виконавчих органів кооперативу. Члени правління кооперативу можуть брати участь у зборах уповноважених без права голосу.

Уповноважений може обиратися не менше ніж від десяти та не більше ніж від 50 членів кооперативу. Мінімальна кількість уповноважених має бути не меншою ніж 50. Порядок їх обрання визначається ч. 4 та 6 ст. 41.

Керівництво діяльністю кооперативу у періоди між загальними зборами здійснює правління кооперативу. Кількісний склад правління визначається статутом або рішенням загальних зборів членів кооперативу, але не може бути меншим за три особи. Члени правління обирають зі свого складу голови правління кооперативу, якщо інший порядок його обрання не передбачено статутом кооперативу.

Член правління кооперативу неспроможна обіймати посаду одноосібного виконавчого органу кооперативу, керівника керуючої організації чи керуючого, і навіть бути членом ревізійної комісії (ревізором) кооперативу.

Член правління кооперативу може поєднувати свою діяльність у правлінні кооперативу з роботою у кооперативі за трудовим договором. Однак кількість членів правління кооперативу, які працюють у кооперативі за трудовим договором, не повинна перевищувати одну третину від загальної кількості членів правління.

Компетенцію правління кооперативу та порядок прийняття ним рішень з питань, що належать до його компетенції, визначено ч. 6 та 8 ст. 42.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю кооперативу загальними зборами членів кооперативу відповідно до статуту обирається ревізійна комісія (ревізор) кооперативу. Члени ревізійної комісії що неспроможні поєднувати своєї діяльності з роботою у кооперативі за трудовим договором (ст. 43).

Відповідно до ст. 44 керівництво поточною діяльністю кооперативу здійснюють одноосібний виконавчий орган кооперативу (директор) або одноособовий виконавчий орган та колегіальний виконавчий орган кооперативу (дирекція). Виконавчі органи кооперативу підзвітні правлінню кооперативу та загальним зборам членів кооперативу. У кооперативі, кількість членів якого перевищує 500 осіб, утворення колегіального виконавчого органу кооперативу є обов'язковим.

До компетенції виконавчих органів кооперативу ставляться питання керівництва поточної діяльністю кооперативу, крім питань, віднесених до компетенції загальних зборів членів кооперативу і правління. Виконавчі органи кооперативу організують виконання рішень загальних зборів членів кооперативу та його правління.

За рішенням загальних зборів членів кооперативу повноваження одноосібного виконавчого органу можуть бути передані комерційній організації (керуючій організації) або індивідуальному підприємцю (керівникові). Таке рішення приймається загальними зборами членів кооперативу лише за пропозицією правління кооперативу. При прийнятті цього рішення членам кооперативу має бути надана інформація про керуючу організацію або керуючого, зазначену в ч. 5 ст. 44, а також проект договору, який пропонується укласти з керуючою організацією або керуючим.

Статутом кооперативу має визначити термін повноважень виконавчих органів кооперативу, зокрема термін дії договору кооперативу з керуючою організацією, який може перевищувати п'яти років. Продовження строку повноважень виконавчих органів кооперативу допускається лише на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу, навіть якщо статутом кооперативу утворення цих органів віднесено до компетенції правління кооперативу.

Одноосібний виконавчий орган кооперативу, керівник керуючої організації або керуючий, член колегіального виконавчого органу кооперативу не може бути обраний членом правління кооперативу або членом ревізійної комісії (ревізором) кооперативу. Зазначені посадові особи можуть бути членами кооперативу.

Вимоги до посадових осіб кооперативу визначено ст. 45, в якій, зокрема, встановлено, хто не може бути даними посадовими особами, а також яка інформація про кандидатів на зазначені посади має бути надана членам кооперативу.

10.5. Забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу та контроль за діяльністю кооперативу

Для забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу розмір частини пайового внеску, після внесення якої виникає право на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення для передачі його у користування члену кооперативу, встановлюється статутом кооперативу, але не може бути меншим за 30 % розміру пайового внеску члена кооперативу.

Загальний розмір паєнакопичення інших членів кооперативу, що направляються кооперативом з пайового фонду кооперативу на придбання або будівництво житлового приміщення для члена кооперативу, не може перевищувати розмір власного паєнакопичення члена кооперативу.

При нестачі зазначених вище коштів на придбання або будівництво житлового приміщення для члена кооперативу кооперативом можуть залучатися позикові кошти, розмір яких не може перевищувати 70% розміру пайового внеску члена кооперативу. У цьому загальна величина позикових коштів, залучених кооперативом, має перевищувати 40 % вартості майна кооперативу.

Мінімальний термін внесення членом кооперативу частини пайового внеску, після внесення якої виникає декларація про придбання чи будівництво кооперативом житлового приміщення члена кооперативу, визначається статутом кооперативу. При цьому починаючи з другого року діяльності кооперативу із залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень зазначений мінімальний строк не може бути меншим за два роки.

Строк внесення частини пайового внеску, що залишилася, після виникнення права на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення для члена кооперативу не повинен перевищувати більш ніж у півтора рази термін внесення членом кооперативу частини пайового внеску до виникнення у члена кооперативу такого права за умови дотримання кооперативом встановлених нормативів оцінки його діяльності.

Додаткові вимоги забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу встановлюються Урядом РФ (ст. 47 Закону про кооперативи).

З метою забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу ст. 48 передбачено обмеження вчинення кооперативом угод.

Стаття 49 визначає нормативи оцінки фінансової стійкості діяльності кооперативу.

Статтею 56 передбачено можливість створення саморегулівних організацій житлових накопичувальних кооперативів, які можуть створюватися на умовах добровільного об'єднання в них житлових накопичувальних кооперативів. Така організація може засновуватися для розробки та встановлення правил і стандартів, що забезпечують дотримання її членами інтересів членів кооперативів та здійснення ефективної діяльності щодо залучення та використання коштів громадян на придбання житлових приміщень, контролю за дотриманням вимог законодавства РФ та додаткових вимог, встановлених зазначеними правилами та стандартами .

Саморегульована організація житлових накопичувальних кооперативів зобов'язана:

1) здійснювати контроль над діяльністю своїх членів у частині, що стосується дотримання вимог федеральних законів, інших нормативних правових актів РФ, правил і стандартів, встановлених цією саморегулівною організацією;

2) розглядати представлені житловими накопичувальними кооперативами форми участі у діяльності кооперативу, а також давати висновки про представлені форми участі у діяльності кооперативу;

3) розглядати скарги на дії (бездіяльність) своїх членів;

4) забезпечувати відкритість інформації про діяльність своїх членів, опубліковувати у засобах масової інформації відомості про невідповідність кооперативу вимогам щодо забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу;

5) виконувати інші передбачені законодавством РФ та установчими документами саморегулівної організації обов'язки.

Саморегульована організація житлових накопичувальних кооперативів має право:

1) застосовувати щодо своїх членів передбачені установчими та іншими документами заходи відповідальності, у тому числі виключати членів із саморегулівної організації;

2) звернутися до членів правління кооперативу, ревізійної комісії (ревізора) кооперативу та членів кооперативу з пропозицією щодо вжиття заходів щодо усунення невідповідності кооперативу вимогам щодо забезпечення фінансової стійкості діяльності кооперативу.

Діяльність саморегулівних організацій житлових накопичувальних кооперативів має регулюватися спеціальним федеральним законом, який поки що не прийнятий.

Тема 11. Товариство власників житла

11.1. Створення та діяльність товариства власників житла

Відповідно до ЖК зберігається можливість існування таких суб'єктів житлових відносин, як товариства власників житла. Відносини щодо створення та діяльності таких товариств регулюються нормами гол. 13 ЖК.

Товариством власників житла (далі - ТСЖ) визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна у багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку. 1 ст.135 ЖК).

ТСЖ відповідно до ч. 3 ст. 135 ЖК може бути створено за умови, якщо кількість членів, що його створили, перевищує 50 % голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Статут ТСЖ приймається на загальних зборах, які проводяться у порядку, встановленому ст. 45-48 ЖК, більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. ТСЖ створюється без обмеження терміну діяльності, якщо інше не передбачено статутом.

ТСЖ є юридичною особою з моменту його державної реєстрації та має печатку зі своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки у банку, а також інші реквізити.

ТСЖ відповідає за своїми зобов'язаннями всім майном, що належить йому, але не відповідає за зобов'язаннями його членів. Члени ТСЖ не відповідають за зобов'язаннями ТСЖ.

Відповідно до ст. 136 ЖК власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити лише одне ТСЖ. Рішення про його створення приймається власниками приміщень у багатоквартирному будинку на загальних зборах. Таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, які мають понад 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у такому будинку.

Крім того, ТСЖ може бути створено при об'єднанні:

1) кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, із земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (граничних) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури ;

2) кількох розташованих поблизу будівель, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (граничних) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно- технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури.

Стаття 137 ЖК визначає права ТСЖ. До них належать такі:

1) укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори на користь членів товариства;

2) визначати кошторис доходів та витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески та відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші встановлені ЖК та статутом ТСЖ мети;

3) встановлювати на основі прийнятого кошторису доходів та витрат на рік ТСЖ розміри платежів та внесків для кожного власника приміщення у багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;

4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги;

5) користуватися наданими банками кредитами в порядку та на умовах, передбачених законодавством;

6) передавати за договором матеріальні та кошти особам, які виконують для ТСЖ роботи та надають товариству послуги;

7) продавати та передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить ТСЖ.

У випадках, якщо це не порушує права та законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, ТСЖ має право:

1) надавати у користування або обмежене користування частину спільного майна у багатоквартирному будинку;

2) відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частину спільного майна у багатоквартирному будинку;

3) отримувати у користування або отримувати або набувати у загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель та їх подальшої експлуатації;

4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені та за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого будинку виділених земельних ділянок;

5) укладати угоди і здійснювати інші дії, що відповідають цілям і завданням ТСЖ.

У разі невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах ТСЖ вправі в судовому порядку вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів та внесків.

ТСЖ може вимагати в судовому порядку повного відшкодування завданих йому збитків внаслідок невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань щодо сплати обов'язкових платежів та внесків та оплати інших загальних витрат.

ТСЖ зобов'язано:

1) забезпечувати виконання вимог гол. 13 ЖК, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, і навіть статуту ТСЖ;

2) укладати договори про утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами ТСЖ;

3) виконувати у порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором;

4) забезпечувати належний санітарний та технічний стан спільного майна у багатоквартирному будинку;

5) забезпечувати виконання всіма власниками приміщень у багатоквартирному будинку обов'язків щодо утримання та ремонту спільного майна у цьому будинку відповідно до їх часток у праві спільної власності на дане майно;

6) забезпечувати дотримання прав та законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку при встановленні умов та порядку володіння, користування та розпорядження спільною власністю;

7) вживати заходів, необхідних для запобігання чи припинення дій третіх осіб, які ускладнюють реалізацію прав володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження власників приміщень спільним майном у багатоквартирному будинку чи перешкоджають цьому;

8) представляти законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі у відносинах із третіми особами (ст. 138 ЖК).

Статтею 139 ЖК передбачена можливість створення ТСЖ у багатоквартирних будинках, що будуються особами, яким належатиме право власності на приміщення в таких будинках. Рішення про створення такого товариства приймається на загальних зборах зазначених осіб, які проводяться у порядку, встановленому ст. 45-48 ЖК.

Ліквідація ТСЖ здійснюється на підставі та в порядку, які встановлені цивільним законодавством. Як передбачає ч. 2 ст. 141 ЖК, загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані ухвалити рішення про ліквідацію ТСЖ у разі, якщо члени товариства не мають більше 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ст. 142 ЖК два і більше ТСЖ можуть створити об'єднання товариств власників житла для спільного управління спільним майном у багатоквартирних будинках. Управління подібними об'єднаннями здійснюється за правилами гол. 13 ЖК, т. е. у такому порядку, як і управління ТСЖ.

11.2. Правове становище членів ТСЖ

Глава 14 ЖК визначає правове становище членів ТСЖ. Відповідно до ст. 143 ЖК членство в ТСЖ виникає у власника приміщення у багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до товариства. Таким чином, щоб стати членом ТСЖ, власнику житлового приміщення достатньо подати заяву про прийняття його в товариство. Особи, які набувають приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створено ТСЖ, мають право стати членами товариства після виникнення у них права власності на приміщення. Членство в ТСЖ припиняється з подання заяви про вихід із числа членів товариства чи з припинення права власності члена товариства на приміщення у багатоквартирному будинку.

Стаття 144 ЖК визначає структуру органів управління ТСЖ, якими є загальні збори членів товариства та правління.

Вищим органом управління ТСЖ є загальні збори його членів, які скликаються у порядку, встановленому статутом товариства. До компетенції цього органу належать:

1) внесення змін до статуту товариства;

2) прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства;

3) обрання правління та ревізійної комісії (ревізора) товариства;

4) встановлення розміру обов'язкових платежів та внесків членів товариства;

5) освіту спеціальних фондів товариства, у тому числі резервного фонду, фонду на відновлення та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання;

6) ухвалення рішення про отримання позикових коштів, у тому числі банківських кредитів;

7) визначення напрямів використання доходу від господарську діяльність товариства;

8) затвердження річного плану фінансової діяльності товариства та звіту про виконання такого плану;

9) розгляд скарг на дії правління товариства, голови правління товариства та ревізійної комісії (ревізора) товариства;

10) прийняття та зміна за поданням голови правління товариства правил внутрішнього розпорядку товариства щодо працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці;

11) визначення розміру винагороди членів правління товариства;

12) прийняття рішень про здачу в оренду, заставу або передачу інших прав на спільне майно у багатоквартирному будинку;

13) інші питання, передбачені ЖК чи іншими федеральними законами.

Статутом ТСЖ до компетенції загальних зборів її членів також може бути віднесено вирішення інших питань.

Загальні збори членів ТСЖ мають право вирішувати питання, які віднесені до компетенції його правління (ст. 145 ЖК).

Порядок організації та проведення загальних зборів членів ТСЖ визначено ст. 146 ЖК, відповідно до ч. 1 якої повідомлення про проведення таких зборів надсилається у письмовій формі особою, за ініціативою якої вона скликається, та вручається кожному члену товариства під розписку або за допомогою поштового відправлення (замовним листом). Дане повідомлення надсилається не пізніше ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів. Загальні збори не мають права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного.

Правомочності загальних зборів членів ТСЖ встановлюються відповідно до ст. 45 ЖК та статутом товариства. Загальні збори є правомочними, якщо на ньому присутні більше половини членів товариства або їх представників.

Рішення загальних зборів з питань, що належать ЖК до компетенції загальних зборів відповідно до п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК (ухвалення рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства, про отримання позикових коштів, визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства, прийняття рішень про здачу в оренду або передачу інших прав на спільне майно у багатоквартирному будинку), приймаються не менше ніж 2/3 голосів від загальної кількості голосів членів товариства. Рішення щодо інших питань приймаються більшістю голосів від загальної кількості голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників.

Загальні збори членів ТСЖ веде голова правління товариства чи його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один із членів правління товариства.

Статутом ТСЖ може бути передбачено голосування за допомогою опитування в письмовій формі або голосування за групами членів товариства залежно від виду (житлове або нежитлове) приміщень, що їм належать, у багатоквартирному житловому будинку та вирішуваних питань (ст. 146 ЖК).

Відповідно до ст. 147 ЖК виконавчим органом ТСЖ є його правління, яке здійснює керівництво діяльністю товариства. Воно має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та компетенції загальних зборів членів ТСЖ.

Правління ТСЖ обирається у складі членів товариства загальними зборами членів товариства терміном, встановлений статутом товариства, але з більш як два роки. Воно обирає зі свого складу голову товариства. Правління підзвітне загальним зборам членів товариства.

Засідання правління ТСЖ скликаються головою у строки, встановлені статутом товариства. Засідання правління визнається правомочним за участю у ньому більшості його членів. Рішення правління ТСЖ оформляється протоколом.

До обов'язків правління входять:

1) дотримання товариством законодавства та вимог статуту ТСЖ;

2) контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів та внесків;

3) складання річних кошторисів доходів та витрат товариства та звітів про його фінансову діяльність, подання їх загальним зборам товариства для затвердження;

4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;

5) найм працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх;

6) укладання договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку;

7) ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;

8) скликання та проведення загальних зборів членів товариства;

9) виконання інших що випливають із статуту ТСЖ обов'язків (ст. 148 ЖК).

Голова правління ТСЖ обирається терміном, встановлений статутом товариства. Він забезпечує виконання рішень правління, має право давати вказівки та розпорядження всім посадовим особам товариства, виконання яких для них є обов'язковим.

Голова правління діє без довіреності від імені ТСЖ, підписує платіжні документи та здійснює угоди, які відповідно до законодавства, статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням товариства або загальними зборами його членів, розробляє та виносить на затвердження загальних зборів членів товариства правила внутрішнього розпорядку працівників, до обов'язків яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їхньої праці (ст. 149 ЖК).

До органів ТСЖ належить також ревізійна комісія (ревізор), яка відповідно до ст. 150 ЖК обирається загальними зборами членів товариства лише на два роки. До її складу не можуть входити члени правління товариства. Ревізійна комісія обирає зі свого складу її голову.

Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ виконує такі обов'язки:

1) проводить не рідше одного разу на рік ревізії фінансової діяльності товариства;

2) подає загальним зборам членів товариства висновок про кошторис доходів та витрат на відповідний рік товариства та звіт про фінансову діяльність та розміри обов'язкових платежів та внесків;

3) звітує перед загальними зборами членів товариства про свою діяльність.

У власності ТСЖ може бути рухоме майно, а також нерухоме майно, що знаходиться всередині або за межами багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 2 ст. 151 ЖК кошти ТСЖ складаються:

1) з обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;

2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань та виконання обов'язків товариства;

3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій;

4) інших надходжень.

На підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ у товаристві можуть бути створені спеціальні фонди, що витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок освіти спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства.

Правління ТСЖ має право розпоряджатися коштами товариства, що знаходяться на рахунку в банку, відповідно до фінансового плану товариства.

Відповідно до ст. 152 ЖК для досягнення цілей, передбачених статутом, ТСЖ має право займатися господарською діяльністю, а саме:

1) обслуговуванням, експлуатацією та ремонтом нерухомого майна у багатоквартирному будинку;

2) будівництвом додаткових приміщень та об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку;

3) здаванням в оренду, найм частини загального майна в багатоквартирному будинку.

На підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ дохід від господарської діяльності товариства використовується для оплати загальних витрат або направляється до спеціальних фондів, що витрачаються на цілі, передбачені статутом товариства. Додатковий дохід може бути спрямований на інші цілі діяльності ТСЖ, передбачені гол. 14 ЖК та статутом товариства.

Тема 12. Плата за житлове приміщення та комунальні послуги

Громадяни та організації зобов'язані своєчасно та повністю вносити плату за житлове приміщення та комунальні послуги. Обов'язок вносити вказану плату виникає:

1) у наймача житлового приміщення за договором найму соціального - з моменту укладення такого договору;

2) орендаря житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду – з моменту укладання відповідного договору оренди;

3) наймача житлового приміщення за договором комерційного найму житлового приміщення державного чи муніципального житлового фонду – з моменту укладання такого договору;

4) члена житлового кооперативу – з моменту надання житлового приміщення житловим кооперативом;

6) власника житлового приміщення – з моменту виникнення права власності на житлове приміщення.

До заселення житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів у встановленому порядку витрати на утримання житлових приміщень та комунальні послуги несуть органи державної влади та органи місцевого самоврядування або уповноважені ними особи (ст. 153 ЖК).

Структуру плати за житлове приміщення та комунальні послуги визначено ст. 154 ЖК, згідно з якою дана плата для наймача житлового приміщення, що займається за договором найму соціального або договору комерційного найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, включає в себе:

1) плату за користування житловим приміщенням (плата за найм);

2) плату за утримання та ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та ремонту житлового приміщення, що надаються та виконуються у встановлених обсягах, а також з управління, утримання та поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку . Капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;

3) плату за комунальні послуги.

Плата за житлове приміщення та комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає:

1) плату за утримання та ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточний та капітальний ремонт спільного майна в такому будинку;

2) плату за комунальні послуги.

Власники житлових будинків несуть витрати на їх утримання та ремонт, а також оплачують комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності.

Плата за комунальні послуги включає плату за холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення).

Стаття 155 ЖК встановлює, що плата за житлове приміщення та комунальні послуги вноситься щомісяця до десятого числа місяця, наступного за місяцем, що минув, якщо інший термін не встановлений договором управління багатоквартирним будинком.

Ця плата вноситься виходячи з платіжних документів, поданих пізніше першого числа місяця, наступного за минулим місяцем, якщо інший термін встановлено договором управління багатоквартирним будинком.

Наймачі житлових приміщень за договором найму соціального і договору комерційного найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду вносять плату за користування житловим приміщенням (плату за найм) наймодавцю.

Наймачі житлових приміщень за договором найму соціального та договору комерційного найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду в багатоквартирному будинку, управління яким здійснюється юридичною особою незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальним підприємцем (далі - керуюча організація), вносять плату за утримання та ремонт житлового приміщення, а також плату за комунальні послуги цієї організації. Якщо розмір плати, що вноситься наймачем житлового приміщення, менший, ніж розмір плати, встановленої договором управління, частина плати, що залишилася, вноситься наймодавцем у погодженому з керуючою організацією порядку.

Члени ТСЖ або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, створеного з метою задоволення потреб громадян у житлі відповідно до федерального закону про такий кооператив (далі - інший спеціалізований споживчий кооператив), вносять обов'язкові платежі та (або) внески, пов'язані з оплатою утримання, поточний та капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг у порядку, встановленому органами управління товариства або органами управління кооперативу.

Власники приміщень, що не є членами ТСЖ або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, в багатоквартирному будинку, в якому створено таке товариство або кооператив, вносять плату за житлове приміщення та комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з ТСЖ або житловим кооперативом. .

Власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому не створено ТСЖ або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив та управління яким здійснюється організацією, що управляє, плату за житлове приміщення та комунальні послуги вносять цій керуючій організації.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє керування таким будинком, вносять зазначену плату відповідно до договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності. В аналогічному порядку власники цих приміщень оплачують послуги та роботи з їх утримання та ремонту.

Як передбачає ч. Іст. 155 ЖК, невикористання власниками, наймачами та іншими особами приміщень не є підставою для невнесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. За тимчасової відсутності громадян внесення плати за окремі види комунальних послуг, що розраховується виходячи з нормативів споживання, здійснюється з урахуванням перерахунку платежів за період тимчасової відсутності громадян у порядку, що затверджується Урядом РФ.

Плата за комунальні послуги, що надаються тимчасовим мешканцям, вноситься наймачем житлового приміщення відповідно до додаткової угоди з наймодавцем, укладеною на термін проживання тимчасових мешканців.

Наймодавець, керуюча організація зобов'язані інформувати в письмовій формі відповідно наймачів житлових приміщень державного та муніципального житлових фондів та власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку про зміну розміру плати за житлове приміщення та комунальні послуги не пізніше ніж за 30 днів до дати подання платіжних документів ця плата буде вноситись в іншому розмірі, якщо інший термін не встановлений договором управління.

Особи, невчасно та (або) не повністю внесли плату за житлове приміщення та комунальні послуги (боржники), зобов'язані сплатити кредитору пені у розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на момент оплати, від не виплачених у строк сум за кожен день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого строку оплати до дня фактичної оплати включно. Збільшення зазначеного розміру пені не допускається.

Статтею 156 ЖК встановлено загальний принцип, згідно з яким плата за утримання та ремонт житлового приміщення встановлюється у розмірі, що забезпечує утримання спільного майна у багатоквартирному будинку відповідно до вимог законодавства.

Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за найм), плати за утримання та ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму та договорами комерційного найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи із загальної площі (в окремих кімнатах у гуртожитках). - Виходячи з площі цих кімнат) житлового приміщення.

Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за найм), плати за утримання та ремонт житлового приміщення для зазначених вище категорій наймачів житлових приміщень та розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення для власників житлових приміщень, які не ухвалили рішення про вибір способу керування багатоквартирним будинком , встановлюються органами місцевого самоврядування (у суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта РФ).

Розмір плати за наймання житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду встановлюється залежно від якості та благоустрою житлового приміщення, розташування будинку (ч. 4 ст. 156 ЖК).

Як передбачено ч. 5 ст. 156 ЖК, встановлення розміру плати за наймання не повинно призводити до виникнення у наймача житлового приміщення права на субсидію на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Федеральними законами, законами суб'єктів РФ, які встановлюють порядок надання житлових приміщень державного житлового фонду іншим категоріям громадян відповідно до ч. 3 ст. 49 ЖК, можуть бути встановлені інші (порівняно з передбаченими ч. 4 та 5 ст. 156 ЖК) умови визначення розміру плати за користування житловим приміщенням (плати за найм).

Порядок визначення розміру плати за житлове приміщення для громадян, які мешкають у житлових приміщеннях будинків системи соціального обслуговування, у житлових будинках фондів для тимчасового поселення вимушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, а також у гуртожитках, якщо в одній кімнаті у гуртожитку проживають кілька громадян, встановлюється власниками вказаних житлових приміщень.

Розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення у багатоквартирному будинку, в якому не створено ТСЖ чи житловий кооператив чи інший спеціалізований споживчий кооператив, визначається на загальних зборах власників приміщень у такому будинку, що проводиться у порядку, встановленому ст. 45-48 ЖК. Розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення у багатоквартирному будинку визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації та встановлюється на строк не менше одного року.

Розмір обов'язкових платежів та (або) внесків членів ТСЖ або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, пов'язаних з оплатою витрат на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, визначається органами управління товариства чи кооперативу відповідно до їх статуту.

Громадяни, визнані в установленому ЖК порядку малозабезпеченими громадянами і які займають житлові приміщення за договорами найму соціального, звільняються від внесення плати за користування житловим приміщенням (плати за найм) (ч. 9 ст. 156 ЖК).

Зміна розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, визначається в порядку, встановленому Урядом РФ.

Відповідно до ст. 157 ЖК розмір плати за комунальні послуги визначається виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг, що визначається за показаннями приладів обліку, а за їх відсутності - виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, що затверджуються органами місцевого самоврядування (у суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі - органом структурі державної влади відповідного суб'єкта РФ), крім нормативів споживання комунальних послуг з електропостачання і газопостачання, затверджуваних органами структурі державної влади суб'єктів РФ гаразд, встановленому Урядом РФ. Правила надання комунальних послуг громадянам встановлюються Урядом РФ.

Розмір плати за комунальні послуги розраховується за тарифами, встановленими органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування (у суб'єктах РФ – містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі – органом державної влади відповідного суб'єкта РФ) у порядку, встановленому федеральним законом.

Зміна форми власності на житлове приміщення, підстав користування житловим приміщенням, утворення або ліквідація ТСЖ чи житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу не є підставою для зміни розміру плати за комунальні послуги.

При наданні комунальних послуг неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, зміна розміру плати за комунальні послуги визначається у порядку, встановленому Урядом РФ.

Відповідно до ст. 158 ЖК власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна у такому будинку відповідно до своєї частки у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання та ремонт житлового приміщення.

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку приймається з урахуванням пропозицій керуючої організації про термін початку капітального ремонту, необхідний обсяг робіт, вартість матеріалів, порядок фінансування ремонту, строки відшкодування витрат та інших пропозицій, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту

Обов'язок щодо оплати витрат на капітальний ремонт житлового будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення їхнього права власності на зазначені приміщення. Таким чином, термін, протягом якого особа була власником житлового приміщення, у цьому випадку не має значення. При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника щодо оплати витрат на капітальний ремонт.

Якщо власники приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (у суб'єктах РФ – містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі – органом державної влади відповідного суб'єкта РФ ).

Загальні положення щодо надання субсидій на оплату житла та комунальних послуг містяться у ст. 159 ЖК, якою передбачено, що такі субсидії надаються громадянам у разі, якщо їх витрати на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, розраховані виходячи з розміру регіонального стандарту нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, та розміру регіонального стандарту вартості житлово-комунальних послуг , що встановлюється за правилами ч. 6 ст. 159 ЖК, перевищують величину, що відповідає максимально допустимій частці витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Розміри регіональних стандартів нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг та максимально допустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї встановлюються суб'єктом РФ. Для сімей із середньодушовим доходом нижче встановленого прожиткового мінімуму максимально допустима частка витрат зменшується відповідно до поправочного коефіцієнта, що дорівнює відношенню середньодушового доходу сім'ї до прожиткового мінімуму. Відповідно до ч. 2 ст. 159 ЖК право на субсидії мають:

а) користувачі житлових приміщень державного та муніципального житлового фонду;

б) наймачі за договорами найму житлових приміщень приватного житлового фонду;

в) члени житлових кооперативів;

ґ) власники житлових приміщень.

Субсидії надаються органом місцевого самоврядування або уповноваженою ним установою зазначеним вище громадянам на підставі їх заяв з урахуванням членів їх сімей, які постійно проживають спільно з ними.

Субсидії перераховуються громадянам до строку внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги, встановлений ч. 1 ст. 155 ЖК. Таким чином, виплата субсидій провадиться не готівкою, а за допомогою безготівкових розрахунків.

У ЖК особливо обумовлено, що субсидії надаються громадянам за відсутності в них заборгованості з оплати житлових приміщень та комунальних послуг або під час укладання та (або) виконання громадянами угод щодо її погашення (ч. 5 ст. 159).

При визначенні прав громадян, які проживають у житлових приміщеннях будь-якої форми власності, на субсидії та розрахунку їх розмірів застосовуються регіональні стандарти нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг та максимально допустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Розмір регіонального стандарту вартості житлово-комунальних послуг встановлюється виходячи з цін, тарифів та нормативів, що використовуються для розрахунку плати за утримання та ремонт житлового приміщення та комунальні послуги для наймачів за договорами соціального найму, які мешкають у житлових приміщеннях, що перебувають у будинках, рівень благоустрою, конструктивні. та технічні параметри яких відповідають середнім умовам у муніципальній освіті.

Як передбачає ч. 8 ст. 159 ЖК, фінансування витрат на надання субсидій здійснюється з місцевих бюджетів за рахунок субвенцій, що надаються місцевим бюджетам з бюджетів суб'єктів РФ, а для міст федерального значення Москви та Санкт-Петербурга – з бюджетів даних суб'єктів РФ. Суб'єктам РФ на цілі, зазначені у наведеній вище нормі, з федерального бюджету може передаватися фінансова допомога, розрахована виходячи з федеральних стандартів, які встановлюються Урядом РФ.

Порядок фінансування витрат на забезпечення надання субсидій, а також порядок фінансування витрат на надання субсидій громадянам, які проходять військову службу та проживають у закритих військових містечках, встановлюється Урядом РФ.

Розмір субвенції з бюджету суб'єкта РФ розраховується виходячи із статистичної інформації про розподіл населення муніципальної освіти щодо рівнів середньодушових доходів та з регіональних стандартів:

1) нормативної площі житлового приміщення, яка використовується для розрахунку субсидій;

2) вартості житлово-комунальних послуг, диференційованої за муніципальними утвореннями;

3) максимально допустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї (ч. 10 ст. 159).

Відповідно до ч. 11 ст. 159 ЖК орган місцевого самоврядування має право застосовувати при розрахунку субсидій відмінні від встановлених регіональних стандартів стандарти нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг та максимально допустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї, якщо це покращує становище громадян, які отримують такі субсидії. Додаткові витрати на надання цих субсидій фінансуються за рахунок коштів місцевого бюджету.

Субсидії на оплату житлового приміщення та комунальних послуг не надаються іноземним громадянам, якщо міжнародними договорами РФ не передбачено інше.

Окремим категоріям громадян у порядку та на умовах, які встановлені федеральними законами, законами суб'єктів РФ та нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, можуть надаватися компенсації витрат на оплату житлових приміщень та комунальних послуг за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Компенсації витрат на оплату житлових приміщень та комунальних послуг включаються до сукупного доходу сім'ї при розрахунку субсидій, що надаються громадянам у порядку, встановленому ст. 159 ЖК (ст. 160 ЖК).

Як передбачає ст. 8 Закону про запровадження ЖК, до внесення змін у федеральні закони та інші нормативні правові акти у частині заміни порядку надання громадянам пільг щодо оплати житла та комунальних послуг на порядок надання відповідно до ст. 160 ЖК компенсацій зберігається колишній порядок надання зазначених пільг, встановлений даними федеральними законами та іншими нормативними правовими актами до набрання чинності ЖК.

Автор: Івакін В.М.

Рекомендуємо цікаві статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки:

▪ Короткий зміст творів російської літератури XIX ст.

▪ Основи менеджменту. Шпаргалка

▪ Інвестиції. Шпаргалка

Дивіться інші статті розділу Конспекти лекцій, шпаргалки.

Читайте та пишіть корисні коментарі до цієї статті.

<< Назад

Останні новини науки та техніки, новинки електроніки:

Новий спосіб управління та маніпулювання оптичними сигналами 05.05.2024

Сучасний світ науки та технологій стрімко розвивається, і з кожним днем ​​з'являються нові методи та технології, які відкривають перед нами нові перспективи у різних галузях. Однією з таких інновацій є розробка німецькими вченими нового способу керування оптичними сигналами, що може призвести до значного прогресу фотоніки. Нещодавні дослідження дозволили німецьким ученим створити регульовану хвильову пластину всередині хвилеводу із плавленого кремнезему. Цей метод, заснований на використанні рідкокристалічного шару, дозволяє ефективно змінювати поляризацію світла через хвилевід. Цей технологічний прорив відкриває нові перспективи розробки компактних і ефективних фотонних пристроїв, здатних обробляти великі обсяги даних. Електрооптичний контроль поляризації, що надається новим методом, може стати основою створення нового класу інтегрованих фотонних пристроїв. Це відкриває широкі можливості для застосування. ...>>

Приміальна клавіатура Seneca 05.05.2024

Клавіатури – невід'ємна частина нашої повсякденної роботи за комп'ютером. Однак однією з головних проблем, з якою стикаються користувачі, є шум, особливо у випадку преміальних моделей. Але з появою нової клавіатури Seneca від Norbauer & Co може змінитися. Seneca – це не просто клавіатура, це результат п'ятирічної роботи розробників над створенням ідеального пристрою. Кожен аспект цієї клавіатури, починаючи від акустичних властивостей до механічних характеристик, був ретельно продуманий і збалансований. Однією з ключових особливостей Seneca є безшумні стабілізатори, які вирішують проблему шуму, характерну для багатьох клавіатур. Крім того, клавіатура підтримує різні варіанти ширини клавіш, що робить її зручною для будь-якого користувача. І хоча Seneca поки не доступна для покупки, її реліз запланований на кінець літа. Seneca від Norbauer & Co є втіленням нових стандартів у клавіатурному дизайні. Її ...>>

Запрацювала найвища у світі астрономічна обсерваторія 04.05.2024

Дослідження космосу та її таємниць - це завдання, яка привертає увагу астрономів з усього світу. У свіжому повітрі високих гір, далеко від міських світлових забруднень, зірки та планети розкривають свої секрети з більшою ясністю. Відкривається нова сторінка в історії астрономії із відкриттям найвищої у світі астрономічної обсерваторії – Атакамської обсерваторії Токійського університету. Атакамська обсерваторія, розташована на висоті 5640 метрів над рівнем моря, відкриває нові можливості для астрономів у вивченні космосу. Це місце стало найвищим для розміщення наземного телескопа, надаючи дослідникам унікальний інструмент вивчення інфрачервоних хвиль у Всесвіті. Хоча висотне розташування забезпечує більш чисте небо та менший вплив атмосфери на спостереження, будівництво обсерваторії на високій горі є величезними труднощами та викликами. Однак, незважаючи на складнощі, нова обсерваторія відкриває перед астрономами широкі перспективи для дослідження. ...>>

Випадкова новина з Архіву Компактні сканери Brother ADS-1100W та ADS-1600W 05.02.2014 Моделі ADS-1100W та ADS-1600W є одними з найшвидших компактних документ-сканерів, представлених сьогодні на ринку, при цьому вони забезпечують високу якість сканування з роздільною здатністю до 600х600 пікселів на дюйм. Завдяки 20-сторінковому автоподатчику завантажені документи скануються в автоматичному режимі зі швидкістю до 18 сторінок за хвилину, дозволяючи співробітникам займатися важливішими справами. Нові пристрої підійдуть компаніям з великим обсягом документообігу і дозволять більш ефективно управляти інформацією. Маючи невеликі габарити (285x103x84 мм), сканери легко розташовуються на робочому столі, зручні для зберігання і транспортування. Крім підключення до комп'ютера за допомогою кабелю USB, пристрої працюють через Wi-Fi і можуть використовуватися одночасно декількома співробітниками офісу. Спеціальний слот для сканування рельєфних пластикових карток та візиток дозволяє зручно оцифровувати контактні дані, а за допомогою фірмової програми Brother iPrint & Scan користувачі можуть зберігати відскановану інформацію безпосередньо у смартфон або планшет на всіх популярних платформах (iOS, Windows Phone та Android). Флагманська модель ADS-1600W має кольоровий екран тачскрин, який забезпечує додатковий комфорт під час роботи. Обидві моделі мають функцію двостороннього сканування, завдяки чому дозволяють отримувати до 36 зображень за хвилину, і мають функцію сканування безпосередньо в хмарні сервіси. Нові моделі поставляються разом з пакетом програмного забезпечення, яке робить процес оцифрування, зберігання та обміну документами та інформацією ще більш зручним та швидким. Наприклад, дозволяє сканувати документи у PDF-файл з функцією пошуку, а інформацію на візитках швидко розміщувати в базах даних, що редагуються.

Інші цікаві новини:

▪ Годинник Huawei Watch D з тонометром та ЕКГ

▪ Алюмінієві батареї краще літій-іонних

▪ Жонглер – спеціальність інтелектуальна

▪ 3D-принтер виготовить сидіння для спорткарів

▪ Знайдено найхолоднішу зірку, що випромінює радіохвилі

Стрічка новин науки та техніки, новинок електроніки

Цікаві матеріали Безкоштовної технічної бібліотеки:

▪ розділ сайту Радіоаматор-конструктор. Добірка статей

▪ стаття Крихітка Цахес. Крилатий вислів

▪ стаття У якому зоопарку можна побачити ослів, загримованих під зебр? Детальна відповідь

▪ стаття Звільнення за порушення у сфері охорони праці

▪ стаття Сигналізатори рівня рідини. Енциклопедія радіоелектроніки та електротехніки

▪ стаття Балансуючі сірникові коробки. Секрет фокусу

Залишіть свій коментар до цієї статті:

All languages ​​of this page

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Головна сторінка | Бібліотека | Статті | Карта сайту | Відгуки про сайт

www.diagram.com.ua
2000-2024